По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
- Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
- Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
Комментарий к ст. 619 ГК РФ
1. Арендное обязательство может быть прекращено досрочно. Основанием для этого по общему правилу выступает соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК); в ряде случаев - прекращение одной из сторон (подробнее см. коммент. к ст. 617 ГК). Договор аренды также может быть прекращен досрочно и в одностороннем порядке по требованию какой-либо из его сторон о его расторжении.
2. В абз. 1 - 6 коммент. ст. раскрываются основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, суть каждого из которых подробнее раскрывается в иных статьях ГК. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (см. коммент. к ст. 450, 615 ГК); 2) существенно ухудшает имущество (см. коммент. к п. 2 ст. 450 ГК); 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (см. коммент. к ст. 614 ГК); 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (см. коммент. к ст. 616 ГК).
Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя не является исчерпывающим. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК (например, однократное невнесение арендатором арендной платы), в том числе не связанные с каким-либо нарушением со стороны арендатора (например, возникновение у арендодателя необходимости самостоятельного использования сданного внаем имущества) (пп. 25, 26 письма ВАС N 66).
В литературе можно встретить точку зрения, согласно которой стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по требованию одной из сторон. Данный вывод делается на основании автономии воли при определении условий договора, а также того, что досрочное расторжение договора является правом сторон, а не обязанностью. С этим мнением трудно согласиться. Статья 619 ГК (равно как и ст. 620 ГК, касающаяся права арендатора на досрочное расторжение договора) дает возможность лишь добавить перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды, но не сузить его. Если же в договоре будет прямо закреплено исключение какого-либо из оснований, перечисленных в коммент. ст., то это условие следует признавать ничтожным как противоречащим коммент. ст. и ст. 422 ГК. Что касается автономии воли сторон и их права, а не обязанности расторгать договор, то эти принципы вполне соблюдаются уже потому, что каждая из сторон вольна сама решать, обращаться ли ей в суд с требованием о расторжении договора по тому или иному основанию или "простить" контрагента.
3. В абз. 7 коммент. ст. содержатся процедурные требования к расторжению договора по требованию арендодателя. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК (п. 29 письма ВАС N 66). Напомним, по общему правилу о досудебном порядке расторжения договора достаточно направить лишь "предложение о расторжении договора" (ст. 452 ГК).
Функция предупреждения, очевидно, состоит в том, чтобы предоставить арендатору последнюю возможность исправить допущенное им нарушение: если он устранит нарушение до истечения установленного срока, то договор аренды расторгнут быть не может (п. 8 письма ВАС N 14). В судебной практике это правило получило еще более расширительное толкование: суд отказывает в иске о расторжении договора, если к моменту рассмотрения спора устранены обстоятельства, послужившее основанием для предъявления исковых требований.
Во избежание волокиты целесообразно сразу включать в текст предупреждения о необходимости исполнения обязательства предложение расторгнуть договор в случае, если обязательство не будет исполнено в установленный в предупреждении срок. К исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды должны быть приложены как само предупреждение о необходимости исполнения обязательства с предложением расторгнуть договор, так и доказательства их отправки арендатору (п. 30 письма ВАС N 66); в противном случае иск будет оставлен без рассмотрения (ст. 148 АПК). Расторжение договора происходит на основании судебного решения (п. 2 ст. 450 ГК), с момента вступления в силу которого и происходит прекращение обязательства.
4. Наряду с расторжением договора по требованию арендодателя законом или договором может быть предусмотрено его право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора (п. 27 письма ВАС N 66). В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом (например, возможность отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК); утрата интереса кредитора к исполнению вследствие просрочки должника (п. 2 ст. 405 ГК)) или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным, без судебного разбирательства и предварительного направления требования об устранении нарушений (п. 3 ст. 450 ГК). Закон не содержит исчерпывающего перечня оснований для одностороннего отказа, поэтому стороны в своем соглашении могут сами установить эти основания.
Судебная практика по статье 619 ГК РФ
Отказывая в удовлетворении остальной части иска, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 450, 452, 606, 614, 619, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", исследовав и оценив представленные в дело доказательства, не усмотрел оснований для взыскания задолженности и пени.
Определение Верховного Суда РФ от 21.06.2019 N 306-ЭС19-4748 по делу N А12-17382/2018
Прокурор мотивировал иск тем, что, в силу пункта 4 статьи 421, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), части 2 статьи 46, части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), части 1 статьи 74.1 Лесного кодекса Российской Федерации (далее - Лесной кодекс), досрочное расторжение договора аренды лесного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда и только в случае существенного нарушения условий договора аренды.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16.07.2019 N 306-ЭС19-4748 по делу N А12-17382/2018
Суды трех инстанций, руководствуясь статьями 422, 450, 619 Гражданского кодекса, частью 2 статьи 3, частью 4 статьи 71, пунктом 1 статьи 74.1 Лесного кодекса, установив, что спорный договор заключен на срок более пяти лет, пришли к выводу, что условия пунктов 23, 24, 25 договора противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса; досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке при условии существенного нарушения арендатором условий договора, поэтому сделка в части данных условий является недействительной (ничтожной) в силу статьи 168 Гражданского кодекса.
