В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Комментарий к ст. 557 ГК РФ
1. Качество отчуждаемой недвижимости должно соответствовать условиям договора (см. ст. 469 ГК и коммент. к ней). Если переданное покупателю недвижимое имущество имеет недостатки, ответственность за них по правилам ст. 476 - 477 ГК несет продавец. Исключения составляют случаи, когда недостатки отчуждаемой недвижимости оговорены продавцом при заключении договора (абз. 1 п. 1 ст. 475 ГК).
2. В соответствии с положениями коммент. ст. в случае передачи недвижимости с недостатками покупатель вправе воспользоваться всеми способами защиты, предусмотренными ст. 475 ГК (см. коммент. к ней), за исключением права требовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. Предусмотренное коммент. ст. изъятие достаточно логично и объясняется характеристиками всякого недвижимого имущества как индивидуально-определенной и незаменимой вещи.
Таким образом, при обычных (несущественных) недостатках покупатель недвижимости по своему усмотрению вправе требовать: а) соразмерного уменьшения покупной цены; б) безвозмездного устранения недостатков; в) возмещения собственных расходов на устранение недостатков. При существенных недостатках переданной недвижимости (об определении существенного недостатка см. п. 2 ст. 475 ГК) покупатель наделен уже четырьмя возможными вариантами защиты - помимо перечисленных выше требований, он вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.
Судебная практика по статье 557 ГК РФ
Отказывая обществу в удовлетворении заявленных им требований, суды руководствовались положениями статей 15, 393, 549, 554, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", разъяснениями, данными в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" и исходили из отсутствия между сторонами при заключении договора купли-продажи каких-либо разногласий относительно предмета договора, технического состояния объекта либо его цены, а также учли, что достоверность величины стоимости объекта оценки, которая для департамента является обязательной, не была оспорена истцом в установленном законом порядке, в связи с чем пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания убытков, не установив необходимых для этого условий.
Определение Верховного Суда РФ от 16.08.2019 N 304-ЭС19-12750 по делу N А45-32987/2017
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 450, 454, 456, 469, 475, 549, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив наличие существенных скрытых недостатков нежилого помещения, переданного ответчиком по договору купли-продажи, продолжительный периодический характер которых приводит к невозможности эксплуатации нежилого помещения по назначению, необходимость несения существенных несоизмеримых с ценой объекта затрат на устранение его недостатков, а также то, что такие недостатки возникли до его передачи ответчиком покупателю, пришли к выводу о наличии у покупателя права на отказ от исполнения договора и возврат уплаченных за товар денежных средств.
Определение Верховного Суда РФ от 22.03.2017 N 307-ЭС16-18174 по делу N А05-12596/2015
Отказывая в удовлетворении требований, суды, придя к выводу по результатам анализа условий договора и оценки имеющихся в материалах дела доказательств об уклонении покупателей от исполнения обязанности по принятию имущества и отсутствии в связи с этим в спорный период со стороны общества просрочки по передаче покупателям предмета договора купли-продажи, руководствуясь статьями 330, 556, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации не усмотрели оснований для взыскания пени.
Определение Верховного Суда РФ от 03.04.2017 N 306-ЭС17-2228 по делу N А65-9506/2016
Принимая в оспариваемой заявителем части судебные акты, суды руководствовались положениями статей 168, 180, 454, 459, 475, 476, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что пункт 4.3 договора признан арбитражным судом недействительным, и неисполнение предпринимателем условий пункта 2.1.5. не свидетельствует о наличии недостатков у приобретаемого имущества.
Определение Верховного Суда РФ от 24.07.2017 N 302-ЭС17-8673 по делу N А19-1355/2016
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, проверив представленный расчет взыскиваемой неустойки, руководствуясь статьями 329, 330, 333, 475, 476, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016) (утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016) и разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", суд правомерно удовлетворил заявленные требования в части, исходя из доказанности факта нарушения Обществом срока устранения недостатков. Ввиду явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, по ходатайству ответчика, заявленная к взысканию сумма была снижена.
Определение Верховного Суда РФ от 30.10.2017 N 306-ЭС17-15633 по делу N А55-25861/2016
Принимая оспариваемые заявителем судебные акты, суды руководствовались положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 448, 452, 454, 455, 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и исходили из недоказанности истцом факта нахождения имущества в состоянии, не соответствующим конкурсной документации.
Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2017 N 301-ЭС16-20156 по делу N А11-7780/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 450, 460, 469, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили исковые требования исходя из следующего: спорное здание в 1995 году отнесено к объектам культурного наследия, принято на государственную охрану, находилось на балансе Завода и включено в перечень объектов культурного наследия Александровского района; Инспекция направляла в адрес Управления Росимущества перечень объектов культурного наследия, в который было внесено спорное здание, следовательно, ответчик знал о правовом статусе спорного объекта, однако не сообщил Борисову С.А. о наличии ограничений у продаваемого по спорному договору объекта недвижимости; в объявлении о продаже имущества, в аукционной документации и в договоре купли-продажи сведения о том, что продаваемое имущество имеет обременение и является объектом культурного наследия отсутствовали; наличие такого обременения возлагает на покупателя определенные ограничения, в связи с которыми он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2017 N 304-ЭС17-5829 по делу N А02-618/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе акты осмотра, экспертное заключение представленное Администрацией, переписку сторон, условия муниципального контракта заключенного с застройщиком и контрактов, заключенных с третьим лицом, руководствуясь статьями 15, 309, 310, 454, 469, 475, 476, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктами 1, 2, 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", пришли к выводу об обоснованности иска Администрации.
Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2017 N 308-ЭС16-20132 по делу N А53-9583/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор купли-продажи и дополнительное соглашение к нему, руководствуясь статьями 9, 41, 65 АПК РФ, статьями 309, 310, 451, 475, 486, 549, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об обоснованности первоначального иска и отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.
Определение Верховного Суда РФ от 26.12.2019 N 305-ЭС19-19870(1-3) по делу N А40-84435/2017
Разрешая спор и отменяя определение от 22.03.2019, суд апелляционной инстанции сослался на положения статей 10, 168, 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с учетом разъяснений пункта 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", пунктов 1 и 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и исходил из того, что оспариваемая сделка с учетом дополнительного соглашения заключена при наличии признаков злоупотребления правом, поскольку в результате ее совершения из имущественной массы должника выбыло ликвидное имущество по существенно заниженной цене, большая часть которой не была уплачена.
Определение Верховного Суда РФ от 13.04.2020 N 309-ЭС20-3907 по делу N А47-3558/2019
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 469, 470, 475, 476, 526, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив факт наличия недостатков (дефектов) в приобретенной заказчиком квартире, выявленных в пределах гарантийного срока, в отсутствие доказательств их устранения поставщиком, пришли к выводу о правомерности заявленного требования об исполнении ответчиком взятых на себя обязательств по соблюдению гарантийных сроков и устранению дефектов выполненных работ, признав правомерным требование о взыскании суммы штрафа в размере 267 554 руб. 23 коп.