1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
- Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
- Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
1. Пункт 1 коммент. ст. содержит общие условия осуществления преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды (примерами иного регулирования законом являются п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК). Причем уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п. 33 письма ВАС N 66).
Коммент. ст. устанавливает ряд специальных требований к арендатору, намеренному воспользоваться преимущественным правом.
Во-первых, он должен надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору. Во-вторых, он должен быть готов заключить новый договор аренды при прочих равных условиях, т.е. на условиях, в любом случае не худших для арендодателя по сравнению с теми, которые готовы предложить последнему третьи лица. В-третьих, арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.
2. Преимущественное право не означает, что договор должен быть заключен непременно на прежних условиях. Юридически заключается новый договор, содержание которого может существенно отличаться от прежнего договора (пп. 31 - 32 письма ВАС N 66). Правилен и более общий вывод: преимущественное право арендатора вообще не обязывает арендодателя во что бы то ни стало вновь сдавать имущество в аренду.
Однако если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в нарушение коммент. ст. в течение года со дня истечения срока прежнего договора аренды заключил новый договор аренды с третьим лицом, то арендатор вправе в судебном порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещения убытков. Перевод прав и обязанностей - это принудительное вступление бывшего арендатора в новый договор аренды в качестве арендатора, производимое по решению суда. Если иное не предусмотрено законом или договором субаренды, субарендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, также по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора субаренды на новый срок (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК).
3. В литературе можно встретить точку зрения, согласно которой по аналогии с порядком осуществления преимущественного права покупки (ст. 250 ГК) арендодатель обязан уведомить арендатора об условиях, на которых он готов заключить договор с третьим лицом, и предложить ему реализовать принадлежащее ему преимущественное право. Целесообразность этого правила очевидна, однако в связи с отсутствием его нормативного закрепления говорить об указанной обязанности арендодателя, даже по аналогии, не приходится. Бремя доказывания, подчас невозможного без "детективной" слежки за поведением арендодателя (не заключил ли он новый договор), в течение года по прекращении прежнего договора целиком лежит на бывшем арендаторе.
4. В результате нормального развития событий договор аренды прекращается истечением его срока без какого-либо предупреждения со стороны арендодателя или арендатора. Однако на практике часто бывает так, что по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает. В таком случае договор считается возобновленным на прежних условиях, за исключением условия о сроке: последний становится неопределенным (п. 2 ст. 610, п. 2 коммент. ст.).
Возобновление происходит без специального (положительного) соглашения сторон, т.е. посредством их конклюдентных действий. Основанием возобновления договора является отвечающая интересам обеих сторон презумпция того, что стороны, не выражая своей воли на прекращение договора, тем самым молчаливо соглашаются на продолжение договора на прежних условиях. Возобновление договора на неопределенный срок не означает придания ему свойства бессрочности: каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Данные сроки предупреждения (с разницей лишь в их продолжительности) вызваны понятной "предосторожностью" законодателя в целях уравнения интересов сторон по договору.
Нормы коммент. ст. о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не применяются к некоторым договорам, для которых законом установлены исключения: например, к договору проката (см. коммент. к ст. 627 ГК), аренды транспортного средства (см. коммент. к ст. 632, 642 ГК).
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 421, 445, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ), установив, что на момент обращения Организации с заявлением о заключении дополнительного соглашения об увеличение срока действия договора аренды земельных участков на основании части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ Администрация - арендодатель реализовала предоставленное законом арендодателю право на отказ от данного договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, пришел к выводу об отсутствии у Администрации предусмотренных земельным законодательством оснований для продления срока действия данного договора.
Определение Верховного Суда РФ от 11.05.2017 N 305-КГ17-2739 по делу N А40-77121/2016
В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по действующему договору аренды и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Определение Верховного Суда РФ от 19.05.2017 N 305-ЭС17-2608 по делу N А41-13398/2016
Суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды, дополнительные соглашения, кадастровый паспорт земельного участка, разрешение на строительство, уведомление об отказе от договора, руководствуясь пунктом 1 статьи 222, статьями 606, 610, 615, 621, 622 ГК РФ, пунктом 5 статьи 1, статьей 39.6 ЗК РФ, разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришел к выводам об обоснованности требования Общества в части признания спорного договора аренды действующим на неопределенный срок и об отсутствии оснований для удовлетворения остальных требований Общества и встречного иска Комитета.
