1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.
- Статья 649. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств
- Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
Комментарий к ст. 650 ГК РФ
1. В п. 1 коммент. ст. дано определение договора аренды здания или сооружения. По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Данный договор представляет собой договор аренды отдельного вида имущества и выделяется законодателем ввиду специфики его предмета: здания и сооружения имеют привязку к конкретному земельному участку, рассчитаны на длительный срок использования и имеют повышенную значимость для гражданского оборота.
Договор аренды здания и сооружения является возмездным, взаимным и консенсуальным и в этом смысле не отличается от классического договора аренды.
2. Правовое регулирование договора аренды здания и сооружения основывается на нормах § 4 гл. 34 ГК и, в субсидиарном порядке, общих положениях об аренде, содержащихся в § 1 гл. 34 ГК, причем из последних сначала должны применяться общие нормы о договоре аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, п. 2 ст. 617 ГК об особенностях перехода прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества в случае смерти гражданина-арендатора и т.д.).
Есть разумные основания в законодательном порядке расширить сферу действия § 4 гл. 34 ГК до аренды всех объектов недвижимости, как это сделано в § 7 гл. 30 ГК относительно продажи недвижимости. Однако трудно согласиться с мнением о том, что уже сейчас правила об аренде здания и сооружения могут применяться к аренде иных видов недвижимого имущества (в том числе земельных участков и других природных ресурсов). То, что, например, в п. 2 ст. 22 ЗК содержится указание на то, что аренда земельных участков регулируется гражданским законодательством, еще не означает применения к ней норм § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений.
3. Объем прав арендатора, как видно из приведенного определения договора, не отличается от обычной аренды (см. коммент. к ст. 606 ГК) и включает в себя владение и пользование либо только пользование (примером последнего варианта является договор аренды линий электропередач).
4. Определение договора не ограничивает круг лиц, могущих быть его сторонами. Как арендодателем, так и арендатором могут быть любые субъекты гражданского права, с учетом некоторых ограничений, изложенных в коммент. к ст. 608 ГК. При этом ГК не оперирует термином "балансодержатель" применительно к вопросу о сторонах договора аренды здания и сооружения. Поэтому иногда встречающиеся на практике примеры замещения или дополнения стороны арендодателя, у которого имущество находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, некими балансодержателями следует признать не основанными на законе.
5. Предмет договора составляют здания и сооружения. Общим признаком можно считать то, что в обоих случаях это разновидности недвижимого имущества, которые неразрывно связаны с земельным участком, необходимым для их использования. Хотя с точки зрения логики понятие "сооружение" является родовым по отношению к термину "здание", на практике обычно под зданиями понимают строения, предназначенные для постоянного нахождения в них людей (как жилые, так и нежилые), тогда как под сооружениями - все иные постройки и конструкции (трансформаторы, тепловые узлы, линии электропередач, мосты, эстакады, стадионы, бассейны, тоннели, маяки, шлюзы). Однако закон не определяет данные понятия и, более того, не придает значения их разделению (не предлагает их дифференцированного регулирования). Важнее отличать здания и сооружения от построек, не относящихся к недвижимому имуществу (киоски, палатки, павильоны, щитовые домики).
Важным представляется вопрос о том, входят ли нежилые помещения в предмет договора аренды здания и сооружения. С одной точки зрения, нежилые помещения технически входят в состав зданий и, следовательно, могут подпадать под действие норм § 4 гл. 34 ГК (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" (Вестник ВАС. 2000. N 7), аргументация которого, при всей целесообразности итогового вывода, весьма спорна). С другой позиции, нежилые помещения юридически, как объекты гражданских прав, выделены из зданий, имеют собственные кадастровые номера в системе учета объектов недвижимости и характеризуются весьма опосредованной связью с земельными участками под зданиями. Это лишает их необходимой специфики для применения правил § 4 гл. 34 ГК и оставляет их аренду под действием общих норм § 1 гл. 34 ГК.
На наш взгляд, современное гражданское законодательство дает основания, скорее, для второй точки зрения и аренда нежилых помещений должна подчиняться общим правилам о договоре аренды (как и следовало ожидать, подобную позицию заняли и фискальные органы - см., например, письмо Минфина России от 2 февраля 2000 г. N 04-02-05/2). Конечно, это толкование порождает очевидный парадокс: менее ценный объект (помещение) подвергается гораздо большим ограничениям по сравнению с более ценным (здание); например, при таком подходе требуется государственная регистрация любого договора аренды нежилого помещения, даже если он заключен на несколько часов (п. 2 ст. 609 ГК), тогда как для краткосрочной аренды зданий этого не требуется (п. 2 ст. 651 ГК). Однако выход из этой ситуации видится один - уточнение действующего законодательства.
Что касается жилых помещений, то их наем гражданами осуществляется на основании норм о договоре найма жилого помещения (ст. 673 ГК), юридическими лицами - на основании общих правил о договоре аренды и только для последующего проживания в них граждан (п. 2 ст. 671 ГК, ст. 17 ЖК).
Наконец, аренда объектов незавершенного строительства вполне допустима, но в этом случае возникающие правоотношения не будут охватываться специальными правилами § 4 гл. 34 ГК, регулирующими аренду здания и сооружения.
6. Закон не устанавливает особых требований к идентификации предмета договора аренды здания и сооружения. Лишь в общих положениях о договоре аренды установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК). Описание предмета договора аренды здания и сооружения производится с указанием его адреса (расположения на земельном участке), наименования, назначения, кадастрового номера. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это как раз действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. Соответственно, каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер (п. 3 ст. 1, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017).
7. Закон не содержит специальных норм о сроке договора аренды здания и сооружения, в частности не устанавливает предельного максимального или минимального срока в этой части и не придает соответствующему условию характера существенного. Договор аренды здания и сооружения может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок.
Прекращение договора аренды здания и сооружения также осуществляется согласно общим правилам о договоре аренды.
8. Пункт 2 коммент. ст. подчеркивает применимость норм § 4 гл. 34 ГК к аренде предприятий (см. коммент. к ст. 656 ГК).
Судебная практика по статье 650 ГК РФ
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались положениями статей 606 - 625, 650 - 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями заключенных сторонами договоров аренды, и исходили из того, что истцом не представлено достоверных и достаточных доказательств подтверждающих совершение ответчиком действий, направленных на демонтаж и полное уничтожение помещений переданных истцу и являющихся объектами аренды по указанным договорам.
Определение Верховного Суда РФ от 27.02.2017 N 303-ЭС16-20882 по делу N А51-14030/2015
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, установив фактические обстоятельства, изучив условия договора аренды недвижимого имущества от 24.02.2012 N 04-12/03/01-14, договора о предоставлении услуг от 29.02.2012 N 05-12ку/03/01-14, руководствуясь статьями 309, 314, 614, 650, 654, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных университетом требований.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2017 по делу N 302-ЭС16-15829, А10-3442/2014
Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями пункта 4 статьи 447, статей 650, 652, 654, 1102, 1105 ГК РФ, пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суды, установив факт пользования Обществом переданным ему в аренду имущественным комплексом и невнесение им арендной платы за земельный участок, на котором расположен имущественный комплекс, оценив методику расчета арендной платы с анализом включенной в фиксированный размер арендной платы суммы составляющих, в целях установления факта включения (невключения) в арендную плату по договору суммы за пользование земельным участком, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Определение Верховного Суда РФ от 30.03.2017 N 308-ЭС17-1897 по делу N А32-44251/2015
Руководствуясь статьями 309, 310, 395, 606, 614, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся в материалах дела доказательства, суды признали обязательство компании по внесению арендной платы за пользование имуществом неисполненным, в связи с чем, проверив расчет задолженности и признав его верным, удовлетворили иск.
