1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
- Статья 623. Улучшения арендованного имущества
- Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
Комментарий к ст. 624 ГК РФ
1. В коммент. ст. раскрываются в общем виде условия выкупа арендованного имущества. В ней фактически устанавливается исключение из общего правила об обязанности арендатора вернуть переданную ему во владение и (или) пользование вещь. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 коммент. ст.).
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 коммент. ст.).
Таким образом, в момент достижения соглашения о выкупе арендованного имущества (в самом договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему) стороны должны согласовать размер выкупной цены. Условие о размере выкупной цены признается в судебной практике существенным, т.е. таким, без согласования которого договор будет признан незаключенным (см., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. N 12102/04 // Вестник ВАС. 2005. N 6). При этом аргументация строится на смешанном характере данного договора и необходимости применения к нему ст. 555 ГК о цене как существенном условии договора продажи недвижимости. Однако договор аренды с правом выкупа арендованного имущества вряд ли можно отнести к смешанным (ст. 421 ГК). О смешанном договоре речь идет лишь тогда, когда в законе или ином правовом акте не закреплена данная правовая конструкция; для рассматриваемого случая коммент. ст. прямо предусматривает юридическое регулирование (см.: Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа // Корпоративный юрист. 2007. N 1). Существенность данного условия, на наш взгляд, может быть обнаружена в самой формулировке ст. 624 ГК: "...арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены".
В то же время условие о зачете (незачете) выкупной цены в счет арендной платы не является существенным: по умолчанию выкупная цена не входит в состав арендной платы. Ситуация же, при которой в силу договора арендные платежи являются целиком выкупными, должна быть исключена. Какая-то их часть должна сохранить качество арендной платы, в противном случае существующие между сторонами отношения перестанут быть арендными (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. С. 271 (автор комментария - А.А. Иванов)).
Ранее выкуп арендованного имущества по сути являлся одной из основных форм разгосударствления экономики. Трудовой коллектив государственного предприятия мог взять в аренду государственное имущество и создать на его основе так называемое арендное предприятие, которому в ряде случаев предоставлялось право выкупа этого имущества. Однако действующий Закон о приватизации исходит из нецелесообразности дальнейшего использования инструментария договора аренды в этих целях (п. 1 ст. 13). Им предусмотрено завершение операций по выкупу арендованных государственных и муниципальных предприятий в отведенный срок, по истечении которого право на выкуп будет признано утратившим силу (п. 12, 13 ст. 43).
Договор аренды с правом выкупа арендованного имущества не сводится к договору финансовой аренды (лизинга), а является родовым понятием по отношению к нему. При этом и по договору аренды с правом выкупа имущества, и по договору лизинга выкуп арендованного имущества остается правом, а не обязанностью арендатора. В этом состоит отличие договора аренды с правом выкупа вообще и договора лизинга в частности от договора найма-продажи (см. коммент. к ст. 501 ГК), предполагающего обязательный переход права собственности от продавца к покупателю.
3. В п. 3 коммент. ст. содержится указание на принципиальную возможность запрещения законом выкупа арендованного имущества (например, абз. 2 п. 3 ст. 212 ГК; п. 3 ст. 5, п. 5 ст. 6 Федерального закона от 23 августа 1996 г. N 127-ФЗ "О науке о государственной научно-технической политике" // СЗ РФ. 1996. N 35. Ст. 4137).
Судебная практика по статье 624 ГК РФ
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 425, 450, 614, 622, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 13, 15, 17, 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А40-207317/15, исходил из того, что договор лизинга от 25.02.2014 N 2356/2014 расторгнут по инициативе ответчика в связи с продолжительной не оплатой истцом лизинговых платежей. Суд отметил, что внесение истцом лизинговых платежей после расторжения договора не может являться основанием для возникновения права собственности на предмет лизинга, поскольку данные платежи зачтены в счет уплаты за фактическое пользование предметом лизинга и в качестве страховой премии на основании п. 2.3.4 общих условий лизинга.
Определение Верховного Суда РФ от 19.01.2018 N 305-ЭС17-20524 по делу N А40-221849/2016
Принимая обжалуемое постановление, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 309, 310, 218, 223, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив факт неисполнения истцом обязанности по уплате лизинговых платежей N 35 и N 36, признал необоснованным требование об обязании подписать и передать акт о переходе права собственности на предмет лизинга.
