По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
1. Абзац первый коммент. ст. определяет понятие договора аренды. Договор аренды является одной из разновидностей договоров о передаче имущества в пользование. По нему "арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование". ГК использует термины "аренда" и "имущественный наем" как синонимы, обоснованно не восприняв предложение ряда дореволюционных цивилистов различать аренду как пользование вещью и наем как не только пользование вещью, но и извлечение из нее плодов. При этом термин "наем", в отличие от "имущественного найма", имеет более широкое применение: им обозначаются и иные виды договоров о передаче имущества в пользование (например, договор найма жилого помещения, который по традиции советского периода не включается в число видов договора аренды, хотя юридически к нему очень близок).
Договор аренды имеет широкое применение в предпринимательской и иных областях экономических отношений. Его хозяйственная цель выражается в том, что он дает возможность удовлетворять потребности лиц, которым по разным причинам необходимо временное пользование вещами, и одновременно предоставляет собственникам вещей, не используемых в определенный период, возможность получать доход - арендную плату.
Об особенностях правового регулирования договора аренды подробнее см. коммент. к ст. 625 ГК.
2. Договор аренды является возмездным: арендодатель за исполнение обязанности по передаче имущества арендатору получает от последнего встречное предоставление - арендную плату (см. коммент. к ст. 614 ГК).
Поскольку права и обязанности возникают как у арендатора, так и у арендодателя, договор аренды относится к взаимным (синаллагматическим) договорам. Следствием этого является то, что право аренды никогда не может быть передано в "чистом" виде, так как оно всегда обременено определенными обязанностями. Поэтому уступка права аренды возможна только с одновременным переводом долга (обязанностей арендатора), т.е. в порядке перенайма, который допускается лишь с согласия арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК (п. 16 письма ВАС N 66).
Взаимный характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств (п. 1 ст. 328 ГК). Поэтому арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества, так как в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2 ст. 328 ГК), - п. 10 письма ВАС N 66.
Договор аренды является, как правило, консенсуальным, т.е. устанавливающим обязательственные отношения с момента достижения сторонами соглашения по существенным условиям. В то же время договор аренды транспортного средства в ГК сформулирован как реальный (ст. 632, 642 ГК), т.е. считающийся заключенным с момента передачи предмета аренды арендатору.
3. По общему правилу объем прав арендатора состоит во владении, пользовании и - в ограниченном виде - распоряжении переданным ему имуществом. Владение - это юридически обеспеченная возможность волевого, фактического и непосредственного господства лица над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств, плодов и иных доходов в процессе ее эксплуатации. Распоряжение - это определение юридической судьбы вещи.
С точки зрения хозяйственной цели договора именно пользование является главным правомочием арендатора; владение же считается дополнительным, необязательным правомочием, передаваемым арендатору лишь в тех случаях, когда пользование невозможно без обладания имуществом. Например, пользование линиями электропередач возможно без передачи их во владение арендатору. В литературе можно найти и другие примеры "голого" пользования: аренда сложных ЭВМ, железнодорожных путей или иных объектов инфраструктуры (ст. 50 УЖТ), спутников связи, музыкального инструмента, находящегося в квартире арендодателя и предоставляемого арендатору в строго определенное время. Между тем в большинстве случаев передача вещи в пользование невозможна без ее передачи во владение арендатору.
4. Объем правомочия пользования зависит по общему правилу от назначения вещи (подробнее см. коммент. к ст. 615 ГК). Одной из составляющих пользования является извлечение из вещи плодов, продукции и доходов (абз. 2 коммент. ст.). Обычно под плодами понимается то, что отделяется от вещи естественным путем (урожай, приплод скота и т.п.). Продукция является результатом приложения к вещи человеческого труда. Наконец, доходы - это стоимостный эквивалент приращения вещи в результате ее использования, обычно в денежной форме (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. С. 228 (автор комментария - А.А. Иванов)).
По общему правилу плоды, продукция и доходы становятся собственностью арендатора с момента их получения. Коммент. ст. не содержит исключений из этого правила (которые, для сравнения, можно найти в ст. 136 ГК). Тем не менее это правило может быть изменено договором аренды. В договоре аренды может быть предусмотрено условие не только о том, что арендатор вправе передать часть плодов, продукции или доходов арендодателю (например, в качестве натуральной формы арендной платы), но и о том, что арендодатель приобретает часть плодов в собственность с момента их получения арендатором. Второе условие обосновывается ссылкой на ст. 223 ГК (приобретение права собственности на движимую вещь по договору), имеющую диспозитивный характер и, следовательно, допускающую возможность установления в договоре иного.
