1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
- Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
- Статья 611. Предоставление имущества арендатору
Комментарий к ст. 610 ГК РФ
1. Права арендатора в любом случае носят срочный характер, даже если величина соответствующего срока не определена. Это заключение основано на самой природе права аренды, при учреждении которого право собственности сохраняется за арендодателем. Срок договора аренды может быть как определенным, так и неопределенным.
В п. 1 коммент. ст. содержится общее правило о сроке договора аренды. Срок может быть определен в договоре аренды путем указания на дату окончания его действия; количество лет (иного временного периода), в течение которых договор действует.
Соглашением сторон может быть предусмотрено, что условия договора аренды применяются к фактически сложившимся до его заключения отношениям. Однако в силу такого соглашения нельзя сделать вывод об изменении срока договора, поскольку срок договора начинает течь с момента его заключения (п. 6 письма ВАС N 66).
В соответствии со ст. 190 ГК срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. Ключевым условием применения данной нормы является неизбежность наступления события. Так, по одному из дел рассматривался договор аренды, в котором было указано, что он действует до начала реконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата реконструкции не была известна, суд признал договор заключенным на неопределенный срок (п. 4 письма ВАС N 66).
2. Пункт 2 коммент. ст. посвящен правовому регулированию случаев, когда в договоре аренды не определен его срок. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор по общему правилу считается заключенным на неопределенный срок. Другими словами, несмотря на важную роль срока при сдаче имущества в аренду, коммент. ст. не относит его к существенным условиям договора аренды. В таком случае момент окончания договора зависит целиком от усмотрения сторон. Как только одна из них утрачивает интерес к сохранению аренды, она вправе будет в одностороннем порядке и без объяснения причин отказаться от договора, с предварительным уведомлением другой стороны. Если законом или договором не определен иной срок уведомления, то в соответствии с п. 2 коммент. ст. обязателен срок в один месяц для аренды движимого имущества и три месяца - для аренды недвижимого имущества. Такое уведомление должно соответствовать нормам о действительности сделок. Расторжение договора в указанном порядке не является досрочным и поэтому не требует судебной процедуры.
Кроме того, следует понимать, что при отказе от договора аренды в соответствии с данными правилами стороны не вправе требовать возмещения убытков и (или) уплаты неустойки, поскольку нарушения договора здесь нет. При нарушении какой-либо из сторон своих обязанностей по договору другая сторона вправе расторгнуть его, но в соответствии с другими правилами - ст. 619 и 620 ГК (п. 5 письма ВАС N 66).
Таким образом, неустановление срока договора аренды означает вовсе не вечность пользования имуществом, а, наоборот, возможность его прекращения в любое время по инициативе любой из сторон. Если в договоре аренды, для которого законом установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.
Наконец, стоит отметить предусмотренную законом возможность "трансформации" договора аренды с определенным сроком в договор аренды с неопределенным сроком. Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным (п. 2 ст. 621 ГК). При этом срок, на который возобновляется договор, является неопределенным (п. 11 письма ВАС N 66). Однако допускается включение в договор аренды условия о том, что по окончании его действия он считается продленным на тот же срок на тех же условиях, если до завершения срока ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.
3. Пункт 3 коммент. ст. подчеркивает возможность установления законодательных ограничений срока договора аренды. Для отдельных видов договора аренды, а также для договоров аренды отдельных видов имущества ГК и иные федеральные законы могут устанавливать императивные (максимальные и минимальные) сроки договора. Например, договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по общему правилу на срок от 10 до 49 лет (п. 3 ст. 72 ЛК); максимальный срок договора проката установлен в один год (п. 1 ст. 627 ГК); договор субаренды не может быть заключен на срок больший, чем срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Ограничение договоров аренды предельными сроками обусловлено стремлением законодателя предотвратить прикрытие отчуждения имущества его наймом и дать сторонам возможность время от времени корректировать условия найма в соответствии с меняющейся экономической ситуацией. Кроме того, следует учитывать фискальный аспект: государство рассчитывает на налоговые поступления в связи с отчуждением имущества, которых оно лишается в варианте с долгосрочной арендой. Именно поэтому еще в дореволюционной литературе отмечалось, что определение крайних сроков аренды - предмет, имеющий важное государственное значение.
Судебная практика по статье 610 ГК РФ
Отказывая в удовлетворении первоначальных требований и удовлетворяя встречный иск, суд, руководствовался положениями статей 307, 309, 310, 450, 453, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями изложенными в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пунктах 37 и 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Определение Верховного Суда РФ от 10.01.2017 N 308-ЭС16-18344 по делу N А32-45053/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-9449/2015, руководствуясь статьей 69 АПК РФ, статьями 309, 310, 450, 452, 606, 610, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об отсутствии предусмотренных гражданским законодательством оснований для досрочного расторжения договора аренды, и отказали в иске.
Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2017 N 305-ЭС16-18618 по делу N А40-167288/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 69 и 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 166, 167, 168 (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды), 422, 609, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 2 статьи 9 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого уведомления (далее - Закон N 48), приняв во внимание обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дел N А40-146015/13, А40-107335/11, пришли к выводу, что оспариваемое уведомление соответствует требованиям действующего законодательства.
Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2017 N 308-ЭС16-18541 по делу N А32-26234/2015
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договоров субаренды, договора купли-продажи многолетних насаждений, руководствуясь статьями 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, рассмотрев спор, вытекающий из обязательственных правоотношений, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, исходя из следующего: согласно договорам субаренды, заключенным Обществом и предпринимателем в период с 2007 по 2010 годы, предприниматель получил в субаренду участки, являющиеся собственностью не Общества, а иных лиц, с расположенными на них садами (многолетними насаждениями), поэтому на него не может быть возложена обязанность по освобождению участков от многолетних насаждений, которые находились на участках до заключения договора субаренды.
Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2017 N 306-ЭС16-18931 по делу N А12-52224/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора аренды, руководствуясь статьями 196, 199, 200, 207, 421, 424, 450, 451, 606, 610, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), взыскали долг и пени за период с 11.11.2012 по 30.07.2015, применив по заявлению ответчика исковую давность в отношении долга за период с 02.09.2011 по 10.11.2012, обязали ответчика возвратить арендованный участок в связи с прекращением договора аренды по правилам статьи 610 ГК РФ.
Определение Верховного Суда РФ от 16.01.2017 N 302-ЭС16-18260 по делу N А33-23996/2015
Разрешая спор, суды, руководствуясь положениями статей 15, 309, 310, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", установив наличие у предпринимателя задолженности по арендной плате, а также обязанности освободить помещения в срок не позднее 30.09.2015, неправомерность действий общества по вывозу и передаче на ответственное хранение имущества арендатора, совершенных 30.09.2015, то есть в день, когда предприниматель имел право самостоятельно освободить спорные помещения пришли к выводам о наличии оснований для частичного удовлетворения первоначальных и встречных исковых требований.
Определение Верховного Суда РФ от 18.01.2017 N 305-ЭС16-19031 по делу N А40-210778/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 445, 608, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", разъяснениями, приведенными в пунктах 4.2, 4.3, 4.5, 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", оставили без рассмотрения требования Общества об обязании заключить договор аренды спорного здания, отказали в вынесении отдельного определения в отношении Агентства по факту фальсификации задолженности по арендным платежам по договору аренды, взыскали с Общества в пользу Агентства задолженность за фактическое пользование объектом за период с июля по август 2015 года, выселили Общество из спорного объекта культурного наследия федерального значения.
Определение Верховного Суда РФ от 18.01.2017 N 302-ЭС16-18956 по делу N А33-18953/2015
Удовлетворяя требования в отношении помещения площадью 89,6 кв. м, земельных участков площадью 18 кв. м и 20 кв. м, переданных обществом в пользование предпринимателя по договору аренды от 02.02.2012, суд руководствовался статьями 307, 309, 450, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что данный договор прекратил свое действие, имущество предпринимателем (арендатором) возвращено обществу (арендодателю) не было.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.01.2017 по делу N 308-ЭС16-15109, А32-30108/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, частично удовлетворяя иск, руководствовались статьями 309, 310, 606, 610, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и исходили из отсутствия доказательств внесения ИП Багиян М.С. арендной платы, а также доказательств возврата арендованных помещений.
Определение Верховного Суда РФ от 23.01.2017 N 309-ЭС16-19309 по делу N А60-59926/2015
Апелляционный суд, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе договор аренды и соглашение о передаче прав и обязанностей по названному договору, договоры купли-продажи зданий, руководствуясь статьями 421, 445, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 22, 39.6, 39.8, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", приняв во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированную в постановлении от 05.06.2012 N 17540/11, пришел к выводу об отсутствии оснований для обязания Администрации заключить с предпринимателем договор аренды спорного участка.
Определение Верховного Суда РФ от 25.01.2017 N 303-КГ16-19198 по делу N А59-6062/2015
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что департамент, как арендатор, в соответствии с правилами пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации отказался от договора аренды на земельный участок от 18.07.2007 N 10042, предупредив об этом общество письмом от 24.08.2015, суд, руководствуясь пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом правовой позиции, сформулированной в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", признал договорные отношения сторон прекратившимися с момента получения обществом этого уведомления 09.09.2015.