По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
- Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
- Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
Комментарий к ст. 619 ГК РФ
1. Арендное обязательство может быть прекращено досрочно. Основанием для этого по общему правилу выступает соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК); в ряде случаев - прекращение одной из сторон (подробнее см. коммент. к ст. 617 ГК). Договор аренды также может быть прекращен досрочно и в одностороннем порядке по требованию какой-либо из его сторон о его расторжении.
2. В абз. 1 - 6 коммент. ст. раскрываются основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, суть каждого из которых подробнее раскрывается в иных статьях ГК. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (см. коммент. к ст. 450, 615 ГК); 2) существенно ухудшает имущество (см. коммент. к п. 2 ст. 450 ГК); 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (см. коммент. к ст. 614 ГК); 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (см. коммент. к ст. 616 ГК).
Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя не является исчерпывающим. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК (например, однократное невнесение арендатором арендной платы), в том числе не связанные с каким-либо нарушением со стороны арендатора (например, возникновение у арендодателя необходимости самостоятельного использования сданного внаем имущества) (пп. 25, 26 письма ВАС N 66).
В литературе можно встретить точку зрения, согласно которой стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по требованию одной из сторон. Данный вывод делается на основании автономии воли при определении условий договора, а также того, что досрочное расторжение договора является правом сторон, а не обязанностью. С этим мнением трудно согласиться. Статья 619 ГК (равно как и ст. 620 ГК, касающаяся права арендатора на досрочное расторжение договора) дает возможность лишь добавить перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды, но не сузить его. Если же в договоре будет прямо закреплено исключение какого-либо из оснований, перечисленных в коммент. ст., то это условие следует признавать ничтожным как противоречащим коммент. ст. и ст. 422 ГК. Что касается автономии воли сторон и их права, а не обязанности расторгать договор, то эти принципы вполне соблюдаются уже потому, что каждая из сторон вольна сама решать, обращаться ли ей в суд с требованием о расторжении договора по тому или иному основанию или "простить" контрагента.
3. В абз. 7 коммент. ст. содержатся процедурные требования к расторжению договора по требованию арендодателя. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК (п. 29 письма ВАС N 66). Напомним, по общему правилу о досудебном порядке расторжения договора достаточно направить лишь "предложение о расторжении договора" (ст. 452 ГК).
Функция предупреждения, очевидно, состоит в том, чтобы предоставить арендатору последнюю возможность исправить допущенное им нарушение: если он устранит нарушение до истечения установленного срока, то договор аренды расторгнут быть не может (п. 8 письма ВАС N 14). В судебной практике это правило получило еще более расширительное толкование: суд отказывает в иске о расторжении договора, если к моменту рассмотрения спора устранены обстоятельства, послужившее основанием для предъявления исковых требований.
Во избежание волокиты целесообразно сразу включать в текст предупреждения о необходимости исполнения обязательства предложение расторгнуть договор в случае, если обязательство не будет исполнено в установленный в предупреждении срок. К исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды должны быть приложены как само предупреждение о необходимости исполнения обязательства с предложением расторгнуть договор, так и доказательства их отправки арендатору (п. 30 письма ВАС N 66); в противном случае иск будет оставлен без рассмотрения (ст. 148 АПК). Расторжение договора происходит на основании судебного решения (п. 2 ст. 450 ГК), с момента вступления в силу которого и происходит прекращение обязательства.
4. Наряду с расторжением договора по требованию арендодателя законом или договором может быть предусмотрено его право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора (п. 27 письма ВАС N 66). В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом (например, возможность отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК); утрата интереса кредитора к исполнению вследствие просрочки должника (п. 2 ст. 405 ГК)) или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным, без судебного разбирательства и предварительного направления требования об устранении нарушений (п. 3 ст. 450 ГК). Закон не содержит исчерпывающего перечня оснований для одностороннего отказа, поэтому стороны в своем соглашении могут сами установить эти основания.
Судебная практика по статье 619 ГК РФ
Установив факт нарушения Обществом обязательств по договору аренды в виде невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении предусмотренного срока платежа, суды на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации признали спорный договор расторгнутым.
В связи с расторжением договора аренды суды в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворили требование Департамента о выселении Общества из занимаемого помещения.
Определение Верховного Суда РФ от 16.01.2017 N 307-ЭС16-19472 по делу N А21-7354/2015
Разрешая первоначальные исковые требования, суды, руководствуясь положениями статей 450, 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации, статей 24, 71, 88 Лесного кодекса Российской Федерации, условиями спорного договора аренды, установив, что Общество нарушает существенные условия договора аренды и действующее законодательство, признал требования Учреждения обоснованными. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из того, что ни условия договора аренды, ни действующее законодательство не возлагают на арендодателя обязанности по осуществлению в одностороннем порядке государственной регистрации договора аренды.
Определение Верховного Суда РФ от 27.01.2017 N 301-ЭС16-20846 по делу N А28-166/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 309, 310, 329, 330, 424, 450, 452, 606, 607, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая вступившее в законную силу преюдициальное решение суда от 17.03.2015 по делу N А28-311/2015, установили, что истец произвел расчет задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 исходя из размера арендной платы 124 565 рублей 30 копеек (без Пзу и НДС) в год, что соответствует требованиям договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 07.12.2010. Доказательств внесения арендной платы за спорный период ответчиком не представлено. Таким образом, требование о взыскании долга по арендной плате удовлетворено судом.
Определение Верховного Суда РФ от 27.01.2017 N 305-ЭС16-19097 по делу N А40-134103/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 450, 452, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 15 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", исходили из доказанности ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору лизинга в части внесения лизинговых платежей согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью договора.
Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2017 N 305-ЭС16-20729 по делу N А40-7546/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, не усмотрели оснований для удовлетворения иска.
Суды установили, что пункт 14.4 Правил лизинга автотранспортных средств (утв. Приказом АО "ВТБ Лизинг" от 14.05.2015 N 319-П) предусматривает право лизингодателя на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора лизинга в случае однократного нарушения полностью или частично лизингополучателем установленного срока платежа по договору лизинга на срок более 15 дней.
Определение Верховного Суда РФ от 14.02.2017 N 301-ЭС16-20276 по делу N А82-63/2016
При таких обстоятельствах, суд округа, руководствуясь статьями 310, 421, пунктом 1 статьи 450, статьями 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, в удовлетворении иска отказал.
Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.
Определение Верховного Суда РФ от 17.02.2017 N 306-ЭС16-21170 по делу N А12-13374/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 421, 431, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе условия спорного договора аренды, пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска.
Определение Верховного Суда РФ от 03.03.2017 N 305-ЭС16-18766 по делу N А41-19216/2016
При таких обстоятельствах, учитывая направленное истцом в адрес ответчика уведомление от 22.01.2016 N 133 об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды с 01.04.2016, а также исходя из отсутствия в материалах дела подписанного сторонами передаточного акта о возврате помещения, суд, руководствуясь статьями 606, 609, 610, 614, 619, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковые требования удовлетворил.
Определение Верховного Суда РФ от 07.03.2017 N 305-ЭС16-19020 по делу N А40-7896/2016
Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи с учетом положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив отсутствие доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении лизингополучателем своих обязательств перед лизингодателем и погашении задолженности по оплате лизинговых платежей, признав предоставленный истцом расчет суммы задолженности и пени правильным, а договоры лизинга расторгнутыми на основании одностороннего отказа лизингодателя от договоров, при отсутствии доказательств возврата ответчиком предметов лизинга истцу после расторжения договоров, руководствуясь положениями статей 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 15, 17 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", суды признали обоснованными требования о взыскании задолженности, пени и изъятии предметов лизинга.
Определение Верховного Суда РФ от 07.03.2017 N 309-ЭС17-676 по делу N А50-30927/2015
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 15, 310, 450, 619, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пришел к выводу об отсутствии совокупности необходимых условий для взыскания убытков.
Определение Верховного Суда РФ от 13.03.2017 N 305-ЭС17-530 по делу N А41-644/2016
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая обстоятельства, установленные по делу А41-49941/2014, которым отказано в иске комитета к предприятию об обязании в течение 60 дней представить проект освоения лесов в связи с отсутствием согласования границ участка; протолковав условия договора аренды от 03.10.2010, установив, что все зависящие от предприятия (арендатора) меры по исполнению предусмотренного договором обязательства по разработке проекта освоения лесов им предпринимались, однако согласование проекта освоения лесов и получение положительного заключения экспертизы были поставлены в зависимость от действий уполномоченных органов, в том числе комитета, отказавшего в согласовании границ участка, на котором расположены принадлежащие предприятию на праве хозяйственного ведения объекты недвижимости, что установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А41-19262/2015 (которыми удовлетворен иск предприятия к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области об установлении границ спорного земельного участка) суд пришел к выводу, что доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, являющихся в силу положений пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 24 Лесного кодекса Российской Федерации основаниями для досрочного расторжения договора, истцом не представлено.