5. Вопрос о природе прав арендатора остается в цивилистике дискуссионным. Представляется, что арендатор после передачи ему вещи является субъектом вещного права, которое в коммент. к ст. 216 ГК было определено как юридически обеспеченная возможность пользоваться индивидуально-определенной вещью в своем интересе и независимо от других лиц. В случае с арендой пользование вещью, как, впрочем, и владение, осуществляется независимо от всех третьих лиц, включая собственника, и без их помощи; обязанность этих лиц по отношению к арендатору состоит только в воздержании от действий, могущих ему помешать (подробнее см.: Рыбалов А.О. Владение арендатора и хранителя // Арбитражные споры. 2005. N 2).
Обычно при обосновании противоположной точки зрения в качестве аргументов указывается на срочный характер права аренды и возможность произвольного ограничения его объема договором. Однако вряд ли тот факт, что право, вытекающее из договора аренды, предоставляется арендатору на определенное время (см. коммент. к ст. 610 ГК), может исключить его вещно-правовой характер. Бессрочность не может рассматриваться как признак вещного права уже потому, что присуща не всем его разновидностям. Относительно произвольности установления и изменения объема прав арендатора в договоре можно сказать следующее. Вещные права могут устанавливаться договором, что следует хотя бы из п. 3 ст. 274 ГК, согласно которому сервитут также устанавливается по соглашению сторон. Как и в случае с сервитутом, предел усмотрения сторон при согласовании содержания права аренды ограничен законодательным определением этого понятия, данным в коммент. ст., - это в любом случае право пользования чужой вещью, не требующее помощи или иного вмешательства третьих лиц.
Между арендодателем и арендатором продолжает существовать и обязательственное правоотношение (по поводу ремонта вещи, уплаты арендной платы), но оно не колеблет приобретенного после передачи вещи вещно-правового титула на пользование ею в своем интересе. В данном случае имеет место возникновение из договора аренды двух самостоятельных, параллельно существующих правоотношений с участием арендатора: обязательственного (права и обязанности по договору) и вещного (по поводу имущества).
6. Вещная природа права аренды должна выводиться из самой возможности арендатора пользоваться индивидуально-определенной вещью в своем интересе и независимо от других лиц, а не из свойства следования права аренды (см. коммент. к ст. 617 ГК) или предоставления арендатору вещно-правовых способов защиты (см. коммент. к ст. 305 ГК). Указанные свойства являются результатом признания права аренды в качестве вещного и, строго говоря, не нуждались в дополнительном нормативном подтверждении (достаточно было бы сослаться на п. 3 и 4 ст. 216 ГК). Использовать такой вещно-правовой иск, как истребование имущества из чужого незаконного владения, арендатор вправе только в том случае, если лишился владения спорной вещью; другими словами, вещь во всяком случае должна была побывать во владении арендатора и выбыть из него. Только при указанных условиях у арендатора имеются основания для виндикационного иска (п. 9 письма ВАС N 66).
Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в дело доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и руководствуясь положениями статьей 606, 614, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 71 и 100 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", исходили из доказанности наличия и размера задолженности должника перед обществом в заявленном размере, в связи с чем признали требования общества обоснованными и включили их в реестр требований кредиторов должника.
Определение Верховного Суда РФ от 17.08.2018 N 306-ЭС18-11470 по делу N А06-11456/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, изучив условия контракта, принимая во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу N А06-11457/2016, руководствуясь статьями 309, 310, 329, 330, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили исковые требования.
Определение Верховного Суда РФ от 22.10.2021 N 306-ЭС21-18876 по делу N А65-21209/2020
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание фактические обстоятельства, установленные вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Республики Татарстан по делам N А65-17050/2018, А65-33864/2019, исходя из неоднократного нарушения обществом обязанности по внесению арендной платы в течение длительного времени, суд признал данные нарушения существенными и, руководствуясь пунктом 2 статьи 450, пунктом 2 статьи 452, статьями 606, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22, пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями абзаца 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", удовлетворил требования в части расторжения договора и возложения на ответчика обязанности возвратить земельный участок. Кроме того, суд указал, что последующее погашение арендатором долга в период рассмотрения настоящего спора не исключает право арендодателя требовать расторжения договора.
Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2017 N 302-ЭС16-15065 по делу N А78-14218/2015
Оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся в материалах дела доказательства, руководствуясь статьями 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), суды признали обязательство ФКУ "ГЦСП МВД РФ" по внесению арендной платы в спорный период неисполненным, в связи с чем взыскали сумму долга и неустойку, предусмотренную пунктом 6.2 договора аренды за просрочку внесения арендных платежей.
Определение Верховного Суда РФ от 09.01.2017 N 302-ЭС16-18208 по делу N А19-14137/2014
Удовлетворяя требования ООО "Электросвязь", суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 432, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), установив факт предоставления ответчику мест общего пользования для установки и эксплуатации сетей связи, признали подтвержденным наличие задолженности по оплате размещения оборудования связи.
Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2017 N 304-ЭС16-18385 по делу N А46-14800/2015
Исследовав и оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 15, 328, абзаца 2 пункта 1 статьи 424, статей 611, 612, 614, 606, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, поддержал выводы суда первой инстанции о невозможности использования обществом объекта аренды, а также об изменении квалификации заявленных обществом требований.
Определение Верховного Суда РФ от 19.01.2017 N 304-ЭС16-18862 по делу N А75-12033/2015
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, протолковав условия договора аренды земельного участка от 22.09.2009 N 349-АЗ и дополнительного соглашения к нему от 23.05.2015, руководствуясь статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из условий пунктов 2.1, 2.6, 1.18 договора аренды суд пришел к выводу, что арендная плата за период с 20.02.2015 по 31.12.2015 правомерно начислялась Администрацией Обществу исходя из ежеквартального размера такой платы в сумме 224 903,10 руб.
Определение Верховного Суда РФ от 20.01.2017 N 305-ЭС16-20278 по делу N А41-84364/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", проанализировав условия договора, в редакции дополнительного соглашения, признали доказанным наличие обязанности ответчика по уплате задолженности, рассчитанной с применением ставок арендной платы, определенных Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", Законом Московской области от 16.09.2014 N 113/2014-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые на разграничена на территории Московской области, на 2015 год", решениями Совета депутатов муниципального образования "Городской округ Дзержинский", "Об установлении коэффициентов, применяемых при исчислении арендной платы за землю в городе Дзержинский Московской области" от 08.12.2004 (с изменениями и дополнениями). Принимая во внимание наличие вступившего в силу судебного акта по делу N А41-9128/2013, которым установлена правомерность применения коэффициентов Кд = 3 и Пкд = 3 к расчету арендной платы за спорный земельный участок, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований администрации о взыскании задолженности и неустойки, расчет которой проверен судами и признан правильным.
Определение Верховного Суда РФ от 27.01.2017 N 305-ЭС16-19690 по делу N А40-11862/2015
Апелляционный суд, рассматривая дело по правилам суда первой, исследовав представленные в дело доказательства, проанализировав условия договоров, руководствуясь статьями 195, 196, 199, 200, 330, 333, 381, 606, 614, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с Общества в пользу Аэропорта подтвержденный материалами дела долг по арендной плате и пени, уменьшенные по ходатайству Общества по правилам статьи 333 ГК РФ, отказал во встречном иске ввиду отсутствия оснований для его удовлетворения, недоказанности Обществом невозможности пользоваться в 2011 году арендуемым помещением и в связи с пропуском им срока исковой давности, истекшей в 2014 году, и о применении которой заявил Аэропорт.
Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 N 310-ЭС16-19880 по делу N А62-9551/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора аренды и соглашения к нему, руководствуясь статьями 309, 330, 333, 395, 421, 424, 432, 450, 451, 452, 453, 606, 607, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Порядком определения арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, утвержденным решением Смоленского городского Совета от 27.02.2004 N 806 (с применением постановлений Администрации о ставке арендной платы на недвижимое имущество на 2012-2015 годы), правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 26.01.2010 N 11487/09, разъяснениями, приведенными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", приняв во внимание обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дел N А62-3662/2011, А62-2885/2012, А62-8257/2012, взыскали с ответчика долг по арендной плате, проценты за пользование чужими денежными средствами, и пени, уменьшив их размер по ходатайству ответчика в порядке статьи 333 ГК РФ, а также обязали его освободить спорное нежилое помещение.
Определение Верховного Суда РФ от 20.02.2017 N 304-ЭС16-21370 по делу N А03-17155/2015
Исследовав и оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды установили наличие у ООО "Инертник" задолженности по арендному пользованию вагонами в спорной сумме; факт выполнения ремонтных работ и приобретение материалов для ремонта за счет ООО "Инертник"; факт несения расходов по оплате железнодорожного тарифа при передаче вагонов новому пользователю (ГУП "Каменское ДРСУ") в размере 222 584 руб. 58 коп. и, руководствуясь статьями 209, 210, 309, 310, 606, 612, 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, в результате зачета первоначального и встречного исков взыскали с ООО "Инертник" в пользу АО "УПТК" 120 015 руб. 80 коп. основного долга.