1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
- Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
- Статья 611. Предоставление имущества арендатору
Комментарий к ст. 610 ГК РФ
1. Права арендатора в любом случае носят срочный характер, даже если величина соответствующего срока не определена. Это заключение основано на самой природе права аренды, при учреждении которого право собственности сохраняется за арендодателем. Срок договора аренды может быть как определенным, так и неопределенным.
В п. 1 коммент. ст. содержится общее правило о сроке договора аренды. Срок может быть определен в договоре аренды путем указания на дату окончания его действия; количество лет (иного временного периода), в течение которых договор действует.
Соглашением сторон может быть предусмотрено, что условия договора аренды применяются к фактически сложившимся до его заключения отношениям. Однако в силу такого соглашения нельзя сделать вывод об изменении срока договора, поскольку срок договора начинает течь с момента его заключения (п. 6 письма ВАС N 66).
В соответствии со ст. 190 ГК срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. Ключевым условием применения данной нормы является неизбежность наступления события. Так, по одному из дел рассматривался договор аренды, в котором было указано, что он действует до начала реконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата реконструкции не была известна, суд признал договор заключенным на неопределенный срок (п. 4 письма ВАС N 66).
2. Пункт 2 коммент. ст. посвящен правовому регулированию случаев, когда в договоре аренды не определен его срок. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор по общему правилу считается заключенным на неопределенный срок. Другими словами, несмотря на важную роль срока при сдаче имущества в аренду, коммент. ст. не относит его к существенным условиям договора аренды. В таком случае момент окончания договора зависит целиком от усмотрения сторон. Как только одна из них утрачивает интерес к сохранению аренды, она вправе будет в одностороннем порядке и без объяснения причин отказаться от договора, с предварительным уведомлением другой стороны. Если законом или договором не определен иной срок уведомления, то в соответствии с п. 2 коммент. ст. обязателен срок в один месяц для аренды движимого имущества и три месяца - для аренды недвижимого имущества. Такое уведомление должно соответствовать нормам о действительности сделок. Расторжение договора в указанном порядке не является досрочным и поэтому не требует судебной процедуры.
Кроме того, следует понимать, что при отказе от договора аренды в соответствии с данными правилами стороны не вправе требовать возмещения убытков и (или) уплаты неустойки, поскольку нарушения договора здесь нет. При нарушении какой-либо из сторон своих обязанностей по договору другая сторона вправе расторгнуть его, но в соответствии с другими правилами - ст. 619 и 620 ГК (п. 5 письма ВАС N 66).
Таким образом, неустановление срока договора аренды означает вовсе не вечность пользования имуществом, а, наоборот, возможность его прекращения в любое время по инициативе любой из сторон. Если в договоре аренды, для которого законом установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.
Наконец, стоит отметить предусмотренную законом возможность "трансформации" договора аренды с определенным сроком в договор аренды с неопределенным сроком. Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным (п. 2 ст. 621 ГК). При этом срок, на который возобновляется договор, является неопределенным (п. 11 письма ВАС N 66). Однако допускается включение в договор аренды условия о том, что по окончании его действия он считается продленным на тот же срок на тех же условиях, если до завершения срока ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.
3. Пункт 3 коммент. ст. подчеркивает возможность установления законодательных ограничений срока договора аренды. Для отдельных видов договора аренды, а также для договоров аренды отдельных видов имущества ГК и иные федеральные законы могут устанавливать императивные (максимальные и минимальные) сроки договора. Например, договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по общему правилу на срок от 10 до 49 лет (п. 3 ст. 72 ЛК); максимальный срок договора проката установлен в один год (п. 1 ст. 627 ГК); договор субаренды не может быть заключен на срок больший, чем срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Ограничение договоров аренды предельными сроками обусловлено стремлением законодателя предотвратить прикрытие отчуждения имущества его наймом и дать сторонам возможность время от времени корректировать условия найма в соответствии с меняющейся экономической ситуацией. Кроме того, следует учитывать фискальный аспект: государство рассчитывает на налоговые поступления в связи с отчуждением имущества, которых оно лишается в варианте с долгосрочной арендой. Именно поэтому еще в дореволюционной литературе отмечалось, что определение крайних сроков аренды - предмет, имеющий важное государственное значение.
Судебная практика по статье 610 ГК РФ
Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь статьями 406, 606, 610, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", установив, что истец уклонялся от принятия переданного ранее в аренду имущества, тогда как ответчиком был заявлен односторонний отказ от договора и фактически прекращено пользование имуществом, пришли к выводу об отказе в удовлетворении требований о взыскании арендной платы.
Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2018 N 302-ЭС17-21764 по делу N А78-17964/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 8, 309, 310, 330 610, 614, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73), исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что по окончании действия арендного соглашения организация не возвратила спорное помещение и имеет задолженность по уплате арендных платежей, удовлетворили иск.
