В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Комментарий к ст. 554 ГК РФ
1. Условие о предмете (недвижимом имуществе) является существенным условием договора продажи недвижимости. При этом коммент. ст. устанавливает специальные требования к степени детализации предмета - в договоре должны быть указаны данные, позволяющие его определенно установить.
2. Данное правило призвано однозначно определить подлежащее передаче недвижимое имущество и исключить возможные споры относительно предмета конкретного договора. В качестве необходимых для идентификации предмета договора данных могут выступать, в частности, следующие: наименование, местоположение (адрес) объекта недвижимости, его площадь, сведения, указывающие расположение недвижимости (например, помещения) в составе другого недвижимого имущества, и др. (подробнее см.: Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации, частей второй и третьей / Под ред. В.А. Белова. С. 160 - 161 (автор комментария - С.А. Бабкин)).
Следует отметить, что положения коммент. ст. изложены с использованием оценочных категорий, а сама она не устанавливает каких-либо формальных требований или обязательных реквизитов, которые должны использоваться сторонами при описании предмета. В этой связи утверждения (см., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 155 (автор комментария - Е.Ю. Валявина)) о необходимости при описании недвижимого имущества в обязательном порядке указывать сведения, которые включаются в ЕГРП (см. п. 3 и 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации, приложение N 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним), не основаны на законе и должны восприниматься критически.
3. При отсутствии в договоре данных, достаточных для идентификации недвижимого имущества, соответствующий договор не считается заключенным.
Судебная практика по статье 554 ГК РФ
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 218, 223, 130, 131, 432, 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", разъяснениями, изложенными в пунктах 52, 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснениями, изложенными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А55-106/2014, не усмотрели оснований для удовлетворения иска.
Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2017 N 304-ЭС17-1166 по делу N А27-1614/2015
Разрешая спор и удовлетворяя иск, суды исходили из отсутствия у спорного объекта признаков недвижимости. Суды приняли во внимание, что земельный участок ответчику либо его правопредшественникам для размещения объекта - хвостохранилище с отходами не выделялся и не предоставлялся; разрешения на строительство или реконструкцию по возведению спорного объекта в качестве объекта недвижимого имущества не оформлялись; хвостохранилище как объект недвижимости не состояло на кадастровом учете; договор купли-продажи от 10.11.2010 как основание возникновения права собственности общества, признаков недвижимости, содержащихся в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержит.
Определение Верховного Суда РФ от 04.04.2017 N 307-ЭС17-2694 по делу N А56-2900/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 432, 445, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, пришли к выводу о незаключенности договора от 16.09.2015
Определение Верховного Суда РФ от 07.04.2017 N 301-ЭС17-2402 по делу N А82-18394/2014
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 8, 12, 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции до 01.01.2017), пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований предпринимателя.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30.05.2017 N 78-КГ17-12
Применительно к купле-продаже недвижимости статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Определение Верховного Суда РФ от 19.06.2017 N 309-ЭС17-7150 по делу N А07-13310/2016
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе проект договора купли-продажи, протокол разногласий, решение федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан (далее - кадастровая палата) от 06.04.2016 N Ф/16-35629, руководствуясь статьями 432, 445, 446, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпунктом 8 пункта 1 статьи 1, пунктом 2 статьи 7, статьями 39.3, 39.4, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к следующим выводам: спорный земельный участок используется Обществом только для размещения двухэтажной автопарковки; решением кадастровой палаты от 06.04.2016 N Ф/16-35629 исправлена техническая ошибка в кадастровых сведениях о земельном участке, в соответствии с которым расчет кадастровой стоимости земельного участка произведен с применением удельного показателя кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка 3 группы "земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок" в размере 8727 руб. 82 коп. /кв. м; исходя из удельного показателя кадастровой стоимости, соответствующего указанной группе видов разрешенного использования, кадастровая палата внесла в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка, равной 49 347 094 руб. 28 коп.; Управление правильно рассчитало выкупную стоимость земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок" в размере 12 336 773 руб. 57 коп.".
Определение Верховного Суда РФ от 14.08.2017 N 307-ЭС17-9972 по делу N А05-14604/2015
Руководствуясь статьями 167, 554, 556, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, приняв во внимание установленные при рассмотрении дела N А05-4012/2012 обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что поскольку договор купли-продажи от 14.04.2013 не исполнен, имущество фактически не передано предпринимателю Панову А.М., оснований считать его законным владельцем электрических сетей не имеется.
Определение Верховного Суда РФ от 31.08.2017 N 305-ЭС17-13069 по делу N А40-132425/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора от 20.08.2014, руководствуясь статьями 10, 219, 398, 429, 432, 433, 434, 450.1, 454, 455, 549, 551, 554, 555, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 15.01.2013 N 9798/12 по делу N А33-18187/2011, разъяснениями, приведенными в пунктах 1, 5, 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", пришли к выводу о наличии оснований для обязания ответчика передать истцу спорные нежилые помещения и для регистрации перехода к истцу права собственности на объекты недвижимости.
Определение Верховного Суда РФ от 27.12.2017 N 301-ЭС17-19341 по делу N А31-8162/2016
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, руководствуясь статьями 131, 223, 551, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 6, 16 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктом 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.01.2010 N 10885/09, признал недоказанным факт возникновения права собственности на спорные объекты у ликвидированного в ходе процедуры банкротства продавца - кооператива, в связи с чем отказал в удовлетворении иска.
Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2018 N 309-ЭС17-21600 по делу N А50-15892/2015
Апелляционный суд, изменяя решение суда первой инстанции и устанавливая стоимость земельного участка в размере 328 429 000 руб., принял во внимание результаты повторной судебной экспертизы и обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дела N А50-3520/2015, и руководствовался статьями 424, 432, 445, 446, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей в спорный период (далее - Закон N 137-ФЗ), статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015), статьями 3, 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 N 8155/10.
Определение Верховного Суда РФ от 26.02.2018 N 307-ЭС18-237 по делу N А52-2390/2016
Кроме того, на основании статьи 554 ГК РФ суды признали договор не заключенным, так как условия договора купли-продажи не позволяют идентифицировать предмет продажи, а иные доказательства, подтверждающие, что стороны достигли договоренности об индивидуальных характеристиках продаваемого объекта недвижимого имущества, не представлены.