1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
- Статья 615. Пользование арендованным имуществом
- Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
Комментарий к ст. 616 ГК РФ
1. В п. 1 коммент. ст. раскрыто содержание обязанности производить капитальный ремонт арендованного имущества. Эта обязанность возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом или договором (в качестве примера обратного можно привести то, что от капитального ремонта освобожден арендодатель при аренде транспортных средств без экипажа либо аренде предприятия, - см. коммент. к ст. 644, 661 ГК).
Капитальный ремонт по общему правилу заключается в восстановлении целостности имущества, т.е. в замене конструкции вещи или ее основных составных частей в связи с их существенным износом или разрушением, и требует значительных затрат, не соизмеримых с доходами арендатора от использования имущества. В нормативных (правовых и технических) актах по статистике, строительству, бухгалтерскому учету, а также в соглашении сторон перечень работ, относимых к капитальному ремонту того или иного имущества, может быть уточнен; в противном случае спор о характере ремонта подлежит разрешению в судебном порядке с привлечением экспертов. При этом указание в акте приема-передачи арендованного имущества на его существенные недостатки само по себе не означает возложения на арендатора бремени несения расходов по капитальному ремонту указанного имущества (п. 21 письма ВАС N 66).
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Установление данного срока - в интересах арендатора, так как в период проведения капитального ремонта, очевидно, пользование предметом аренды будет невозможно или существенно ограничено.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Если же имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (см. коммент. к ст. 620 ГК).
2. Арендатор должен нести расходы на содержание имущества в надлежащем состоянии (коммунальная плата, расходы по поддержанию вещи в порядке и т.д.) и осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 коммент. ст.).
Текущий ремонт практически определяется как исправление повреждений и ухудшений имущества, не подпадающее под понятие капитального ремонта, т.е. не заключающееся в восстановлении целостности имущества в связи с его существенным износом и не требующее значительных затрат, несоизмеримых с доходами арендатора от использования имущества.
Как правило, текущий ремонт выражается в систематическом проведении работ по предупреждению преждевременного износа имущества и по устранению возникающих мелких неисправностей. Законом или договором может быть предусмотрено переложение бремени текущего ремонта на арендодателя (например, по договору аренды транспортного средства с экипажем - см. коммент. к ст. 634 ГК).
Судебная практика по статье 616 ГК РФ
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора, руководствуясь статьями 309, 310, 314, 606, 614, 615, 616, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что истец доказал наличие у ответчика задолженности по арендной плате в указанный в иске период.
Определение Верховного Суда РФ от 09.01.2017 N 301-ЭС16-17812 по делу N А29-3933/2016
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 210, 249, 290, 395, 616, 619, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также учтя обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Коми от 28.07.2014 по делу N А29-4171/2014, суд правомерно удовлетворил заявленные требования, установив, что в спорный период в пользовании Общества находилось помещение на основании договора, условиями которого установлено несение арендатором расходов на содержание и ремонт общего имущества МКД, в котором находится помещение, пропорционального его площади.
Определение Верховного Суда РФ от 20.02.2017 N 309-ЭС16-21007 по делу N А76-23759/2015
Исследовав и оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской имеющиеся в деле доказательства, руководствуясь положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 15, 393, 615, 622, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных исковых требований ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по возврату имущества по окончании договора аренды, а также доказанности истцом размера стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения.
Определение Верховного Суда РФ от 20.02.2017 N 305-ЭС16-20898 по делу N А40-7375/2016
При этом суд исходил из того, что ответчик, являющийся арендатором части нежилого помещения, не обладал правом на заключение договора с ОАО "МОЭК" и условиями договора аренды N 4 от 23.12.2012 не предусмотрена обязанность ответчика оплачивать коммунальные услуги за потребленную им энергию, что не противоречит положениям статей 209, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. Повторно исследовав и оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, руководствуясь положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 210, 309, 310, пунктом 2 статьи 616, статей 1102, 1106, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска ввиду отсутствия доказательств, подтверждающий оплату ответчиком фактически поставленных ресурсов.