Определение Верховного Суда РФ от 26.01.2018 N 305-ЭС17-21279 по делу N А40-193744/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 15, 330, 624, 665, 669, 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в постановлении от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, проверив расчет сальдо встречных обязательств, пришли к выводу об отсутствии на стороне ответчика задолженности и отказали в иске.
Определение Верховного Суда РФ от 14.02.2018 N 305-ЭС17-22553 по делу N А40-14316/2017
Руководствуясь положениями статей 309, 393.1, 624, 665, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", исследовав и оценив расчеты сальдо встречных обязательств в связи с прекращением договора лизинга, суды не признали наличия на стороне ответчика неосновательного обогащения.
Определение Верховного Суда РФ от 12.03.2018 N 305-ЭС18-755 по делу N А40-19725/2017
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 15, 395, 624, 665, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в постановлении от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", проверив представленные сторонами расчеты сальдо встречных обязательств, учитывая стоимость реализованного лизингодателем по договору купли-продажи предмета лизинга, не установив в действиях лизингодателя при определении цены продажи предмета лизинга недобросовестного или неразумного поведения, пришли к выводу об отсутствии на стороне ответчика неосновательного обогащения и отказали в иске.
Определение Верховного Суда РФ от 12.03.2018 N 305-ЭС18-759 по делу N А40-20405/2017
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 15, 395, 624, 665, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в постановлении от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", проверив представленные сторонами расчеты сальдо встречных обязательств, учитывая стоимость реализованного лизингодателем по договору купли-продажи предмета лизинга, не установив в действиях лизингодателя при определении цены продажи предмета лизинга недобросовестного или неразумного поведения, взыскали с ответчика 228 976 руб. 52 коп. неосновательного обогащения и 43 631 руб. 27 коп. процентов.
Определение Верховного Суда РФ от 12.03.2018 N 305-ЭС18-644 по делу N А40-13770/2017
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 15, 395, 624, 665, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в постановлении от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", проверив представленные сторонами расчеты сальдо встречных обязательств, учитывая стоимость реализованного лизингодателем по договору купли-продажи предмета лизинга, не установив в действиях лизингодателя при определении цены продажи предмета лизинга недобросовестного или неразумного поведения, взыскали с ответчика 42 826 руб. 31 коп. неосновательного обогащения и 7 912 руб. 36 коп. процентов.
Определение Верховного Суда РФ от 12.03.2018 N 305-ЭС18-752 по делу N А40-13694/2017
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 15, 395, 624, 665, 1102, 1107 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в постановлении от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", проверив представленные сторонами расчеты сальдо встречных обязательств, учитывая стоимость реализованного лизингодателем по договору купли-продажи предмета лизинга, не установив в действиях лизингодателя недобросовестного или неразумного поведения, удовлетворили иск частично.
Определение Верховного Суда РФ от 12.03.2018 N 305-ЭС18-815 по делу N А40-22077/2017
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 15, 395, 624, 665, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в постановлении от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", проверив представленные сторонами расчеты сальдо встречных обязательств, учитывая стоимость реализованного лизингодателем по договору купли-продажи предмета лизинга, не установив в действиях лизингодателя при определении цены продажи предмета лизинга недобросовестного или неразумного поведения, пришли к выводу об отсутствии на стороне ответчика неосновательного обогащения и отказали в иске.
Определение Верховного Суда РФ от 12.03.2018 N 305-ЭС18-758 по делу N А40-19891/2017
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 15, 395, 624, 665, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в постановлении от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", проверив представленные сторонами расчеты сальдо встречных обязательств, учитывая стоимость реализованного лизингодателем по договору купли-продажи предмета лизинга, не установив в действиях лизингодателя при определении цены продажи предмета лизинга недобросовестного или неразумного поведения, пришли к выводу об отсутствии на стороне ответчика неосновательного обогащения и отказали в иске.
Определение Верховного Суда РФ от 19.03.2018 N 306-ЭС18-573(2) по делу N А49-9249/2016
Отказывая в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должником, суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствовались статьями 624 и 665 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", статьями 2, 19 и 28 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", и констатировали недоказанность арбитражным управляющим всей совокупности оснований для признания договора уступки прав и обязанностей недействительной сделкой как совершенной при неравноценном встречном исполнении обязательств.