1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
- Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
- Статья 615. Пользование арендованным имуществом
Комментарий к ст. 614 ГК РФ
1. Договор аренды является возмездным, поэтому главная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы (платы за пользование имуществом), которая и составляет цену договора аренды. В п. 1 коммент. ст. содержатся общие правила о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату арендодателю. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Поэтому нельзя согласиться с встречающимся иногда в литературе утверждением, что стороны должны согласовать сроки внесения платежей.
Гражданский кодекс по общему правилу не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, т.е. к тем, отсутствие которых делает договор незаключенным. Если величина арендной платы не согласована, то подлежит уплате сумма (цена), которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество (п. 3 ст. 424 ГК). Исключение из этого правила предусмотрено лишь для некоторых видов договора аренды (для договора аренды здания и сооружения - см. коммент. к ст. 654 ГК).
Односторонний досрочный отказ арендатора от использования имущества, чье состояние не ухудшалось, не является основанием для освобождения его от обязанности вносить арендную плату (п. 13 письма ВАС N 66). Наоборот, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклоняется от приемки арендованного имущества (п. 37 письма ВАС N 66).
2. Размер арендной платы по общему правилу определяется соглашением сторон. При этом плата может быть установлена договором за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составляющих. Если в договоре перечислены несколько предметов, а арендная плата для каждого из них не установлена, то следует считать, что плата взимается за аренду всех предметов. В литературе иногда указывается, что если плата установлена для некоторых предметов, то для остальных она должна определяться по правилам п. 3 ст. 424 ГК. С этим можно согласиться при условии, что данные предметы не составляют отношения по принципу главной вещи и принадлежности (ст. 135 ГК). В последнем случае следует исходить из того, что установленная за главную вещь цена автоматически включает в себя цену за принадлежность и, таким образом, не требует отдельного определения через п. 3 ст. 424 ГК.
Некоторые авторы полагают, что ограничения, установленные нормами публичного права, обязательны для частных лиц лишь тогда, когда они включены в договор аренды; отсутствие соответствующих оговорок означает, что ограничения на частных лиц не распространяются. С этим мнением трудно согласиться. Условие договора аренды в части об арендной плате в части превышения (недостижения) ее нормативно определенного размера должно считаться ничтожным (ст. 168, 180 ГК), а арендная плата - рассчитываться исходя из установленного в законе норматива.
3. Пункт 2 коммент. ст. раскрывает различные формы оплаты аренды: твердая сумма платежей, вносимых периодически или единовременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставление арендатором определенных услуг; передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Данный перечень не является ни исчерпывающим, ни императивным: стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Исключение из этого правила - норма ст. 630 ГК, согласно которой арендная плата по договору проката устанавливается только в форме определенных в твердой сумме платежей.
В случае предоставления арендатором в качестве арендной платы определенных услуг либо передачи арендодателю вещи в собственность или в аренду стороны заключают смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК), соединяющий в себе договор аренды и договор о возмездном оказании услуг (договор купли-продажи, встречный договор аренды). В то же время арендная плата выплачивается именно за владение и (или) пользование арендованным имуществом, а не за какие-либо дополнительные услуги, которые арендодатель может оказывать арендатору. Например, коммунальные платежи - это плата не за аренду, а за предоставленные арендатору коммунальные услуги: водоснабжение, отопление, канализацию и т.д. Договор аренды помещения, в котором предусмотрена уплата лишь этих коммунальных платежей, будет считаться незаключенным (п. 12 письма ВАС N 66).
Гражданский кодекс устанавливает, что, если конкретная форма арендной платы не определена в договоре, то платеж должен производиться в твердой денежной сумме. Поэтому нельзя согласиться с мнением, что в договоре аренды должно быть указано, в какой форме будет установлена арендная плата. Условие о форме арендной платы не является существенным для договора аренды.
4. Пункт 3 коммент. ст. посвящен порядку изменения размера арендной платы. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть пересмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Эта норма сформулирована весьма неудачно и поэтому нуждается в дополнительном разъяснении. Прежде всего, надо понимать, что ее цель - защитить интересы сторон (причем в разных ситуациях - как арендодателя, так и арендатора) в случае существенного изменения рыночных цен на длительную аренду того или иного имущества. Естественно предположить интерес арендодателя в повышении (а арендатора - в понижении) размера арендной платы, когда ее средний размер по региону за аналогичное имущество вырос (снизился). Как можно удовлетворить этот интерес?
Первый способ - самый простой с точки зрения техники: по обоюдному согласию сторон изменить первоначальный договор в части условия о размере арендной платы. И тут мы сталкиваемся с парадоксальным п. 3 ст. 614 ГК, который запрещает арендодателю и арендатору, если они сразу не заложили в договор такую возможность, изменять размер арендной платы сколь угодно часто в течение года по их обоюдному согласию. Перефразируя известную формулу, остается только сказать, что "низы" (т.е. участники правоотношения) не могут, а "верхи" (т.е. законодатели) не хотят. Чтобы избежать этой "революционной" ситуации, стороны, конечно, могут элементарно добавить в заключаемое ими дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы условие о дополнении основного договора аренды следующим пунктом: "Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в течение года неограниченное количество раз". Тем самым будет использована диспозитивная оговорка нормы п. 3 коммент. ст.
Однако этот практический выход не снимает вопроса о неряшливости, если не сказать бессмысленности, указанной нормы, тем более что сторона по договору впоследствии может оспорить дополнительное соглашение, сказав, что фраза "но не чаще одного раза в год" запрещает даже в основном договоре аренды изначально устанавливать возможность более частого пересмотра арендной платы. Если такое толкование будет поддержано судебной практикой, то, на наш взгляд, появятся основания для обращения в Конституционный Суд РФ ввиду обнаружившейся неопределенности в вопросе о том, соответствует ли Конституции РФ п. 3 коммент. ст. с учетом как буквального смысла указанной нормы, так и смысла, придаваемого ей официальным и иным толкованием или сложившейся правоприменительной практикой (см. ст. 36, 74 Федерального конституционного закона от 21 июля 1994 г. N 1-ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации" // СЗ РФ. 1994. N 13. Ст. 1447). Несоответствие ГК Конституции РФ в этой норме выражалось бы в том, что он ограничил свободу договора аренды настолько, что запретил сторонам менять его в части размера арендной платы в течение года, даже если достигнуто обоюдное согласие об этом. Такое ограничение является чрезмерным, так как не преследует никакой публично-правовой цели (обеспечения обороны государства, здоровья и нравственности населения и т.п.) и при этом резко умаляет права частных лиц.
Если арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой (например, путем индексации с учетом инфляции), то фактическое более частое (ежеквартальное, ежемесячное и т.п.) изменение размера арендной платы в результате его корректировки с использованием предусмотренного способа расчета не расценивается как изменение размера арендной платы в смысле п. 3 коммент. ст. (п. 11 письма ВАС N 66).
5. В п. 4 коммент. ст. устанавливается право арендатора потребовать уменьшения арендной платы. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
6. Пункт 5 коммент. ст. посвящен праву арендодателя потребовать досрочного внесения арендной платы. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель, помимо взыскания убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами (см. коммент. к ст. 395 ГК) и неустойки, если она установлена договором, вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
В качестве меры оперативного воздействия арендодатель вправе удерживать оставшееся у него после прекращения договора аренды, но принадлежащее арендатору имущество в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 14 письма ВАС N 66).
Судебная практика по статье 614 ГК РФ
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав условия договора аренды от 29.11.2011 N 33560 земельного участка, предоставленного для эксплуатации производственно-складской базы, суд, руководствуясь пунктом 1 статьи 424, статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) и статьей 39.7 Кодекса (в действующей редакции), пунктом 24 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пунктами 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пунктом 2 статьи 2 закона N 210-ФЗ, в отсутствие доказательств расположения на земельном участке сооружений, подпадающих под категорию объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства, равно как и подтверждающих то, что земельный участок занят жилищным фондом, а расположенные на нем сооружения являются объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, предназначенными для обслуживания жилищного фонда и используемыми для нужд потребителей жилищного комплекса муниципального образования, не нашел правовых оснований для отнесения указанных строений к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства и применения при расчете арендной платы ставки, равной 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем, принимая во внимание заявление предприятия о пропуске истцом срока исковой давности, частично удовлетворил иск.
Определение Верховного Суда РФ от 31.08.2018 N 306-ЭС18-14129 по делу N А65-4108/2017
Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в дело доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и руководствуясь положениями статьей 606, 614, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 71 и 100 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", исходили из доказанности наличия и размера задолженности должника перед обществом в заявленном размере, в связи с чем признали требования общества обоснованными и включили их в реестр требований кредиторов должника.
Определение Верховного Суда РФ от 17.08.2018 N 306-ЭС18-11470 по делу N А06-11456/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, изучив условия контракта, принимая во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу N А06-11457/2016, руководствуясь статьями 309, 310, 329, 330, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили исковые требования.
Определение Верховного Суда РФ от 03.09.2018 N 310-ЭС18-12637 по делу N А84-2507/2017
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 209, 301, 304, 305, 614, 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду того, что представленные в материалы дела истцом доказательства не могут быть признаны бесспорными и достоверными.
Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2017 N 302-ЭС16-15065 по делу N А78-14218/2015
Оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся в материалах дела доказательства, руководствуясь статьями 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), суды признали обязательство ФКУ "ГЦСП МВД РФ" по внесению арендной платы в спорный период неисполненным, в связи с чем взыскали сумму долга и неустойку, предусмотренную пунктом 6.2 договора аренды за просрочку внесения арендных платежей.
Определение Верховного Суда РФ от 09.01.2017 N 309-ЭС16-18154 по делу N А60-8159/2014
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из указанных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Определение Верховного Суда РФ от 09.01.2017 N 305-ЭС16-18086 по делу N А40-231603/2015
Исследовав и оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, установив ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 196, статьи 199, статей 200, 309, 310, 314, 333, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденным постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных исковых требований.
Определение Верховного Суда РФ от 09.01.2017 N 302-ЭС16-18208 по делу N А19-14137/2014
Удовлетворяя требования ООО "Электросвязь", суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 432, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), установив факт предоставления ответчику мест общего пользования для установки и эксплуатации сетей связи, признали подтвержденным наличие задолженности по оплате размещения оборудования связи.
Определение Верховного Суда РФ от 10.01.2017 N 308-ЭС16-18344 по делу N А32-45053/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-9449/2015, руководствуясь статьей 69 АПК РФ, статьями 309, 310, 450, 452, 606, 610, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об отсутствии предусмотренных гражданским законодательством оснований для досрочного расторжения договора аренды, и отказали в иске.
Определение Верховного Суда РФ от 10.01.2017 N 305-ЭС16-18267 по делу N А40-55756/2014
Отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 611, 614, 625 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 15, 17 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходил из отсутствия документального подтверждения факта передачи истцом ответчику предмета лизинга.
Определение Верховного Суда РФ от 11.01.2017 N 305-ЭС16-18430 по делу N А40-18600/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора, руководствуясь статьями 309, 310, 314, 606, 614, 615, 616, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что истец доказал наличие у ответчика задолженности по арендной плате в указанный в иске период.