1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Комментарий к ст. 623 ГК РФ
1. Улучшения арендованной вещи - это такие изменения ее свойств, которые повышают ее стоимость, но при этом не влекут ее сущностного изменения. В процессе пользования вещью арендатор может произвести разнообразные улучшения, будущее которых зависит от их характера.
Современный законодатель избрал критерий отделимости улучшений, отказавшись от подхода, существовавшего в римском и дореволюционном российском праве, при котором улучшения прежде всего подразделялись на необходимые (полезные) и случайные (по вкусу арендатора), а уже последние - на отделимые и неотделимые. Этот шаг следует признать обоснованным, так как квалификация улучшений в качестве отделимых и неотделимых более объективна и оставляет меньше возможностей для произвольного толкования.
В зависимости от того, возможен ли процесс отделения без причинения вреда арендованному имуществу, улучшения могут быть отделимыми (съемная аппаратура, новые покрышки для автомобиля) и неотделимыми (оклеивание стен обоями, пристройка крыльца, перекраска стола).
2. Отделимые от арендованной вещи улучшения остаются в собственности арендатора (п. 1 коммент. ст.), неотделимые - передаются в собственность арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 коммент. ст.). Однако стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором за свой счет, но с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем.
Соответственно арендатор не вправе претендовать на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных за счет арендодателя (в том числе за счет так называемых амортизационных отчислений) либо за свой счет, но без санкции арендодателя, если иное не предусмотрено законом (например, ст. 662 ГК) или договором аренды (п. 3 коммент. ст.). Санкция арендодателя может быть выражена как в самом договоре, так и иным образом, но обязательно в форме, предусмотренной договором или законом.
3. Пункт 4 коммент. ст. устанавливает специальное императивное правило о судьбе улучшений арендованного имущества, произведенных за счет амортизационных отчислений от этого имущества. Вне зависимости от свойства отделимости улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Смысл введения данной нормы объясняется тем, что такие улучшения проводятся фактически за счет арендодателя- балансодержателя, который распоряжается средствами, отчисляемыми на восстановление соответствующего имущества и уменьшающими его балансовую прибыль (гл. 25 НК).
Судебная практика по статье 623 ГК РФ
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 431, 432, 607, 610, 615, 621, 623, 689, 698, 699 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из того, что при подписании договора от 01.01.2015 неопределенности относительно его предмета, разногласий и сомнений по другим условиям договора у сторон не возникало.
Определение Верховного Суда РФ от 10.02.2017 N 301-ЭС16-19576 по делу N А11-10534/2015
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора аренды, руководствуясь статьями 309, 431, 614, 622, 623, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание обстоятельства, установленные третейским судом при рассмотрении дел N 2-30 и 2-35, пришел к выводу об отсутствии у Комитета обязанности по возвратить Обществу указанную денежную сумму.
Определение Верховного Суда РФ от 17.02.2017 N 305-ЭС16-20863 по делу N А40-212128/2015
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая отсутствие доказательств письменного согласования и одобрения арендодателем (обществом) произведенных работ по ремонту здания, указав также на то, что школой помещения были приняты без каких-либо возражений и с момента принятия помещений по акту приема-передачи и до 18.08.2015 истец не обращался к обществу с какими-либо претензиями по поводу ненадлежащего состояния арендованного помещения и невозможности его использования по назначению, суд, руководствуясь статьями 307, 309, 310, 421, 608, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в удовлетворении требований отказал.
Определение Верховного Суда РФ от 28.02.2017 N 309-ЭС17-956 по делу N А50-28483/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 309, 310, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", Федеральным законом от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении", установили, что в 2011 г. министерством градостроительства и развития инфраструктуры Пермского края и управлением развития коммунальной инфраструктуры администрации города Перми обществу с ограниченной ответственностью "СпецСтройМонтаж" согласована и утверждена инвестиционная программа по повышению энергоэффективности при производстве тепловой энергии на водогрейной котельной ВК-2 на 2012-2014 г. в сумме 106 530 000 руб.
Определение Верховного Суда РФ от 01.03.2017 N 305-ЭС17-433 по делу N А40-7457/16-10-70
Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции, не принимая какого-либо решения по существу спора, указал на необходимость надлежащей оценки судом первой инстанции фактических обстоятельств по делу и вынесения обоснованного решения с учетом применения и толкования пункта 2 статьи 168, пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определение Верховного Суда РФ от 07.03.2017 N 305-ЭС17-1029 по делу N А40-234847/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе договоры подряда, акт о приемке выполненных работ, справку о стоимости выполненных работ и затрат, квитанции к приходным кассовым ордерам и кассовые чеки, проанализировав условия договора аренды нежилого помещения, руководствуясь статьями 309, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание заключение судебной экспертизы, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания стоимости неотделимых улучшений, определенной на основании экспертного заключения.
Определение Верховного Суда РФ от 07.03.2017 N 305-ЭС17-1905 по делу N А40-234853/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе договоры подряда, акт о приемке выполненных работ, справку о стоимости выполненных работ и затрат, квитанции к приходным кассовым ордерам и кассовые чеки, проанализировав условия договора аренды нежилого помещения, руководствуясь статьями 309, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание заключение судебной экспертизы, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания стоимости неотделимых улучшений, определенной на основании экспертного заключения.
Определение Верховного Суда РФ от 07.03.2017 N 305-ЭС17-209 по делу N А40-234858/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе договоры подряда, акт о приемке выполненных работ, справку о стоимости выполненных работ и затрат, квитанции к приходным кассовым ордерам и кассовые чеки, проанализировав условия договора аренды нежилого помещения, руководствуясь статьями 309, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание заключение судебной экспертизы, пришли к выводу о наличии и оснований для взыскания стоимости неотделимых улучшений, определенной на основании экспертного заключения.
Определение Верховного Суда РФ от 23.01.2017 N 302-ЭС16-18815 по делу N А33-10732/2013
Исходя из положений пункта 2 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 и абзацем первого пункта 2 статьи 610, пунктов 1 и 3 статьи 615, пункта 2 статьи 621, пунктов 1 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий договора безвозмездного пользования от 02.08.1999, договора купли-продажи от 07.10.1999, суды правомерно указали, что нахождение объекта недвижимости в пользовании у Балахтинского ПосПО на основании договора безвозмездного пользования от 02.08.1999, заключенного предыдущим собственником имущества, и с согласия ООО "Сибирь-Комплект" не может являться основанием для вывода о том, что последнее во владение спорным зданием не вступало.
Определение Верховного Суда РФ от 17.03.2017 N 309-ЭС15-18362 по делу N А60-51063/2014
Установив, что улучшения участка произведены предпринимателем по договору подряда от 14.05.2012, то есть в период, когда земельный участок находился у общественной организации как арендодателя на праве постоянного (бессрочного) пользования, суд пришел к выводу, что положения статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть применены, поскольку арендодатель на момент заключения договора не являлся собственником земли. Кроме того, доказательств о согласовании ответчиком улучшений, в том числе и после передачи земельного участка ему в собственность, предпринимателем представлено не было.
Определение Верховного Суда РФ от 21.03.2017 N 305-ЭС17-1448 по делу N А40-20651/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора аренды нежилых помещений, руководствуясь статьями 309, 310, 606, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 21 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", разъяснениями, приведенными в пункте 15 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.10.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.