1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).
- Статья 548. Применение правил об энергоснабжении к иным договорам
- Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
Комментарий к ст. 549 ГК РФ
1. Пункт 1 коммент. ст. содержит легальное определение договора продажи недвижимости. Единственным квалифицирующим признаком данной разновидности договора купли-продажи является недвижимое имущество как особый его предмет.
Легальное определение договора продажи недвижимости содержит перечень его возможных предметов: земельный участок, здание, сооружение, квартира. Данный перечень является открытым. Соответственно, предметом договора может быть любое имущество, признаваемое недвижимым в силу его естественных свойств (неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению) или отнесенное к недвижимости прямым указанием закона - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и др. (см. п. 1 ст. 130 ГК, абз. 3 ст. 1 Закона о государственной регистрации).
Правила § 7 гл. 30 ГК о продаже недвижимости подлежат применению и к продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество (подробнее см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 146 (автор комментария - Е.Ю. Валявина); Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 5-е изд., испр. и доп. с использованием судебно-арбитражной практики / Под ред. О.Н. Садикова (автор комментария - В.В. Чубаров)). При этом должны соблюдаться правила о преимущественной покупке (ст. 250 ГК, ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
2. Предметом договора не может быть недвижимое имущество, изъятое из оборота (см., например, п. 4 ст. 27 ЗК). Недвижимое имущество, ограниченное в обороте (см., например, п. 5 ст. 27 ЗК), может быть предметом договора только при соблюдении установленного порядка его отчуждения (см., например, абз. 2 п. 2 ст. 27 ЗК).
В качестве предмета договора в принципе могут выступать "будущие" недвижимые вещи, т.е. такие, которые либо еще не существуют вовсе, либо не принадлежат продавцу (см. п. 2 ст. 455 ГК и коммент. к нему). Исключения из данного правила могут устанавливаться законом. В частности, в договорах, подлежащих государственной регистрации (продажа жилых помещений - п. 2 ст. 558 ГК), предметом может выступать лишь недвижимое имущество, принадлежащее продавцу. В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК не могут быть предметом договора купли-продажи земельные участки, не прошедшие государственный кадастровый учет.
3. Особенности продажи отдельных видов недвижимого имущества могут устанавливаться законом - см., например, ст. 558 ГК (жилые помещения), ст. 37 ЗК (земельные участки), п. 3 ст. 1, ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (земли сельскохозяйственного назначения).
С учетом того, что предприятие как имущественный комплекс также признается недвижимостью (п. 1 ст. 132 ГК), правила § 7 гл. 30 подлежат применению в качестве lex generalis по отношению к продаже предприятия, если иное не предусмотрено положениями § 8 гл. 30 (п. 2 коммент. ст.).
4. Условие о предмете является существенным условием договора продажи недвижимости (см. п. 3 ст. 455 ГК). При этом законодатель устанавливает особые требования к степени детализации предмета данного договора (см. ст. 554 ГК и коммент. к ней).
5. По общему правилу в качестве сторон могут выступать любые субъекты гражданского права. Вместе с тем возможность участия субъекта в договоре может быть ограничена законом (см. коммент. к ст. 454 ГК; см. также п. 3 ст. 15 ЗК, ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, пп. 7 и 9 Постановления ВАС N 8).
Если предметом договора выступает недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов (ст. 256 ГК, ст. 34 СК), для заключения такого договора необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга продавца (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК). Кроме этого, при приобретении в совместную собственность жилой недвижимости требуется также нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК). При отсутствии согласия сделка может быть оспорена (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК).
Особенности продажи недвижимого имущества, принадлежащего недееспособному или не полностью дееспособному лицу, установлены ст. 20 - 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. "Об опеке и попечительстве" (СЗ РФ. 2008. N 17. Ст. 1755).
6. В литературе распространено мнение, что в качестве продавца может выступать только собственник недвижимости либо лицо, обладающее ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие по распоряжению недвижимостью (см., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 147 (автор комментария - Е.Ю. Валявина); Гражданское право: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право / Под ред. Е.А. Суханова. С. 369 - 370 (автор главы - В.С. Ем)). Этот тезис находит свое подтверждение и в судебно-арбитражной практике (см.: п. 14 Постановления ВАС N 8; п. 2 письма ВАС N 21; Постановление ФАС Уральского округа от 29 августа 2006 г. N Ф09-7529/06-С3; Постановление ФАС Уральского округа от 30 ноября 2005 г. N Ф09-3908/05-С3; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 сентября 2002 г. N А05-4703/02-230/17). Однако подобный подход не учитывает, что консенсуальный характер договора продажи недвижимости предполагает четкое разграничение обязательственных и вещно-правовых последствий соглашения. Само заключение договора порождает только обязательственные отношения сторон, в то время как вещные последствия (переход права собственности) связываются законом с иным юридическим фактом - государственной регистрацией права (п. 2 ст. 223 ГК). Продавец должен быть собственником только в момент перехода права, но не в момент установления обязательственных отношений между ним и покупателем. Возможность заключения договора не зависит от наличия титула в отношении отчуждаемой вещи. Соответственно, в качестве продавца может выступать любое лицо независимо от того, является ли оно собственником или нет. Исключение составляют договоры продажи недвижимости, подлежащие государственной регистрации (продажа жилых помещений - п. 2 ст. 558 ГК, продажа предприятия - п. 3 ст. 560 ГК). В этих случаях договор считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК). Последняя при этом не может быть произведена, если данные о правах продавца в отношении отчуждаемой вещи не содержатся в ЕГРП.
7. Ряд ограничений на заключение договора продажи недвижимости установлены судебно-арбитражной практикой. Так, ВАС разъяснил, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем (п. 14 Постановления ВАС N 8). В п. 4 письма ВАС N 59 подтвердил невозможность заключения (государственной регистрации) нового договора продажи жилой недвижимости (квартиры) в связи с наличием зарегистрированного ранее договора продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом с другим покупателем. Помимо того, что в рамках указанных разъяснений суд очевидно вышел за пределы своей компетенции и, по сути, создал новую норму права, они дискуссионны и с содержательной точки зрения (см.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 325 - 328; Скловский К. Применение норм о доброй совести в гражданском праве России // Хозяйство и право. 2002. N 9; Эрделевский А.М. О регистрации сделок с недвижимостью).
Судебная практика по статье 549 ГК РФ
Удовлетворяя исковые требования, суды руководствовались статьями 1102, 1103, пунктом 4 статьи 380, пунктами 1, 6 статьи 429, пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывали разъяснения, содержащиеся в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", и исходили из доказанности переплаты по договору купли-продажи от 18.11.2014 в размере 3 000 000 руб. и отсутствия у ответчика оснований для удержания спорной суммы, признав, что истцом вместо 15 000 000 руб. уплачено ответчику 18 000 000 руб.
Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2017 N 308-ЭС16-20132 по делу N А53-9583/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор купли-продажи и дополнительное соглашение к нему, руководствуясь статьями 9, 41, 65 АПК РФ, статьями 309, 310, 451, 475, 486, 549, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об обоснованности первоначального иска и отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.
Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2017 N 306-ЭС17-1404 по делу N А55-28099/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 218, 223, 130, 131, 432, 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", разъяснениями, изложенными в пунктах 52, 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснениями, изложенными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А55-106/2014, не усмотрели оснований для удовлетворения иска.
Определение Верховного Суда РФ от 07.04.2017 N 309-ЭС17-335 по делу N А47-5587/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе акт приема-передачи имущества, проанализировав условия договора купли-продажи, руководствуясь статьями 309, 310, 329, 330, 450, 453, 454, 486, 549, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 6, 7 Типовых правил охраны коммунальных тепловых сетей, утвержденных приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 17.08.1992 N 197, пришли к выводу об обоснованности иска общества "Т Плюс" и отсутствии оснований для удовлетворения иска общества "НЕО".
Определение Верховного Суда РФ от 02.05.2017 N 302-ЭС17-4166 по делу N А10-941/2016
Отказывая в удовлетворении заявленных требований полностью, суды, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 15, статей 393, 421, пункта 3 статьи 424, пункта 1 статьи 485, пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", установив, что общество исполнило перед кооперативом свои обязательства по договору инвестирования, арендные платежи по договорам субаренды земельных участков от 21.04.2014, заключенным с ООО "ИК Жилстрой" и ООО "Сити", получены обществом от собственных субарендаторов, договоры не признаны недействительными, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2017 N 309-ЭС17-5644 по делу N А60-11710/2016
Исследовав, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 218, 549, 551 Гражданского кодекса, положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и учтя разъяснения, изложенные в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований, констатировав, что истцом, в числе прочего, избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
Определение Верховного Суда РФ от 22.06.2017 N 305-ЭС17-7329 по делу N А40-181736/2016
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, установив, что предусмотренная договором обязанность по своевременной оплате ежемесячных платежей обществом не исполнена, суды, руководствуясь статьями 309, 310, 486, 489, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили требования департамента, взыскав задолженность.
Также суды, исходя из условий договора, посчитали обоснованным требование департамента о начислении процентов за пользование чужими денежными средствами и неустойки.
Определение Верховного Суда РФ от 14.07.2017 N 305-ЭС17-9376 по делу N А40-222656/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 309, 314, 329, 330, 333, 401, 456, 463, 457, 549, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", исходили из того, что примененная истцом к ответчику неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о начислении неустойки в размере 100 000 руб. и удовлетворили требование истца в указанной части.
Определение Верховного Суда РФ от 24.08.2017 N 304-ЭС17-11096 по делу N А45-8173/2015
Окружной суд, руководствуясь статьями 432, 549, 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснениями, приведенными в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.02.2013 N 12444/2012, пришел к выводу о том, что суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы материального и процессуального права, неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, отменил судебные акты первой и апелляционного инстанций и направил дело на новое рассмотрение.
Определение Верховного Суда РФ от 31.08.2017 N 305-ЭС17-13069 по делу N А40-132425/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора от 20.08.2014, руководствуясь статьями 10, 219, 398, 429, 432, 433, 434, 450.1, 454, 455, 549, 551, 554, 555, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 15.01.2013 N 9798/12 по делу N А33-18187/2011, разъяснениями, приведенными в пунктах 1, 5, 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", пришли к выводу о наличии оснований для обязания ответчика передать истцу спорные нежилые помещения и для регистрации перехода к истцу права собственности на объекты недвижимости.
Определение Верховного Суда РФ от 06.09.2017 N 309-ЭС17-11680 по делу N А07-9765/2016
Отказывая в удовлетворении требований Саитгареева Т.Ф., апелляционный суд, выводы которого поддержал суд округа, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 450, пункта 1 статьи 454, пункта 2 статьи 455, статей 549, 807 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", установив, что при заключении договора займа от 20.11.2009 на сумму 3 000 000 руб. и договора инвестирования от 20.11.2009 стороны сделок, по сути, преследовали цель продажи и приобретения будущего объекта недвижимого имущества, исследовав представленные в материалы дела документы, учитывая пояснения сторон в судебном заседании, пришел к выводу о том, что фактически денежными средствами в размере 5 345 000 руб., представленными в виде займов Саитгарееву Т.Ф., Ибатуллиным Р.А. было оплачено нежилое помещение площадью 170 кв. м.