1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
- Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
- Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
Комментарий к ст. 617 ГК РФ
1. В соответствии с п. 1 коммент. ст. перемена лиц на стороне арендодателя подчиняется следующему правилу: переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, например, в случае смерти арендодателя договор аренды не прекращается: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. Тем самым данное правило подчеркивает свойство следования, присущее праву аренды.
С одной стороны, это правило явно отвечает интересам арендатора, так как гарантирует ему спокойное пользование вещью вне зависимости от фигуры ее собственника. С другой стороны, формулировка указанного правила дает понять, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу автоматически делает нового собственника арендодателем, т.е. в изъятие из общих правил п. 2 ст. 388, п. 1 ст. 391 ГК не требует получения от арендатора какого-либо согласия, даже если личность прежнего арендодателя для арендатора имела существенное значение.
2. По общему правилу перемена лиц на стороне арендатора возможна с согласия арендодателя путем передачи прав и обязанностей по договору аренды - перенайма (см. коммент. к ст. 615 ГК). В порядке исключения перемена лиц на стороне арендатора возможна и без согласия арендодателя. Так, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (п. 2 коммент. ст.).
На первый взгляд, само по себе наличие нормы о передаче прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества в случае смерти гражданина-арендатора в п. 2 коммент. ст. и отсутствие аналогичного правила в отношении иных случаев универсального правопреемства может толковаться как квалифицированное умолчание законодателя. Однако правильнее распространить этот принцип как на случай смерти гражданина-арендатора по договору аренды движимого имущества (основания для этого дает ст. 418 ГК), так и на иные случаи универсального правопреемства, в частности реорганизацию организации-арендатора, связанную с ее прекращением.
Судебная практика по статье 617 ГК РФ
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 610, 617, 621, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признал не доказанным неосновательное использование ответчиком имущества истца и получение компанией подлежащего возмещению обществу дохода, извлеченного из этого имущества, в связи с чем пришел к выводу о необоснованности заявленных исковых требований.
Определение Верховного Суда РФ от 13.03.2017 N 309-ЭС17-1003 по делу N А07-18374/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 164, 165, 433, 610, 617, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, содержащимися в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и в пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, не усмотрели оснований для удовлетворения иска.
Определение Верховного Суда РФ от 25.04.2017 N 302-ЭС17-4343 по делу N А19-5317/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 8, 309, 310, 606, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, установили факт неисполнения арендатором обязательства по внесению ежемесячной арендной платы в период с 16.02.2014 по 17.02.2016, в связи с чем у последнего образовалась задолженность по арендной плате в размере 2 500 000 рублей. Поскольку доказательств оплаты арендных платежей в указанной сумме ответчиком в материалы дела не представлено, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.04.2017 N 60-КГ17-1
По общему правилу право аренды можно купить, приобрести в порядке наследования (пункт 2 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации), на право аренды недвижимого имущества может быть обращено взыскание в рамках исполнительного производства (статья 75 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"), арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив (пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2017 N 304-ЭС17-5939 по делу N А46-8114/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 49, 153, статьей 166 (в редакции, действовавшей в период совершения оспариваемой сделки), статьями 168, 170, 181, 195, 196, 199, 200, 216, 295, 299, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 1 статьи 3, статьями 8, 9, 11, 20 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (далее - Закон N 161-ФЗ), разъяснениями, приведенными в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пунктах 86, 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", отклонив ходатайство ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, пришли к выводу о наличии оснований для признания оспариваемой сделки ничтожной и применения последствий ее недействительности в виде возврата Предприятием спорного имущества истцу.
Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N 305-ЭС17-7100 по делу N А40-128487/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 330, 395, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, признали иск обоснованным.
При этом суды исходили из подтверждения факта ненадлежащего исполнения обществом обязательств по внесению арендной платы. Суды проверили и признали верным расчет неустойки, не усмотрев оснований для ее снижения.
Определение Верховного Суда РФ от 04.07.2017 N 310-КГ17-7702 по делу N А84-3027/2015
Принимая оспариваемые заявителем судебные акты, суды руководствовались положениями статьи 65, 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС), Закона Севастополя от 23.04.2014 N 3-ЗС "О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя", Закона города Севастополя от 30.12.2014 N 104-ЗС "Об аренде государственного имущества города Севастополя", и исходили из отсутствия совокупности условий, предусмотренных статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемых распоряжений недействительными.
Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2017 N 306-ЭС17-5485 по делу N А65-530/2015
Отказывая в удовлетворении требований акционерного общества о признании недействительным соглашения от 27.12.2013 о передаче прав и обязанностей арендодателя по договору аренды от 04.06.2012 N 071-4733, суды исходили из того, что согласно статьи 617 ГК РФ и разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Определение Верховного Суда РФ от 01.08.2017 N 305-ЭС17-9656 по делу N А40-143550/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 329, 330, 606, 611, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, пришли к выводу о подтверждении наличия у общества задолженности по арендной плате за март, апрель и май 2016 года.
Определение Верховного Суда РФ от 03.08.2017 N 305-ЭС17-11330 по делу N А40-248248/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 15, 308, 309, 310, 393, 401, 617, 621, 1064, 1079 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из того, что отсутствие государственной регистрации договора объективно не создавало какие-либо препятствия истцу для освоения арендуемого земельного участка и само по себе не свидетельствовало о переносе срока заключения договора и периода его действия. При этом суды указали, что заявленный ко взысканию истцом размер убытков, в виде рыночной стоимости утраченного права аренды земельного участка документально истцом не подтвержден, отчет на который ссылается истец в материалы дела не представлен. Поскольку истцом не доказана совокупность условий, необходимых для возложения на ответчиков гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков, суды отказали в удовлетворении исковых требований.
Определение Верховного Суда РФ от 03.08.2017 N 301-ЭС17-11546 по делу N А28-13453/2014
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 309, 310, 328, 381, 382, 551, 606, 611, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе договоры энергоснабжения от 10.01.2008, 01.08.2014, письма от 21.06.2016, 22.07.2016, 25.07.2016 ОАО "Кировэнергосбыт" и ПАО "МРСК Центра и Поволжья", уведомление Издательства от 11.06.2014, постановление от 24.07.20-14 об отказе в возбуждении уголовного дела, протоколы осмотра статей в сети Интернет, письмо УМВД по Кировской области от 06.02.2015, иные документы, приняли во внимание пояснения и правовые позиции истца и ответчика, пришли к выводу о том, что в конкретном случае отсутствуют объективные доказательства, подтверждающие как факт препятствования арендодателем арендатору в пользовании недвижимым имуществом, так и факт недобросовестных действий со стороны Типографии.