1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
- Статья 623. Улучшения арендованного имущества
- Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
Комментарий к ст. 624 ГК РФ
1. В коммент. ст. раскрываются в общем виде условия выкупа арендованного имущества. В ней фактически устанавливается исключение из общего правила об обязанности арендатора вернуть переданную ему во владение и (или) пользование вещь. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 коммент. ст.).
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 коммент. ст.).
Таким образом, в момент достижения соглашения о выкупе арендованного имущества (в самом договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему) стороны должны согласовать размер выкупной цены. Условие о размере выкупной цены признается в судебной практике существенным, т.е. таким, без согласования которого договор будет признан незаключенным (см., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. N 12102/04 // Вестник ВАС. 2005. N 6). При этом аргументация строится на смешанном характере данного договора и необходимости применения к нему ст. 555 ГК о цене как существенном условии договора продажи недвижимости. Однако договор аренды с правом выкупа арендованного имущества вряд ли можно отнести к смешанным (ст. 421 ГК). О смешанном договоре речь идет лишь тогда, когда в законе или ином правовом акте не закреплена данная правовая конструкция; для рассматриваемого случая коммент. ст. прямо предусматривает юридическое регулирование (см.: Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа // Корпоративный юрист. 2007. N 1). Существенность данного условия, на наш взгляд, может быть обнаружена в самой формулировке ст. 624 ГК: "...арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены".
В то же время условие о зачете (незачете) выкупной цены в счет арендной платы не является существенным: по умолчанию выкупная цена не входит в состав арендной платы. Ситуация же, при которой в силу договора арендные платежи являются целиком выкупными, должна быть исключена. Какая-то их часть должна сохранить качество арендной платы, в противном случае существующие между сторонами отношения перестанут быть арендными (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. С. 271 (автор комментария - А.А. Иванов)).
Ранее выкуп арендованного имущества по сути являлся одной из основных форм разгосударствления экономики. Трудовой коллектив государственного предприятия мог взять в аренду государственное имущество и создать на его основе так называемое арендное предприятие, которому в ряде случаев предоставлялось право выкупа этого имущества. Однако действующий Закон о приватизации исходит из нецелесообразности дальнейшего использования инструментария договора аренды в этих целях (п. 1 ст. 13). Им предусмотрено завершение операций по выкупу арендованных государственных и муниципальных предприятий в отведенный срок, по истечении которого право на выкуп будет признано утратившим силу (п. 12, 13 ст. 43).
Договор аренды с правом выкупа арендованного имущества не сводится к договору финансовой аренды (лизинга), а является родовым понятием по отношению к нему. При этом и по договору аренды с правом выкупа имущества, и по договору лизинга выкуп арендованного имущества остается правом, а не обязанностью арендатора. В этом состоит отличие договора аренды с правом выкупа вообще и договора лизинга в частности от договора найма-продажи (см. коммент. к ст. 501 ГК), предполагающего обязательный переход права собственности от продавца к покупателю.
3. В п. 3 коммент. ст. содержится указание на принципиальную возможность запрещения законом выкупа арендованного имущества (например, абз. 2 п. 3 ст. 212 ГК; п. 3 ст. 5, п. 5 ст. 6 Федерального закона от 23 августа 1996 г. N 127-ФЗ "О науке о государственной научно-технической политике" // СЗ РФ. 1996. N 35. Ст. 4137).
Судебная практика по статье 624 ГК РФ
Принимая судебные акты в обжалуемой части, суды, руководствуясь положениями статей 624, 665, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проверив расчет сальдо встречных обязательств, составленный истцом, признали обоснованным требование о взыскании с ООО "Каркаде" неосновательного обогащения в размере 441 031 руб. 06 коп.
Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2017 N 305-ЭС16-20593 по делу N А40-187634/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 624, 665, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 28 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проверив представленный ООО "БэстПрайс-Ульяновск" расчет сальдо встречных обязательств, пришли к выводу о наличии на стороне ООО "Каркаде" неосновательного обогащения в размере 287 429 руб. 21 коп. и удовлетворили встречное исковое заявление. Отказывая в удовлетворении иска ООО "Каркаде", суды, установив факты расторжения 05.05.2014 договора лизинга, изъятия 16.06.2014 предмета лизинга, исходили из того, что защита нарушенного права лизингодателя с момента возврата предмета лизинга допускается только путем установления сальдо встречных обязательств, которое в рассматриваемом споре сложилось в пользу лизингополучателя.
Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2017 N 305-ЭС16-20164 по делу N А40-228822/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 624, 665, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 28 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проверив расчет сальдо встречных обязательств, пришли к выводу о наличии на стороне ООО "Каркаде" неосновательного обогащения в размере 49 741 руб. 92 коп.
Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2017 N 309-ЭС16-20682 по делу N А60-16075/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 624, 665 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание результаты судебной экспертизы определения рыночной стоимости предметом лизинга с учетом содержания отчетов N 11/07 г.р.з. Т040ТТ102 и N 11/07 г.р.з. Т030ТТ102, пришли к выводу об отсутствии на стороне ответчика неосновательного обогащения.
Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2017 N 309-ЭС16-19708 по делу N А76-3061/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 15, 307, 308, 393, 1064, 624, 665 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 11, 13, 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе результаты судебной экспертизы, отказали в удовлетворении первоначального иска и частично удовлетворили встречное исковое заявление.
Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2017 N 305-ЭС16-17903 по делу N А40-109804/2015
Исследовав и оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 624, 665, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, произведя самостоятельно расчет (сальдо встречных обязательств) с учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", пришел к выводу об отсутствии на стороне ответчика неосновательного обогащения, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований общества "Металлоцентр".
Определение Верховного Суда РФ от 10.02.2017 N 305-ЭС17-80 по делу N А40-207317/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 209, 218, 223, 309, 310, 425, 450, 614, 622, 624, 665 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 11, 13, 15, 17, 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", учитывая, что договор лизинга расторгнут ответчиком 27.08.2015 в одностороннем внесудебном порядке в связи с неоплатой истцом лизинговых платежей, перечисленные платежи зачтены ответчиком в счет уплаты страховой премии на основании пункта 2.3.4 Общих условий лизинга, пришли к выводу об отсутствии на стороне ответчика неосновательного обогащения.
Определение Верховного Суда РФ от 07.03.2017 N 305-ЭС17-706 по делу N А40-17324/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 624, 665, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, проверив расчет сальдо встречных обязательств, пришли к выводу о наличии на стороне ООО "Каркаде" неосновательного обогащения в размере 1 171 689 руб. 30 коп.
Определение Верховного Суда РФ от 07.03.2017 N 306-ЭС17-504 по делу N А65-19706/2015
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 69, 71 и 82 АПК РФ, приняв во внимание результаты судебной экспертизы, назначенной с целью определения рыночной стоимости имущества, и обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дела N А65-21951/2014, руководствуясь статьями 445, 446, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", урегулировал разногласия сторон при заключении договора купли-продажи нежилых помещений в части определения стоимости продаваемых помещений в размере, установленном заключением с судебной экспертизы. Суд исходил из того, что предприниматель как субъект малого предпринимательства вправе выкупить арендованные помещения по рыночной цене, определенной в заключении судебной экспертизы на дату обращения предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию арендованного помещения.
Определение Верховного Суда РФ от 07.03.2017 N 306-ЭС17-493 по делу N А65-27431/2015
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 69, 71 и 82 АПК РФ, приняв во внимание результаты судебной экспертизы, назначенной с целью определения рыночной стоимости имущества, и обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дела N А65-29007/2014, руководствуясь статьями 445, 446, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", урегулировал разногласия сторон при заключении договора купли-продажи нежилых помещений в части определения стоимости продаваемых помещений в размере, установленном заключением с судебной экспертизы. Суд исходил из того, что предприниматель как субъект малого предпринимательства вправе выкупить арендованные помещения по рыночной цене, определенной в заключении судебной экспертизы на дату обращения предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию арендованного помещения.
Определение Верховного Суда РФ от 16.03.2017 N 306-ЭС17-929 по делу N А12-47872/2015
Отменяя и частично изменяя решение и определение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, с учетом оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 624, 665 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", а также разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 2, 3, 3.1, 3.3, 3.4 постановления от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", правильно распределив при этом бремя доказывания обстоятельств между участниками спора и исходя из последующей реализации сторонами своих процессуальных прав в рамках рассмотренного спора, обоснованно установил сальдо встречных обязательств сторон расторгнутого договора лизинга в пользу заявителя в размере 95 938 732 рубля 74 копейки.