1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
- Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
- Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
Комментарий к ст. 651 ГК РФ
1. Законодатель установил особые требования к форме договора аренды здания и сооружения. В соответствии с п. 1 коммент. ст. независимо от срока действия и участников договор аренды здания и сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, исключена возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, пусть даже и позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору, как это предусмотрено в общем правиле п. 1 ст. 609 ГК. В то же время ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания и сооружения.
Несоблюдение правил об обязательной письменной форме договора аренды здания и сооружения путем составления одного документа, подписанного сторонами, влечет недействительность договора.
2. Пункт 2 коммент. ст. определяет условия государственной регистрации договора аренды здания или сооружения. Договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Отсюда для договоров, заключенных на срок менее одного года, достаточно соблюдения простой письменной формы. Эта норма является исключением из общего правила п. 2 ст. 609 ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация аренды здания и сооружения производится посредством государственной регистрации соответствующего договора аренды (п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации) и имеет ряд особенностей, основанных на судебной практике.
Во-первых, не подлежат государственной регистрации договоры аренды здания и сооружения, заключенные менее чем на один год, даже если их действие распространено на предшествующие отношения сторон, превысившие один год (п. 8 письма ВАС N 59).
Во-вторых, при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 письма ВАС N 59).
В-третьих, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (п. 11 письма ВАС N 59).
В-четвертых, дополнительные соглашения к договору аренды здания и сооружения, в том числе об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды, подлежащем регистрации, и о переводе долга также подлежат обязательной государственной регистрации, поскольку являются неотъемлемой частью договора аренды и изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (пп. 9, 12 письма ВАС N 59).
В-пятых, срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК признан равным году (п. 3 письма ВАС N 66).
В-шестых, требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды здания и сооружения распространяются также на договор субаренды (п. 19 письма ВАС N 66).
3. Несоблюдение правил об обязательной государственной регистрации договора аренды здания и сооружения сроком не менее года влечет признание этого договора незаключенным. Это является частным случаем нормы п. 3 ст. 433 ГК о несоблюдении порядка государственной регистрации договоров, которая, в свою очередь, является исключением из общего правила ст. 165 ГК о признании в таких случаях сделок недействительными. Если одна из сторон договора аренды здания и сооружения уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. В этом случае договор будет зарегистрирован по решению суда.
Судебная практика по статье 651 ГК РФ
Разрешая спор, суды, руководствуясь положениями статей 609, 617, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что договор аренды помещений является незаключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном законом порядке, правомерно пришли к выводам об отсутствии оснований для расторжения договора субаренды этих же помещений как заключенного на основании первоначального договора аренды.
Определение Верховного Суда РФ от 21.05.2018 N 310-ЭС18-5581 по делу N А84-2652/2017
Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь положениями статей 450, 451, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 11, 526, 651 Гражданского кодекса Украины, статьи 13 Закона Украины "Об аренде земли", статьи 1 Закона города Севастополя от 24.04.2014 N 3-ЗС "О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя", статьи 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 N 56-ЗС "Об основах управления государственным имуществом города Севастополя", пункта 2 статьи 25 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя", установив, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Севастополя от 12.10.2016 по делу N А84-2477/2016 договор аренды имущественного комплекса расторгнут, часть имущества этого комплекса расположена на спорном земельном участке, пришли к выводу об отсутствии у общества правовых оснований для пользования земельным участком в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Определение Верховного Суда РФ от 28.05.2018 N 310-ЭС18-5621 по делу N А84-2336/2017
Из правовых норм статьи 651 ГК Украины, статьи 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли", пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, при этом, арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора, которые могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, тогда, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Определение Верховного Суда РФ от 11.10.2018 N 308-ЭС17-10134 по делу N А32-8/2016
При новом рассмотрении дела суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 10, 165.1, 168, 209, 308, 606, 610, 611, 614, 621, 622, 651, 655 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", установив, что договор аренды муниципального имущества прекратил свое действие, пришел к выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований занимать спорные помещения, поэтому в силу статьи 622 ГК РФ он обязан возвратить помещения арендодателю.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.11.2018 по делу N 308-ЭС17-10134, А32-8/2016
Суд первой инстанции при новом рассмотрении дела, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 10, 165.1, 168, 209, 308, 606, 610, 611, 614, 621, 622, 651, 655 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", установив, что уведомление Департамента об отказе от договора получено Ассоциацией 30.08.2015 и договор аренды муниципального имущества прекратил свое действие, пришел к выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований занимать спорные помещения, поэтому в силу статьи 622 ГК РФ он обязан возвратить помещения арендодателю.
Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 04.10.2018 N 69-АПГ18-5
Вывод суда первой инстанции о необходимости включения в необходимую валовую выручку расходов по договору аренды объектов электросетевого хозяйства от 17 августа 2016 г. N 11-08/116-АЭ, заключенному с ПАО "Ростелеком", является неправильным, поскольку суд первой инстанции не учел срок заключения договора на период более 1 года, в связи с чем такой договор подлежал государственной регистрации на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем общество данный договор не зарегистрировало, в регистрирующий орган не обращалось.
Определение Верховного Суда РФ от 06.11.2018 N 310-ЭС18-17403 по делу N А84-691/2017
Договор аренды N 1\30\06\15 от 30.06.2015 в редакции, представленной ООО "Транс-Сервис Лонс", заключен на срок пять лет и в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса подлежал государственной регистрации, однако доказательств этому не имеется, в связи с чем он не может быть признан заключенным.
Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 305-КГ18-14867 по делу N А40-51253/2016
Суды трех инстанций, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 25, 25.3 Закона N 122-ФЗ, разъяснениями, изложенными в пункта 10, 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пришли к выводу о том, что у Управления Росреестра не было законных оснований для отказа в государственной регистрации права собственности города Москвы на спорные объекты недвижимости, признали оспариваемые отказы незаконными и обязали Управление Росреестра зарегистрировать право собственности города Москвы на указанные в заявлении Департамента объекты недвижимости.
Определение Верховного Суда РФ от 04.02.2019 N 302-ЭС18-24154 по делу N А33-17409/2017
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 450, 606, 607, 609, 614, 620, 651, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что спорное помещение передано предпринимателем по акту приема-передачи N 1 в удовлетворительном состоянии и принято обществом, которое ненадлежащим образом исполнило обязательства по внесению арендных платежей в период до возврата помещения, удовлетворили иск предпринимателя.
Определение Верховного Суда РФ от 29.01.2019 N 305-КГ18-24396 по делу N А40-174296/2017
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьей 3 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении", пунктом 44 Основ ценообразования в сфере водоснабжения и водоотведения, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.05.2013 N 406, принимая во внимание положения статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что оспариваемое решение соответствует действующему законодательству.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 13.02.2019 по делу N 305-ЭС18-19534, А40-668/2018
В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано, что, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Правила статьи 651 ГК РФ о моменте, с которого договор аренды недвижимости считается заключенным, означают, что договор аренды, существенные условия которого сторонами согласованы, но государственная регистрация не осуществлена, порождает не все последствия, на которые он направлен. Такой договор с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям влечет правовые последствия между ними. Сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, игнорировать соглашение о размере арендной платы.