ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 мая 2017 г. N 305-ЭС17-2608
Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу Администрации городского округа Серпухов Московской области и Комитета по управлению имуществом городского округа Серпухов (г. Серпухов) на постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.12.2016 по делу N А41-13398/2016,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Домовой +" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Администрации города Серпухова Московской области, именуемой в настоящее время администрацией городского округа Серпухов Московской области (далее - Администрация), и Комитету по управлению имуществом города Серпухова Московской области, именуемому в настоящее время Комитетом по управлению имуществом городского округа Серпухов (далее - Комитет), о признании права собственности Общества на объект незавершенного строительства в виде фундамента из бетона строительным объемом 27 куб. м, на площади 67 кв. м, лит. Б, 1, 2, на сооружение в виде канализационных сетей лит. Г1 протяженностью 27 кв. м и лит. Г2 протяженностью 8 кв. м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 50:58:100203:35 по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Луначарского; о признании недействительным отказа ответчиков, оформленного уведомлением от 04.12.2015 N Зк-2/1815, от исполнения договора аренды земли от 26.11.2009 N 6068-1-1-2010 с последующими дополнительными соглашениями от 13.09.2010 и от 22.03.2013 и применении последствий недействительности сделки путем признания договора аренды земли от 26.11.2009 N 6068-1-1-2010 с последующими дополнительными соглашениями действующим; о признании договора аренды земли от 26.11.2009 N 6068-1-1-2010 с последующими дополнительными соглашениями действующим на неопределенный срок.
Комитет заявил встречный иск об обязании Общества возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:58:100203:35.
Арбитражный суд Московской области решением от 30.05.2016 признал договор аренды земли с последующими дополнительными соглашениями к нему действующим на неопределенный срок, в остальной части первоначального иска и в удовлетворении встречного иска отказал.
Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 06.09.2016 отменил решение от 30.05.2016 в части признания спорного договора аренды действующим на неопределенный срок, в удовлетворении данного требования Общества отказал, в остальной части решение оставил без изменения.
Арбитражный суд Московского округа постановлением от 22.12.2016 отменил постановление от 06.09.2016 в той части, которой апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, а также изменил решение от 30.05.2016 и признал недействительным уведомление арендодателя от 04.12.2015 N ЗК-2/1915 об отказе от договора, в остальной части оставил судебные акты без изменения.
Администрация и Комитет, ссылаясь на нарушение окружным судом норм материального и процессуального права, обратились в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре постановления суда округа от 22.12.2016 в кассационном порядке.
Дело 12.04.2017 истребовано из Арбитражного суда Московской области.
Согласно пунктам 1 и 2 части 7 статьи 291.6 АПК РФ по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит либо определение об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, либо о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).
Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Администрации и Комитета вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Глава города Серпухова постановлением от 16.10.2009 N 2151 предоставил Обществу в аренду на один год земельный участок площадью 3160 кв. м с кадастровым номером 50:58:100203:35, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Луначарского, для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории; поручил Комитету заключить с Обществом договор аренды земельного участка, а Обществу зарегистрировать договор и получить разрешение на строительство.
Во исполнение указанного постановления Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земли от 26.11.2009 N 6068-I-1-2010 на срок до 31.07.2010.
Администрация выдала Обществу разрешение N RU50317000-124 на строительство на указанном участке автостоянки с кафе и для благоустройства прилегающей территории (площадь застройки 53,79 кв. м, строительный объем - 88,0 куб. м, 1-этажное строение) сроком действия 31.08.2012.
На основании подписанных сторонами дополнительных соглашений от 13.09.2010 и от 22.03.2013 срок аренды земельного участка был продлен с 01.08.2010 по 31.08.2012 и с 01.09.2012 по 31.08.2015.
Во исполнение постановлений Главы города Серпухова от 17.08.2010 N 1613 и от 18.03.2013 N 347 срок разрешения на строительство продлен до 31.08.2015.
До окончания срока действия договора аренды Общество обратилось в Администрацию с заявлением о его продлении.
Администрация в письме от 18.11.2015 отказала Обществу в продлении договора аренды, сославшись на отсутствие установленных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) оснований для заключения нового договора аренды испрашиваемого земельного участка без проведения торгов. Кроме того, Администрация указала, что предоставленный Обществу земельный участок имеет вид разрешенного использования "для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории", однако при осмотре участка установлено, что его часть в нарушение условий договора аренды используется Обществом не по назначению, поскольку на ней расположена мойка.
Арендодатель 04.12.2015 направил Обществу уведомление, в котором сообщил об отказе на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) от договора аренды земельного участка, действие которого было возобновлено на неопределенный срок, и о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления, о наличии у арендатора обязанности по правилам статьи 622 ГК РФ возвратить земельный участок арендодателю. Данное уведомление получено Обществом 11.12.2015.
Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, признании незаконным уведомления об отказе от договора аренды и признании договора аренды действующим на неопределенный срок, ссылаясь на следующее: на спорном земельном участке в соответствии с выданным разрешением на строительство возведены объект незавершенного строительства в виде фундамента из бетона строительным объемом 27 куб. м на площади 67 кв. м и канализационные сети; на участке полностью завершены работы по устройству твердого покрытия автостоянки, возведен капитальный забор, подведен свет; автостоянка находится на спорном земельном участке на законных основаниях, используется по назначению и является сложной недвижимой вещью; требования ответчиков, содержащиеся в уведомлении от 04.12.2015 об отказе от договора аренды, по существу, направлены на ликвидацию (снос) возводимого Обществом на основании разрешения на строительство и договора аренды земельного участка объекта и нарушают права истца на продление арендных отношений на неопределенный срок.
Комитет, указывая на то, что договор аренды земельного участка прекращен на основании статьи 610 ГК РФ, обратился со встречным иском об обязании Общества возвратить по акту приема-передачи земельный участок.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды, дополнительные соглашения, кадастровый паспорт земельного участка, разрешение на строительство, уведомление об отказе от договора, руководствуясь пунктом 1 статьи 222, статьями 606, 610, 615, 621, 622 ГК РФ, пунктом 5 статьи 1, статьей 39.6 ЗК РФ, разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришел к выводам об обоснованности требования Общества в части признания спорного договора аренды действующим на неопределенный срок и об отсутствии оснований для удовлетворения остальных требований Общества и встречного иска Комитета.
Суд исходил из следующего: иск о признании права собственности является исключительным способом защиты, применяемым в тех случаях, когда отсутствует возможность зарегистрировать право собственности во внесудебном порядке; Общество не представило доказательств, позволяющих установить факт возникновения у него в установленном порядке права собственности на объект незавершенного строительства, а также сведений о том, что оно обращалось в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации права и ему было отказано в регистрации права; поскольку по истечении срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявила о его расторжении и арендатор продолжил использование спорного земельного участка без возражений со стороны арендодателя, по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие договора аренды земельного участка возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок; арендодатель, направив Обществу уведомление об отказе от договора, реализовал свое право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, поэтому не подлежит удовлетворению требование Общества о признании незаконным уведомления арендодателя об отказе от договор аренды; вместе с тем ввиду нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства - фундамента здания и канализационных сетей, на которые выданы технические паспорта, до решения вопроса о судьбе этих объектов арендодатель не вправе требовать от арендатора возвращения земельного участка на основании статьи 622 ГК РФ; учитывая, что стороны не подписали соглашение о расторжении договора аренды и не определили судьбу названных объектов, является правомерным требование Общества о признании договора аренды земельного участка с последующими дополнительными соглашениями действующим на неопределенный срок.
Апелляционный суд, установив, что признание судом договора аренды земельного участка действующим на неопределенный срок противоречит установленным по делу обстоятельствам о том, что возобновленный на неопределенный срок договор аренды прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента направления арендодателем Обществу уведомления об отказе от договора и получения последним данного уведомления, отменил решение суда первой инстанции в части признания договора аренды земельного участка с последующими дополнительными соглашениями действующим на неопределенный срок, отказал Обществу в удовлетворении данного требования; в остальной части оставил решение суда первой инстанции без изменения, признав его выводы законными и обоснованными.
Суд округа, посчитав, что суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы материального права, отменил постановление суда апелляционной инстанции от 06.09.2016 в той части, которой апелляционный суд отказал Обществу в удовлетворении требования о признании действующим на неопределенный срок договора аренды от 26.11.2009, изменил решение суда первой инстанции от 30.05.2016 и признал недействительным уведомление арендодателя от 04.12.2015 N ЗК-2/1915 об отказе от договора. Судебные акты первой и апелляционной инстанций в части отказа Обществу в иске о признании права собственности на не завершенный строительством объект - фундамент здания и канализационные сети, а также в части отказа Комитету в иске об обязании Общества возвратить земельный участок по акту суд округа оставил без изменения.
Суд округа сделал следующие выводы: на спорном участке, предоставленном Обществу по договору аренды для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории, находятся объект незавершенного строительства - фундамент здания и канализационные сети, возведение которых осуществлено на основании разрешения на строительство; выдачу документов, разрешающих строительство, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого действуют Администрация и Комитет, с размещением на публичном земельном участке объекта недвижимого имущества; уведомление о расторжении договора и, как следствие, требование о возвращении участка предполагают его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора; при таком положении уведомление арендодателя об отказе от договора является недействительным.
В кассационной жалобе Администрация и Комитет, ссылаясь на то, что окружной суд, признав недействительным уведомление арендодателя об отказе от договора аренды и признав этот договор действующим на неопределенный срок, неправильно применил нормы материального и процессуального права, просят отменить постановление от 22.12.2016 и оставить в силе решение суда первой инстанции от 30.05.2016 (в неотмененной апелляционным судом части) и постановление апелляционного суда от 06.09.2016, и указывая на следующее.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Реализуя право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, Комитет направил Обществу уведомление от 04.12.2015 о прекращении договора аренды. Данное уведомление получено Обществом 11.12.2015.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.
Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества.
В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Однако, несмотря на то, что положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ не содержат каких-либо специальных ограничений для реализации сторонами безусловного права на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, такому праву может быть противопоставлена лишь установленная законом обязанность арендодателя продлить договор аренды или заключить с арендатором новый договор при условии соблюдения последним определенных условий.
В рассматриваемой ситуации спор касается не досрочного расторжения договора аренды, а правомерности отказа арендодателя от продолжения арендных отношений, которые приобрели бессрочный характер.
На основании пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.
Между тем право собственности Общества на расположенные на спорном земельном участке фундамент и канализационные сети в установленном порядке не зарегистрировано, в связи с чем предусмотренные статьей 39.6 ЗК РФ и Законом N 137-ФЗ основания для предоставления Обществу спорного участка в аренду без проведения торгов отсутствуют.
Поскольку норм права, возлагающих на арендодателя обязанность в любом случае продлить срок действия ранее заключенного с арендатором договора аренды или заключить с ним новый договор, не имеется, арендодатель правомерно отказался от спорного договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ. При таком положении сохранение правоотношений по спорному договору аренды на неопределенный срок будет противоречить требованиям действующего законодательства.
В такой ситуации реализация арендодателем предоставленного законом права на отказ от договора аренды в полной мере соответствует смыслу приведенных норм действующего земельного законодательства и не может быть квалифицирована как злоупотребление правом.
Приведенные в жалобе Комитета и Администрации доводы о существенном нарушении судом округа норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
жалобу администрации городского округа Серпухов Московской области и Комитета по управлению имуществом городского округа Серпухов передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 20 июня 2017 года на 10 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
И.Л.ГРАЧЕВА