Определение Верховного Суда РФ от 21.08.2019 N 308-ЭС19-13548 по делу N А32-21359/2018
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора аренды, руководствуясь статьями 330, 421, 424, 432, 447, 448, 452, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 1, 22, 39.7, 46, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 18, 20, 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пришли к выводам об обоснованности иска Администрации и об отсутствии оснований для удовлетворения иска предпринимателя.
Определение Конституционного Суда РФ от 18.07.2019 N 2106-О
И ПУНКТОМ 3 ЧАСТИ ПЕРВОЙ СТАТЬИ 619 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И. Бойцова, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, С.М. Казанцева, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, В.Г. Ярославцева,
Определение Верховного Суда РФ от 14.10.2019 N 301-ЭС19-17560 по делу N А39-4426/2017
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 166, 450, 451, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22, статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пришли к выводу об обоснованности требования Администрации о расторжении договора аренды и отсутствии оснований для удовлетворения встречного требования Кооператива.
Определение Верховного Суда РФ от 18.10.2019 N 305-ЭС19-19243 по делу N А40-6101/2018
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 310, 450, 606, 610, 619, 621, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, приведенными в пункте 27 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пришли к выводу об обоснованности первоначального иска и отсутствии оснований для удовлетворения встречного требования Общества.
Определение Верховного Суда РФ от 31.10.2019 N 302-ЭС19-18817 по делу N А19-17144/2018
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт неисполнения обществом обязанности по выполнению мероприятий по лесовосстановлению и признав данное нарушение существенным, суд, руководствуясь положениями статей 1, 17, 19, 29, 55, 61, 62, 64, 66, 72, 74.1, 88 Лесного кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 309, 310, 330, 333, 396, 450, 452, 622, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, Правилами лесовосстановления, утвержденными приказом Министерства природных ресурсов Российской Федерации от 29.06.2016 N 375, постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", удовлетворил исковые требования министерства, уменьшив размер неустойки, признав ее размер несоразмерным последствиям нарушения ответчиком своих обязательств.
Определение Верховного Суда РФ от 07.11.2019 N 305-ЭС19-14865 по делу N А40-164376/2016
Разрешая спор, исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к выводу о доказанности факта заключения между сторонами спорных договоров аренды, передачи имущества ответчику и ненадлежащего исполнения последним обязанностей по внесению арендных платежей, в связи с чем, при отсутствии доказательств оплаты задолженности, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 331, 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пунктах 29, 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2012 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", удовлетворили иск.
Определение Верховного Суда РФ от 08.11.2019 N 301-ЭС18-10926(4) по делу N А17-4841/2015
Инициировав спор о расторжении договоров и возврате земельных участков, арендодатель не допустил злоупотребления правом. Требование управления к должнику о прекращение договорных отношений не является тем требованием кредитора по неденежному обязательству имущественного характера, которое указано в пункте 1 статьи 134 Закона о банкротстве, оно представляет собой меру реагирования собственника на нарушение его прав, направленную на возврат фактического владения имуществом, переданным в аренду. Достижение такой цели не повлечет приоритетного удовлетворения требования арендодателя и предотвратит наращивание текущих обязательств арендатора. Право арендодателя расторгнуть договоры аренды, в том числе в ходе процедуры банкротства арендатора, может быть реализовано в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договоров, Закон о банкротстве не содержит запрета на реализацию этого права.
Определение Верховного Суда РФ от 01.11.2019 N 305-ЭС19-18730 по делу N А40-155953/2018
Разрешая спор, суды, руководствуясь статьями 309, 310, 421, 422, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4.3 постановления Пленума Высшего арбитражного суд Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды в редакции дополнительного соглашения от 10.10.2016, предусматривающего согласованные сторонами ставки арендной платы, установив факт ненадлежащего исполнения обществом (арендатор) обязательств по внесению арендной платы и непредставление доказательств погашения спорной задолженности перед департаментом (арендодатель), проверив представленный истцом расчет взыскиваемой задолженности и пени, начисленных на сумму долга на основании пункта 7.1 дополнительного соглашения, указав на отсутствие доказательств оплаты задолженности по договору аренды и освобождения спорного помещения, пришли к выводу об обоснованности исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении.