1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
- Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
- Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
Комментарий к ст. 651 ГК РФ
1. Законодатель установил особые требования к форме договора аренды здания и сооружения. В соответствии с п. 1 коммент. ст. независимо от срока действия и участников договор аренды здания и сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, исключена возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, пусть даже и позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору, как это предусмотрено в общем правиле п. 1 ст. 609 ГК. В то же время ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания и сооружения.
Несоблюдение правил об обязательной письменной форме договора аренды здания и сооружения путем составления одного документа, подписанного сторонами, влечет недействительность договора.
2. Пункт 2 коммент. ст. определяет условия государственной регистрации договора аренды здания или сооружения. Договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Отсюда для договоров, заключенных на срок менее одного года, достаточно соблюдения простой письменной формы. Эта норма является исключением из общего правила п. 2 ст. 609 ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация аренды здания и сооружения производится посредством государственной регистрации соответствующего договора аренды (п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации) и имеет ряд особенностей, основанных на судебной практике.
Во-первых, не подлежат государственной регистрации договоры аренды здания и сооружения, заключенные менее чем на один год, даже если их действие распространено на предшествующие отношения сторон, превысившие один год (п. 8 письма ВАС N 59).
Во-вторых, при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 письма ВАС N 59).
В-третьих, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (п. 11 письма ВАС N 59).
В-четвертых, дополнительные соглашения к договору аренды здания и сооружения, в том числе об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды, подлежащем регистрации, и о переводе долга также подлежат обязательной государственной регистрации, поскольку являются неотъемлемой частью договора аренды и изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (пп. 9, 12 письма ВАС N 59).
В-пятых, срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК признан равным году (п. 3 письма ВАС N 66).
В-шестых, требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды здания и сооружения распространяются также на договор субаренды (п. 19 письма ВАС N 66).
3. Несоблюдение правил об обязательной государственной регистрации договора аренды здания и сооружения сроком не менее года влечет признание этого договора незаключенным. Это является частным случаем нормы п. 3 ст. 433 ГК о несоблюдении порядка государственной регистрации договоров, которая, в свою очередь, является исключением из общего правила ст. 165 ГК о признании в таких случаях сделок недействительными. Если одна из сторон договора аренды здания и сооружения уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. В этом случае договор будет зарегистрирован по решению суда.
Судебная практика по статье 651 ГК РФ
Кроме того, по мнению общества "Никострой-А", выводы о заключенности договоров аренды от 03.01.2013 N 02/04 и от 13.03.2013 N 02/04, сделаны при неправильном применении статей 153, 154, 160, 161, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), без учета того, что в материалах дела отсутствуют подлинные или надлежащим образом заверенные копии названных документов.
Определение Верховного Суда РФ от 16.01.2017 N 306-КГ16-18329 по делу N А65-29593/2015
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 607, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 26, 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статей 7, 43 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", установив, что в дело правоустанавливающих документов ранее был помещен кадастровый паспорт здания магазина, часть которого передана в аренду обществу, представленный на государственную регистрацию договор аренды содержал приложение с планом здания и выделением границ передаваемого в аренду объекта, предмет договора определен путем текстуального и графического описания, между сторонами договора отсутствуют разногласия относительно местоположения, границ и площади арендуемого объекта, пришел к выводу о том, что отказ в государственной регистрации договора не соответствует закону, нарушает права и законные интересы АО "Тандер".
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16.02.2017 по делу N 309-ЭС16-14273, А60-40368/2014
По смыслу статей 164, 165 (как в редакции, действовавшей до 01.09.2013, так и в действующей редакции), пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора аренды (соглашений к ним) осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Между тем для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.
Определение Верховного Суда РФ от 13.02.2017 N 310-КГ16-21162 по делу N А35-9149/2015
Разрешая заявленные требования, суды руководствовались положениями статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 165, 217, 433, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, разъяснениями, данными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации" или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и исходили из того, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки.
Определение Верховного Суда РФ от 06.03.2017 N 308-ЭС16-20326 по делу N А15-948/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора аренды нежилого помещения, руководствуясь статьями 164, 309, 310, 433, 606, 607, 608, 609, 614, 617, 621, 651, Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пунктах 2 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Определение Верховного Суда РФ от 31.03.2017 N 307-ЭС17-2057 по делу N А56-81726/2015
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, руководствуясь статьями 164, 309, 309, 450, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.12.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", отказал в удовлетворении иска, признав недоказанным предпринимателем наличия оснований, предусмотренных действующим законодательством и договором, для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора.
Определение Верховного Суда РФ от 29.03.2017 N 305-КГ17-1754 по делу N А40-236669/2015
Принимая обжалуемое постановление, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 13, 425, 433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статей 1, 2, 13, 16, 17, 18, 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пришел к выводу о соответствии законодательству оспариваемого отказа управления.
Определение Верховного Суда РФ от 06.04.2017 N 304-ЭС17-2816 по делу N А27-16598/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 11, 384, 389, 433, 452, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, установили, что предмет и основания иска по настоящему делу и по делу N А27-14705/2014 тождественны. Так как первоначальный кредитор до передачи права требования новому кредитору совершил распорядительные действия в виде отказа от иска и последствия этих действий в силу правопреемства в данном случае распространяются на нового кредитора, суды пришли к выводу об отказе в удовлетворении требований ИП Касьяна М.И.
Определение Верховного Суда РФ от 12.04.2017 N 306-ЭС17-2654 по делу N А12-23790/2015
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 67, 68, 69 и 71 АПК РФ, в том числе платежное поручение от 24.05.2012 N 12 на сумму 2 000 000 руб., руководствуясь статьями 395, 606, 609, 614, 650, 651, 655, 808, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", приняв во внимание обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дела N А12-22517/2015, пришел к выводу о том, что Общество доказало совокупность обстоятельств, необходимых для взыскания с предпринимателя неосновательного обогащения, исходя из следующего: Общество перечислило платежным поручением предпринимателю 2 000 000 руб. в качестве процентного займа согласно договору от 24.05.2012 б/н; ответчик не отрицает получение указанных денежных средств; поскольку предприниматель не представил в материалы дела надлежащих доказательств арендных отношений между сторонами или фактического пользования Общества помещением предпринимателя, а нахождение имущества Общества в помещении предпринимателя не является доказательством арендных отношений, не имеется оснований для зачета полученной предпринимателем денежной суммы в счет платы за аренду; заявленная ко взысканию сумма незаконно удерживается ответчиком, является его неосновательным обогащением и подлежит взысканию вместе с процентами пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму обогащения с момента, когда ответчик должен был узнать о неосновательности получения денег.
Определение Верховного Суда РФ от 13.04.2017 N 304-ЭС17-3691 по делу N А67-7728/2015
Разрешая спор и отказывая предпринимателю Рудовской Л.А. в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции, выводы которого поддержал суд округа, руководствовался статьями 309, 310, 606, 614, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что договор аренды был подписан не ответчиком или его надлежащим представителем. Более того, суды с учетом оценки имеющихся доказательств, пришли к выводу о том, что факт пользования спорным имуществом и наличие между сторонами фактических правоотношений по его аренде, истцом не были доказаны.
Определение Верховного Суда РФ от 12.05.2017 N 309-ЭС17-4081 по делу N А07-27184/2015
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что пунктом 3.1 договора аренды земельного участка от 06.05.2015 N 203-15 срок аренды установлен сторонами с 27.02.2013 по 27.02.2016 и в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия названного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 27.02.2013, установив факты использования обществом спорного земельного участка с 27.02.2013, прекращения данного договора с 15.12.2015 в связи с заключением нового договора аренды от 20.04.2016 N 319-6, учитывая отсутствие доказательств погашения образовавшейся на стороне арендатора задолженности по арендным платежам за период действия договора аренды от 06.05.2015 N 203-15 с 27.02.2013 по 14.12.2015 в полном объеме, суд, руководствуясь статьями 309, 310, пунктом 1 статьи 329, пунктом 1 статьи 330, пунктами 1, 3 статьи 423, пунктом 1 статьи 424, статьей 606, пунктом 3 статьи 607, пунктом 1 статьи 614, статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 4 статьи 22, пунктами 1, 3 статьи 65, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, признал исковые требования управления о взыскании с ответчика основного долга за указанный период и применении к ответчику санкций, предусмотренных спорным договором (неустойки за просрочку внесения арендных платежей), обоснованными.