1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
- Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
- Статья 615. Пользование арендованным имуществом
1. Договор аренды является возмездным, поэтому главная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы (платы за пользование имуществом), которая и составляет цену договора аренды. В п. 1 коммент. ст. содержатся общие правила о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату арендодателю. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Поэтому нельзя согласиться с встречающимся иногда в литературе утверждением, что стороны должны согласовать сроки внесения платежей.
Гражданский кодекс по общему правилу не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, т.е. к тем, отсутствие которых делает договор незаключенным. Если величина арендной платы не согласована, то подлежит уплате сумма (цена), которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество (п. 3 ст. 424 ГК). Исключение из этого правила предусмотрено лишь для некоторых видов договора аренды (для договора аренды здания и сооружения - см. коммент. к ст. 654 ГК).
Односторонний досрочный отказ арендатора от использования имущества, чье состояние не ухудшалось, не является основанием для освобождения его от обязанности вносить арендную плату (п. 13 письма ВАС N 66). Наоборот, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклоняется от приемки арендованного имущества (п. 37 письма ВАС N 66).
2. Размер арендной платы по общему правилу определяется соглашением сторон. При этом плата может быть установлена договором за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составляющих. Если в договоре перечислены несколько предметов, а арендная плата для каждого из них не установлена, то следует считать, что плата взимается за аренду всех предметов. В литературе иногда указывается, что если плата установлена для некоторых предметов, то для остальных она должна определяться по правилам п. 3 ст. 424 ГК. С этим можно согласиться при условии, что данные предметы не составляют отношения по принципу главной вещи и принадлежности (ст. 135 ГК). В последнем случае следует исходить из того, что установленная за главную вещь цена автоматически включает в себя цену за принадлежность и, таким образом, не требует отдельного определения через п. 3 ст. 424 ГК.
Некоторые авторы полагают, что ограничения, установленные нормами публичного права, обязательны для частных лиц лишь тогда, когда они включены в договор аренды; отсутствие соответствующих оговорок означает, что ограничения на частных лиц не распространяются. С этим мнением трудно согласиться. Условие договора аренды в части об арендной плате в части превышения (недостижения) ее нормативно определенного размера должно считаться ничтожным (ст. 168, 180 ГК), а арендная плата - рассчитываться исходя из установленного в законе норматива.
3. Пункт 2 коммент. ст. раскрывает различные формы оплаты аренды: твердая сумма платежей, вносимых периодически или единовременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставление арендатором определенных услуг; передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Данный перечень не является ни исчерпывающим, ни императивным: стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Исключение из этого правила - норма ст. 630 ГК, согласно которой арендная плата по договору проката устанавливается только в форме определенных в твердой сумме платежей.
В случае предоставления арендатором в качестве арендной платы определенных услуг либо передачи арендодателю вещи в собственность или в аренду стороны заключают смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК), соединяющий в себе договор аренды и договор о возмездном оказании услуг (договор купли-продажи, встречный договор аренды). В то же время арендная плата выплачивается именно за владение и (или) пользование арендованным имуществом, а не за какие-либо дополнительные услуги, которые арендодатель может оказывать арендатору. Например, коммунальные платежи - это плата не за аренду, а за предоставленные арендатору коммунальные услуги: водоснабжение, отопление, канализацию и т.д. Договор аренды помещения, в котором предусмотрена уплата лишь этих коммунальных платежей, будет считаться незаключенным (п. 12 письма ВАС N 66).
Гражданский кодекс устанавливает, что, если конкретная форма арендной платы не определена в договоре, то платеж должен производиться в твердой денежной сумме. Поэтому нельзя согласиться с мнением, что в договоре аренды должно быть указано, в какой форме будет установлена арендная плата. Условие о форме арендной платы не является существенным для договора аренды.
4. Пункт 3 коммент. ст. посвящен порядку изменения размера арендной платы. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть пересмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Эта норма сформулирована весьма неудачно и поэтому нуждается в дополнительном разъяснении. Прежде всего, надо понимать, что ее цель - защитить интересы сторон (причем в разных ситуациях - как арендодателя, так и арендатора) в случае существенного изменения рыночных цен на длительную аренду того или иного имущества. Естественно предположить интерес арендодателя в повышении (а арендатора - в понижении) размера арендной платы, когда ее средний размер по региону за аналогичное имущество вырос (снизился). Как можно удовлетворить этот интерес?
Первый способ - самый простой с точки зрения техники: по обоюдному согласию сторон изменить первоначальный договор в части условия о размере арендной платы. И тут мы сталкиваемся с парадоксальным п. 3 ст. 614 ГК, который запрещает арендодателю и арендатору, если они сразу не заложили в договор такую возможность, изменять размер арендной платы сколь угодно часто в течение года по их обоюдному согласию. Перефразируя известную формулу, остается только сказать, что "низы" (т.е. участники правоотношения) не могут, а "верхи" (т.е. законодатели) не хотят. Чтобы избежать этой "революционной" ситуации, стороны, конечно, могут элементарно добавить в заключаемое ими дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы условие о дополнении основного договора аренды следующим пунктом: "Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в течение года неограниченное количество раз". Тем самым будет использована диспозитивная оговорка нормы п. 3 коммент. ст.
Однако этот практический выход не снимает вопроса о неряшливости, если не сказать бессмысленности, указанной нормы, тем более что сторона по договору впоследствии может оспорить дополнительное соглашение, сказав, что фраза "но не чаще одного раза в год" запрещает даже в основном договоре аренды изначально устанавливать возможность более частого пересмотра арендной платы. Если такое толкование будет поддержано судебной практикой, то, на наш взгляд, появятся основания для обращения в Конституционный Суд РФ ввиду обнаружившейся неопределенности в вопросе о том, соответствует ли Конституции РФ п. 3 коммент. ст. с учетом как буквального смысла указанной нормы, так и смысла, придаваемого ей официальным и иным толкованием или сложившейся правоприменительной практикой (см. ст. 36, 74 Федерального конституционного закона от 21 июля 1994 г. N 1-ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации" // СЗ РФ. 1994. N 13. Ст. 1447). Несоответствие ГК Конституции РФ в этой норме выражалось бы в том, что он ограничил свободу договора аренды настолько, что запретил сторонам менять его в части размера арендной платы в течение года, даже если достигнуто обоюдное согласие об этом. Такое ограничение является чрезмерным, так как не преследует никакой публично-правовой цели (обеспечения обороны государства, здоровья и нравственности населения и т.п.) и при этом резко умаляет права частных лиц.
Если арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой (например, путем индексации с учетом инфляции), то фактическое более частое (ежеквартальное, ежемесячное и т.п.) изменение размера арендной платы в результате его корректировки с использованием предусмотренного способа расчета не расценивается как изменение размера арендной платы в смысле п. 3 коммент. ст. (п. 11 письма ВАС N 66).
5. В п. 4 коммент. ст. устанавливается право арендатора потребовать уменьшения арендной платы. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
6. Пункт 5 коммент. ст. посвящен праву арендодателя потребовать досрочного внесения арендной платы. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель, помимо взыскания убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами (см. коммент. к ст. 395 ГК) и неустойки, если она установлена договором, вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
В качестве меры оперативного воздействия арендодатель вправе удерживать оставшееся у него после прекращения договора аренды, но принадлежащее арендатору имущество в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 14 письма ВАС N 66).
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав условия договора аренды от 29.11.2011 N 33560 земельного участка, предоставленного для эксплуатации производственно-складской базы, суд, руководствуясь пунктом 1 статьи 424, статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) и статьей 39.7 Кодекса (в действующей редакции), пунктом 24 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пунктами 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пунктом 2 статьи 2 закона N 210-ФЗ, в отсутствие доказательств расположения на земельном участке сооружений, подпадающих под категорию объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства, равно как и подтверждающих то, что земельный участок занят жилищным фондом, а расположенные на нем сооружения являются объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, предназначенными для обслуживания жилищного фонда и используемыми для нужд потребителей жилищного комплекса муниципального образования, не нашел правовых оснований для отнесения указанных строений к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства и применения при расчете арендной платы ставки, равной 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем, принимая во внимание заявление предприятия о пропуске истцом срока исковой давности, частично удовлетворил иск.
