1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
- Статья 623. Улучшения арендованного имущества
- Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
Комментарий к ст. 624 ГК РФ
1. В коммент. ст. раскрываются в общем виде условия выкупа арендованного имущества. В ней фактически устанавливается исключение из общего правила об обязанности арендатора вернуть переданную ему во владение и (или) пользование вещь. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 коммент. ст.).
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 коммент. ст.).
Таким образом, в момент достижения соглашения о выкупе арендованного имущества (в самом договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему) стороны должны согласовать размер выкупной цены. Условие о размере выкупной цены признается в судебной практике существенным, т.е. таким, без согласования которого договор будет признан незаключенным (см., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. N 12102/04 // Вестник ВАС. 2005. N 6). При этом аргументация строится на смешанном характере данного договора и необходимости применения к нему ст. 555 ГК о цене как существенном условии договора продажи недвижимости. Однако договор аренды с правом выкупа арендованного имущества вряд ли можно отнести к смешанным (ст. 421 ГК). О смешанном договоре речь идет лишь тогда, когда в законе или ином правовом акте не закреплена данная правовая конструкция; для рассматриваемого случая коммент. ст. прямо предусматривает юридическое регулирование (см.: Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа // Корпоративный юрист. 2007. N 1). Существенность данного условия, на наш взгляд, может быть обнаружена в самой формулировке ст. 624 ГК: "...арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены".
В то же время условие о зачете (незачете) выкупной цены в счет арендной платы не является существенным: по умолчанию выкупная цена не входит в состав арендной платы. Ситуация же, при которой в силу договора арендные платежи являются целиком выкупными, должна быть исключена. Какая-то их часть должна сохранить качество арендной платы, в противном случае существующие между сторонами отношения перестанут быть арендными (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. С. 271 (автор комментария - А.А. Иванов)).
Ранее выкуп арендованного имущества по сути являлся одной из основных форм разгосударствления экономики. Трудовой коллектив государственного предприятия мог взять в аренду государственное имущество и создать на его основе так называемое арендное предприятие, которому в ряде случаев предоставлялось право выкупа этого имущества. Однако действующий Закон о приватизации исходит из нецелесообразности дальнейшего использования инструментария договора аренды в этих целях (п. 1 ст. 13). Им предусмотрено завершение операций по выкупу арендованных государственных и муниципальных предприятий в отведенный срок, по истечении которого право на выкуп будет признано утратившим силу (п. 12, 13 ст. 43).
Договор аренды с правом выкупа арендованного имущества не сводится к договору финансовой аренды (лизинга), а является родовым понятием по отношению к нему. При этом и по договору аренды с правом выкупа имущества, и по договору лизинга выкуп арендованного имущества остается правом, а не обязанностью арендатора. В этом состоит отличие договора аренды с правом выкупа вообще и договора лизинга в частности от договора найма-продажи (см. коммент. к ст. 501 ГК), предполагающего обязательный переход права собственности от продавца к покупателю.
3. В п. 3 коммент. ст. содержится указание на принципиальную возможность запрещения законом выкупа арендованного имущества (например, абз. 2 п. 3 ст. 212 ГК; п. 3 ст. 5, п. 5 ст. 6 Федерального закона от 23 августа 1996 г. N 127-ФЗ "О науке о государственной научно-технической политике" // СЗ РФ. 1996. N 35. Ст. 4137).
Судебная практика по статье 624 ГК РФ
Оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 15, 624, 665, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав представленный истцом расчет сальдо встречных обязательств арифметически ошибочным и противоречащим методике, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", исходя из отсутствия доказательств недобросовестности действий лизингодателя при реализации предметов лизинга, и, указывая на то, что расчет финансирования лизингополучателя лизингодателем осуществляется только по дату фактического возврата указанного финансирования, суд первой инстанции определил финансовый результат сделок и пришел к выводу о недоказанности возникновения на стороне ответчика неосновательного обогащения, отказав в иске.
