1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Комментарий к ст. 623 ГК РФ
1. Улучшения арендованной вещи - это такие изменения ее свойств, которые повышают ее стоимость, но при этом не влекут ее сущностного изменения. В процессе пользования вещью арендатор может произвести разнообразные улучшения, будущее которых зависит от их характера.
Современный законодатель избрал критерий отделимости улучшений, отказавшись от подхода, существовавшего в римском и дореволюционном российском праве, при котором улучшения прежде всего подразделялись на необходимые (полезные) и случайные (по вкусу арендатора), а уже последние - на отделимые и неотделимые. Этот шаг следует признать обоснованным, так как квалификация улучшений в качестве отделимых и неотделимых более объективна и оставляет меньше возможностей для произвольного толкования.
В зависимости от того, возможен ли процесс отделения без причинения вреда арендованному имуществу, улучшения могут быть отделимыми (съемная аппаратура, новые покрышки для автомобиля) и неотделимыми (оклеивание стен обоями, пристройка крыльца, перекраска стола).
2. Отделимые от арендованной вещи улучшения остаются в собственности арендатора (п. 1 коммент. ст.), неотделимые - передаются в собственность арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 коммент. ст.). Однако стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором за свой счет, но с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем.
Соответственно арендатор не вправе претендовать на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных за счет арендодателя (в том числе за счет так называемых амортизационных отчислений) либо за свой счет, но без санкции арендодателя, если иное не предусмотрено законом (например, ст. 662 ГК) или договором аренды (п. 3 коммент. ст.). Санкция арендодателя может быть выражена как в самом договоре, так и иным образом, но обязательно в форме, предусмотренной договором или законом.
3. Пункт 4 коммент. ст. устанавливает специальное императивное правило о судьбе улучшений арендованного имущества, произведенных за счет амортизационных отчислений от этого имущества. Вне зависимости от свойства отделимости улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Смысл введения данной нормы объясняется тем, что такие улучшения проводятся фактически за счет арендодателя- балансодержателя, который распоряжается средствами, отчисляемыми на восстановление соответствующего имущества и уменьшающими его балансовую прибыль (гл. 25 НК).
Судебная практика по статье 623 ГК РФ
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 15, 393, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А55-16754/2017, не усмотрели оснований для удовлетворения иска.
Определение Верховного Суда РФ от 25.01.2019 N 306-ЭС18-23357 по делу N А65-4836/2018
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 10, 15, 166, 168, 178, 181, 199, 309, 310, 611, 612, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дел N А65-12289/2016, А65-21518/2016 не усмотрели оснований для удовлетворения иска.
Определение Верховного Суда РФ от 14.10.2019 N 305-ЭС19-16869 по делу N А40-188531/2017
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статей 71, 82, 86 АПК РФ представленные в материалы дела, приняв во внимание результаты судебной строительно-технической экспертизы, руководствуясь статьями 15, 393, 404, 622, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", разъяснениями, приведенными в пунктах 12, 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", пришли к выводу об обоснованности иска в части взыскания с Общества в пользу истцов 7 321 396 руб. 43 коп. и 166 395 руб. убытков.
Определение Верховного Суда РФ от 28.10.2019 N 303-ЭС19-18189 по делу N А59-731/2017
Разрешая спор, суды, руководствуясь статьями 15, 393, 401, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", принимая во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела N А59-5513/2015, согласно которым Мясоеденковым А.М. (арендодатель) нарушен порядок досрочного расторжения договора аренды от 28.02.2015, в связи с чем Разуваев А.В. (арендатор) был лишен возможности использовать арендованное имущество ввиду его передачи арендодателем другому лицу, пришли к выводу об обоснованности иска в части требований о возмещении убытков в виде упущенной выгоды (неполученного дохода арендатора от сдачи спорного имущества в субаренду) и реального ущерба, причиненного незаконным расторжением договора аренды, указав на отсутствие оснований для возмещения истцу понесенных им затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества ввиду того, что арендатор (истец) в нарушение условий договора от 28.02.2015 использовал спорное имущество не по целевому назначению в качестве склада, а самовольно без согласия ответчика переоборудовал помещение под автомойку.