Определение Верховного Суда РФ от 15.02.2018 N 310-ЭС17-22939 по делу N А83-6618/2016
Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе приходно-кассовые ордера, квитанции банка, установив факт нарушения договорных обязательств в части уплаты арендной платы за торговые места и нарушение сроков ее уплаты, руководствуясь положениями статей 309, 310, 395, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 13.02.2018 по делу N 304-ЭС17-15428, А46-14190/2016
Департаментом имущественных отношений 25.09.2015 в адрес индивидуального предпринимателя направлены уведомления о прекращении с 26.12.2015 договоров аренды земельных участков в соответствии со статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Стороны подписали соглашение о расторжении указанных договоров с 01.11.2015.
Предприниматель (владелец) и Администрация (уполномоченный орган) 02.11.2015 заключили договоры N Д-32/2015, Д-33/2015, Д-34/2015 на размещение НТО согласно схеме размещения НТО на территории Центрального административного округа города Омска, утвержденной постановлениями Администрации города Омска от 22.11.2011 N 1556-п и от 04.08.2014 N 1041-п.
Определение Верховного Суда РФ от 02.03.2018 N 305-ЭС17-19895 по делу N А40-56967/2017
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 309, 330, 610, 611, 614, 621, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", приняв во внимание имеющееся в деле постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, которым, помимо прочего, установлено, что с июля 2016 года помещение по адресу: г. Москва, Рязановский с.о., пос. Знамя Октября, д. 31, стр. 4 занимается индивидуальным предпринимателем Рыбак Т.С., пришли к выводу, что в спорный период арендуемые помещения выбыли из владения ответчика и отказали в иске.
Определение Верховного Суда РФ от 22.02.2018 N 310-ЭС17-19193 по делу N А09-3818/2016
Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 410, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", разъяснениями, приведенными в пункте 38 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", исходил из того, что размер платы за имущество, используемое Компанией в спорный период, подлежит исчислению исходя из условий договора аренды от 01.08.2014, а также наличия оснований для прекращения обязательства Компании в части путем проведения зачета.
Определение Конституционного Суда РФ от 13.03.2018 N 575-О
Указанные в статье 698 ГК Российской Федерации обстоятельства служат основаниями для расторжения договора ссуды в том случае, если он носит срочный характер (пункт 1 статьи 610 ГК Российской Федерации). Если ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны ссудодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК Российской Федерации). При этом Гражданский кодекс Российской Федерации допускает отказ от договора ссуды, заключенного без указания срока действия, который может быть совершен в любое время каждой из сторон договора в порядке, предусмотренном статьей 699 ГК Российской Федерации.
Определение Верховного Суда РФ от 13.06.2018 N 303-ЭС18-6674 по делу N А73-8710/2017
Письмами от 07.04.2015 N 141/6-4425 и от 08.04.2015 N 141/6-4545 Учреждение уведомило Общество о расторжении договора в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 02.02.2016 по делу N А73-16814/2015 установлен факт одностороннего расторжения договора аренды от 06.04.1998 N 1834, который признан судами прекратившим свое действие с 01.07.2015.
Определение Верховного Суда РФ от 22.06.2018 N 305-ЭС18-7740 по делу N А40-69251/2017
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 330, 421, 431, 606, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что ответчик в отсутствие правовых оснований продолжает пользование оборудованием, а условия договора аренды предусматривают наложение штрафных санкций за просрочку возврата оборудования, признали иск обоснованным.
Определение Верховного Суда РФ от 11.10.2018 N 308-ЭС17-10134 по делу N А32-8/2016
Арендодатель письмом от 15.07.2015, направленным почте в адрес заведующего филиалом "Западный" Ассоциации, который по доверенности подписывал спорный договор, уведомил Ассоциацию об отказе от договора аренды муниципального имущества по правилам пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и о необходимости возвратить помещения в течение трех месяцев после получения данного письма. Уведомление получено Ассоциацией 30.08.2015.
Определение Верховного Суда РФ от 09.10.2018 N 310-КГ18-15323 по делу N А35-4661/2017
Отменяя постановление суда апелляционной инстанции, и, оставляя в силе решение суда первой инстанции, кассационный суд, руководствуясь положениями статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 607, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.6, 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 21, 26, 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", учитывая, что первоначальный договор аренды земельных участков, заключенный в 2014 году и договор аренды, заключенный в 2015 году не содержат тождественных сведений о земельных участках, являющихся предметами этих договоров, дополнительное соглашение от 19.07.2014 не только изменяет срок действия первоначального договора, но и уточняет его предмет, постановка спорных земельных участков на кадастровый учет произведена только после заключения договора аренды в 2014 году, процедура предоставления земельных участков, установленная частью 1 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации не соблюдена.