ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 августа 2017 г. N 305-ЭС17-5424
Судья Верховного Суда Российской Федерации Г.Г. Попова, изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.03.2017 по делу N А40-231248/2015,
установил:
общество с ограниченной ответственность "НТС-СИ" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об обязании заключить договор купли-продажи следующих нежилых помещений: общей площадью 113,2 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0005015:2841, по цене 12 799 152 руб.; общей площадью 123,1 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0005015:2842, по цене 13 918 559 руб.; общей площадью 188,4 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0005015:2839, по цене 15 501 314 руб.; общей площадью 264,3 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0005015:2840, по цене 21 746 314 руб., с рассрочкой платежа на 5 лет, на условиях прилагаемого Обществом проекта договора купли-продажи.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.09.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2016, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 10.03.2017 решение от 07.09.2016 и постановление от 01.12.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Департамент обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление суда округа и оставить в силе судебные акты судов первой и апелляционной инстанций.
Дело истребовано из Арбитражного суда Московской области.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Изучив изложенные в жалобе доводы и материалы дела, судья Верховного Суда Российской Федерации сделал вывод о наличии оснований для передачи кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.12.1999 заключили договоры аренды нежилых помещений расположенных по адресу: г. Москва, Зубовский проезд, дом 2, корпус 2: N 01-01410/99 площадью 113,2 кв. м для размещения офиса; N 01-01402/99 площадью 123,1 кв. м для размещения офиса, N 01-01409/99 площадью 188,4 кв. м для использования под ресторан, N 01-01401/99 площадью 264,3 кв. м для использования под склад. Срок действия договоров установлен по 30.06.2015.
Департамент 29.07.2015 направил Обществу уведомления об отказе от договоров аренды.
Общество 30.09.2015 обратилось в Департамент с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении действия перечисленных договоров аренды на основании уведомлений об отказе от договоров.
Департамент письмами от 06.11.2015 сообщил Обществу об отказе в предоставлении государственной услуги по выкупу арендуемого помещения в связи с прекращением действия договоров аренды от 01.12.1999 нежилых помещений.
Посчитав отказ неправомерным, Общество обратилось с иском в суд по настоящему делу.
Отказывая в удовлетворении иска суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 3, 9 Закона N 159-ФЗ и исходили из того, что на момент подачи заявления (30.09.2015) у заявителя отсутствовало преимущественное право выкупа помещений, поскольку договоры аренды прекратили свое действие в связи с отказом Департамента от их исполнения, а истец расторжение договоров в судебном порядке не оспорил.
Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, суд округа указал, что договоры аренды прекращены с 29.10.2015, а Общество обратилось с заявлением о реализации преимущественного права 30.09.2015, то есть в период, когда спорные договоры аренды еще действовали.
При указанных обстоятельствах суд округа признал вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что Общество не являлось на момент обращения в Департамент стороной действующего договора аренды не соответствующим установленным судами фактическим обстоятельствам и основанным на неправильном толковании норм статей 610, 621 ГК РФ.
Установив, что условия, при которых субъекты малого предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого имущества, установленные пунктом 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, в данном случае отсутствуют, суд округа признал, что суды первой и апелляционной инстанций сделали необоснованный вывод об утрате Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества со ссылкой на волеизъявление Департамента о прекращении договора аренды по основаниям, не связанным с нарушением Обществом условий договоров аренды.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Департамент, ссылаясь на неправильное применение судом округа норм права, в числе прочих приводит следующие доводы.
Отменяя судебные акты, суд округа не учел, что отказ от договоров аренды был обусловлен изменением Обществом целевого назначения арендуемых помещений.
По условиям договоров спорные помещения были предоставлены Департаментом в аренду Обществу для размещения ресторана, офисов и склада.
Однако согласно представленным в материалы дела актам осмотра, проведенного Департаментом 22.07.2015, арендуемые помещения используются под караоке-клуб спа "Распутин", где установлены кровати, элементы садо-мазо, массажные столы, размещена сауна.
Использование принадлежащих на праве собственности городу Москве помещений указанным выше образом наносит ущерб репутации органов исполнительной власти, создает неблагоприятную криминогенную обстановку и требует принятия соответствующих мер. В связи с чем 29.07.2015 Департамент отказался от договоров аренды по правилам статей 610, 621 ГК РФ и договоры расторгнуты в установленном законом порядке.
Расторжение договоров в судебном порядке Общество не оспорило, так же как не оспорен отказ в предоставлении государственной услуги по выкупу помещений.
Между тем в нарушение установленного порядка предоставления государственной услуги по правилам Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" и постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 от 15.05.2012 N 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы" Общество обратилось за реализацией своего права на выкуп помещений в суд через две недели после одностороннего отказа от договоров аренды, в обход закона, при изменении целевого назначения использования имущества, действуя недобросовестно, злоупотребляя правом (статья 10 ГК РФ).
Департамент также считает не основанным на законе вывод о том, что наличие или отсутствие арендных отношений имеет юридическое значение применительно к дате подачи заявления, а не к моменту принятия решения о приватизации или об отказе в приватизации.
В абзацах 6, 7 пункта 1 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134) Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил следующее.
При применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ). Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.
Спорные договоры аренды расторгнуты 29.10.2015 в связи с отказом арендодателя от договора. Решения об отказе в предоставлении государственных услуг были приняты 06.11.2015 в связи с прекращением договоров аренды, то есть в пределах срока, предусмотренного для уполномоченного органа частью 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.
При таких обстоятельствах Департамент полагает, что на момент решения вопроса о возможности отчуждения государственного имущества отсутствовало необходимое условие для реализации Обществом преимущественного права приобретения имущества, поскольку заявитель не являлся арендатором.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 5 Информационного письма N 134, суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества только в случае, если установит, что договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором его законного права (статья 10 ГК РФ).
Однако в данном случае злоупотребления правом со стороны арендодателя при отказе от договора не имелось, что установлено судами первой и апелляционной инстанций.
Сформулированный судом округа правовой подход не соответствует правовой позиции, изложенной в пунктах 1 и 5 Информационного письма N 134, в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2011 N 9646/11, от 14.06.2011 N 337/11 и установленным по делу судами первой и апелляционной инстанций фактическим обстоятельствам дела.
Приведенные в жалобе Департамента доводы о существенном нарушении судами норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
жалобу Министерства обороны Российской Федерации на постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.02.2017 по делу N А18-572/2012 передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 19 сентября 2017 года на 11 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
Г.Г.ПОПОВА