1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
- Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
- Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
1. Законодатель установил особые требования к форме договора аренды здания и сооружения. В соответствии с п. 1 коммент. ст. независимо от срока действия и участников договор аренды здания и сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, исключена возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, пусть даже и позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору, как это предусмотрено в общем правиле п. 1 ст. 609 ГК. В то же время ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания и сооружения.
Несоблюдение правил об обязательной письменной форме договора аренды здания и сооружения путем составления одного документа, подписанного сторонами, влечет недействительность договора.
2. Пункт 2 коммент. ст. определяет условия государственной регистрации договора аренды здания или сооружения. Договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Отсюда для договоров, заключенных на срок менее одного года, достаточно соблюдения простой письменной формы. Эта норма является исключением из общего правила п. 2 ст. 609 ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация аренды здания и сооружения производится посредством государственной регистрации соответствующего договора аренды (п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации) и имеет ряд особенностей, основанных на судебной практике.
Во-первых, не подлежат государственной регистрации договоры аренды здания и сооружения, заключенные менее чем на один год, даже если их действие распространено на предшествующие отношения сторон, превысившие один год (п. 8 письма ВАС N 59).
Во-вторых, при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 письма ВАС N 59).
В-третьих, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (п. 11 письма ВАС N 59).
В-четвертых, дополнительные соглашения к договору аренды здания и сооружения, в том числе об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды, подлежащем регистрации, и о переводе долга также подлежат обязательной государственной регистрации, поскольку являются неотъемлемой частью договора аренды и изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (пп. 9, 12 письма ВАС N 59).
В-пятых, срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК признан равным году (п. 3 письма ВАС N 66).
В-шестых, требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды здания и сооружения распространяются также на договор субаренды (п. 19 письма ВАС N 66).
3. Несоблюдение правил об обязательной государственной регистрации договора аренды здания и сооружения сроком не менее года влечет признание этого договора незаключенным. Это является частным случаем нормы п. 3 ст. 433 ГК о несоблюдении порядка государственной регистрации договоров, которая, в свою очередь, является исключением из общего правила ст. 165 ГК о признании в таких случаях сделок недействительными. Если одна из сторон договора аренды здания и сооружения уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. В этом случае договор будет зарегистрирован по решению суда.
Руководствуясь статьями 164, 308, 210, 433, 616, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении", принимая во внимание установленные при рассмотрении дела N А40-10581/2018 обстоятельства, суды оценили представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, установили, что в период, за который с общества взыскивается оплата за бездоговорное потребление тепловой энергии, оно не имело возможности заключения договора теплоснабжения, и пришли к выводу о необоснованности заявленных компанией требований.
Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N 305-ЭС17-6787 по делу N А41-24661/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 307, 328, 330, 450, 450.1, 609, 614, 619, 623, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), исходили из того, что общество, в нарушение условий договора аренды, не произвело работ по подготовке проекта перепланировки и его согласованию в соответствующих органах, что препятствует последующей государственной регистрации договора. Установив факт наличия задолженности по внесению арендных платежей, суды удовлетворили требования предпринимателя в данной части. Указав на несоблюдение претензионного порядка, суды оставили без рассмотрения иск предпринимателя в части расторжения договора аренды. Встречное исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды признано обоснованным. Учитывая обстоятельства несоблюдения обусловленных договором аренды условий для возврата стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений объекта, суды отказали обществу в удовлетворении встречного иска в этой части. Также судами не установлено оснований для взыскания с предпринимателя в пользу общества убытков (затрат на изготовление вывесок) и неиспользованной части арендной платы помещения в размере 338 917 руб.
Определение Верховного Суда РФ от 11.08.2017 N 310-ЭС17-9248 по делу N А08-4871/2015
Разрешая спор, руководствуясь статьями 425, 432, 433, 607, 609, 650, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснениями, изложенными в пунктах 14, 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в пунктах 4, 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", и установив, что спорный земельный участок передан арендатору на основании договора долгосрочной аренды земельного участка от 05.09.2013 N 75-1/13, стороны приступили к исполнению договора, и в процессе его исполнения у них не возникло спора по поводу местонахождения земельного участка, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, пришел к выводу о согласовании сторонами всех существенных условий договора аренды при его подписании, в связи с чем не усмотрел оснований для признания его незаключенным, и удовлетворения в связи с этим, встречных исковых требований общества.
Определение Верховного Суда РФ от 09.10.2017 N 307-ЭС17-13708 по делу N А56-61561/2016
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на то, что при вынесении обжалуемых судебных актов суды не применили, подлежащие применению, статью 8.1 и пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
Общество настаивает, что материалами дела подтверждается достижение соглашения об изменении существенного условия договора - объекта аренды, при этом истец указал на то, что факт обременения в виде аренды всей площади здания установлен вступившим в законную силу решением суда от 26.09.2014 по делу N А56-45597/2014.
