1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
- Статья 623. Улучшения арендованного имущества
- Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
Комментарий к ст. 624 ГК РФ
1. В коммент. ст. раскрываются в общем виде условия выкупа арендованного имущества. В ней фактически устанавливается исключение из общего правила об обязанности арендатора вернуть переданную ему во владение и (или) пользование вещь. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 коммент. ст.).
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 коммент. ст.).
Таким образом, в момент достижения соглашения о выкупе арендованного имущества (в самом договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему) стороны должны согласовать размер выкупной цены. Условие о размере выкупной цены признается в судебной практике существенным, т.е. таким, без согласования которого договор будет признан незаключенным (см., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. N 12102/04 // Вестник ВАС. 2005. N 6). При этом аргументация строится на смешанном характере данного договора и необходимости применения к нему ст. 555 ГК о цене как существенном условии договора продажи недвижимости. Однако договор аренды с правом выкупа арендованного имущества вряд ли можно отнести к смешанным (ст. 421 ГК). О смешанном договоре речь идет лишь тогда, когда в законе или ином правовом акте не закреплена данная правовая конструкция; для рассматриваемого случая коммент. ст. прямо предусматривает юридическое регулирование (см.: Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа // Корпоративный юрист. 2007. N 1). Существенность данного условия, на наш взгляд, может быть обнаружена в самой формулировке ст. 624 ГК: "...арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены".
В то же время условие о зачете (незачете) выкупной цены в счет арендной платы не является существенным: по умолчанию выкупная цена не входит в состав арендной платы. Ситуация же, при которой в силу договора арендные платежи являются целиком выкупными, должна быть исключена. Какая-то их часть должна сохранить качество арендной платы, в противном случае существующие между сторонами отношения перестанут быть арендными (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. С. 271 (автор комментария - А.А. Иванов)).
Ранее выкуп арендованного имущества по сути являлся одной из основных форм разгосударствления экономики. Трудовой коллектив государственного предприятия мог взять в аренду государственное имущество и создать на его основе так называемое арендное предприятие, которому в ряде случаев предоставлялось право выкупа этого имущества. Однако действующий Закон о приватизации исходит из нецелесообразности дальнейшего использования инструментария договора аренды в этих целях (п. 1 ст. 13). Им предусмотрено завершение операций по выкупу арендованных государственных и муниципальных предприятий в отведенный срок, по истечении которого право на выкуп будет признано утратившим силу (п. 12, 13 ст. 43).
Договор аренды с правом выкупа арендованного имущества не сводится к договору финансовой аренды (лизинга), а является родовым понятием по отношению к нему. При этом и по договору аренды с правом выкупа имущества, и по договору лизинга выкуп арендованного имущества остается правом, а не обязанностью арендатора. В этом состоит отличие договора аренды с правом выкупа вообще и договора лизинга в частности от договора найма-продажи (см. коммент. к ст. 501 ГК), предполагающего обязательный переход права собственности от продавца к покупателю.
3. В п. 3 коммент. ст. содержится указание на принципиальную возможность запрещения законом выкупа арендованного имущества (например, абз. 2 п. 3 ст. 212 ГК; п. 3 ст. 5, п. 5 ст. 6 Федерального закона от 23 августа 1996 г. N 127-ФЗ "О науке о государственной научно-технической политике" // СЗ РФ. 1996. N 35. Ст. 4137).
Судебная практика по статье 624 ГК РФ
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 15, 624, 665, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, признав подтвержденным факт существенного занижения лизингодателем цены реализации предмета лизинга, установив стоимость предмета лизинга на основании отчета оценщика, пришли к выводу о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения в заявленном размере.
