При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
- Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
- Статья 623. Улучшения арендованного имущества
Комментарий к ст. 622 ГК РФ
1. Абзац 1 коммент. ст. содержит общую характеристику обязанности арендатора по возврату арендованного имущества. Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество при прекращении договора в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, в установленный срок и в том месте, где арендатор его получил (п. 36 письма ВАС N 66).
2. В абз. 2 - 3 коммент. ст. раскрыты последствия нарушения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества. В случае невозврата имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки. Точнее было бы говорить о том, что арендатор должен вносить сумму, равную арендной плате по уже прекращенному договору; эта сумма по своей природе является неким заранее определенным минимальным размером убытков арендодателя, который не подлежит доказыванию по обычным правилам ст. 15, 393 ГК, и взыскивается благодаря коммент. ст. в упрощенном порядке.
В случае просрочки уплаты указанной суммы на нее подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (п. 39 письма ВАС N 66). Если же полученная сумма не покрывает всех причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения в непокрытой части (например, если рыночная стоимость пользования имуществом значительно превышает установленный прекращенным договором аренды размер арендной платы).
Если за своевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, то убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, которая, таким образом, носит штрафной характер. Впрочем, в договоре может быть установлен и иной вид неустойки.
В случае возврата имущества в установленный срок, но сверх нормального износа или в состоянии, не обусловленном договором, арендатор обязан возместить арендодателю убытки. При этом под нормальным понимается износ, которому имущество подвергается при его обычном использовании по назначению в течение срока, обусловленного договором. Отказ арендатора от исполнения обязанности вернуть имущество дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке. Однако при этом арендодатель не вправе подавать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК). Последний применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует его из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. Арендатор же пользовался имуществом на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому обязанность вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде (п. 17 письма ВАС N 13; п. 23 Постановления ВАС N 8). Обязанность арендатора возвратить имущество включена в содержание договора аренды, поэтому требование арендодателя о возврате имущества юридически следует квалифицировать как требование о понуждении к исполнению обязанности в натуре.
Судебная практика по статье 622 ГК РФ
Отказывая в удовлетворении первоначальных требований и удовлетворяя встречный иск, суд, руководствовался положениями статей 307, 309, 310, 450, 453, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями изложенными в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пунктах 37 и 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Определение Верховного Суда РФ от 11.01.2017 N 308-ЭС16-18372 по делу N А20-2942/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договоров аренды, руководствуясь статьями 310, 431, 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришли к выводу о наличии оснований для признания спорных договоров аренды расторгнуты и обязания ответчика возвратить арендованное имущество Обществу.
Определение Верховного Суда РФ от 11.01.2017 N 304-ЭС16-18477 по делу N А46-2315/2015
Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 69, 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 167, 168, 395, 407, 622, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N 2-4843/2013, пришел к выводу об обоснованности требований Министерства в части взыскания с Общества платы за пользование спорным земельным участком за период с 11.12.2012 по 17.01.2013 и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму долга.
Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2017 N 305-ЭС16-16737 по делу N А41-106126/15
Установив факт прекращения договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок и уведомления об этом арендатора в установленном порядке, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Определение Верховного Суда РФ от 16.01.2017 N 301-ЭС16-18649 по делу N А43-26331/2015
Согласно статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2017 N 303-ЭС16-18513 по делу N А73-11987/2015
Принимая оспариваемые заявителем судебные акты, руководствуясь положениями части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 15, пункта 2 статьи 616, абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды исходили из условий заключенных между сторонами договора, а также из того, что переданное в аренду имущество возвращено арендодателю в состоянии, отличном от того, в котором оно первоначально передавалось в аренду, с недостатками, не оговоренными при заключении договоров аренды.
Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2017 N 309-ЭС16-18723 по делу N А07-25651/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора аренды, руководствуясь статьями 310, 314, 395, 431, 606, 607, 608, 614, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскали с Организации в пользу Общества задолженность и штраф в заявленном размере и отказали во встречном иске.
Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2017 N 308-ЭС16-18541 по делу N А32-26234/2015
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договоров субаренды, договора купли-продажи многолетних насаждений, руководствуясь статьями 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, рассмотрев спор, вытекающий из обязательственных правоотношений, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, исходя из следующего: согласно договорам субаренды, заключенным Обществом и предпринимателем в период с 2007 по 2010 годы, предприниматель получил в субаренду участки, являющиеся собственностью не Общества, а иных лиц, с расположенными на них садами (многолетними насаждениями), поэтому на него не может быть возложена обязанность по освобождению участков от многолетних насаждений, которые находились на участках до заключения договора субаренды.
Определение Верховного Суда РФ от 09.01.2017 N 305-ЭС16-17824 по делу N А40-14168/2016
В связи с расторжением договора аренды суды в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворили требование Департамента о выселении Общества из занимаемого помещения.
Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.
Определение Верховного Суда РФ от 17.01.2017 N 302-ЭС16-18759 по делу N А19-16847/2014
Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся в материалах дела доказательства, установив факт прекращения сторонами договорных правоотношений с 30.12.2011 и неисполнение предпринимателем предусмотренной пунктом 6.3 договора обязанности по возврату земельного участка арендодателю, суды, руководствуясь пунктом 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", пришли к выводу о том, что у ответчика возникла обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком в спорный период.
Определение Верховного Суда РФ от 18.01.2017 N 305-ЭС16-19031 по делу N А40-210778/2015
Суды исходили из следующего: Общество в нарушение требований статьи 445 ГК РФ не подготовило и не направило арендодателю проект договора аренды с указанием его существенных условий, поэтому его требования об обязании Управления Росимущества и Агентства заключить договор аренды спорного здания подлежат оставлению без рассмотрения; требование Общества о вынесении отдельного определения в отношении Агентства по факту фальсификации задолженности по арендным платежам по договору аренды с целью отказа в заключении договора аренды на новый срок не подлежит удовлетворению в связи с избранием Обществом ненадлежащего способа защиты прав; до января 2015 года Общество вносило арендную плату в полном объеме по реквизитам, указанным в направленных в его адрес уведомлениях, поэтому оснований для взыскания с Общества в пользу Агентства арендной платы за период с декабря 2014 года по январь 2015 года не имеется; в январе 2015 года Обществу стало известно об изменении платежных реквизитов в связи с регистрацией 01.12.2014 Агентством права оперативного управления на арендованное Обществом имущество, в связи с чем с февраля 2015 года Общество должно было перечислять плату за пользование арендованным имуществом Агентству; Общество в период с июля по август 2015 года пользовалось спорным объектом без внесения платы, поэтому должно уплатить Агентству 379 322 руб. 32 коп. задолженности; поскольку действие договора прекращено, Общество в силу статьи 622 ГК РФ обязано освободить арендованное помещение и передать его Агентству.