Определение Верховного Суда РФ от 20.02.2017 N 304-ЭС16-21370 по делу N А03-17155/2015
Исследовав и оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды установили наличие у ООО "Инертник" задолженности по арендному пользованию вагонами в спорной сумме; факт выполнения ремонтных работ и приобретение материалов для ремонта за счет ООО "Инертник"; факт несения расходов по оплате железнодорожного тарифа при передаче вагонов новому пользователю (ГУП "Каменское ДРСУ") в размере 222 584 руб. 58 коп. и, руководствуясь статьями 209, 210, 309, 310, 606, 612, 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, в результате зачета первоначального и встречного исков взыскали с ООО "Инертник" в пользу АО "УПТК" 120 015 руб. 80 коп. основного долга.
Определение Верховного Суда РФ от 28.02.2017 N 309-ЭС17-956 по делу N А50-28483/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 309, 310, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", Федеральным законом от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении", установили, что в 2011 г. министерством градостроительства и развития инфраструктуры Пермского края и управлением развития коммунальной инфраструктуры администрации города Перми обществу с ограниченной ответственностью "СпецСтройМонтаж" согласована и утверждена инвестиционная программа по повышению энергоэффективности при производстве тепловой энергии на водогрейной котельной ВК-2 на 2012-2014 г. в сумме 106 530 000 руб.
Определение Верховного Суда РФ от 07.03.2017 N 305-ЭС17-1029 по делу N А40-234847/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе договоры подряда, акт о приемке выполненных работ, справку о стоимости выполненных работ и затрат, квитанции к приходным кассовым ордерам и кассовые чеки, проанализировав условия договора аренды нежилого помещения, руководствуясь статьями 309, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание заключение судебной экспертизы, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания стоимости неотделимых улучшений, определенной на основании экспертного заключения.
Определение Верховного Суда РФ от 07.03.2017 N 305-ЭС17-1905 по делу N А40-234853/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе договоры подряда, акт о приемке выполненных работ, справку о стоимости выполненных работ и затрат, квитанции к приходным кассовым ордерам и кассовые чеки, проанализировав условия договора аренды нежилого помещения, руководствуясь статьями 309, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание заключение судебной экспертизы, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания стоимости неотделимых улучшений, определенной на основании экспертного заключения.
Определение Верховного Суда РФ от 07.03.2017 N 305-ЭС17-209 по делу N А40-234858/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе договоры подряда, акт о приемке выполненных работ, справку о стоимости выполненных работ и затрат, квитанции к приходным кассовым ордерам и кассовые чеки, проанализировав условия договора аренды нежилого помещения, руководствуясь статьями 309, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание заключение судебной экспертизы, пришли к выводу о наличии и оснований для взыскания стоимости неотделимых улучшений, определенной на основании экспертного заключения.
Определение Верховного Суда РФ от 23.03.2017 N 305-ЭС17-1480 по делу N А40-242335/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора, приняв во внимание обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дела N А40-7376/2007, руководствуясь статьями 431, 616, 623, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, приведенными в пункте 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Определение Верховного Суда РФ от 07.04.2017 N 304-ЭС17-2093 по делу N А75-13210/2015
Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 195, 196, 199, 200, 210, 249, 308, 616, 779, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 36, частью 1 статьи 37, частями 1, 2 статьи 39, статьями 153, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 15, абзаце втором пункта 17, пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", установив факт оказания Компанией услуг по содержанию и ремонту общего имущества и отсутствие доказательств их оплаты Департаментом, взыскал с ответчика как с собственника нежилого помещения в многоквартирном доме в пользу истца 85 745 руб. 85 коп. за период с октября 2013 года по декабрь 2014 года, применив по заявлению ответчика срок исковой давности. Суд исходил из следующего: в силу закона собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме; довод Департамента о том, что оплачивать услуги, связанные с содержанием многоквартирного дома, должно третье лицо, которому он передал нежилое помещение по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда, является несостоятельным, поскольку в отсутствие заключенного между арендатором и исполнителем коммунальных услуг договора оплачивать такие услуги должен собственник помещения.