При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
- Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
- Статья 623. Улучшения арендованного имущества
1. Абзац 1 коммент. ст. содержит общую характеристику обязанности арендатора по возврату арендованного имущества. Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество при прекращении договора в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, в установленный срок и в том месте, где арендатор его получил (п. 36 письма ВАС N 66).
2. В абз. 2 - 3 коммент. ст. раскрыты последствия нарушения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества. В случае невозврата имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки. Точнее было бы говорить о том, что арендатор должен вносить сумму, равную арендной плате по уже прекращенному договору; эта сумма по своей природе является неким заранее определенным минимальным размером убытков арендодателя, который не подлежит доказыванию по обычным правилам ст. 15, 393 ГК, и взыскивается благодаря коммент. ст. в упрощенном порядке.
В случае просрочки уплаты указанной суммы на нее подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (п. 39 письма ВАС N 66). Если же полученная сумма не покрывает всех причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения в непокрытой части (например, если рыночная стоимость пользования имуществом значительно превышает установленный прекращенным договором аренды размер арендной платы).
Если за своевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, то убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, которая, таким образом, носит штрафной характер. Впрочем, в договоре может быть установлен и иной вид неустойки.
В случае возврата имущества в установленный срок, но сверх нормального износа или в состоянии, не обусловленном договором, арендатор обязан возместить арендодателю убытки. При этом под нормальным понимается износ, которому имущество подвергается при его обычном использовании по назначению в течение срока, обусловленного договором. Отказ арендатора от исполнения обязанности вернуть имущество дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке. Однако при этом арендодатель не вправе подавать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК). Последний применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует его из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. Арендатор же пользовался имуществом на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому обязанность вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде (п. 17 письма ВАС N 13; п. 23 Постановления ВАС N 8). Обязанность арендатора возвратить имущество включена в содержание договора аренды, поэтому требование арендодателя о возврате имущества юридически следует квалифицировать как требование о понуждении к исполнению обязанности в натуре.
При разрешении спора в части взыскании 190 000 руб. неосновательного обогащения в виде арендной платы полученных ИП главой КФХ Фирсовым А.П. суд округа указал на необходимость учитывать наличие у КФХ "Агрос" установленной законом обязанности вносить арендную плату за фактическое пользование объектом аренды, в том числе за период после расторжения договора аренды (статья 622 ГК РФ).
Определение Верховного Суда РФ от 22.10.2021 N 306-ЭС21-18876 по делу N А65-21209/2020
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание фактические обстоятельства, установленные вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Республики Татарстан по делам N А65-17050/2018, А65-33864/2019, исходя из неоднократного нарушения обществом обязанности по внесению арендной платы в течение длительного времени, суд признал данные нарушения существенными и, руководствуясь пунктом 2 статьи 450, пунктом 2 статьи 452, статьями 606, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22, пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями абзаца 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", удовлетворил требования в части расторжения договора и возложения на ответчика обязанности возвратить земельный участок. Кроме того, суд указал, что последующее погашение арендатором долга в период рассмотрения настоящего спора не исключает право арендодателя требовать расторжения договора.
Определение Верховного Суда РФ от 09.01.2017 N 304-ЭС16-18118 по делу N А75-12191/2014
Отказывая в удовлетворении первоначальных требований и удовлетворяя встречный иск, суд, руководствовался положениями статей 307, 309, 310, 450, 453, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями изложенными в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пунктах 37 и 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Определение Верховного Суда РФ от 18.01.2017 N 305-ЭС16-19031 по делу N А40-210778/2015
Суды исходили из следующего: Общество в нарушение требований статьи 445 ГК РФ не подготовило и не направило арендодателю проект договора аренды с указанием его существенных условий, поэтому его требования об обязании Управления Росимущества и Агентства заключить договор аренды спорного здания подлежат оставлению без рассмотрения; требование Общества о вынесении отдельного определения в отношении Агентства по факту фальсификации задолженности по арендным платежам по договору аренды с целью отказа в заключении договора аренды на новый срок не подлежит удовлетворению в связи с избранием Обществом ненадлежащего способа защиты прав; до января 2015 года Общество вносило арендную плату в полном объеме по реквизитам, указанным в направленных в его адрес уведомлениях, поэтому оснований для взыскания с Общества в пользу Агентства арендной платы за период с декабря 2014 года по январь 2015 года не имеется; в январе 2015 года Обществу стало известно об изменении платежных реквизитов в связи с регистрацией 01.12.2014 Агентством права оперативного управления на арендованное Обществом имущество, в связи с чем с февраля 2015 года Общество должно было перечислять плату за пользование арендованным имуществом Агентству; Общество в период с июля по август 2015 года пользовалось спорным объектом без внесения платы, поэтому должно уплатить Агентству 379 322 руб. 32 коп. задолженности; поскольку действие договора прекращено, Общество в силу статьи 622 ГК РФ обязано освободить арендованное помещение и передать его Агентству.
Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 N 310-ЭС16-19880 по делу N А62-9551/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора аренды и соглашения к нему, руководствуясь статьями 309, 330, 333, 395, 421, 424, 432, 450, 451, 452, 453, 606, 607, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Порядком определения арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, утвержденным решением Смоленского городского Совета от 27.02.2004 N 806 (с применением постановлений Администрации о ставке арендной платы на недвижимое имущество на 2012-2015 годы), правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 26.01.2010 N 11487/09, разъяснениями, приведенными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", приняв во внимание обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дел N А62-3662/2011, А62-2885/2012, А62-8257/2012, взыскали с ответчика долг по арендной плате, проценты за пользование чужими денежными средствами, и пени, уменьшив их размер по ходатайству ответчика в порядке статьи 333 ГК РФ, а также обязали его освободить спорное нежилое помещение.
Определение Верховного Суда РФ от 13.02.2017 N 310-ЭС16-20757 по делу N А84-652/2016
Удовлетворяя заявленные требования в отношении ответчика ООО "Остров Крым", суды руководствовались положениями пункта 1 статьи 610, пункта 2 статьи 615, пунктов 1, 2 статьи 621, статьи 622, пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что до истечения срока действия договора аренды истец, являющийся собственником спорных помещений, уведомил ответчика (арендатора) об отказе от продления арендных отношений, таким образом, действие договора было прекращено с 01.01.2016, в связи с чем, суды пришли к выводу о том, что требование о выселении ответчика из спорных помещений и передаче недвижимого имущества в освобожденном виде истцу заявлены обоснованно.
Определение Верховного Суда РФ от 02.03.2017 N 310-ЭС17-152 по делу N А54-4664/2013
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора аренды от 25.05.2004, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, статьей 309, подпунктом 2 пункта 2 статьи 450, статьями 606, 610, 614, 620, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекратили производство по иску предпринимателя и удовлетворили встречный иск Управления исходя из следующего: факт передачи Управлением нежилого помещения в арендное пользование предпринимателя и факт пользования предпринимателем этим помещением подтвержден представленными в дело доказательствами; Управление отказалось от продления договора аренды нежилого помещения в связи с прекращением срока его действия 24.05.2014 и предложило предпринимателю освободить нежилое помещение; при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; поскольку спор по размеру арендной платы между сторонами отсутствует и решение вопроса о принятии пункта 3.2.3 договора в редакции предпринимателя не влияет на права и обязанности сторон, производство по делу по требованию предпринимателя о принятии пункта 3.2.3 договора в редакции предпринимателя подлежит прекращению.
Определение Верховного Суда РФ от 10.04.2017 N 305-ЭС17-2780 по делу N А40-171341/2015
Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 361, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 11, 13, 15, 19, 28 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проверив расчет сальдо встречных обязательств, признал обоснованным иск ПАО "Европлан" и не усмотрел оснований для удовлетворения встречного иска ООО "Этерна".
Определение Верховного Суда РФ от 14.04.2017 N 301-ЭС17-2923 по делу N А82-11096/2016
При рассмотрении настоящего спора суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды, дополнительные соглашения к нему, руководствуясь статьями 421, 432, 606, 614, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 110, 112 АПК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пришел к выводу о том, что с Общества в пользу предпринимателя следует взыскать 37 000 руб. долга по оплате пользования помещениями и 750 руб. 15 коп. в возмещение расходов за оказанные юридические услуги.
Определение Верховного Суда РФ от 17.04.2017 N 304-ЭС16-20773 по делу N А75-236/2016
Поскольку земельный участок после прекращения действия договора ответчиком не был освобожден, администрация обратилась в суд с настоящим иском. Требования администрации об освобождении земельного участка и его возврате мотивированы прекращением действия договора и обоснованы ссылками на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определение Верховного Суда РФ от 19.04.2017 N 305-ЭС17-3062 по делу N А41-9331/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе переписку сторон, проанализировав условия договора, приняв во внимание обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дела N А41-32794/15, руководствуясь статьями 309, 310, 314, 329, 330, 421, 431, 606, 614, 621, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения первоначального и встречного исков.