1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
- Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
- Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
Комментарий к ст. 617 ГК РФ
1. В соответствии с п. 1 коммент. ст. перемена лиц на стороне арендодателя подчиняется следующему правилу: переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, например, в случае смерти арендодателя договор аренды не прекращается: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. Тем самым данное правило подчеркивает свойство следования, присущее праву аренды.
С одной стороны, это правило явно отвечает интересам арендатора, так как гарантирует ему спокойное пользование вещью вне зависимости от фигуры ее собственника. С другой стороны, формулировка указанного правила дает понять, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу автоматически делает нового собственника арендодателем, т.е. в изъятие из общих правил п. 2 ст. 388, п. 1 ст. 391 ГК не требует получения от арендатора какого-либо согласия, даже если личность прежнего арендодателя для арендатора имела существенное значение.
2. По общему правилу перемена лиц на стороне арендатора возможна с согласия арендодателя путем передачи прав и обязанностей по договору аренды - перенайма (см. коммент. к ст. 615 ГК). В порядке исключения перемена лиц на стороне арендатора возможна и без согласия арендодателя. Так, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (п. 2 коммент. ст.).
На первый взгляд, само по себе наличие нормы о передаче прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества в случае смерти гражданина-арендатора в п. 2 коммент. ст. и отсутствие аналогичного правила в отношении иных случаев универсального правопреемства может толковаться как квалифицированное умолчание законодателя. Однако правильнее распространить этот принцип как на случай смерти гражданина-арендатора по договору аренды движимого имущества (основания для этого дает ст. 418 ГК), так и на иные случаи универсального правопреемства, в частности реорганизацию организации-арендатора, связанную с ее прекращением.
Судебная практика по статье 617 ГК РФ
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 610, 617, 621, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признал не доказанным неосновательное использование ответчиком имущества истца и получение компанией подлежащего возмещению обществу дохода, извлеченного из этого имущества, в связи с чем пришел к выводу о необоснованности заявленных исковых требований.
Определение Верховного Суда РФ от 06.03.2017 N 308-КГ17-268 по делу N А32-1554/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 131, 246, 247, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции до 01.01.2017), пунктом 1 статьи 12, статьей 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), разъяснениями, приведенными в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Определение Верховного Суда РФ от 06.03.2017 N 308-ЭС16-20326 по делу N А15-948/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора аренды нежилого помещения, руководствуясь статьями 164, 309, 310, 433, 606, 607, 608, 609, 614, 617, 621, 651, Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пунктах 2 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2017 N 301-ЭС17-628 по делу N А79-387/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе результаты агрохимического, обследования пахотного слоя почв земельного участка, акт проверки Управления Россельхознадзора по Чувашской Республике, проанализировав условия договора аренды земельного участка от 27.02.2008 и переписку сторон, руководствуясь статьями 9, 46 АПК РФ, статьями 10, 15, 393, 450, 606, 617, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 8, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 22.07.2011 N 612, частью 1 статьи 8 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения иска общества "Удача" и отсутствии оснований для удовлетворения иска общества "Средняя Волга".
Определение Верховного Суда РФ от 13.03.2017 N 309-ЭС17-1003 по делу N А07-18374/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 164, 165, 433, 610, 617, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, содержащимися в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и в пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, не усмотрели оснований для удовлетворения иска.
Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2017 N 307-ЭС17-162 по делу N А56-85425/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 223, 309, 310, 450, 608, 614, 617, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения иска.
Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2017 N 306-ЭС17-1172 по делу N А55-26649/2015
Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе акт сверки, копии платежных поручений, проанализировав условия договора аренды земельного участка, руководствуясь статьями 382, 387, 395, 617, 1102, 1103, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 160.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, пунктами 3, 10 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Законом Самарской области от 26.02.2015 N 11-ГД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области", постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области", постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 N 610 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области", разъяснениями, приведенными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "О практике рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пришел к выводу об обоснованности требований и взыскал с Министерства в пользу Общества "Самаранефтепродукт" неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами в заявленном в иске размере.
Определение Верховного Суда РФ от 25.04.2017 N 302-ЭС17-4343 по делу N А19-5317/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 8, 309, 310, 606, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, установили факт неисполнения арендатором обязательства по внесению ежемесячной арендной платы в период с 16.02.2014 по 17.02.2016, в связи с чем у последнего образовалась задолженность по арендной плате в размере 2 500 000 рублей. Поскольку доказательств оплаты арендных платежей в указанной сумме ответчиком в материалы дела не представлено, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2017 N 305-ЭС17-5095 по делу N А40-19070/2016
Суды первой и апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды, переписку сторон, платежные поручения, руководствуясь статьями 10, 608, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.04.2017 N 60-КГ17-1
По общему правилу право аренды можно купить, приобрести в порядке наследования (пункт 2 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации), на право аренды недвижимого имущества может быть обращено взыскание в рамках исполнительного производства (статья 75 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"), арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив (пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2017 N 304-ЭС17-5939 по делу N А46-8114/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 49, 153, статьей 166 (в редакции, действовавшей в период совершения оспариваемой сделки), статьями 168, 170, 181, 195, 196, 199, 200, 216, 295, 299, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 1 статьи 3, статьями 8, 9, 11, 20 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (далее - Закон N 161-ФЗ), разъяснениями, приведенными в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пунктах 86, 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", отклонив ходатайство ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, пришли к выводу о наличии оснований для признания оспариваемой сделки ничтожной и применения последствий ее недействительности в виде возврата Предприятием спорного имущества истцу.