Определение Верховного Суда РФ от 24.01.2017 N 305-ЭС16-19450 по делу N А40-195348/2015
Принимая судебные акты в обжалуемой части, суды, руководствуясь положениями статей 624, 665, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проверив расчет сальдо встречных обязательств, составленный истцом, признали обоснованным требование о взыскании с ООО "Каркаде" неосновательного обогащения в размере 441 031 руб. 06 коп.
Определение Верховного Суда РФ от 03.02.2017 N 308-ЭС16-20098 по делу N А53-33386/2015
Согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2017 N 305-ЭС16-20593 по делу N А40-187634/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 624, 665, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 28 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проверив представленный ООО "БэстПрайс-Ульяновск" расчет сальдо встречных обязательств, пришли к выводу о наличии на стороне ООО "Каркаде" неосновательного обогащения в размере 287 429 руб. 21 коп. и удовлетворили встречное исковое заявление. Отказывая в удовлетворении иска ООО "Каркаде", суды, установив факты расторжения 05.05.2014 договора лизинга, изъятия 16.06.2014 предмета лизинга, исходили из того, что защита нарушенного права лизингодателя с момента возврата предмета лизинга допускается только путем установления сальдо встречных обязательств, которое в рассматриваемом споре сложилось в пользу лизингополучателя.
Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2017 N 305-ЭС16-20164 по делу N А40-228822/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 624, 665, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 28 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проверив расчет сальдо встречных обязательств, пришли к выводу о наличии на стороне ООО "Каркаде" неосновательного обогащения в размере 49 741 руб. 92 коп.
Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2017 N 309-ЭС16-20682 по делу N А60-16075/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 624, 665 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание результаты судебной экспертизы определения рыночной стоимости предметом лизинга с учетом содержания отчетов N 11/07 г.р.з. Т040ТТ102 и N 11/07 г.р.з. Т030ТТ102, пришли к выводу об отсутствии на стороне ответчика неосновательного обогащения.
Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2017 N 309-ЭС16-19708 по делу N А76-3061/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 15, 307, 308, 393, 1064, 624, 665 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 11, 13, 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе результаты судебной экспертизы, отказали в удовлетворении первоначального иска и частично удовлетворили встречное исковое заявление.
Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2017 N 305-ЭС16-17903 по делу N А40-109804/2015
Исследовав и оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 624, 665, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, произведя самостоятельно расчет (сальдо встречных обязательств) с учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", пришел к выводу об отсутствии на стороне ответчика неосновательного обогащения, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований общества "Металлоцентр".
Определение Верховного Суда РФ от 10.02.2017 N 305-ЭС17-80 по делу N А40-207317/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 209, 218, 223, 309, 310, 425, 450, 614, 622, 624, 665 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 11, 13, 15, 17, 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", учитывая, что договор лизинга расторгнут ответчиком 27.08.2015 в одностороннем внесудебном порядке в связи с неоплатой истцом лизинговых платежей, перечисленные платежи зачтены ответчиком в счет уплаты страховой премии на основании пункта 2.3.4 Общих условий лизинга, пришли к выводу об отсутствии на стороне ответчика неосновательного обогащения.
Определение Верховного Суда РФ от 27.02.2017 N 305-ЭС16-21472 по делу N А40-220878/2015
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами доказательства, руководствуясь статьями 450, 624, 665, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 13 Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", суды соотнесли взаимные предоставления сторон по договору, совершенные до момента его расторжения, и установили завершающую обязанность одной стороны в отношении другой (сальдо встречных обязательств), сделав вывод о том, что финансовый результат сделки привел к возникновению на стороне ответчика неосновательного обогащения, которое подлежит взысканию в пользу истца на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определение Верховного Суда РФ от 07.03.2017 N 305-ЭС17-706 по делу N А40-17324/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 624, 665, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, проверив расчет сальдо встречных обязательств, пришли к выводу о наличии на стороне ООО "Каркаде" неосновательного обогащения в размере 1 171 689 руб. 30 коп.