1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
- Статья 611. Предоставление имущества арендатору
- Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
Судебная практика по статье 612 ГК РФ
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе экспертное заключение Экспертного центра по экспертизе деклараций безопасности гидротехнических сооружений, суд установил, что арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:071545:58 не соответствующий характеристикам, указанным в разделе 1 договора аренды земельного участка от 22.09.2011 N 106271р, в связи с чем пришел к выводу, что спорный земельный участок не мог использоваться арендатором по целевому назначению, и, руководствуясь положениями статей 15, 450, 606, 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 7, 102 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 1, 5, 6 Водного кодекса Российской Федерации, признал договор прекратившим свое действие и удовлетворил иск в части взыскания платежей, внесенных истцом по спорному договору аренды.
Определение Верховного Суда РФ от 23.10.2017 N 310-ЭС17-14960 по делу N А08-7550/2015
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались статьями 309, 409, 422, 425, 606, 611, 612, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом установленных по делу обстоятельств пришли к выводу о том, что заключив 01.09.2013 договор найма всего жилого дома для проживания семьи Поесковой Г.И., стороны своей волей изменили условия аренды жилого дома, в связи с чем договор от 17.07.2013 прекратил свое действие.
Определение Верховного Суда РФ от 29.11.2017 N 303-ЭС17-13540 по делу N А73-5337/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе расчеты ответчика затрат на ремонт, содержание и улучшение арендуемых помещений, договоры подряда и оказания услуг, акты приема-передачи, товарные накладные, счета-фактуры, руководствуясь статьями 10, 157.1, 450, 452, 612, 614, 615 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25), пришли к выводу об отсутствии предусмотренных статьями 450 и 619 ГК РФ оснований для расторжения договора аренды, исходя из следующего.
Определение Верховного Суда РФ от 30.11.2017 N 310-ЭС17-17778 по делу N А84-2954/2016
При установленных по делу обстоятельствах, подтверждающих наличие существенных нарушений договора аренды обществом, суды обоснованно удовлетворили иск, руководствовались при этом положениями части 2 статьи 450, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы кассационных жалоб об отсутствии полномочий на проведение проверки сохранности государственного имущества и на выставление требования по оплате по договору аренды у отдельных органов, не опровергают факт наличия задолженности по арендной плате у общества, не представившего при рассмотрении дела доказательства добровольной оплаты арендной платы за спорный период в соответствии с условиями договора.
Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2018 N 306-ЭС16-17262 по делу N А57-13978/2015
Отказывая в удовлетворении требований общества о признании договора аренды недействительным и применении последствий его недействительности, суды, руководствуясь положениями статей 166, 168, 178, 181, 328, 452, 606, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, основывались на пропуске обществом срока исковой давности.
Определение Конституционного Суда РФ от 20.12.2018 N 3182-О
1. Решением суда общей юрисдикции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, были удовлетворены исковые требования органа местного самоуправления о взыскании с гражданина И.А. Зорина - арендатора лесного участка задолженности по арендной плате и пени. При этом суды, давая оценку доводам И.А. Зорина о невозможности использования арендуемого лесного участка в связи с отсутствием к нему проезда, указали, что ответчик, подписав акт приема-передачи данного земельного участка, согласился с условиями договора, принял этот участок, претензий к арендодателю не высказывал, а впоследствии отказался от предложения расторгнуть договор, пояснив, что намерен использовать арендованный им участок. В определении судьи об отказе в передаче кассационной жалобы И.А. Зорина для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции дополнительно отмечено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК Российской Федерации, в частности, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Определение Верховного Суда РФ от 28.02.2020 N 304-ЭС20-1072 по делу N А27-21776/2017
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, проанализировав условия договора аренды от 06.02.2006 N 06-0062, руководствуясь статьями 309, 310, 329, 330, 333, 552, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 14, 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Правилами использования земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению, проведения на них мелиоративных и культуртехнических работ, установления охранных зон, сохранения находящихся на этих землях жилых домов, объектов производственного назначения, объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 27.02.2004 N 112, постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25.09.2007 N 74 "О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов", пришли к выводу об обоснованности требований Комитета в части взыскания с Общества 1 148 732 руб. 88 коп. задолженности по договору от 06.02.2006 за период с 01.10.2014 по 31.08.2017 и 459 915 руб. 42 коп. пеней за период с 11.10.2014 по 31.08.2017.
Определение Верховного Суда РФ от 23.03.2020 N 304-ЭС20-1735 по делу N А45-36420/2017
Удовлетворяя иск, суды первой и апелляционной инстанций исследовали и оценили по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебных экспертиз, руководствовались статьями 328, 606, 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлении от 09.04.2013 N 13689/12, Президиума Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в утвержденном 26.06.2015 Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), и исходили из следующего: представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что общество "Транспорт Сибири" (арендатор) было лишено возможности пользоваться арендованным у общества "СН Девелопмент" (арендодателя) по договору от 10.06.2017 помещением ввиду того, что ответчик его сдал в аренду иному лицу, которое использовало это помещение; поскольку арендодатель не исполнил обязательство по передаче арендатору помещения и арендатор был лишен возможности им пользоваться, ответчик должен вернуть внесенный арендатором по договору от 10.06.2017 аванс за 6 месяцев аренды.
Определение Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 307-ЭС20-20626 по делу N А56-111829/2019
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав условия договора аренды от 01.08.2018 N Т1, суд, руководствуясь положениями статей 179, 421, 422, 611, 612, 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал, что договор заключен по обоюдной воле сторон, его условия не являются крайне невыгодными, и, в, отсутствие доказательств, подтверждающих, что при заключении оспариваемого договора стороны поставлены в положение, затрудняющее согласование иного содержания условий договора, и, указав, что арендатор знал о состоянии арендованного имущества в момент заключения договора и, взяв его в аренду на условиях заключенного договора без замечаний и указания на необходимый капитальный ремонт, тем самым сняв с арендодателя ответственность за убытки арендатора, наступившие в результате приема-передачи в аренду указанного имущества, пришел к выводу, что оснований для удовлетворения требований о признании договора кабальной сделкой и взыскания убытков не имеется.
Определение Верховного Суда РФ от 28.12.2020 N 307-ЭС20-19882 по делу N А21-12122/2018
Исследовав и оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 15, 393, 611, 612, 613, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, суды отказали в удовлетворении требований, придя к выводам о надлежащем исполнении арендодателем обязательств по передаче арендатору предмета аренды.
Определение Верховного Суда РФ от 21.02.2020 N 302-ЭС20-481 по делу N А58-12980/2018
Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 612, 614, 1102, 1107, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что в период с 24.12.2014 по 21.11.2016 у предпринимателя не имелась возможность использования земельного участка с кадастровым номером 14:36:107048:249, площадью 2140 кв. м, по назначению, определенному в договоре, участок был разграничен как объект общего пользования, строительство на нем было запрещено, взыскали с департамента неосновательное обогащение в виде излишне полученной арендной платы и проценты за пользование чужими денежными средствами.