Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
- Статья 549. Договор продажи недвижимости
- Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
Комментарий к ст. 550 ГК РФ
1. Абзац 1 коммент. ст. предусматривает особые правила относительно формы договора продажи недвижимости. Такой договор должен быть заключен в письменной форме посредством составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Прочие известные отечественному правопорядку варианты письменной формы договора, например обмен документами посредством почтовой, телеграфной, электронной и иной связи (см. п. 2 ст. 434 ГК), недостаточны для его заключения (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 2 июля 2007 г. N А43-2514/2007-23-64).
2. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение об изменении или прекращении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Следовательно, соглашение об изменении или прекращении договора продажи недвижимости также должно иметь форму подписываемого сторонами единого документа.
3. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания единого письменного документа обеими сторонами. Исключение составляют договор продажи жилых помещений (см. ст. 558 ГК) и договор продажи предприятия (см. ст. 560 ГК), которые подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).
4. Абзац 2 коммент. ст. устанавливает специальные последствия нарушения письменной формы данного договора (ср. с общими правилами п. 1 ст. 162 ГК). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости - совершение его устно или с нарушением требований единой письменной формы - влечет недействительность договора.
Судебная практика по статье 550 ГК РФ
Отменяя постановление суда апелляционной инстанции, и оставляя в силе решение суда, суд кассационной инстанции руководствовался статьями 209, 210, 420, 421, 431, 432, 549, 550, 551, 555 ГК РФ, положениями Налогового кодекса Российской Федерации.
Учитывая установленные судом первой инстанции обстоятельства, в том числе, показания свидетелей о работе магазина в спорном периоде, в их совокупности и взаимосвязи, доказанность инспекцией, что в спорный период предприниматель являлся собственником магазина, который использовался предпринимателем в предпринимательской деятельности, а также отсутствие доказательств того, что магазин эксплуатировался иным лицом, характер взаимоотношений с которым не предполагал осуществление налогоплательщиком предпринимательской деятельности, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что инспекцией проверка проведена в установленном порядке, оспариваемое решение соответствует требованиям налогового законодательства.
Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2019 N 19-АПГ19-6
Из договора 8 августа 2011 г., заключенного с Хамицаевой А.Т., из пункта 3 которого видно, что продавец продает покупателю объекты недвижимости за 10 000 000 руб., из которых 5 000 000 руб. - за Здание, литер А, и 5 000 000 руб. - за Здание, литер Н, которые покупатель передал продавцу полностью до подписания этого договора. Данная сделка заключена в письменной форме путем составления одного документа, подписанного Хамицаевой А.Т. и Текеевым А.А., что соответствует требованиям статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации. Подписанием продавцом и покупателем договора, содержащего условия о проведенной оплате, а также регистрацией данного договора в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю стороны подтвердили факт оплаты стоимости отчуждаемого имущества и отсутствие каких-либо взаимных претензий по его исполнению. С момента заключения договора продавец спорного имущества Хамицаева А.Т. каких-либо требований к покупателю Текееву А.А. не предъявляла, данная сделка недействительной не признана и никем не оспорена. С момента приобретения недвижимого имущества Текеев А.А. открыто и непрерывно владеет недвижимым имуществом, несет бремя расходов, занимается поддержанием недвижимого имущества в пригодном для эксплуатации состоянии. Доказательств того, что заключенная между сторонами сделка являлась безвозмездной, представлено не было.
Определение Верховного Суда РФ от 19.02.2019 N 309-ЭС18-25644 по делу N А07-23222/2017
Разрешая спор, суд апелляционной инстанции, повторно оценив представленные по делу доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и руководствуясь положениями статей 489, 549, 550, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 71, 100 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с учетом разъяснений, изложенных пункте 26 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", признал недоказанным неосновательное получение и удержание должником денежных средств общества, с чем согласился суд округа.
Определение Верховного Суда РФ от 23.01.2017 N 304-ЭС16-18360 по делу N А70-2152/2016
Повторно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьи 170, 196, 199, 421, 431, 452, 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, отменил решение первой инстанции и частично удовлетворил заявленные требования в части взыскания основной задолженности по договору купли-продажи недвижимости, признав пропущенным срок исковой давности за период с ноября 2012 по январь 2013, так как согласно пункту 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 03.09.2012 покупатель должен вносить оплату частями по 1 000 000 рублей ежемесячно, начиная с ноября 2012 года, а исковое заявление было подано в суд 26.02.2016.
Определение Верховного Суда РФ от 31.07.2017 N 310-ЭС17-9318 по делу N А62-1658/2016
При этом на основании статьи 8 Закона N 101-ФЗ, статей 131, 433, пункта 4 статьи 445, статей 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции сделан вывод, что, исходя из условий оферты, оплата должна производиться покупателем в течение 90 дней с момента заключения договора, которым в данном случае является момент вступления решения суда в законную силу, а принятая судом области редакция (в течение 90 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности) изменяет этот срок оплаты. В связи с чем, редакция пункта 2.2 договора изложена судом апелляционной инстанции в варианте, указанном в оферте общества.
Определение Верховного Суда РФ от 24.08.2017 N 304-ЭС17-11096 по делу N А45-8173/2015
Окружной суд, руководствуясь статьями 432, 549, 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснениями, приведенными в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.02.2013 N 12444/2012, пришел к выводу о том, что суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы материального и процессуального права, неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, отменил судебные акты первой и апелляционного инстанций и направил дело на новое рассмотрение.
Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2017 N 309-ЭС17-19511 по делу N А47-10057/2015
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключения судебной экспертизы, проведенной экспертами общества с ограниченной ответственностью "Экспертное агентство "Объективная истина" от 07.11.2016 N 14-12/16, от 15.12.2016 N 15-12/16, учитывая обстоятельства по делу N А56-11606/2011, суд апелляционной инстанции установил, что сделка купли-продажи совершена в 2014 году от имени общества "БМЗ" неуполномоченным лицом, и в обход порядка, установленного Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в связи с чем, руководствуясь пунктом 2 статьи 434, статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал договор купли-продажи от 11.01.2010 N 1/2010 недействительной (ничтожной) сделкой в соответствии с положениями пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как посягающую на права и охраняемые законом интересы третьих лиц - конкурсных кредиторов несостоятельного должника - общества "БМЗ", и отказал в удовлетворении иска.
Определение Верховного Суда РФ от 16.10.2017 N 304-ЭС17-14267 по делу N А75-11294/2016
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав условия договоров купли-продажи от 29.05.2008, 03.06.2008, суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 433, пунктом 2 статьи 434, пунктом 1 статьи 454, статьей 486, пунктом 5 статьи 488, пунктом 1 статьи 549, 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", удовлетворил иск.
Определение Верховного Суда РФ от 29.08.2019 N 304-ЭС19-5702(2) по делу N А81-1827/2017
Разрешая спор и частично отменяя определение от 09.08.2018, суд апелляционной инстанции руководствовался положениями статей 16, 18.1, 71, 100 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", статей 454, 486, 488, 489, 549 и 550 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из недоказанности того, что денежное требование кредитора обеспечено залогом.
Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2019 N 19-АПГ19-7
Из договоров купли-продажи, заключенных Тахуновым Э.К. 19 апреля 2011 г. с ООО "Нарсана" и 8 августа 2011 г. с Энгиноевым К.И., следует, что продавец продает покупателям спорные объекты недвижимости за 50 000 000 руб. и за 1 000 000 руб., соответственно, оплата недвижимого имущества произведена в полном объеме. Данные сделки заключены в письменной форме, договоры подписаны сторонами, что соответствует требованиям статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. С момента заключения сделок продавец спорного имущества Тахунов Э.К. каких-либо требований к покупателям ООО "Нарсана" и Энгиноеву К.И. не предъявлял. Сделки недействительными не признаны и никем не оспорены. С момента приобретения недвижимого имущества ответчики открыто и непрерывно владеют недвижимым имуществом, несут бремя расходов, занимаются поддержанием недвижимого имущества в пригодном для эксплуатации состоянии. Доказательств того, что заключенные между Тахуновым Э.К. и ООО "Нарсана", а также между Тахуновым Э.К. и Энгиноевым К.И. договоры являлись безвозмездными, стороной истцов представлено не было.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16.12.2019 N 306-ЭС19-13841 по делу N А65-4896/2017
Исполнением со стороны продавца оспариваемых договоров купли-продажи недвижимого имущества является передача объектов договоров в собственность покупателю, при этом моментом перехода права собственности считается момент регистрации права собственности за покупателем (пункты 1, 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 223, пункт 1 статьи 550, статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).