Определение Конституционного Суда РФ от 29.01.2019 N 145-О
(ЛИЗИНГЕ)" И СТАТЬЕЙ 624 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И. Бойцова, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, С.М. Казанцева, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, О.С. Хохряковой, В.Г. Ярославцева,
Определение Верховного Суда РФ от 22.07.2019 N 307-ЭС19-10336 по делу N А56-23117/2018
Суды первой и апелляционной инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 309, 310, 421, 431, 450.1, 624, 665, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", установив, что Обществом (лизингодателем) договоры расторгнуты в одностороннем порядке, предметы лизинга изъяты у Фирмы (лизингополучателя), проверив соотношение (расчет) взаимных предоставлений сторон по договорам (сальдо встречных обязательств) с учетом стоимости предметов лизинга, установленной при оценке, и цены, по которой имущество было реализовано, пришли к выводу о наличии на стороне лизингополучателя 2 842 417 руб. 07 коп. неосновательного обогащения, в связи с чем удовлетворили встречный иск в указанной части и отказали в удовлетворении первоначальных требований.
Определение Верховного Суда РФ от 18.10.2019 N 301-ЭС19-17702 по делу N А17-285/2018
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 421, 431, 606, 614, 622, 624, 642 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив факт ненадлежащего исполнения ООО "Сота" обязательств по внесению арендной платы, проверив расчет долга, признали обоснованным требование ООО "Грайф Вологда" о взыскании задолженности.
Определение Верховного Суда РФ от 09.12.2019 N 306-ЭС19-21818 по делу N А06-9424/2018
Согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Определение Верховного Суда РФ от 15.02.2019 N 305-ЭС18-26399 по делу N А40-20198/2018
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 15, 309, 310, 624, 665 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 2, 28 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", разъяснениями, приведенными в пунктах 2, 3.4 - 3.6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", пришли к выводу об обоснованности иска в части исходя из следующего: договор лизинга от 29.06.2016 N АЛ65778/01-16 БШК расторгнут ответчиком - лизингодателем в одностороннем порядке по причине допущенной истцом - лизингополучателем просрочки внесения лизинговых платежей; сальдо встречных обязательств с учетом упущенной выгоды лизингодателя в пользу лизингополучателя составило 188 390 руб. 59 коп.; данная сумма является неосновательным обогащением лизингодателя и подлежит взысканию с последнего в пользу лизингополучателя.
Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2019 N 305-ЭС17-23407 по делу N А40-4526/2017
Суды, руководствуясь статьями 309, 393.1, 624, 665, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", исследовали и оценили расчеты сальдо встречных обязательств в связи с прекращением договора лизинга, по итогу которых установили получение ответчиком неосновательной выгоды.
Определение Верховного Суда РФ от 27.03.2019 N 305-ЭС19-2041 по делу N А40-34008/2017
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 15, 218, 223, 309, 310, 329, 393, 404, 624, 665 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 15, 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, признали иск о признании права собственности обоснованным, удовлетворив также требование о взыскании убытков с учетом принципа справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
Определение Верховного Суда РФ от 05.04.2019 N 305-ЭС19-2871 по делу N А40-150228/2018
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 624, 665, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 28 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, проверив расчеты сальдо встречных обязательств, не установив в действиях по реализации предметов лизинга недобросовестного поведения лизингодателя, пришли к выводу о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения и удовлетворили иск.
Определение Верховного Суда РФ от 03.04.2019 N 310-ЭС19-3462 по делу N А35-7896/2017
Апелляционный суд, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора от 10.03.2016 N 365 аренды нежилого помещения, руководствуясь статьями 329, 330, 333, 410, 421, 431, 450, 606, 614, 619, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, приведенными в пунктах 2, 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с предпринимателя 64 551 руб. 74 коп. неосновательного обогащения с учетом зачета встречных однородных требований.
Определение Верховного Суда РФ от 16.04.2019 N 305-ЭС19-1175 по делу N А40-14849/2018
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 329, 330, 428, 614, 622, 624, 625 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 10, 15, 17, 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив факт наличия задолженности за фактическое пользование предметом лизинга и правомерность начисления неустойки за нарушение сроков перечисления лизинговых платежей, удовлетворили иск ООО "МАН ФАЙНЕНШИАЛ СЕРВИСЕС".