При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
- Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
- Статья 623. Улучшения арендованного имущества
1. Абзац 1 коммент. ст. содержит общую характеристику обязанности арендатора по возврату арендованного имущества. Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество при прекращении договора в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, в установленный срок и в том месте, где арендатор его получил (п. 36 письма ВАС N 66).
2. В абз. 2 - 3 коммент. ст. раскрыты последствия нарушения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества. В случае невозврата имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки. Точнее было бы говорить о том, что арендатор должен вносить сумму, равную арендной плате по уже прекращенному договору; эта сумма по своей природе является неким заранее определенным минимальным размером убытков арендодателя, который не подлежит доказыванию по обычным правилам ст. 15, 393 ГК, и взыскивается благодаря коммент. ст. в упрощенном порядке.
В случае просрочки уплаты указанной суммы на нее подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (п. 39 письма ВАС N 66). Если же полученная сумма не покрывает всех причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения в непокрытой части (например, если рыночная стоимость пользования имуществом значительно превышает установленный прекращенным договором аренды размер арендной платы).
Если за своевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, то убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, которая, таким образом, носит штрафной характер. Впрочем, в договоре может быть установлен и иной вид неустойки.
В случае возврата имущества в установленный срок, но сверх нормального износа или в состоянии, не обусловленном договором, арендатор обязан возместить арендодателю убытки. При этом под нормальным понимается износ, которому имущество подвергается при его обычном использовании по назначению в течение срока, обусловленного договором. Отказ арендатора от исполнения обязанности вернуть имущество дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке. Однако при этом арендодатель не вправе подавать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК). Последний применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует его из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. Арендатор же пользовался имуществом на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому обязанность вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде (п. 17 письма ВАС N 13; п. 23 Постановления ВАС N 8). Обязанность арендатора возвратить имущество включена в содержание договора аренды, поэтому требование арендодателя о возврате имущества юридически следует квалифицировать как требование о понуждении к исполнению обязанности в натуре.
При разрешении спора в части взыскании 190 000 руб. неосновательного обогащения в виде арендной платы полученных ИП главой КФХ Фирсовым А.П. суд округа указал на необходимость учитывать наличие у КФХ "Агрос" установленной законом обязанности вносить арендную плату за фактическое пользование объектом аренды, в том числе за период после расторжения договора аренды (статья 622 ГК РФ).
Определение Верховного Суда РФ от 22.10.2021 N 306-ЭС21-18876 по делу N А65-21209/2020
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание фактические обстоятельства, установленные вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Республики Татарстан по делам N А65-17050/2018, А65-33864/2019, исходя из неоднократного нарушения обществом обязанности по внесению арендной платы в течение длительного времени, суд признал данные нарушения существенными и, руководствуясь пунктом 2 статьи 450, пунктом 2 статьи 452, статьями 606, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22, пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями абзаца 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", удовлетворил требования в части расторжения договора и возложения на ответчика обязанности возвратить земельный участок. Кроме того, суд указал, что последующее погашение арендатором долга в период рассмотрения настоящего спора не исключает право арендодателя требовать расторжения договора.
Определение Верховного Суда РФ от 14.04.2017 N 301-ЭС17-2923 по делу N А82-11096/2016
При рассмотрении настоящего спора суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды, дополнительные соглашения к нему, руководствуясь статьями 421, 432, 606, 614, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 110, 112 АПК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пришел к выводу о том, что с Общества в пользу предпринимателя следует взыскать 37 000 руб. долга по оплате пользования помещениями и 750 руб. 15 коп. в возмещение расходов за оказанные юридические услуги.
Определение Верховного Суда РФ от 17.04.2017 N 304-ЭС16-20773 по делу N А75-236/2016
Поскольку земельный участок после прекращения действия договора ответчиком не был освобожден, администрация обратилась в суд с настоящим иском. Требования администрации об освобождении земельного участка и его возврате мотивированы прекращением действия договора и обоснованы ссылками на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определение Верховного Суда РФ от 19.05.2017 N 305-ЭС17-2608 по делу N А41-13398/2016
Арендодатель 04.12.2015 направил Обществу уведомление, в котором сообщил об отказе на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) от договора аренды земельного участка, действие которого было возобновлено на неопределенный срок, и о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления, о наличии у арендатора обязанности по правилам статьи 622 ГК РФ возвратить земельный участок арендодателю. Данное уведомление получено Обществом 11.12.2015.
Определение Верховного Суда РФ от 07.06.2017 N 307-ЭС17-5910 по делу N А66-13377/2016
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что договор аренды от 29.10.2010 N 16а/10-2010 прекратил свое действие в связи с истечением срока аренды, и, в отсутствие доказательств возврата тепловых сетей арендодателю по истечении установленного срока аренды, признал факт пользования ответчиком имуществом, и, руководствуясь статьей 622, пунктом 1 статьи 1102, пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с общества неосновательное обогащение в размере 191 400 руб. за период с 29.11.2011 по 29.08.2016.
Определение Конституционного Суда РФ от 25.05.2017 N 1116-О
В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации АО "КРАМАКС" оспаривает конституционность части первой статьи 622 ГК Российской Федерации о возврате арендованного имущества арендодателю. По мнению заявителя, данное законоположение противоречит статьям 34, 35, 45 и 46 Конституции Российской Федерации в той мере, в какой по смыслу, придаваемому правоприменительной практикой, оно допускает доказывание факта возврата арендуемого имущества арендодателю при прекращении договора аренды лишь подписанным сторонами договора документом, содержащим сведения о возврате такого имущества, и исключает в таком случае необходимость исследовать и оценивать судом всю совокупность обстоятельств, связанных с реальным возвратом арендуемого имущества, исходя из объективных возможностей арендатора это выполнить.
Определение Верховного Суда РФ от 19.10.2017 N 307-ЭС17-14802 по делу N А56-55361/2014
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65, 69 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание обстоятельства, установленные по делам N А56-40453/2012, А56-16545/2016, суд, в отсутствие доказательств, что арендуемое по договорам аренды от 23.09.2010 N Окт-23/09 и N Тал-23/09 имущество в спорный период возвращено арендодателю по акту приема-передачи, признал факт задолженности общества "Фаэтон - топливная сеть номер 1" за период 13.12.2013-18.11.2015 в размере 18 001 897 руб., и, руководствуясь положениями статей 209, 309, 310, 614, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", удовлетворил исковые требования к обществу "Фаэтон - топливная сеть номер 1".
Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2017 N 305-ЭС17-14925 по делу N А40-187057/2015
Принимая оспариваемые заявителем судебные акты, суды руководствовались положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 309, 310, 330, 450.1, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исходили из наличия оснований для частичного удовлетворения заявленных требований ввиду отсутствия доказательств, подтверждающих погашение оставшейся части задолженности по аренде и освобождение спорного помещения при прекращении срока действия договора в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения.
Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2017 N 306-ЭС17-15193 по делу N А55-30541/2015
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65, 69 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая обстоятельства по делу N А55-23770/2015, суд апелляционной инстанции установил, что мэрия отказалась от договора аренды с 01.11.2012, спорное помещение было возвращено арендатором 02.12.2014, и, руководствуясь положениями статей 196, 350 - 353, пунктом 2 статьи 453, пунктом 2 статьи 622, пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", признал срок исковой давности по требованию о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества пропущенным, и отказал в удовлетворении иска.
Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2017 N 301-ЭС17-14646 по делу N А31-5718/2016
Отклоняя доводы заявителя жалобы, суд округа правомерно отметил, что в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация арендодателем гарантированного законом права на получение платы не может быть расценена в качестве недобросовестного поведения.
Иная оценка заявителем кассационной жалобы обстоятельств спора, не подтверждает существенных нарушений судами норм материального права, повлиявших на исход дела, и не является достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.