В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Комментарий к ст. 554 ГК РФ
1. Условие о предмете (недвижимом имуществе) является существенным условием договора продажи недвижимости. При этом коммент. ст. устанавливает специальные требования к степени детализации предмета - в договоре должны быть указаны данные, позволяющие его определенно установить.
2. Данное правило призвано однозначно определить подлежащее передаче недвижимое имущество и исключить возможные споры относительно предмета конкретного договора. В качестве необходимых для идентификации предмета договора данных могут выступать, в частности, следующие: наименование, местоположение (адрес) объекта недвижимости, его площадь, сведения, указывающие расположение недвижимости (например, помещения) в составе другого недвижимого имущества, и др. (подробнее см.: Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации, частей второй и третьей / Под ред. В.А. Белова. С. 160 - 161 (автор комментария - С.А. Бабкин)).
Следует отметить, что положения коммент. ст. изложены с использованием оценочных категорий, а сама она не устанавливает каких-либо формальных требований или обязательных реквизитов, которые должны использоваться сторонами при описании предмета. В этой связи утверждения (см., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 155 (автор комментария - Е.Ю. Валявина)) о необходимости при описании недвижимого имущества в обязательном порядке указывать сведения, которые включаются в ЕГРП (см. п. 3 и 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации, приложение N 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним), не основаны на законе и должны восприниматься критически.
3. При отсутствии в договоре данных, достаточных для идентификации недвижимого имущества, соответствующий договор не считается заключенным.
Судебная практика по статье 554 ГК РФ
Принимая обжалуемые судебные акты, суды руководствовались статьями 309, 310, 450, 451, 525, 526, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" и исходили из необоснованности и недоказанности исковых требований.
Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2019 N 309-ЭС19-1180 по делу N А07-22335/2017
Исследовав и оценив в совокупности и взаимной связи представленные в дело доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, установив, что спорный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости и сторонами фактически исполнены обязательства, предусмотренные данным договором, однако предприниматель до настоящего времени уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, руководствуясь положениями статей 307, 420, 431, 450, 452, 551, 554, 555, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения первоначального иска, отказав в удовлетворении требований предпринимателя.
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 N 309-ЭС19-2748 по делу N А76-32486/2017
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела, руководствуясь статьями 166, 168, 180, 209, 217, 448, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 13, 18, 23 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", разъяснениями, приведенными в пунктах 74 и 100 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", приняв во внимание обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дела N А76-26388/2016, пришли к выводу об обоснованности требований Общества в части признания недействительным договора купли-продажи нежилого помещения и отсутствии оснований для удовлетворения иска Организации.
Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2019 N 309-ЭС19-1951 по делу N А60-62854/2017
Отказывая обществу в удовлетворении заявленных им требований, суды руководствовались положениями статей 15, 393, 549, 554, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", разъяснениями, данными в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" и исходили из отсутствия между сторонами при заключении договора купли-продажи каких-либо разногласий относительно предмета договора, технического состояния объекта либо его цены, а также учли, что достоверность величины стоимости объекта оценки, которая для департамента является обязательной, не была оспорена истцом в установленном законом порядке, в связи с чем пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания убытков, не установив необходимых для этого условий.
Определение Верховного Суда РФ от 22.05.2019 N 304-ЭС19-5965 по делу N А70-3638/2018
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 209, 224, 225, 432 433, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и разъяснениями, изложенными в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований, придя к выводам, что сторонами согласовано условие договора купли-продажи о его предмете, так как в нем содержится информация, позволяющая идентифицировать спорный объект недвижимого имущества; договор купли-продажи исполнен сторонами; нежилые помещения переданы во владение по акту приема-передачи; между сторонами отсутствовали разногласия относительно понимания условия договора купли-продажи о его предмете.
Определение Верховного Суда РФ от 16.08.2019 N 310-ЭС19-12925 по делу N А14-1292/2018
Утверждая разногласия сторон при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в публичной собственности, в части определения выкупной цены в редакции ответчика (Департамента), суды трех инстанций, руководствовались статьями 11, 12, 422, 445, 446, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), пунктом 1 статьи 2, пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", разъяснениями, приведенными в пунктах 4, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", и исходили из следующего: не имеется оснований для определения выкупной стоимости спорного участка в льготном размере в размере 2,5% кадастровой стоимости, действовавшем до 01.07.2012, поскольку Общество, указывая на то, что оно впервые обратилось с заявлением о выкупе 16.05.2012, в последующем не подтвердило намерение выкупить участок, не оспаривало бездействие уполномоченного органа, длительное время не осуществляло никаких действий, направленных на оформление прав в отношении участка, было привлечено за это к административной ответственности, а следовательно, в указанный период утратило интерес в приобретении участка; в связи с подачей Обществом надлежащей заявки на выкуп только через несколько лет, выкупную стоимость участка Департамент правомерно определил в размере, установленном нормативными правовыми актами Воронежской области, действовавшими на дату подачи такой заявки.
Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2017 N 306-ЭС17-1404 по делу N А55-28099/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 218, 223, 130, 131, 432, 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", разъяснениями, изложенными в пунктах 52, 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснениями, изложенными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А55-106/2014, не усмотрели оснований для удовлетворения иска.
Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2017 N 304-ЭС17-1166 по делу N А27-1614/2015
Разрешая спор и удовлетворяя иск, суды исходили из отсутствия у спорного объекта признаков недвижимости. Суды приняли во внимание, что земельный участок ответчику либо его правопредшественникам для размещения объекта - хвостохранилище с отходами не выделялся и не предоставлялся; разрешения на строительство или реконструкцию по возведению спорного объекта в качестве объекта недвижимого имущества не оформлялись; хвостохранилище как объект недвижимости не состояло на кадастровом учете; договор купли-продажи от 10.11.2010 как основание возникновения права собственности общества, признаков недвижимости, содержащихся в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержит.
Определение Верховного Суда РФ от 04.04.2017 N 307-ЭС17-2694 по делу N А56-2900/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 432, 445, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, пришли к выводу о незаключенности договора от 16.09.2015
Определение Верховного Суда РФ от 14.08.2017 N 307-ЭС17-9972 по делу N А05-14604/2015
Руководствуясь статьями 167, 554, 556, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, приняв во внимание установленные при рассмотрении дела N А05-4012/2012 обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что поскольку договор купли-продажи от 14.04.2013 не исполнен, имущество фактически не передано предпринимателю Панову А.М., оснований считать его законным владельцем электрических сетей не имеется.
Определение Верховного Суда РФ от 27.12.2017 N 301-ЭС17-19341 по делу N А31-8162/2016
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, руководствуясь статьями 131, 223, 551, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 6, 16 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктом 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.01.2010 N 10885/09, признал недоказанным факт возникновения права собственности на спорные объекты у ликвидированного в ходе процедуры банкротства продавца - кооператива, в связи с чем отказал в удовлетворении иска.