1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
- Статья 615. Пользование арендованным имуществом
- Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. В п. 1 коммент. ст. раскрыто содержание обязанности производить капитальный ремонт арендованного имущества. Эта обязанность возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом или договором (в качестве примера обратного можно привести то, что от капитального ремонта освобожден арендодатель при аренде транспортных средств без экипажа либо аренде предприятия, - см. коммент. к ст. 644, 661 ГК).
Капитальный ремонт по общему правилу заключается в восстановлении целостности имущества, т.е. в замене конструкции вещи или ее основных составных частей в связи с их существенным износом или разрушением, и требует значительных затрат, не соизмеримых с доходами арендатора от использования имущества. В нормативных (правовых и технических) актах по статистике, строительству, бухгалтерскому учету, а также в соглашении сторон перечень работ, относимых к капитальному ремонту того или иного имущества, может быть уточнен; в противном случае спор о характере ремонта подлежит разрешению в судебном порядке с привлечением экспертов. При этом указание в акте приема-передачи арендованного имущества на его существенные недостатки само по себе не означает возложения на арендатора бремени несения расходов по капитальному ремонту указанного имущества (п. 21 письма ВАС N 66).
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Установление данного срока - в интересах арендатора, так как в период проведения капитального ремонта, очевидно, пользование предметом аренды будет невозможно или существенно ограничено.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Если же имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (см. коммент. к ст. 620 ГК).
2. Арендатор должен нести расходы на содержание имущества в надлежащем состоянии (коммунальная плата, расходы по поддержанию вещи в порядке и т.д.) и осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 коммент. ст.).
Текущий ремонт практически определяется как исправление повреждений и ухудшений имущества, не подпадающее под понятие капитального ремонта, т.е. не заключающееся в восстановлении целостности имущества в связи с его существенным износом и не требующее значительных затрат, несоизмеримых с доходами арендатора от использования имущества.
Как правило, текущий ремонт выражается в систематическом проведении работ по предупреждению преждевременного износа имущества и по устранению возникающих мелких неисправностей. Законом или договором может быть предусмотрено переложение бремени текущего ремонта на арендодателя (например, по договору аренды транспортного средства с экипажем - см. коммент. к ст. 634 ГК).
Руководствуясь статьями 164, 308, 210, 433, 616, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении", принимая во внимание установленные при рассмотрении дела N А40-10581/2018 обстоятельства, суды оценили представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, установили, что в период, за который с общества взыскивается оплата за бездоговорное потребление тепловой энергии, оно не имело возможности заключения договора теплоснабжения, и пришли к выводу о необоснованности заявленных компанией требований.
Определение Верховного Суда РФ от 20.02.2017 N 304-ЭС16-21370 по делу N А03-17155/2015
Исследовав и оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды установили наличие у ООО "Инертник" задолженности по арендному пользованию вагонами в спорной сумме; факт выполнения ремонтных работ и приобретение материалов для ремонта за счет ООО "Инертник"; факт несения расходов по оплате железнодорожного тарифа при передаче вагонов новому пользователю (ГУП "Каменское ДРСУ") в размере 222 584 руб. 58 коп. и, руководствуясь статьями 209, 210, 309, 310, 606, 612, 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, в результате зачета первоначального и встречного исков взыскали с ООО "Инертник" в пользу АО "УПТК" 120 015 руб. 80 коп. основного долга.
Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2017 N 309-ЭС17-5746 по делу N А60-22251/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 15, 393, 450, 606, 616, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", отказали в удовлетворении заявленных Обществом требований.
Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N 301-ЭС16-19518 по делу N А82-12461/2014
Отказывая в удовлетворении встречного иска общества, суды, применив положения статьи 616 ГК РФ, исходили из того, что ремонтные работы производились обществом по своей инициативе и без согласования с арендодателем, поскольку предусмотренные договором аренды отчет о вложенных финансовых средствах в капитальный ремонт и согласование сметной документации с арендодателем в материалы дела не представлены.
Определение Верховного Суда РФ от 03.07.2017 N 310-ЭС17-7659 по делу N А84-2477/2016
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав условия договора аренды от 06.08.2008, суд установил, что имущество находится в неудовлетворительном состоянии, здания и сооружения требуют ремонта; неосуществление необходимого капитального и текущего ремонта переданного в аренду имущества, привело к его значительному ухудшению, а в части - к полной непригодности и гибели; арендованное имущество используется третьими лицами без юридически оформленных отношений в отсутствие согласия арендодателя; трудового коллектива общества уже не существует, фактически общество состоит из трех человек, поэтому не может осуществлять деятельность, соответствующую назначению арендованного имущества, и, руководствуясь пунктом 2 статьи 450, положениями статей 615, 616, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав наличие существенных нарушений обществом условий договора, а также требований статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд удовлетворил требования департамента в части расторжения спорного договора аренды.
Определение Верховного Суда РФ от 14.07.2017 N 307-ЭС17-9005 по делу N А56-80146/2016
Разрешая спор, суды, руководствуясь положениями статей 210, 249, 290, 395, 616, 619, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Коми от 19.01.2015 по делу N А29-7338/2014, установив между сторонами спора наличие договорных арендных отношений, учитывая условия договора аренды, правомерно удовлетворили исковые требования.
Определение Верховного Суда РФ от 08.09.2017 N 305-ЭС17-12446 по делу N А41-70739/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 1, 10, 15, 210, 309, 310, 393, 615, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из недоказанности истцом, как нарушения ответчиком условий договора аренды, так и вины ответчика в безучетном потреблении, а также причинной связи между понесенными расходами и действиями ответчика.
Определение Верховного Суда РФ от 23.10.2017 N 310-ЭС17-14960 по делу N А08-7550/2015
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались статьями 309, 409, 422, 425, 606, 611, 612, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом установленных по делу обстоятельств пришли к выводу о том, что заключив 01.09.2013 договор найма всего жилого дома для проживания семьи Поесковой Г.И., стороны своей волей изменили условия аренды жилого дома, в связи с чем договор от 17.07.2013 прекратил свое действие.
Определение Верховного Суда РФ от 23.10.2017 N 304-ЭС17-14864 по делу N А03-5417/2016
Суды, исходя из оценки представленных в дело доказательств в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 28.3 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении", статей 41.1, 41.3 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении", а также договором аренды от 01.03.2014 N 205, из условий которого следует обязанность общества (арендатора) по осуществлению текущего и капитального ремонта арендованного муниципального имущества (тепловых сетей) при том, что оно передается ему в состоянии, в котором фактически находится к моменту передачи, установив факт ненадлежащего состояния спорного участка тепловой сети, при верном распределении бремени доказывания по делу, признали ненадлежащее исполнение обществом обязанностей арендатора, обязав его произвести ремонтные работы.
Определение Верховного Суда РФ от 03.11.2017 N 310-ЭС17-12472 по делу N А09-10227/2014
В силу положений статей 606, 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, осуществлять текущий и капитальный ремонт за свой счет и приобретает право собственности только на полученные в результате использования арендованного имущества плоды, продукцию и доходы.
Определение Верховного Суда РФ от 07.11.2017 N 310-ЭС17-16994 по делу N А54-6730/2016
Признавая заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, суд, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 309, 310, 330, 333, 450, 606, 614, 616, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" исходил из отсутствия документального подтверждения оплаты арендной платы за спорный период.