Определение Верховного Суда РФ от 07.07.2017 N 307-ЭС16-20971 по делу N А21-813/2014
Суд руководствовался статьями 334, 337, 621 ГК РФ, статьями 100, 142 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), статьями 6, 9, 12.1, 13, 17 Закона N 214-ФЗ, а также правовыми позициями, изложенными в постановлениях Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (пунктом 26 постановления от 17.02.2011 N 10, пунктом 14 постановления от 25.01.2013 N 13, постановлением от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008).
Определение Верховного Суда РФ от 31.07.2017 N 306-КГ17-4881 по делу N А65-4660/2016
Удовлетворяя заявленное требование, суды трех инстанций, руководствуясь положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из отсутствия в действиях (бездействии) учреждения нарушения части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, поскольку договор аренды муниципального нежилого помещения заключен с организацией до вступления в силу Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", что исключает необходимость применения при продлении срока действия договора специального порядка, предусматривающего обязательное проведение конкурсов или аукционов. Кроме того, судами сделан вывод о соблюдении при пролонгации договора аренды на неопределенный срок условий, установленных частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, и об истечении трехлетнего срока давности рассмотрения дела о нарушении антимонопольного законодательства, предусмотренного статьей 41.1 Закона о защите конкуренции. В кассационной жалобе, направленной в Верховный Суд Российской Федерации, антимонопольный орган просит отменить принятые по делу судебные акты, ссылаясь на существенные нарушения судами норм материального права.
Определение Верховного Суда РФ от 02.08.2017 N 305-ЭС17-5424 по делу N А40-231248/2015
Отказывая в удовлетворении иска суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 3, 9 Закона N 159-ФЗ и исходили из того, что на момент подачи заявления (30.09.2015) у заявителя отсутствовало преимущественное право выкупа помещений, поскольку договоры аренды прекратили свое действие в связи с отказом Департамента от их исполнения, а истец расторжение договоров в судебном порядке не оспорил.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881 по делу N А65-4660/2016
Удовлетворяя заявленное требование, суды трех инстанций, руководствуясь положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из отсутствия в действиях (бездействии) учреждения нарушения части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, поскольку договор аренды муниципального нежилого помещения заключен с организацией до вступления в силу Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", что исключает необходимость применения при продлении срока действия договора специального порядка, предусматривающего обязательное проведение конкурсов или аукционов. Кроме того, судами сделан вывод о соблюдении при пролонгации договора аренды на неопределенный срок условий, установленных частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, и об истечении трехлетнего срока давности рассмотрения дела о нарушении антимонопольного законодательства, предусмотренного статьей 41.1 Закона о защите конкуренции.
Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2017 N 301-ЭС17-14646 по делу N А31-5718/2016
Принимая оспариваемые заявителем судебные акты, суды руководствовались положениями статей 9, 65, части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 309, 614, части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", правовой позицией, содержащейся в пункте 38 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, и исходили из наличия оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду отсутствия доказательств, подтверждающих возврат спорного имущества после прекращения срока действия договора, доказательств уклонения истца от приемки имущества или затягивания сроков его принятия.
Определение Верховного Суда РФ от 25.10.2017 N 306-ЭС17-15171 по делу N А55-19978/2016
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая обстоятельства по делу N А55-4322/2015, суд, руководствуясь положениями статей 610, 621, 424, 614, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, признал недоказанным наличие задолженности по арендной плате за период с 01.11.2014 по 30.06.2016 и пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.
Определение Верховного Суда РФ от 04.12.2017 N 305-ЭС17-14514 по делу N А41-65936/2016
Исковые требования основаны на положениях статей 309, 310, пункта 2 статьи 621, статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы неисполнением обществом "Торис" обязанности по освобождению земельных участков от возведенных на них построек в соответствии с условиями договора, при наличии возражения администрации о его пролонгации.
Определение Верховного Суда РФ от 09.01.2018 N 304-ЭС17-15428 по делу N А46-14190/2016
Не согласившись с постановлениями апелляционного и окружного судов, заявитель обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на существенное нарушение ими норм материального права, а именно статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", статьи 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381 "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации".