1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
- Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
- Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
Комментарий к ст. 621 ГК РФ
1. Пункт 1 коммент. ст. содержит общие условия осуществления преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды (примерами иного регулирования законом являются п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК). Причем уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п. 33 письма ВАС N 66).
Коммент. ст. устанавливает ряд специальных требований к арендатору, намеренному воспользоваться преимущественным правом.
Во-первых, он должен надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору. Во-вторых, он должен быть готов заключить новый договор аренды при прочих равных условиях, т.е. на условиях, в любом случае не худших для арендодателя по сравнению с теми, которые готовы предложить последнему третьи лица. В-третьих, арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.
2. Преимущественное право не означает, что договор должен быть заключен непременно на прежних условиях. Юридически заключается новый договор, содержание которого может существенно отличаться от прежнего договора (пп. 31 - 32 письма ВАС N 66). Правилен и более общий вывод: преимущественное право арендатора вообще не обязывает арендодателя во что бы то ни стало вновь сдавать имущество в аренду.
Однако если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в нарушение коммент. ст. в течение года со дня истечения срока прежнего договора аренды заключил новый договор аренды с третьим лицом, то арендатор вправе в судебном порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещения убытков. Перевод прав и обязанностей - это принудительное вступление бывшего арендатора в новый договор аренды в качестве арендатора, производимое по решению суда. Если иное не предусмотрено законом или договором субаренды, субарендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, также по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора субаренды на новый срок (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК).
3. В литературе можно встретить точку зрения, согласно которой по аналогии с порядком осуществления преимущественного права покупки (ст. 250 ГК) арендодатель обязан уведомить арендатора об условиях, на которых он готов заключить договор с третьим лицом, и предложить ему реализовать принадлежащее ему преимущественное право. Целесообразность этого правила очевидна, однако в связи с отсутствием его нормативного закрепления говорить об указанной обязанности арендодателя, даже по аналогии, не приходится. Бремя доказывания, подчас невозможного без "детективной" слежки за поведением арендодателя (не заключил ли он новый договор), в течение года по прекращении прежнего договора целиком лежит на бывшем арендаторе.
4. В результате нормального развития событий договор аренды прекращается истечением его срока без какого-либо предупреждения со стороны арендодателя или арендатора. Однако на практике часто бывает так, что по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает. В таком случае договор считается возобновленным на прежних условиях, за исключением условия о сроке: последний становится неопределенным (п. 2 ст. 610, п. 2 коммент. ст.).
Возобновление происходит без специального (положительного) соглашения сторон, т.е. посредством их конклюдентных действий. Основанием возобновления договора является отвечающая интересам обеих сторон презумпция того, что стороны, не выражая своей воли на прекращение договора, тем самым молчаливо соглашаются на продолжение договора на прежних условиях. Возобновление договора на неопределенный срок не означает придания ему свойства бессрочности: каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Данные сроки предупреждения (с разницей лишь в их продолжительности) вызваны понятной "предосторожностью" законодателя в целях уравнения интересов сторон по договору.
Нормы коммент. ст. о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не применяются к некоторым договорам, для которых законом установлены исключения: например, к договору проката (см. коммент. к ст. 627 ГК), аренды транспортного средства (см. коммент. к ст. 632, 642 ГК).
Судебная практика по статье 621 ГК РФ
Отказывая в удовлетворении первоначальных требований и удовлетворяя встречный иск, суд, руководствовался положениями статей 307, 309, 310, 450, 453, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями изложенными в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пунктах 37 и 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Определение Верховного Суда РФ от 11.01.2017 N 305-ЭС16-18430 по делу N А40-18600/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора, руководствуясь статьями 309, 310, 314, 606, 614, 615, 616, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что истец доказал наличие у ответчика задолженности по арендной плате в указанный в иске период.
Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2017 N 305-ЭС16-18618 по делу N А40-167288/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 69 и 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 166, 167, 168 (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды), 422, 609, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 2 статьи 9 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого уведомления (далее - Закон N 48), приняв во внимание обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дел N А40-146015/13, А40-107335/11, пришли к выводу, что оспариваемое уведомление соответствует требованиям действующего законодательства.
Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2017 N 306-ЭС16-18931 по делу N А12-52224/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора аренды, руководствуясь статьями 196, 199, 200, 207, 421, 424, 450, 451, 606, 610, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), взыскали долг и пени за период с 11.11.2012 по 30.07.2015, применив по заявлению ответчика исковую давность в отношении долга за период с 02.09.2011 по 10.11.2012, обязали ответчика возвратить арендованный участок в связи с прекращением договора аренды по правилам статьи 610 ГК РФ.
Определение Верховного Суда РФ от 16.01.2017 N 302-ЭС16-18260 по делу N А33-23996/2015
Разрешая спор, суды, руководствуясь положениями статей 15, 309, 310, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", установив наличие у предпринимателя задолженности по арендной плате, а также обязанности освободить помещения в срок не позднее 30.09.2015, неправомерность действий общества по вывозу и передаче на ответственное хранение имущества арендатора, совершенных 30.09.2015, то есть в день, когда предприниматель имел право самостоятельно освободить спорные помещения пришли к выводам о наличии оснований для частичного удовлетворения первоначальных и встречных исковых требований.
Определение Верховного Суда РФ от 18.01.2017 N 305-ЭС16-19031 по делу N А40-210778/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 445, 608, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", разъяснениями, приведенными в пунктах 4.2, 4.3, 4.5, 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", оставили без рассмотрения требования Общества об обязании заключить договор аренды спорного здания, отказали в вынесении отдельного определения в отношении Агентства по факту фальсификации задолженности по арендным платежам по договору аренды, взыскали с Общества в пользу Агентства задолженность за фактическое пользование объектом за период с июля по август 2015 года, выселили Общество из спорного объекта культурного наследия федерального значения.
Определение Верховного Суда РФ от 18.01.2017 N 302-ЭС16-18956 по делу N А33-18953/2015
Удовлетворяя требования в отношении помещения площадью 89,6 кв. м, земельных участков площадью 18 кв. м и 20 кв. м, переданных обществом в пользование предпринимателя по договору аренды от 02.02.2012, суд руководствовался статьями 307, 309, 450, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что данный договор прекратил свое действие, имущество предпринимателем (арендатором) возвращено обществу (арендодателю) не было.
Определение Верховного Суда РФ от 23.01.2017 N 309-ЭС16-19309 по делу N А60-59926/2015
Апелляционный суд, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе договор аренды и соглашение о передаче прав и обязанностей по названному договору, договоры купли-продажи зданий, руководствуясь статьями 421, 445, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 22, 39.6, 39.8, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", приняв во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированную в постановлении от 05.06.2012 N 17540/11, пришел к выводу об отсутствии оснований для обязания Администрации заключить с предпринимателем договор аренды спорного участка.
Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 N 308-ЭС16-20076 по делу N А32-20356/2015
Удовлетворяя требования за счет ответчика ПАО "ФСК ЕЭС", суды руководствовались положениями статей 606, 611, 614, пунктом 2 статьи 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и исходили из доказанности факта пользования компанией земельным участком с кадастровым номером 23:30:0901000:738 (предыдущий кадастровый номер 23:30:0901000:0109) и отсутствия со стороны ответчика доказательств внесения арендной платы в заявленный период, в связи с чем, взыскали с ответчика ПАО "ФСК ЕЭС" сумму арендных платежей, а также проценты за несвоевременное исполнение обязательств по их внесению.
Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 N 309-ЭС16-19519 по делу N А07-236/2016
Исследовав и оценив условия заключенного с кооперативом "Южный" договора от 13.09.2000 N 924-2000/в, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что пункты 3.3, 3.4 договора свидетельствуют о возражении арендодателя относительно возобновления договора на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определение Верховного Суда РФ от 03.02.2017 N 306-ЭС16-18848 по делу N А12-59505/2015
Поддерживая вывод суда первой инстанции о ничтожности заключенного между сторонами соглашения, апелляционный суд отметил, что само по себе признание недействительным дополнительного соглашения от 30.04.2010 в условиях возобновления указанного договора на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не дает оснований для изъятия у общества "Центральный рынок" переданного по договору аренды недвижимого имущества в пользу муниципальной казны.