1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
- Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости
- Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества
1. Обязанность продавца по договору продажи недвижимости включает в себя обязанность передать недвижимость покупателю и перенести на него право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество.
В то время как переход к покупателю права собственности на объект недвижимости связан с государственной регистрацией и регулируется ст. 551 ГК (см. коммент. к ней), коммент. ст. определяет порядок передачи недвижимости покупателю. Она предусматривает оформление такой передачи в письменной форме - с помощью передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами. Передаточный акт фиксирует фактическую передачу недвижимого имущества (ввод во владение) и имеет доказательственное значение. При этом передаточный акт не рассматривается судебно-арбитражной практикой в качестве единственно допустимого доказательства передачи имущества (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18 декабря 2007 г. N Ф03-А51/07-1/5143).
2. Передаточный акт не выступает в качестве составной (неотъемлемой) части договора продажи недвижимости. Его наличие или отсутствие не влияет на заключенность и действительность договора.
Передаточный акт не выступает также в качестве дополнения или уточнения договора. Подписание передаточного акта не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 коммент. ст.).
3. Согласно ст. 17 Закона о государственной регистрации для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость представление передаточного акта не является обязательным. Соответственно, передача недвижимости (подписание передаточного акта) может происходить как до, так и после такой регистрации.
4. В момент вручения недвижимого имущества (подписания передаточного акта) обязательство продавца по передаче недвижимого имущества считается исполненным (абз. 2 п. 1 коммент. ст.). Данное правило является общим и может быть изменено законом или договором.
Использование законодателем в рамках абз. 2 п. 1 коммент. ст. фикции исполнения ("считается") позволяет придать вручению (подписанию передаточного акта) правовые последствия. Прежде всего они связаны с переходом рисков. В соответствии с п. 1 ст. 459 ГК, если иное не предусмотрено договором, с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче имущества, на покупателя переходит риск случайной гибели этого имущества. Поскольку § 7 гл. 30 не содержит специальных правил относительно момента перехода риска, положения п. 1 ст. 459 ГК подлежат применению и к договору продажи недвижимости.
5. Логическим продолжением указанного выше правила являются нормы абз. 3 п. 1 коммент. ст. Ведь если подписание передаточного акта считается исполнением, то уклонение от его подписания следует рассматривать как уклонение от исполнения. Соответственно, уклонение продавца от подписания передаточного акта считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество и дает покупателю возможность предъявить требования, указанные в п. 1 ст. 405 и ст. 463 ГК. Уклонение покупателя от подписания передаточного акта считается отказом от принятия недвижимости, вследствие чего продавец вправе воспользоваться способами защиты, предусмотренными п. 2 ст. 406 и п. 3 ст. 484 ГК.
Разрешая первоначальные исковые требования, суды, руководствуясь положениями пунктов 1, 3 статьи 551, абзацем 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установив факт уклонения ООО "Росстройком" от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на имущество, проданное ОАО "Курские электрические сети" по договору купли-продажи N 101/юр от 30.12.2013, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска.
Определение Верховного Суда РФ от 14.08.2017 N 307-ЭС17-9972 по делу N А05-14604/2015
Руководствуясь статьями 167, 554, 556, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, приняв во внимание установленные при рассмотрении дела N А05-4012/2012 обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что поскольку договор купли-продажи от 14.04.2013 не исполнен, имущество фактически не передано предпринимателю Панову А.М., оснований считать его законным владельцем электрических сетей не имеется.
Определение Верховного Суда РФ от 06.09.2017 N 305-ЭС17-12927 по делу N А40-179202/2015
Суды первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 148 АПК РФ, пунктом 2 статьи 223, статьей 551, пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 1 статьи 126, статьей 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), разъяснениями, приведенными в пунктах 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 35), приняв во внимание правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской, изложенную в постановлении от 17.06.2014 N 2826/14, и Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определениях от 18.08.2016 N 301-ЭС16-4180 и от 26.12.2016 N 308-ЭС15-12123, установив, что в отношении ответчика возбуждена процедура банкротства, пришел к выводу о том, что требование Общества подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве продавца, и оставил иск без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17.10.2017 по делу N 305-ЭС17-12927, А40-179202/2015
Пунктом 7 указанного договора предусмотрено, что в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами после государственной регистрации перехода права собственности.
Определение Конституционного Суда РФ от 19.12.2017 N 3048-О
Применение же иных положений статей 7 и 8 данного Федерального закона, а также пункта 2 статьи 456, пункта 2 статьи 556 и пункта 3 статьи 558 ГК Российской Федерации в конкретном деле с участием заявителя, вопреки требованиям статей 96 и 97 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", представленными материалами не подтверждается.
Определение Верховного Суда РФ от 27.12.2017 N 304-ЭС17-19063 по делу N А03-17300/2016
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Определение Верховного Суда РФ от 12.02.2018 N 304-ЭС17-22935 по делу N А67-943/2016
Отказывая в удовлетворении исковых требований Утояна Р.М. о признании расторгнутым договора купли-продажи от 18.06.2014 и взыскании уплаченной по нему суммы, и, удовлетворяя требования Охотникова И.В. в части взыскания долга по указанному договору и начисленных на него процентов за пользование чужими денежными средствами, суды руководствовались пунктами 1, 2 статьи 223, пунктом 2 статьи 224, пунктом 1 статьи 556, пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также учли, что к моменту заключения договора купли-продажи спорные нежилые помещения уже находились во владении у Утояна Р.М. на основании заключенного между сторонами ранее договора аренды. В связи с этим суды пришли к выводу о том, что с момента заключения сторонами договора купли-продажи - 18.06.2014 нежилые помещения признаются переданными Утояну Р.М. как покупателю, а обязанность продавца по их передаче покупателю - исполненной.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2020 N 5-КГ20-38
Из системного толкования пункта 3 статьи 551, абзаца второго пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по договору дарения следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от дарителя к одаряемому.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.08.2020 N 305-ЭС19-3996(6) по делу N А40-109856/2017
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю. Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Одновременно пункт 1 статьи 556 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: такая передача в обязательном порядке оформляется особым документом - подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абзац первый); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абзац второй).
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2020 N 48-КГ20-13-К7
Удовлетворяя требования Макарова И.Н. о признании права собственности на земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером ... , поскольку они имеют тот же юридический адрес, суммарную площадь и категорию земель, руководствуясь статьями 10, 218, 301, 302, 550, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пунктах 32, 57, 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суды пришли к выводу о том, что право собственности истца возникло на основании заключенного договора, сторонами договора от 29 августа 2011 г. допущено злоупотребление правом, срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.11.2020 N 117-КГ20-2-К4
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).