1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
- Статья 615. Пользование арендованным имуществом
- Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
Комментарий к ст. 616 ГК РФ
1. В п. 1 коммент. ст. раскрыто содержание обязанности производить капитальный ремонт арендованного имущества. Эта обязанность возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом или договором (в качестве примера обратного можно привести то, что от капитального ремонта освобожден арендодатель при аренде транспортных средств без экипажа либо аренде предприятия, - см. коммент. к ст. 644, 661 ГК).
Капитальный ремонт по общему правилу заключается в восстановлении целостности имущества, т.е. в замене конструкции вещи или ее основных составных частей в связи с их существенным износом или разрушением, и требует значительных затрат, не соизмеримых с доходами арендатора от использования имущества. В нормативных (правовых и технических) актах по статистике, строительству, бухгалтерскому учету, а также в соглашении сторон перечень работ, относимых к капитальному ремонту того или иного имущества, может быть уточнен; в противном случае спор о характере ремонта подлежит разрешению в судебном порядке с привлечением экспертов. При этом указание в акте приема-передачи арендованного имущества на его существенные недостатки само по себе не означает возложения на арендатора бремени несения расходов по капитальному ремонту указанного имущества (п. 21 письма ВАС N 66).
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Установление данного срока - в интересах арендатора, так как в период проведения капитального ремонта, очевидно, пользование предметом аренды будет невозможно или существенно ограничено.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Если же имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (см. коммент. к ст. 620 ГК).
2. Арендатор должен нести расходы на содержание имущества в надлежащем состоянии (коммунальная плата, расходы по поддержанию вещи в порядке и т.д.) и осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 коммент. ст.).
Текущий ремонт практически определяется как исправление повреждений и ухудшений имущества, не подпадающее под понятие капитального ремонта, т.е. не заключающееся в восстановлении целостности имущества в связи с его существенным износом и не требующее значительных затрат, несоизмеримых с доходами арендатора от использования имущества.
Как правило, текущий ремонт выражается в систематическом проведении работ по предупреждению преждевременного износа имущества и по устранению возникающих мелких неисправностей. Законом или договором может быть предусмотрено переложение бремени текущего ремонта на арендодателя (например, по договору аренды транспортного средства с экипажем - см. коммент. к ст. 634 ГК).
Судебная практика по статье 616 ГК РФ
Исследовав и оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской имеющиеся в деле доказательства, руководствуясь положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 15, 393, 615, 622, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных исковых требований ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по возврату имущества по окончании договора аренды, а также доказанности истцом размера стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения.
Определение Верховного Суда РФ от 20.02.2017 N 305-ЭС16-20898 по делу N А40-7375/2016
При этом суд исходил из того, что ответчик, являющийся арендатором части нежилого помещения, не обладал правом на заключение договора с ОАО "МОЭК" и условиями договора аренды N 4 от 23.12.2012 не предусмотрена обязанность ответчика оплачивать коммунальные услуги за потребленную им энергию, что не противоречит положениям статей 209, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. Повторно исследовав и оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, руководствуясь положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 210, 309, 310, пунктом 2 статьи 616, статей 1102, 1106, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска ввиду отсутствия доказательств, подтверждающий оплату ответчиком фактически поставленных ресурсов.
Определение Верховного Суда РФ от 20.02.2017 N 304-ЭС16-21370 по делу N А03-17155/2015
Исследовав и оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды установили наличие у ООО "Инертник" задолженности по арендному пользованию вагонами в спорной сумме; факт выполнения ремонтных работ и приобретение материалов для ремонта за счет ООО "Инертник"; факт несения расходов по оплате железнодорожного тарифа при передаче вагонов новому пользователю (ГУП "Каменское ДРСУ") в размере 222 584 руб. 58 коп. и, руководствуясь статьями 209, 210, 309, 310, 606, 612, 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, в результате зачета первоначального и встречного исков взыскали с ООО "Инертник" в пользу АО "УПТК" 120 015 руб. 80 коп. основного долга.
Определение Верховного Суда РФ от 28.02.2017 N 309-ЭС17-956 по делу N А50-28483/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 309, 310, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", Федеральным законом от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении", установили, что в 2011 г. министерством градостроительства и развития инфраструктуры Пермского края и управлением развития коммунальной инфраструктуры администрации города Перми обществу с ограниченной ответственностью "СпецСтройМонтаж" согласована и утверждена инвестиционная программа по повышению энергоэффективности при производстве тепловой энергии на водогрейной котельной ВК-2 на 2012-2014 г. в сумме 106 530 000 руб.
Определение Верховного Суда РФ от 04.05.2017 N 309-ЭС17-4100 по делу N А50-23066/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства, в том числе классификационные свидетельства судов, принимая во внимание условия договоров аренды судов, руководствуясь пунктом 2 статьи 216 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации, пунктом 2 статьи 616, статьями 622, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о недоказанности факта возникновения неосновательного обогащения ответчика за счет истца.
Определение Верховного Суда РФ от 23.05.2017 N 306-ЭС17-5234 по делу N А57-25252/2015
В своих выводах суды руководствовались статьями 15, 615, 616, 622, 1064, 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Сделанные судами выводы соответствуют нормам права, оснований для переоценки этих выводов не имеется.
Доводы, изложенные в настоящей жалобе, являлись предметом изучения судебных инстанций, получили надлежащую правовую оценку, отклонены как несостоятельные с подробным изложением мотивов отклонения.
Определение Верховного Суда РФ от 06.06.2017 N 303-ЭС17-4872 по делу N А04-1288/2016
Отказывая в иске, суды руководствовались пунктами 4.4.6, 4.4.13 договора аренды от 07.06.2011 N 769, статьей 210, частью 2 статьи 616, статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из недоказанности Комитетом совокупности условий, необходимых для взыскания неосновательного обогащения, и отнесения расходов собственника на арендатора. Доказательств, реально свидетельствующих об оказании МУП "Тында" услуг ответчику, сбережения последним денежных средств в заявленном размере, а также превышения суммы, оплаченной ответчиком в самостоятельном порядке МУП "Тында" за эксплуатационные расходы, не представлено.
Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2017 N 308-ЭС17-5920 по делу N А32-6588/2016
Суд кассационной инстанции, руководствуясь статьями 287 и 288 АПК РФ, статьями 15, 309, 310, 393, 606, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, инструкцией Банка России от 02.04.2010 N 135-И "О порядке принятия Банком России решения о государственной регистрации кредитных организаций и выдаче лицензий на осуществление банковских операций", отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, сделав вывод о том, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2017 N 309-ЭС17-5746 по делу N А60-22251/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 15, 393, 450, 606, 616, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", отказали в удовлетворении заявленных Обществом требований.
Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N 301-ЭС16-19518 по делу N А82-12461/2014
Отказывая в удовлетворении встречного иска общества, суды, применив положения статьи 616 ГК РФ, исходили из того, что ремонтные работы производились обществом по своей инициативе и без согласования с арендодателем, поскольку предусмотренные договором аренды отчет о вложенных финансовых средствах в капитальный ремонт и согласование сметной документации с арендодателем в материалы дела не представлены.
Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N 307-ЭС17-7065 по делу N А05-4102/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 15, 210, 249, 393, 421, 608, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что заключенный администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) договор аренды содержит условие, возлагающее на арендатора обязанность по несению расходов, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества МКД, а также учитывая, что администрация оплатила оказанные компанией услуги по содержанию и ремонту указанного имущества, признали обоснованным требование о взыскании 465 696 руб. задолженности.