Определение Верховного Суда РФ от 22.06.2018 N 307-ЭС17-23678 по делу N А56-81210/2016
Довод ответчика о том, что размер задолженности подлежал определению в соответствии с дополнительным соглашением N 2, согласно которому арендная плата за все помещения с 01.01.2015 по 30.06.2015 устанавливалась в размере 461 131 рубль 29 копеек в месяц, а с 01.07.2015 и до окончания срока действия договора - в размере 922 262 рубля 8 копеек в месяц, судами был отклонен с указанием на то, что данное дополнительное соглашение не считается заключенным, поскольку оно в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ не прошло государственную регистрацию и сторонами фактически не исполнялось.
Определение Верховного Суда РФ от 30.07.2018 N 305-ЭС18-6787 по делу N А40-209731/2014
Общество указывает на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Определение Верховного Суда РФ от 16.08.2018 N 310-ЭС18-11799 по делу N А84-3071/2017
Севастополя", статьями 4, 309, 310, 317, 329 - 333, 395, 422, 450, 452, 453, 606, 614, 619, 622, 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 192, 524, 526, 533, 610, 611, 625, 629, 651, 792 Гражданского кодекса Украины, подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 9 статьи 22, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 9 Земельного кодекса Украины, подпунктом 14.1.147 пункта 14.1 статьи 14, пунктом 288.1 статьи 288 Налогового кодекса Украины, частью 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины, Законом N 3-ЗС "О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя", частью 5 статьи 18 Закона города Севастополя от 30.12.2014 N 104-ЗС "Об аренде государственного имущества города Севастополя", постановлением Правительства города Севастополя от 11.02.2015 N 88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года", статьей 13, частью 1 статьи 21, пунктом 1 части 2 статьи 24, статьей 32 закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV"O6 аренде земли", разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "O некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", и исходил из следующего: поскольку OOO "Брокерсервис полюс" систематически нарушало обязательства по договору аренды публичного земельного участка и не вносило арендную плату за пользование участком, с него надлежит взыскать долг, пени, а также расторгнуть договор аренды по правилам статьи 619 ГК РФ.
Определение Верховного Суда РФ от 11.10.2018 N 308-ЭС17-10134 по делу N А32-8/2016
При новом рассмотрении дела суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 10, 165.1, 168, 209, 308, 606, 610, 611, 614, 621, 622, 651, 655 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", установив, что договор аренды муниципального имущества прекратил свое действие, пришел к выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований занимать спорные помещения, поэтому в силу статьи 622 ГК РФ он обязан возвратить помещения арендодателю.
Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 305-КГ18-14867 по делу N А40-51253/2016
Суды трех инстанций, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 25, 25.3 Закона N 122-ФЗ, разъяснениями, изложенными в пункта 10, 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пришли к выводу о том, что у Управления Росреестра не было законных оснований для отказа в государственной регистрации права собственности города Москвы на спорные объекты недвижимости, признали оспариваемые отказы незаконными и обязали Управление Росреестра зарегистрировать право собственности города Москвы на указанные в заявлении Департамента объекты недвижимости.
Определение Верховного Суда РФ от 29.09.2020 N 303-ЭС20-13075 по делу N А73-19430/2019
Удовлетворяя иск Центра, суды первой и апелляционной инстанций исследовали и оценили по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировали условия заключенного сторонами договора аренды нежилого помещения, руководствовались статьями 309, 450, 606, 607, 619, 650, 622, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и исходили из следующего: представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что ответчик (арендатор) в нарушение условий договора передал помещение в субаренду для использования в целях, не предусмотренных договором аренды (торговая деятельность вместо оказания услуг населению); после направления истцом (арендодателем) письменного предупреждения арендатору о необходимости устранить допущенные нарушения, последний их не устранил, поэтому Центр на основании пункта 6.2.1 договора и статьи 619 ГК РФ правомерно заявил требование о расторжении договора аренды и об обязании ответчика возвратить помещение по правилам статьи 622 ГК РФ.
Определение Верховного Суда РФ от 05.10.2020 N 301-ЭС20-13876 по делу N А79-7038/2019
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствовались статьями 161, 162, 395, 609, 651, 655, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из следующего: поскольку ответчик не представил в материалы дела доказательств заключения с истцом договора аренды недвижимости, передачи ему в пользование имущества, принятия истцом имущества Общества и пользования им, у последнего отсутствуют законные основания для удержания полученных от истца в качестве предоплаты по незаключенному договору аренды 80 920 руб.; с ответчика надлежит взыскать неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга.