По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
- Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
- Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
Комментарий к ст. 619 ГК РФ
1. Арендное обязательство может быть прекращено досрочно. Основанием для этого по общему правилу выступает соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК); в ряде случаев - прекращение одной из сторон (подробнее см. коммент. к ст. 617 ГК). Договор аренды также может быть прекращен досрочно и в одностороннем порядке по требованию какой-либо из его сторон о его расторжении.
2. В абз. 1 - 6 коммент. ст. раскрываются основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, суть каждого из которых подробнее раскрывается в иных статьях ГК. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (см. коммент. к ст. 450, 615 ГК); 2) существенно ухудшает имущество (см. коммент. к п. 2 ст. 450 ГК); 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (см. коммент. к ст. 614 ГК); 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (см. коммент. к ст. 616 ГК).
Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя не является исчерпывающим. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК (например, однократное невнесение арендатором арендной платы), в том числе не связанные с каким-либо нарушением со стороны арендатора (например, возникновение у арендодателя необходимости самостоятельного использования сданного внаем имущества) (пп. 25, 26 письма ВАС N 66).
В литературе можно встретить точку зрения, согласно которой стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по требованию одной из сторон. Данный вывод делается на основании автономии воли при определении условий договора, а также того, что досрочное расторжение договора является правом сторон, а не обязанностью. С этим мнением трудно согласиться. Статья 619 ГК (равно как и ст. 620 ГК, касающаяся права арендатора на досрочное расторжение договора) дает возможность лишь добавить перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды, но не сузить его. Если же в договоре будет прямо закреплено исключение какого-либо из оснований, перечисленных в коммент. ст., то это условие следует признавать ничтожным как противоречащим коммент. ст. и ст. 422 ГК. Что касается автономии воли сторон и их права, а не обязанности расторгать договор, то эти принципы вполне соблюдаются уже потому, что каждая из сторон вольна сама решать, обращаться ли ей в суд с требованием о расторжении договора по тому или иному основанию или "простить" контрагента.
3. В абз. 7 коммент. ст. содержатся процедурные требования к расторжению договора по требованию арендодателя. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК (п. 29 письма ВАС N 66). Напомним, по общему правилу о досудебном порядке расторжения договора достаточно направить лишь "предложение о расторжении договора" (ст. 452 ГК).
Функция предупреждения, очевидно, состоит в том, чтобы предоставить арендатору последнюю возможность исправить допущенное им нарушение: если он устранит нарушение до истечения установленного срока, то договор аренды расторгнут быть не может (п. 8 письма ВАС N 14). В судебной практике это правило получило еще более расширительное толкование: суд отказывает в иске о расторжении договора, если к моменту рассмотрения спора устранены обстоятельства, послужившее основанием для предъявления исковых требований.
Во избежание волокиты целесообразно сразу включать в текст предупреждения о необходимости исполнения обязательства предложение расторгнуть договор в случае, если обязательство не будет исполнено в установленный в предупреждении срок. К исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды должны быть приложены как само предупреждение о необходимости исполнения обязательства с предложением расторгнуть договор, так и доказательства их отправки арендатору (п. 30 письма ВАС N 66); в противном случае иск будет оставлен без рассмотрения (ст. 148 АПК). Расторжение договора происходит на основании судебного решения (п. 2 ст. 450 ГК), с момента вступления в силу которого и происходит прекращение обязательства.
4. Наряду с расторжением договора по требованию арендодателя законом или договором может быть предусмотрено его право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора (п. 27 письма ВАС N 66). В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом (например, возможность отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК); утрата интереса кредитора к исполнению вследствие просрочки должника (п. 2 ст. 405 ГК)) или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным, без судебного разбирательства и предварительного направления требования об устранении нарушений (п. 3 ст. 450 ГК). Закон не содержит исчерпывающего перечня оснований для одностороннего отказа, поэтому стороны в своем соглашении могут сами установить эти основания.
Судебная практика по статье 619 ГК РФ
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 166, 167, 168, 179, 181, 196, 199, 309, 310, 421, 452, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание выводы арбитражных судов по делам N А40-65939/2014, N А40-152643/2015, установив факт невнесения предпринимателем арендных платежей по договору в спорный период, признали обоснованными требования о взыскании задолженности и о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением его условий арендатором.
Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2018 N 309-ЭС17-21845 по делу N А71-10061/2016
Удовлетворяя иск товарищества, суды, руководствуясь положениями статей 307, 309, 330, 408, 450, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, исходили из отсутствия доказательств внесения предпринимателем арендной платы в полном объеме, а также наличия согласованного сторонами условия о начислении неустойки за просрочку внесения арендной платы.
Определение Верховного Суда РФ от 21.03.2018 N 305-ЭС17-18201 по делу N А40-186699/2016
При установленных по делу обстоятельствах, выводы судов о наличии оснований для расторжения договора в связи с допущенными существенными нарушениями условий договора соответствуют положениям статей 309, 310, 314, 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы фонда об отсутствии оснований для взыскания неустойки направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств, установленных судами, что не входит в полномочия Верховного Суда Российской Федерации, и в связи с чем не могут служить основанием для передачи кассационной жалобы фонда для рассмотрения в судебном заседании.
Определение Верховного Суда РФ от 21.05.2018 N 310-ЭС18-5581 по делу N А84-2652/2017
Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь положениями статей 450, 451, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 11, 526, 651 Гражданского кодекса Украины, статьи 13 Закона Украины "Об аренде земли", статьи 1 Закона города Севастополя от 24.04.2014 N 3-ЗС "О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя", статьи 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 N 56-ЗС "Об основах управления государственным имуществом города Севастополя", пункта 2 статьи 25 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя", установив, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Севастополя от 12.10.2016 по делу N А84-2477/2016 договор аренды имущественного комплекса расторгнут, часть имущества этого комплекса расположена на спорном земельном участке, пришли к выводу об отсутствии у общества правовых оснований для пользования земельным участком в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Определение Верховного Суда РФ от 28.05.2018 N 310-ЭС18-5621 по делу N А84-2336/2017
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договор аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен предоставить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Определение Верховного Суда РФ от 20.08.2018 N 307-ЭС18-11476 по делу N А56-22117/2017
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договор аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен предоставить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Определение Верховного Суда РФ от 02.11.2018 N 305-ЭС18-17395 по делу N А40-111810/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 382, 384, 388.1, 391, 392.3, 614, 619, 622, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, проверив представленные сторонами расчеты сальдо встречных обязательств, пришли к выводу об отсутствии на стороне ООО "Элемент Лизинг" неосновательного обогащения.
Определение Верховного Суда РФ от 06.11.2018 N 310-ЭС18-17403 по делу N А84-691/2017
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в то числе заключение судебной экспертизы N 699/1-3 от 26.06.2017, согласно которому, подписи от имени Панферовой Л.Б. в договоре аренды от 14.01.2016 N 2/14/01/16 и акте приема-передачи к нему выполнены не Панферовой Ларисой Борисовной, а иным лицом, с подражанием какой-либо подлинной подписи Панферовой Л.Б, руководствуясь статьями 15, 393, 606, 607, пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пришли к обоснованным выводам об отказе в удовлетворении первоначального иска и о частичном удовлетворении встречных исковых требований.
Определение Верховного Суда РФ от 15.02.2019 N 305-ЭС18-25251 по делу N А41-65684/2017
Отказывая в удовлетворении остальной части иска, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 450, 452, 606, 614, 619, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", исследовав и оценив представленные в дело доказательства, не усмотрел оснований для взыскания задолженности и пени.
Определение Верховного Суда РФ от 21.06.2019 N 306-ЭС19-4748 по делу N А12-17382/2018
Прокурор мотивировал иск тем, что, в силу пункта 4 статьи 421, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), части 2 статьи 46, части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), части 1 статьи 74.1 Лесного кодекса Российской Федерации (далее - Лесной кодекс), досрочное расторжение договора аренды лесного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда и только в случае существенного нарушения условий договора аренды.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16.07.2019 N 306-ЭС19-4748 по делу N А12-17382/2018
Суды трех инстанций, руководствуясь статьями 422, 450, 619 Гражданского кодекса, частью 2 статьи 3, частью 4 статьи 71, пунктом 1 статьи 74.1 Лесного кодекса, установив, что спорный договор заключен на срок более пяти лет, пришли к выводу, что условия пунктов 23, 24, 25 договора противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса; досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке при условии существенного нарушения арендатором условий договора, поэтому сделка в части данных условий является недействительной (ничтожной) в силу статьи 168 Гражданского кодекса.