1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Комментарий к ст. 555 ГК РФ
1. Цена является существенным условием договора продажи недвижимости (п. 1 коммент. ст.). Следует учесть, что закон требует от сторон согласования именно цены недвижимости. При указании в договоре лишь стоимости объекта (в том числе по данным, содержащимся в техническом паспорте), без привязки к цене, условие о цене следует считать несогласованным, а договор - незаключенным (см.: Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. С. 299).
2. Цена продаваемой недвижимости будет считаться согласованной, когда договор прямо определяет цену отчуждаемого объекта в денежных единицах, а также если он содержит указание на способы, при помощи которых такая цена может быть бесспорно определена. При этом в случае, если цена в договоре определена за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества (п. 3 коммент. ст.).
Коммент. ст. не исключает возможности определения цены (валюты долга) в иностранной валюте (см. п. 2 ст. 317 ГК; п. 7 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 (БНА. 2001. N 35); информационное письмо Президиума ВАС от 4 ноября 2002 г. N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 ГК РФ").
3. Согласно п. 2 коммент. ст. цена отчуждаемой недвижимости, находящейся на земельном участке, включает в себя (в зависимости от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю, - см. ст. 552 ГК) либо цену соответствующего земельного участка, либо цену права аренды этого участка.
Правило п. 2 коммент. ст. является диспозитивным. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором.
4. Нередко единым договором оформляется продажа нескольких объектов недвижимости или продажа как недвижимых, так и движимых вещей. Вопрос о том, достаточно ли для заключения договора лишь общей цены либо необходимо установление цены по каждому из отчуждаемых объектов, не находит в судебно-арбитражной практике однозначного решения (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31 января 2005 г. N А19-15790/04-22-Ф02-79/05-С2, А19-15790/04-22-Ф02-80/05-С2; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 6 января 2004 г. N А33-2518/03-С2-Ф02-4629/03-С2; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29 мая 2006 г. N А66-4778/2005; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31 октября 2003 г. N А05-1613/03-60/24).
5. Коммент. ст. (равно как и иные нормы § 7 гл. 30 ГК) не содержит специального регулирования обязанности покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества. Как следствие, к договору продажи недвижимости подлежат применению общие правила ст. 486 - 489 ГК об оплате товара (см. коммент. к ним). Если иное не предусмотрено договором, продажа недвижимости в кредит (в том числе с рассрочкой платежа) влечет возникновение ипотеки проданного объекта в силу закона (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК). Такая ипотека подлежит государственной регистрации, осуществляемой одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя (см. п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке). При продаже в кредит жилого помещения или предприятия государственная регистрация договора является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона (абз. 2 п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).
Порядок государственной регистрации ипотеки в силу закона установлен п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке, а также разд. IV Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. N 213 (БНА. 2006. N 27). Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. При этом залогодержатель не лишен возможности обратиться к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона, ранее не зарегистрированной учреждением юстиции, без внесения платы за такую регистрацию (п. 9 информационного письма Президиума ВАС от 28 января 2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" // Вестник ВАС. 2005. N 4).
Судебная практика по статье 555 ГК РФ
Оспариваемое законоположение направлено на регламентацию института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и защиту интересов собственников указанных в данной норме объектов недвижимости и - рассматриваемое во взаимосвязи с нормами о купле-продаже недвижимости, в том числе пунктом 3 статьи 555 ГК Российской Федерации об определении общей цены недвижимого имущества, подлежащей уплате, исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, и пунктом 2 статьи 556 того же Кодекса, согласно которому принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, - не может расцениваться как нарушающее в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права заявителя, в конкретном деле с участием которого суды указали, что согласно договору цена объекта недвижимости не была установлена на единицу площади.
Определение Верховного Суда РФ от 04.04.2017 N 307-ЭС17-2694 по делу N А56-2900/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 432, 445, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, пришли к выводу о незаключенности договора от 16.09.2015
Определение Верховного Суда РФ от 06.04.2017 N 305-ЭС17-2352 по делу N А41-6339/2016
При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 166 - 168, 431, 447 449, пунктом 1 статьи 552, пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 29, 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшими на момент возникновения спорных отношений), статьями 15, 17, 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", суд апелляционной инстанции в удовлетворении требований отказал.
Определение Верховного Суда РФ от 19.06.2017 N 309-ЭС17-7150 по делу N А07-13310/2016
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе проект договора купли-продажи, протокол разногласий, решение федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан (далее - кадастровая палата) от 06.04.2016 N Ф/16-35629, руководствуясь статьями 432, 445, 446, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпунктом 8 пункта 1 статьи 1, пунктом 2 статьи 7, статьями 39.3, 39.4, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к следующим выводам: спорный земельный участок используется Обществом только для размещения двухэтажной автопарковки; решением кадастровой палаты от 06.04.2016 N Ф/16-35629 исправлена техническая ошибка в кадастровых сведениях о земельном участке, в соответствии с которым расчет кадастровой стоимости земельного участка произведен с применением удельного показателя кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка 3 группы "земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок" в размере 8727 руб. 82 коп. /кв. м; исходя из удельного показателя кадастровой стоимости, соответствующего указанной группе видов разрешенного использования, кадастровая палата внесла в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка, равной 49 347 094 руб. 28 коп.; Управление правильно рассчитало выкупную стоимость земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок" в размере 12 336 773 руб. 57 коп.".
Определение Верховного Суда РФ от 28.08.2017 N 309-ЭС17-11201 по делу N А07-29411/2015
Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, сославшись на статьи 8, 273, 421, 425, 552, 555, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пришел к выводу о том, что стоимость земельного участка не была включена в стоимость выставленного на торги здания, поэтому Общество обязано оплатить стоимость земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, в сумме 2 451 000 руб.
Определение Верховного Суда РФ от 31.08.2017 N 305-ЭС17-13069 по делу N А40-132425/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора от 20.08.2014, руководствуясь статьями 10, 219, 398, 429, 432, 433, 434, 450.1, 454, 455, 549, 551, 554, 555, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 15.01.2013 N 9798/12 по делу N А33-18187/2011, разъяснениями, приведенными в пунктах 1, 5, 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", пришли к выводу о наличии оснований для обязания ответчика передать истцу спорные нежилые помещения и для регистрации перехода к истцу права собственности на объекты недвижимости.
Определение Верховного Суда РФ от 05.09.2017 N 310-ЭС17-12270 по делу N А35-1880/2015
Отменяя постановление апелляционного суда, окружной суд, руководствуясь положениями статей 15, 16, 393, 395, 555, 1069, 1071 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходил из того, что суд первой инстанции, оценив в совокупности письма от 06.06.2014, 03.02.2015, 11.02.2015, а также временной период между ними, пришел к обоснованному выводу о непринятии истцом со своей стороны мер для скорейшего урегулирования с ответчиком всех имеющихся у него 10 вопросов относительно заключения договора купли-продажи муниципального имущества. Истец своими действиями оттягивал заключение договора купли-продажи спорного объекта, чем способствовал увеличению суммы, заявленной им впоследствии, как убытки.
Определение Верховного Суда РФ от 13.09.2017 N 308-КГ17-12656 по делу N А32-25129/2016
Удовлетворяя заявление общества, суды руководствовались статьями 173, 446, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 части 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации и исходили из того, что заявление общества о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140002:7 подано 09.12.2015, ввиду чего его выкупная стоимость должна рассчитываться в соответствии с законодательством, действовавшим на указанную дату, устанавливающего цену земельного участка в семнадцатикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Определение Конституционного Суда РФ от 18.07.2017 N 1605-О
Положения статьи 555 ГК Российской Федерации о цене в договоре продажи недвижимости и статьи 556 того же Кодекса о передаче недвижимости направлены на обеспечение надлежащего правового регулирования отношений, связанных с заключением и исполнением договора продажи недвижимости, а также на достижение баланса интересов участников гражданского оборота и сами по себе также не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявительницы, перечисленные в жалобе.
Определение Верховного Суда РФ от 18.01.2018 N 303-ЭС17-20622 по делу N А16-854/2014
Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь положениями статей 10, 61, 168, 296, 552, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 8, 28, 33, 37 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", статьи 2 Федерального закона от 03.11.2006 N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях", Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", статьями 3, 17 Федерального закона от 22.08.1996 N 126-ФЗ "О государственной поддержке кинематографии Российской Федерации", пунктом 17 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статьями 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы, установив, что спорное имущество было передано в уставной капитал общества "Киномир" по заниженной стоимости, что повлекло уменьшение размера и номинальной стоимости доли учреждения в уставном капитале общества, вследствие чего учреждение было ограничено на участие в управлении обществом, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований в соответствующей части.
Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2018 N 309-ЭС17-21600 по делу N А50-15892/2015
Апелляционный суд, изменяя решение суда первой инстанции и устанавливая стоимость земельного участка в размере 328 429 000 руб., принял во внимание результаты повторной судебной экспертизы и обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дела N А50-3520/2015, и руководствовался статьями 424, 432, 445, 446, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей в спорный период (далее - Закон N 137-ФЗ), статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015), статьями 3, 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 N 8155/10.