Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

• Статья 624. Выкуп арендованного имущества
• Статья 626. Договор проката

Комментарий к ст. 625 ГК РФ

1. Коммент. ст. посвящена принципам правового регулирования отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества. Основу правового регулирования договора аренды составляет гл. 34 ГК, § 1 которой содержит общие положения, применяемые ко всем видам договора вне зависимости от вида арендуемого имущества. В то же время в ней выделены в отдельные параграфы специальные нормы, регулирующие такие виды аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия и финансовая аренда (лизинг). Выделение указанных видов осуществлено без какого-либо единого классификационного критерия. Так, договор проката выделен в отдельный вид договора на основе субъектного состава, а также целей использования имущества. Договоры аренды транспортного средства, зданий и сооружений, предприятия - в основном исходя из разницы в предмете пользования. Выделение договора лизинга обусловлено значительной спецификой его содержания.

2. Общие нормы об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК, применяются ко всем видам аренды, если иное не предусмотрено специальными нормами § 2 - 6 гл. 34 ГК (например, в ст. 634, 644, 661 ГК установлено иное распределение обязанностей по ремонту арендованного имущества, чем в общей ст. 616 ГК). Кроме того, ко всем видам аренды применяются нормы общей части обязательственного права и - в крайнем случае - общие положения ГК, если общие нормы об аренде содержат правовые пробелы.

3. Буквальное толкование коммент. ст. ставит перед правоприменителем по крайней мере три проблемы. Первой проблемой является слишком общее с точки зрения практики регулирование договоров аренды отдельных видов имущества. Отсутствие единого критерия для классификации видов договора аренды в ГК можно объяснить тем, что это задача науки, а не законодателя. В то же время надо понимать, что все варианты аренды, которые нельзя отнести к прокату, аренде транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, лизингу, автоматически регулируются только общими положениями об аренде. Следовательно, законодатель оставляет без специального регулирования договоры аренды, которые имеют не меньшую специфику, чем указанные в § 2 - 6 гл. 34 ГК. Например, аренда нежилых помещений по букве ГК ограничена в правовом регулировании общими положениями о договоре аренды, что порождает немало проблем и "компромиссных" решений в судебной практике. Одним из примеров таких "компромиссных" решений является информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" (Вестник ВАС. 2000. N 7), которым вполне оправданно с точки зрения целесообразности, но небезупречно с точки зрения юридической логики предпринято расширительное толкование п. 2 ст. 651 ГК.

4. Второй проблемой является известное "перекрещивание" отдельных видов договора аренды и договоров аренды отдельных видов имущества. Исходя из ГК, тот или иной договор часто имеет признаки сразу нескольких видов договора аренды (или нескольких договоров аренды отдельных видов имущества): лизинг здания, прокат транспортного средства. Встает вопрос о том, нормы каких параграфов гл. 34 ГК применять к ним в приоритетном порядке.

В литературе предложен ответ на этот вопрос исходя из соотношения понятий "виды договора аренды" и "договоры аренды отдельных видов имущества". Действительно, коммент. ст. оперирует обоими указанными понятиями. В то же время она не конкретизирует, какие из договоров, урегулированных § 2 - 6 гл. 34 ГК, являются видом договора аренды, а какие - договором аренды отдельного вида имущества.

Исходя из названия, логично предположить, что если в основу выделения положен только объектный критерий, то перед нами - договор аренды отдельного вида имущества (договоры аренды транспортного средства, здания и сооружения, предприятий). Иное - отдельные виды договоров аренды (договоры проката, лизинга), выделенные не только по объектному, но и по иным критериям. Уже по количеству критериев отдельные виды договоров аренды - это более специальные подразделения гл. 34 ГК по сравнению с договорами аренды отдельных видов имущества. Поэтому нормы о прокате и лизинге являются приоритетными по отношению к правилам, регулирующим аренду транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий. Например, в случае с лизингом здания вначале следует применять нормы о лизинге и лишь при отсутствии таковых - правила об аренде зданий.

5. Третьей проблемой является применение к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества, урегулированным иными законами (не ГК), норм § 1 и 2 - 6 гл. 34 ГК. Так, передача в пользование транспортных средств, земельных участков, лесных участков, водных объектов, участков недр, объектов культурного наследия регулируется специальным законодательством: ВК, ЗК, ЛК, Водным кодексом, КТМ, КВВТ, УЖТ, Федеральным законом от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" (СЗ РФ. 2003. N 9. Ст. 805), Законом о недрах, Законом об объектах культурного наследия. Кроме того, нормы, регулирующие договор проката, содержатся в Законе о защите прав потребителей, договор лизинга - в Законе о лизинге. Например, вполне можно представить лизинг здания, являющегося памятником истории и культуры.

Поскольку в коммент. ст. не указано, что регулирование, содержащееся в других законах, также является приоритетным по отношению к нормам гл. 34 ГК, то оно не должно противоречить ГК в силу общего принципа, заложенного в п. 2 ст. 3 ГК. Таким образом, если другой закон устанавливает новую норму, не содержащуюся в ГК, то здесь нет противоречия: действует другой закон. Если же другой закон содержит норму иную по сравнению с ГК, то следует применять ГК. Исключение из этого правила составляют случаи, когда сам ГК отсылает к другому законодательству. В таких случаях нормы другого, специального, закона должны применяться в приоритетном порядке, несмотря на наличие общей нормы в ГК. Например, в ст. 607 ГК указано, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Наконец, если имеется коллизия специальных законов между собой, то ее устранение должно производиться вначале по критерию разграничения отдельных видов договора аренды и договоров аренды отдельных видов имущества (применять следует закон, регулирующий отдельный вид договора аренды), а потом, если первый критерий не сработал, - по хронологическому принципу (применять следует более поздний закон).

6. Следуя указанной логике, мы придем к выводу, что, например, уже упоминавшийся договор лизинга здания, являющегося памятником истории и культуры, должен регулироваться в следующей последовательности:

1) нормами ГК о договоре лизинга;

2) нормами ГК об аренде зданий и сооружений;

3) общими положениями ГК об аренде;

4) общими положениями ГК о договорах;

5) общими положениями ГК об обязательствах;

6) общими положениями ГК;

7) Законом о лизинге в части, не противоречащей ГК;

8) Законом об объектах культурного наследия в части, не противоречащей ГК.

Каждая последующая "ступень" правового регулирования действует лишь постольку, поскольку соответствующая норма не находится на предыдущей "ступени".

Судебная практика по статье 625 ГК РФ