ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 апреля 2017 г. N 304-ЭС16-20773
Судья Верховного Суда Российской Федерации Попов В.В., изучив по материалам истребованного дела кассационные жалобы закрытого акционерного общества "Альянстрансстрой" (г. Москва, далее - общество) и публичного акционерного общества Банк "Финансовая корпорация Открытие" (г. Москва, далее - Банк, прежнее наименование ПАО "Ханты-Мансийский банк Открытие") на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 18.04.2016 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.10.2016 по делу N А75-236/2016
по иску администрации города Нижневартовска (далее - администрация) к обществу об обязании в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок площадью 0,9971 га, кадастровый номер 86:11:0201001:423, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, 18 микрорайон восточного планировочного района 3 очереди строительства, от строительной техники, бытовых вагончиков, металлических контейнеров и объекта не завершенного строительством и передать земельный участок по акту приема-передачи администрации
при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Банка,
установил:
решением от суда первой инстанции от 18.04.2016 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2016 решение от 18.04.2016 отменено, в иске отказано.
Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.10.2016 постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2016 отменено, решение от 18.04.2016 оставлено в силе.
Общество и Банк обратились с кассационными жалобами в Верховный Суд Российской Федерации, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой и кассационной инстанций фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, а также на нарушение оспариваемыми судебными актами его прав и законных интересов в результате неправильного применения и толкования судами норм материального и процессуального права.
Согласно пункту 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение о передаче кассационных жалобы, представления вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.
Изучив по материалам дела изложенные в жалобах доводы и принятые по делу судебные акты, судья Верховного Суда Российской Федерации сделал вывод о наличии оснований, предусмотренных пунктом 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым кассационная жалоба вместе с делом может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как следует из содержания судебных актов и установлено судом, 13.03.2012 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в целях использования для строительства детского сада, сроком действия по 12.03.2015.
Обществом на данном земельном участке возведен объект до уровня первого этажа. Строительство детского сада на 320 мест в г. Нижневартовске, микрорайон 18, Восточного планировочного района, 3-й очереди строительства велось на законных основаниях - на основании разрешения на строительство N RU863050002005004-05-13 от 25.01.2013, выданного на срок до 25.02.2014.
21.04.2015 администрация направила в адрес общества письмо, в котором со ссылкой на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 5.7 договора сообщила об отказе от договора аренды земельного участка и предложила освободить и передать земельный участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи в течение 30 дней. Указанное письмо получено обществом 04.06.2015.
Поскольку земельный участок после прекращения действия договора ответчиком не был освобожден, администрация обратилась в суд с настоящим иском. Требования администрации об освобождении земельного участка и его возврате мотивированы прекращением действия договора и обоснованы ссылками на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции, установив, что срок договора аренды земельного участка, предоставленного администрацией под строительство детского сада, истек 12.03.2015 и арендодатель отказался от договора аренды, пришел к выводу о прекращении договора аренды с момента истечения срока его действия. Судом отмечено, что доказательств оформления договора аренды на новый срок для завершения строительства в соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, продления разрешения на строительство, а также регистрации обществом права собственности на объект незавершенного строительства с низкой степенью готовности не имеется.
Признав доказанным отсутствие правовых оснований для пользования обществом спорным земельным участком и фактическое прекращение строительства, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 30, 39.6, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", заявленные администрацией требования удовлетворил, обязав общество возвратить арендуемый земельный участок в первоначальном состоянии.
Отменяя решение и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции, руководствовался статьями 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывал пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", и исходил из того, что администрация на момент предъявления настоящего иска располагала данными о том, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, обладающий признаками капитального строения, возведенного на законных основаниях, поэтому положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношения не могли быть применены и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.
Судом также отмечено, что государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд округа, признав выводы суда апелляционной инстанции неверными, постановление отменил, решение оставил силе, указав на обязанность общества освободить испрашиваемый земельный участок.
В кассационных жалобах общество и Банк выражают несогласие с позицией судов первой и кассационной инстанций, полагая, что к рассматриваемым правоотношениям не применима статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, возведенного при наличии разрешительной документации. Суды первой и кассационной инстанций пришли к необоснованному выводу о том, что нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительства, право собственности на который обществом не зарегистрировано, само по себе не является препятствием для освобождения арендатором земельного участка.
Общество считает, что для разрешения настоящего спора наличие зарегистрированного права собственности ответчика на объект незавершенного строительства не является существенным обстоятельством, поскольку судом апелляционной инстанции установлено, что строительство объекта недвижимости было осуществлено на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство.
Кроме того, согласно пункту 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" положения пункта 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о регистрации права собственности на объект не завершенный строительством не препятствуют государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
Поэтому требования истца об освобождении земельного участка от объекта недвижимости, по мнению общества, фактически направлены на необоснованное лишение общества права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства в соответствии с пунктом 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Заявители поддерживают позицию суда апелляционной инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного администрацией иска. Считают обоснованным со ссылкой на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 15.02.2011 N 14381/10 утверждение суда апелляционной инстанции, что прекращение договора аренды земельного участка не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Общество и Банк указывают на то, что статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не регулирует отношения сторон по поводу законно построенного объекта недвижимости и не может быть применена для целей сноса объекта недвижимости. Поэтому суд апелляционной инстанции с учетом постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, от 25.01.2011 N 10661/10 пришел к правильному выводу о том, что с учетом наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям не применима.
Кроме того, судами первой и кассационной инстанций необоснованно не принято во внимание, что по делу Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа А75-2430/2014 с участием тех же сторон одним из оснований для отказа в иске о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании его освободить явилось то, что на земельном участке при наличии разрешения на строительство детского сада начаты строительные работы и обществом для финансирования строительства привлечены кредитные денежные средства.
Банк просит также обратить внимание на то, что в настоящее время в отношении общества введена процедура конкурсного производства и объект незавершенного строительства, возведенный на законных основаниях, вошел в конкурсную массу общества в целях расчетов с его кредиторами. В силу пункта 5 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) при продаже заложенного имущества требования конкурсного кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, подлежат удовлетворению за счет средств, вырученных от продажи заложенного имущества.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 31.07.2015 по делу N А40-190955/2014 в третью очередь реестра требований кредитора включены требования Банка в размере 2 631 901 253 рубля 87 копеек, как обеспеченные залогом имущества должника.
При таких обстоятельствах Банк полагает, что снос данного объекта незавершенного строительства и возврат земельного участка влечет нарушение прав и законных интересов Банка, а также иных кредиторов общества и неопределенного круга лиц ввиду строительства социально значимого объекта, а также лишит Банк предоставленной ему положениями Закона о банкротстве преимущественного права на частичное погашение своих обязательств за счет денежных средств, полученных от реализации предмета залога, что является недопустимым.
Кроме того, Банк ссылается на статью 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Исключение составляет случай, когда уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Поскольку доводы кассационных жалоб заслуживают внимания и вызывают сомнение в законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, кассационные жалобы с делом подлежат передаче для рассмотрения по существу в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 291.6, 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья
определил:
передать кассационные жалобы закрытого акционерного общества "Альянстрансстрой" и публичного акционерного общества Банк "Финансовая корпорация Открытие" с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
В.В.ПОПОВ