Определение Верховного Суда РФ от 03.04.2017 N 302-ЭС15-15130 по делу N А19-8346/2014
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 8, 309, 310, 606, 611, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд частично удовлетворил заявленные требования, сделав обоснованный вывод о том, что представленными в материалы дела документами подтверждается использование ответчиком спорных помещений в период с 26.09.2012 по 23.03.2014; доказательств отсутствия доступа к помещению и доказательств внесения арендных платежей, Предпринимателем не представлено.
Определение Верховного Суда РФ от 23.06.2017 N 302-ЭС17-8044 по делу N А19-5890/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 8, 309, 329, 330, 333, 407, 421, 425, 453, 611, 612, 614, 622, 625, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из того, что материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате арендных платежей и возмещения коммунальных платежей.
Определение Верховного Суда РФ от 08.08.2017 N 308-ЭС17-10240 по делу N А32-7844/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 453, 606, 614, 622, 650, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика арендной платы в период после прекращения действия договора аренды.
Определение Верховного Суда РФ от 31.07.2017 N 302-ЭС17-10634 по делу N А19-10677/2016
Исследовав и оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды установили факт пользования ИП Филипенко Г.В. объектом аренды в спорный период при отсутствии доказательств внесения платы в соответствии с условиями договора и, руководствуясь статьями 330, 614, 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили иск частично с учетом заявления о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств.
Определение Верховного Суда РФ от 11.08.2017 N 310-ЭС17-9248 по делу N А08-4871/2015
Разрешая спор, руководствуясь статьями 425, 432, 433, 607, 609, 650, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснениями, изложенными в пунктах 14, 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в пунктах 4, 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", и установив, что спорный земельный участок передан арендатору на основании договора долгосрочной аренды земельного участка от 05.09.2013 N 75-1/13, стороны приступили к исполнению договора, и в процессе его исполнения у них не возникло спора по поводу местонахождения земельного участка, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, пришел к выводу о согласовании сторонами всех существенных условий договора аренды при его подписании, в связи с чем не усмотрел оснований для признания его незаключенным, и удовлетворения в связи с этим, встречных исковых требований общества.
Определение Верховного Суда РФ от 27.10.2017 N 309-ЭС17-15614 по делу N А60-51437/2016
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды нежилого помещения от 24.05.2013 N 4/13, дополнительные соглашения от 01.08.2013 N 1, от 05.09.2014 N 2, от 15.05.2015 N 3, от 21.04.2016 N 4, акты приема-передачи от 24.05.2013, от 01.08.2013, подписанные обществом "Ново-Сервис" без претензий и замечаний, суд установил, что предметом договора стороны определили площадь передаваемого во владение обществу "Континент" помещения в размере 827 кв. м, при этом при заключении указанного договора у сторон не возникло неопределенности относительно его предмета, договор зарегистрирован в установленном порядке и исполнялся сторонами длительное время, и, руководствуясь положениями статей 309, 421, пунктом 2 статьи 424, статей 431, 432, пунктом 1 статьи 452, статей 606, 607, 614, 650, 654, пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая разъяснения, изложенные в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "О практике рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", в отсутствие доказательств, подтверждающих оплату обществом "Ново-Сервис" аренды спорного помещения своевременно и в полном объеме, признал, что денежные средства в сумме 577 650 руб. получены обществом "Континент" во исполнение заключенного и действительного договора, а его требования о взыскании задолженности по арендной плате - соответствующими условиям договора аренды нежилого помещения от 24.05.2013 N 4/13, в связи с чем взыскал с общества "Ново-Сервис" задолженность в сумме 265 491 руб. 12 коп.
Определение Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 305-ЭС17-19223 по делу N А41-5237/2017
Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 309, 310, 606, 614, 622, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, установив, что у ответчика имеется задолженность по оплате коммунальных услуг за период с 12.06.2016 по 31.08.2016, признал иск обоснованным.