Определение Верховного Суда РФ от 31.08.2018 N 306-ЭС18-14129 по делу N А65-4108/2017
Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в дело доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и руководствуясь положениями статьей 606, 614, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 71 и 100 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", исходили из доказанности наличия и размера задолженности должника перед обществом в заявленном размере, в связи с чем признали требования общества обоснованными и включили их в реестр требований кредиторов должника.
Определение Верховного Суда РФ от 17.08.2018 N 306-ЭС18-11470 по делу N А06-11456/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, изучив условия контракта, принимая во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу N А06-11457/2016, руководствуясь статьями 309, 310, 329, 330, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили исковые требования.
Определение Верховного Суда РФ от 03.09.2018 N 310-ЭС18-12637 по делу N А84-2507/2017
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 209, 301, 304, 305, 614, 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду того, что представленные в материалы дела истцом доказательства не могут быть признаны бесспорными и достоверными.
Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2017 N 302-ЭС16-15065 по делу N А78-14218/2015
Оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся в материалах дела доказательства, руководствуясь статьями 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), суды признали обязательство ФКУ "ГЦСП МВД РФ" по внесению арендной платы в спорный период неисполненным, в связи с чем взыскали сумму долга и неустойку, предусмотренную пунктом 6.2 договора аренды за просрочку внесения арендных платежей.
Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 N 305-ЭС16-16859 по делу N А40-171427/2015
Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора, руководствуясь статьями 196, 199, 309, 310, 330, 331, 333, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), отказал в иске о взыскании долга по арендной плате в связи с тем, что Общество на момент вынесения решения уплатило задолженность, взыскал с ответчика 670 093 руб. 19 коп. неустойки за период с 09.09.2012 по 31.12.2014, отказал во взыскании неустойки за период с 06.10.2010 по 08.09.2012 с в связи с пропуском Департаментом срока исковой давности, о применений которой заявил ответчик.
Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2017 N 306-ЭС16-16522 по делу N А12-47350/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды в редакции дополнительного соглашения, уведомление об изменении размера арендной платы, руководствуясь статьями 309, 310, 329, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 1, 20, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ (далее - Закон N 137-ФЗ), пришли к выводу об обоснованности требований Комитета.
Определение Верховного Суда РФ от 14.02.2017 N 305-ЭС16-17914 по делу N А40-96003/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 196, 200, 203, 309, 310, 314, 322, 329, 330, 332, 363, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 15, 27 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", установив ненадлежащее исполнение лизингополучателем обязательств по уплате лизинговых платежей и наличие обеспечения этих обязательств поручительством Обществ "Парижская Коммуна" и "СХП "Югроспром" на основании действующих договоров поручительства, удовлетворили иск в части взыскания в пользу истца солидарно с Общества "Ставрополь-Агролизинг" и Общества "Парижская Коммуна" 4 328 407 руб. 91 коп. основного долга и 316 761 руб. 98 коп. пеней, с Общества "Парижская Коммуна" - 13 384 090 руб. основного долга и 5 275 778 руб. 14 коп. пеней, с Общества "Ставрополь-Агролизинг" - 572 871 руб. 09 коп. основного долга и 357 540 руб. 98 коп. пеней.
Определение Верховного Суда РФ от 16.02.2017 N 306-ЭС16-20908 по делу N А57-13542/2015
Разрешая спор, суд апелляционной инстанции, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств пришел к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком в спорный период и наличии, в связи с этим, задолженности, в связи с чем, руководствуясь статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, удовлетворил требования комитета.
Определение Верховного Суда РФ от 02.03.2017 N 306-ЭС17-419 по делу N А72-17998/2015
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Определение Верховного Суда РФ от 03.04.2017 N 305-ЭС16-20304 по делу N А40-188536/2015
Суды руководствовались статьей 309, пунктом 1 статьи 614, статьями 625, 665, 669 ГК РФ, пунктом 5 статьи 15 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", а также разъяснениям, содержащимся в пунктах 3.1 - 3.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга".