1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Комментарий к ст. 623 ГК РФ
1. Улучшения арендованной вещи - это такие изменения ее свойств, которые повышают ее стоимость, но при этом не влекут ее сущностного изменения. В процессе пользования вещью арендатор может произвести разнообразные улучшения, будущее которых зависит от их характера.
Современный законодатель избрал критерий отделимости улучшений, отказавшись от подхода, существовавшего в римском и дореволюционном российском праве, при котором улучшения прежде всего подразделялись на необходимые (полезные) и случайные (по вкусу арендатора), а уже последние - на отделимые и неотделимые. Этот шаг следует признать обоснованным, так как квалификация улучшений в качестве отделимых и неотделимых более объективна и оставляет меньше возможностей для произвольного толкования.
В зависимости от того, возможен ли процесс отделения без причинения вреда арендованному имуществу, улучшения могут быть отделимыми (съемная аппаратура, новые покрышки для автомобиля) и неотделимыми (оклеивание стен обоями, пристройка крыльца, перекраска стола).
2. Отделимые от арендованной вещи улучшения остаются в собственности арендатора (п. 1 коммент. ст.), неотделимые - передаются в собственность арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 коммент. ст.). Однако стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором за свой счет, но с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем.
Соответственно арендатор не вправе претендовать на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных за счет арендодателя (в том числе за счет так называемых амортизационных отчислений) либо за свой счет, но без санкции арендодателя, если иное не предусмотрено законом (например, ст. 662 ГК) или договором аренды (п. 3 коммент. ст.). Санкция арендодателя может быть выражена как в самом договоре, так и иным образом, но обязательно в форме, предусмотренной договором или законом.
3. Пункт 4 коммент. ст. устанавливает специальное императивное правило о судьбе улучшений арендованного имущества, произведенных за счет амортизационных отчислений от этого имущества. Вне зависимости от свойства отделимости улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Смысл введения данной нормы объясняется тем, что такие улучшения проводятся фактически за счет арендодателя- балансодержателя, который распоряжается средствами, отчисляемыми на восстановление соответствующего имущества и уменьшающими его балансовую прибыль (гл. 25 НК).
Судебная практика по статье 623 ГК РФ
Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе двусторонний акт от 06.09.2016 N 27 на сумму 318 600 рублей и акт от 15.08.2016 N 16 на сумму 1 706 875 рублей, подписанный истцом в одностороннем порядке, в отсутствие своевременных возражений, предъявленных в сроки и порядке, предусмотренных пунктом 2.2.9 договора, руководствуясь положениями статей 309, 623, 779, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды признали доказанными факт оказания услуг, а также их объем и стоимость и с учетом возмездных правоотношений сторон, в отсутствие доказательств оплаты оказанных по договору услуг, удовлетворили требование о взыскании задолженности в определенном договором размере и пени.
Определение Верховного Суда РФ от 28.02.2018 N 310-ЭС16-19881 по делу N А84-130/2016
Руководствуясь положениями статей 22, 216, 623, 625 Гражданского кодекса Украины, правовой позицией, изложенной в информационном письме Верховного Суда Украины от 17.05.2005 N 3.2-2005, статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу об удовлетворении требования о взыскании задолженности в полном объеме, а инфляционных убытков и 3% годовых - частично ввиду перерасчета периода просрочки, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанных судом на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Во взыскании пеней и убытков в виде упущенной выгоды судом апелляционной инстанции отказано, поскольку между сторонами отсутствовало соглашение о размере пени, а расчет пеней, начисленных истцом, не соответствуют нормам статьи 549, 611 Гражданского кодекса Украины, статье 232 Хозяйственного кодекса Украины, а также Закону Украины "Об ответственности". Совокупность условий, необходимых для возложения на ответчика обязанности по уплате убытков, судом не установлена.
Определение Верховного Суда РФ от 16.11.2018 N 307-ЭС18-18336 по делу N А56-46473/2016
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды, руководствуясь положениями статьи 623 ГК РФ, исходили из отсутствия согласования обществом "СФЕРА" с обществом "Лига-Центр" проведения работ по улучшению помещения. Также суды не усмотрели оснований для взыскания с общества "Лига-Центр" полученных по договору платежей, приняв во внимание нарушение обществом "СФЕРА" возложенных именно на него условиями договора обязательств по государственной регистрации договора аренды.
Определение Верховного Суда РФ от 18.01.2019 N 306-ЭС18-23057 по делу N А55-18272/2017
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 15, 393, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А55-16754/2017, не усмотрели оснований для удовлетворения иска.
Определение Верховного Суда РФ от 25.01.2019 N 306-ЭС18-23357 по делу N А65-4836/2018
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 10, 15, 166, 168, 178, 181, 199, 309, 310, 611, 612, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дел N А65-12289/2016, А65-21518/2016 не усмотрели оснований для удовлетворения иска.
Определение Верховного Суда РФ от 14.10.2019 N 305-ЭС19-16869 по делу N А40-188531/2017
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статей 71, 82, 86 АПК РФ представленные в материалы дела, приняв во внимание результаты судебной строительно-технической экспертизы, руководствуясь статьями 15, 393, 404, 622, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", разъяснениями, приведенными в пунктах 12, 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", пришли к выводу об обоснованности иска в части взыскания с Общества в пользу истцов 7 321 396 руб. 43 коп. и 166 395 руб. убытков.
Определение Верховного Суда РФ от 28.10.2019 N 303-ЭС19-18189 по делу N А59-731/2017
Разрешая спор, суды, руководствуясь статьями 15, 393, 401, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", принимая во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела N А59-5513/2015, согласно которым Мясоеденковым А.М. (арендодатель) нарушен порядок досрочного расторжения договора аренды от 28.02.2015, в связи с чем Разуваев А.В. (арендатор) был лишен возможности использовать арендованное имущество ввиду его передачи арендодателем другому лицу, пришли к выводу об обоснованности иска в части требований о возмещении убытков в виде упущенной выгоды (неполученного дохода арендатора от сдачи спорного имущества в субаренду) и реального ущерба, причиненного незаконным расторжением договора аренды, указав на отсутствие оснований для возмещения истцу понесенных им затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества ввиду того, что арендатор (истец) в нарушение условий договора от 28.02.2015 использовал спорное имущество не по целевому назначению в качестве склада, а самовольно без согласия ответчика переоборудовал помещение под автомойку.
Определение Верховного Суда РФ от 15.11.2019 N 310-ЭС19-20221 по делу N А68-3519/2018
Судебные инстанции верно исходили из того, что по смыслу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного правообладателя имущества, поскольку независимо от того, оплачена ли стоимость ремонта подрядчику, улучшения арендованного имущества составляют имущество арендодателя как собственника арендованного имущества.
Определение Верховного Суда РФ от 05.12.2019 N 309-ЭС19-22091 по делу N А07-36367/2017
Разрешая спор, суды, руководствуясь статьями 12, 15, 393, 606, 611, 616, 622, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание заключение судебной почерковедческой экспертизы, подписанный сторонами акт приема-передачи, содержащий сведения о возврате арендованного имущества и коммуникаций в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию в соответствии с техническими условиями и договором аренды, пришли к выводу об отсутствии доказательств возникновения у истца убытков, связанных с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения. Суды указали, что установка арендатором за счет собственных средств кондиционеров в арендуемом помещении относится к отделимым улучшениям, которые остаются у арендатора, поскольку в договоре аренды не содержится условий перехода к арендодателю права собственности на отделимые улучшения. При этом суды отклонили представленные истцом приложение N 1 к акту сдачи-приемки нежилых помещений и отчет общества "Агентство "Башоценка" N П/259/259/НИ/УЩ, указав, что названные документы составлены в одностороннем порядке и направлены в адрес арендатора спустя месяц после возврата спорных помещений.
Определение Верховного Суда РФ от 20.12.2019 N 310-ЭС19-24162 по делу N А14-16396/2017
Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанций, исследовали и оценили по правилам статей 69, 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствовались статьями 10, 303, 623, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", приняли во внимание вступившие в законную силу судебные акты от 18.04.2011 по делу N 2-282/11, от 13.08.2012 по делу N 2-507/12, от 18.09.2014 по делу N 2-3617/13, от 04.03.2014 N 2-37/14 от 27.02.2014, от 15.06.2018 по делу N А14-17650/2015 и исходили из следующего: оснований для признания предпринимателя добросовестным приобретателем принадлежащего публичному образованию нежилого встроенного помещения не имеется, поэтому требование истца о возмещении произведенных на улучшение имущества затрат, на которое вправе претендовать добросовестный владелец, не может быть удовлетворено; предприниматель не представил в материалы дела надлежащих доказательств, подтверждающих, что затраты, которые он понес, были необходимы для улучшения спорного помещения и без которых помещение не могло бы быть использовано по назначению.
Определение Верховного Суда РФ от 23.01.2018 N 309-ЭС17-20957 по делу N А60-720/2017
Суд апелляционной инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 195, 200, 203, 206, 623, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с Администрации истребуемой суммы ввиду пропуска Обществом срока исковой давности, о применении которого заявил ответчик.