Определение Верховного Суда РФ от 05.12.2019 N 309-ЭС19-22091 по делу N А07-36367/2017
Разрешая спор, суды, руководствуясь статьями 12, 15, 393, 606, 611, 616, 622, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание заключение судебной почерковедческой экспертизы, подписанный сторонами акт приема-передачи, содержащий сведения о возврате арендованного имущества и коммуникаций в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию в соответствии с техническими условиями и договором аренды, пришли к выводу об отсутствии доказательств возникновения у истца убытков, связанных с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения. Суды указали, что установка арендатором за счет собственных средств кондиционеров в арендуемом помещении относится к отделимым улучшениям, которые остаются у арендатора, поскольку в договоре аренды не содержится условий перехода к арендодателю права собственности на отделимые улучшения. При этом суды отклонили представленные истцом приложение N 1 к акту сдачи-приемки нежилых помещений и отчет общества "Агентство "Башоценка" N П/259/259/НИ/УЩ, указав, что названные документы составлены в одностороннем порядке и направлены в адрес арендатора спустя месяц после возврата спорных помещений.
Определение Верховного Суда РФ от 20.12.2019 N 310-ЭС19-24162 по делу N А14-16396/2017
Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанций, исследовали и оценили по правилам статей 69, 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствовались статьями 10, 303, 623, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", приняли во внимание вступившие в законную силу судебные акты от 18.04.2011 по делу N 2-282/11, от 13.08.2012 по делу N 2-507/12, от 18.09.2014 по делу N 2-3617/13, от 04.03.2014 N 2-37/14 от 27.02.2014, от 15.06.2018 по делу N А14-17650/2015 и исходили из следующего: оснований для признания предпринимателя добросовестным приобретателем принадлежащего публичному образованию нежилого встроенного помещения не имеется, поэтому требование истца о возмещении произведенных на улучшение имущества затрат, на которое вправе претендовать добросовестный владелец, не может быть удовлетворено; предприниматель не представил в материалы дела надлежащих доказательств, подтверждающих, что затраты, которые он понес, были необходимы для улучшения спорного помещения и без которых помещение не могло бы быть использовано по назначению.
Определение Верховного Суда РФ от 14.01.2019 N 310-ЭС18-25128 по делу N А35-4219/2017
Оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды руководствовались статьями 623, 1102, 1103, 1104, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришли к выводу об отсутствии доказательств возникновения на стороне арендодателя неосновательного обогащения.
Определение Верховного Суда РФ от 11.03.2019 N 310-ЭС19-392 по делу N А64-8164/2018
Придя к выводу об отсутствии обоснования истцом состава и стоимости сельскохозяйственных работ, принимая во внимание положения части 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 15, 623 Гражданского Кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", суд в удовлетворении требований в части взыскания убытков отказал.
Определение Верховного Суда РФ от 13.03.2019 N 309-ЭС19-1615 по делу N А50-15427/2017
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 15, 210, 606, 611, 616, 623, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 05.06.2002 N 14 "О судебной практике по делам о нарушении правил пожарной безопасности, уничтожении или повреждении имущества путем поджога либо в результате неосторожного обращения с огнем", пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", приняв во внимание обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дела N А50-15450/2016, установив, что пожар в спорном арендованном помещении произошел по обоюдной вине истца - арендатора и ответчика - арендодателя, пришли к выводу об обоснованности иска в части взыскания с предпринимателя 646 371 руб. 50 коп. убытков главы КФХ, составляющих 50% документально подтвержденной стоимости ремонтных работ, выполненных истцом с согласия ответчика для восстановления пострадавшего в результате пожара помещения.
Определение Верховного Суда РФ от 29.03.2019 N 310-ЭС19-2640 по делу N А83-5151/2016
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора от 01.06.2007 аренды недвижимого имущества, руководствуясь статьями 1, 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя", статьями 4, 422, 616, 623, 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 776, 778 Гражданского кодекса Украины, пришел к выводу об отсутствии предусмотренных условиями договора от 01.06.2007 аренды нежилого здания, гражданским законодательством Украины и Российской Федерации оснований для удовлетворения иска и взыскания с ответчика в качестве неосновательного обогащения стоимости работ по реконструкции нежилого объекта.
Определение Верховного Суда РФ от 13.05.2019 N 305-ЭС19-5312 по делу N А40-13235/2018
Исследовав и оценив в совокупности и взаимной связи представленные в дело доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, руководствуясь положениями статей 445, 446, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", принимая во внимание результаты проведенной судом первой инстанции судебной экспертизы относительно выкупной стоимости спорного имущества, а также его неотделимых нарушений, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.