В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Комментарий к ст. 554 ГК РФ
1. Условие о предмете (недвижимом имуществе) является существенным условием договора продажи недвижимости. При этом коммент. ст. устанавливает специальные требования к степени детализации предмета - в договоре должны быть указаны данные, позволяющие его определенно установить.
2. Данное правило призвано однозначно определить подлежащее передаче недвижимое имущество и исключить возможные споры относительно предмета конкретного договора. В качестве необходимых для идентификации предмета договора данных могут выступать, в частности, следующие: наименование, местоположение (адрес) объекта недвижимости, его площадь, сведения, указывающие расположение недвижимости (например, помещения) в составе другого недвижимого имущества, и др. (подробнее см.: Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации, частей второй и третьей / Под ред. В.А. Белова. С. 160 - 161 (автор комментария - С.А. Бабкин)).
Следует отметить, что положения коммент. ст. изложены с использованием оценочных категорий, а сама она не устанавливает каких-либо формальных требований или обязательных реквизитов, которые должны использоваться сторонами при описании предмета. В этой связи утверждения (см., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 155 (автор комментария - Е.Ю. Валявина)) о необходимости при описании недвижимого имущества в обязательном порядке указывать сведения, которые включаются в ЕГРП (см. п. 3 и 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации, приложение N 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним), не основаны на законе и должны восприниматься критически.
3. При отсутствии в договоре данных, достаточных для идентификации недвижимого имущества, соответствующий договор не считается заключенным.
Судебная практика по статье 554 ГК РФ
Кроме того, на основании статьи 554 ГК РФ суды признали договор не заключенным, так как условия договора купли-продажи не позволяют идентифицировать предмет продажи, а иные доказательства, подтверждающие, что стороны достигли договоренности об индивидуальных характеристиках продаваемого объекта недвижимого имущества, не представлены.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 09.10.2018 по делу N 304-ЭС17-11096, А45-8173/2015
При первоначальном рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание выводы судебной экспертизы об отсутствии на земельном участке с кадастровым номером 54:19:101102:0028 подъездного железнодорожного пути длиной 1330 п. м, сославшись на статьи 130, 131, 218, 432, 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришли к выводу о незаключенности договора купли-продажи от 31.10.2013 в части продажи подъездного железнодорожного пути длиной 1330 п. м ввиду отсутствия предмета сделки. Суды указали, что поскольку обязательства сторон по незаключенному в указанной части договору не возникли, уплаченные покупателем - обществом "Аланта" денежные средства за данный подъездной путь являются неосновательным обогащением продавца и подлежат возврату истцу.
Определение Верховного Суда РФ от 29.11.2018 N 306-ЭС18-20551 по делу N А06-1863/2012
Рассматривая спор, суды руководствовались статьями 28, 61.6, 110, 131, 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", статьями 130, 167, 448, 449, 552, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации и исходили из доказанности факта наличия существенных нарушений при проведении торгов, нарушения прав и законных интересов лиц, принимавших участие в торгах.
Определение Верховного Суда РФ от 14.08.2019 N 302-ЭС19-12563 по делу N А69-1694/2018
Принимая обжалуемые судебные акты, суды руководствовались статьями 309, 310, 450, 451, 525, 526, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" и исходили из необоснованности и недоказанности исковых требований.
Определение Верховного Суда РФ от 05.04.2018 N 304-ЭС18-3714 по делу N А45-24688/2016
Суды первой и апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 244, 428, 443 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 167, 209, 260, 448, 449, 449.1, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 35, 41 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 78, 87, 89 - 93 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", статьями 5, 54, 57 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пришли к выводу, что при проведении торгов не было допущено таких существенных нарушений, которые бы повлияли или могли повлиять на результат торгов и нарушили бы права истца.
Определение Верховного Суда РФ от 13.06.2018 N 310-ЭС18-7104 по делу N А14-2354/2017
Изменяя решение, суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, установив, что на момент обращения истца с заявлением о выкупе земельного участка в Богучарском муниципальном районе Воронежской области отсутствовал нормативный акт об установлении цены земельных участков при продаже земельных участков, находящихся в собственности Богучарского муниципального района Воронежской области, руководствуясь статьями 421, 422, 432, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпунктом 3 пункта 2, пунктом 3 статьи 39.4, пунктами 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 8, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", урегулировал возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка разногласия, установив выкупную цену участка в размере 1 157 450 рублей исходя из кадастровой стоимости участка на день обращения общества с заявлением о его выкупе согласно справки о кадастровой стоимости по состоянию на 17.11.2015.
Определение Верховного Суда РФ от 30.07.2018 N 305-КГ18-9949 по делу N А41-26177/2012
Апелляционный суд, отклоняя довод ИП Неклюдова М.В. о том, что договор купли-продажи земельного участка от 18.06.2009, на основании которого возникло его право собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0010105:92, оспорен не был, в связи с чем оснований для пересмотра установленных границ этого участка и разрешения вопроса о снятии его с учета не имеется, руководствуясь статьей 130, 554, 549 ГК РФ, обоснованно указал, что признание недействительными постановления Администрации Подольского района Московской области от 20.06.2008 N 1584 о предоставлении в собственность за плату ЗАО "Дорстройсервис" земельного участка с кадастровым номером 50:27:0010105:92 и постановления Администрации Подольского муниципального района Московской области от 08.02.2008 N 318 "Об утверждении границ земельного участка, расположенного в пос. Львовский" означает, что данный земельный участок не был сформирован, и в отсутствие идентифицирующих его признаков не мог являться предметом договора купли-продажи, при этом право собственности ЗАО "Дорстройсервис" на данное имущество также не считается возникшим, что исключает полномочия данного лица на распоряжение спорным имуществом.
Определение Верховного Суда РФ от 06.12.2018 N 305-КГ18-19686 по делу N А41-96065/2017
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьей 69, 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 422, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39.1, 39.3, 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", приняв во внимание обстоятельства, установленные Арбитражным судом Московской области при рассмотрении дела N А41-5244/2009, пришли к выводам о том, что общество вправе выкупить спорный земельный участок в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, однако не имеется оснований для определения выкупной цены участка в размере 2,5% его кадастровой стоимости.
Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2019 N 309-ЭС19-1180 по делу N А07-22335/2017
Исследовав и оценив в совокупности и взаимной связи представленные в дело доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, установив, что спорный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости и сторонами фактически исполнены обязательства, предусмотренные данным договором, однако предприниматель до настоящего времени уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, руководствуясь положениями статей 307, 420, 431, 450, 452, 551, 554, 555, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения первоначального иска, отказав в удовлетворении требований предпринимателя.
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 N 309-ЭС19-2748 по делу N А76-32486/2017
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела, руководствуясь статьями 166, 168, 180, 209, 217, 448, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 13, 18, 23 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", разъяснениями, приведенными в пунктах 74 и 100 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", приняв во внимание обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дела N А76-26388/2016, пришли к выводу об обоснованности требований Общества в части признания недействительным договора купли-продажи нежилого помещения и отсутствии оснований для удовлетворения иска Организации.
Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2019 N 309-ЭС19-1951 по делу N А60-62854/2017
Отказывая обществу в удовлетворении заявленных им требований, суды руководствовались положениями статей 15, 393, 549, 554, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", разъяснениями, данными в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" и исходили из отсутствия между сторонами при заключении договора купли-продажи каких-либо разногласий относительно предмета договора, технического состояния объекта либо его цены, а также учли, что достоверность величины стоимости объекта оценки, которая для департамента является обязательной, не была оспорена истцом в установленном законом порядке, в связи с чем пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания убытков, не установив необходимых для этого условий.