1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
- Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
- Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
Комментарий к ст. 617 ГК РФ
1. В соответствии с п. 1 коммент. ст. перемена лиц на стороне арендодателя подчиняется следующему правилу: переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, например, в случае смерти арендодателя договор аренды не прекращается: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. Тем самым данное правило подчеркивает свойство следования, присущее праву аренды.
С одной стороны, это правило явно отвечает интересам арендатора, так как гарантирует ему спокойное пользование вещью вне зависимости от фигуры ее собственника. С другой стороны, формулировка указанного правила дает понять, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу автоматически делает нового собственника арендодателем, т.е. в изъятие из общих правил п. 2 ст. 388, п. 1 ст. 391 ГК не требует получения от арендатора какого-либо согласия, даже если личность прежнего арендодателя для арендатора имела существенное значение.
2. По общему правилу перемена лиц на стороне арендатора возможна с согласия арендодателя путем передачи прав и обязанностей по договору аренды - перенайма (см. коммент. к ст. 615 ГК). В порядке исключения перемена лиц на стороне арендатора возможна и без согласия арендодателя. Так, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (п. 2 коммент. ст.).
На первый взгляд, само по себе наличие нормы о передаче прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества в случае смерти гражданина-арендатора в п. 2 коммент. ст. и отсутствие аналогичного правила в отношении иных случаев универсального правопреемства может толковаться как квалифицированное умолчание законодателя. Однако правильнее распространить этот принцип как на случай смерти гражданина-арендатора по договору аренды движимого имущества (основания для этого дает ст. 418 ГК), так и на иные случаи универсального правопреемства, в частности реорганизацию организации-арендатора, связанную с ее прекращением.
Судебная практика по статье 617 ГК РФ
Разрешая спор, суды, руководствуясь положениями статей 609, 617, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что договор аренды помещений является незаключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном законом порядке, правомерно пришли к выводам об отсутствии оснований для расторжения договора субаренды этих же помещений как заключенного на основании первоначального договора аренды.
Определение Верховного Суда РФ от 14.03.2018 N 305-ЭС18-601 по делу N А40-156962/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 329, 330, 333, 606, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А40-11119/2015, признали подтвержденным наличие задолженности по внесению арендных платежей за период с 01.02.2015 по 01.03.2016.
Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2018 N 301-ЭС18-6156 по делу N А11-4731/2016
Суд апелляционной инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, установив факт пользования Обществом арендованным имуществом и отсутствие доказательств внесения арендных платежей за спорный период, руководствуясь статьями 330, 606, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил исковые требования Учреждения.
Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 21.06.2018 N 81-АПГ18-7
Действительно, с учетом положений пункта 1 статьи 61, статьи 419, пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации действие договора аренды тепловых сетей (котельных N 19, 26, 33, 34) от 17 марта 2017 г. N 2/17, заключенного между ООО "Теплосервис" и ООО "Городское тепловое предприятие" и представленного заявителем в обоснование расходов на аренду, прекращено 7 сентября 2017 г. в связи с ликвидацией ООО "Теплосервис", а договор аренды с ООО "Семена притомья" от 4 октября 2017 г. в тарифное дело представлен не был.
Определение Верховного Суда РФ от 05.10.2018 N 302-ЭС18-15213 по делу N А58-2501/2017
Суд округа с учетом положений статьи 164, 165, 246, 433, 289, 290, 310, 608, 617, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласился с выводами суда первой и апелляционной инстанции об отсутствии основании для признания оспариваемого договора аренды недействительными.
Определение Верховного Суда РФ от 12.09.2018 N 307-ЭС18-12996 по делу N А21-4809/2017
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции, с которым согласился суд округа, исходил из того, что смена собственника объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке, не прекращает действие договора аренды земельного участка в силу статьи 617 Гражданского кодекса.
Определение Верховного Суда РФ от 30.11.2018 N 307-ЭС18-19288 по делу N А56-111260/2017
Принимая обжалуемое постановление, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 131, 223, 330, 551, 606, 608, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что переход от истца к ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" права собственности на арендуемое ответчиком имущество зарегистрирован в установленном порядке 29.09.2017, пришел к выводу о сохранении до указанной даты обязанности ответчика по внесению арендных платежей истцу.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.12.2018 по делу N 305-ЭС18-13454, А40-142102/2017
Согласно статье 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды имущества, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Однако пунктом 1 статьи 618 ГК РФ не установлено преимущественное перед другими (третьими) лицами право субарендатора на заключение с ним договора, и в отличие от правила статьи 617 ГК РФ, не предусмотрено, что при отчуждении прежним арендодателем объекта аренды субарендатор вправе требовать заключения с ним договора аренды от нового собственника данного объекта, в отношении которого на момент продажи отсутствовали какие-либо обременения.
Определение Верховного Суда РФ от 20.02.2019 N 303-КГ18-21258 по делу N А04-10653/2017
В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на находящееся в аренде имущество не прекращает соответствующие арендные отношения.
Исходя из изложенных норм, общество указывает на наличие у Управления Росреестра обязанности по внесению в ЕГРН записи об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды в пользу общества.
Определение Верховного Суда РФ от 01.03.2019 N 305-ЭС19-833 по делу N А40-206752/2017
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 217, 294, 295, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пунктом 3.1 Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 N 540-ПП, и исходили из того, что факт согласия Департамента на совершение сделки ГУП "РЭМ" по отчуждению спорного объекта недвижимого имущества является реализацией права собственника имущества и само по себе оспариваемое распоряжение Департамента о согласовании унитарному предприятию совершения сделки по продаже нежилого здания не нарушает прав и законных интересов заявителя как арендатора спорного здания.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2019 N 19-КГ19-17
Отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований Шевченко Андрея Владимировича и принимая в этой части новое решение об отказе в иске, суд апелляционной инстанции исходил из того, что оснований для применения положений статьи 1179 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок наследования имущества КФХ, у суда первой инстанции не имелось, поскольку имущество, полученное КФХ на основании договоров аренды, не относится к имуществу КФХ, принадлежащему его членам на праве совместной собственности. Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции сделал вывод о праве сторон на наследование в равных долях права аренды спорных земельных участков, поскольку к спорным правоотношениям подлежит применению статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующая порядок наследования прав и обязанностей по договору аренды.