1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Комментарий к ст. 609 ГК РФ
1. В п. 1 коммент. ст. содержатся общие требования к форме договора аренды. Форма договора аренды может быть как письменной, так и устной. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме. В части срока данное правило вполне логично: более или менее длительные правоотношения по пользованию чужим имуществом во избежание недоразумений при доказывании спорных фактов должны быть формализованы. В части требования о соблюдении письменной формы договора с участием юридических лиц рассматриваемое правило является, по сути, лишь воспроизведением общей нормы п. 1 ст. 161 ГК.
Таким образом, устная форма допустима лишь для договоров аренды между физическими лицами на срок менее года - и то, если его сумма не превышает 10 МРОТ (иначе "включится" более общее правило ст. 161 ГК) и если закон не предусматривает обязательную письменную форму (например, для договора проката - см. коммент. к ст. 626 ГК). При этом суммой договора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды в зависимости от того, какая величина из них больше (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. С. 232 (автор комментария - А.А. Иванов)).
Пункт 1 коммент. ст. не содержит специальных последствий несоблюдения письменной формы договора аренды. Таким образом, нарушение формы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, если иное последствие - в виде недействительности сделки - прямо не указано в самом договоре (см. коммент. к ст. 162 ГК) или законе (договор аренды здания и сооружения - см. коммент. к ст. 651 ГК).
2. Пункт 2 коммент. ст. указывает на необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Данное правило является общим: из него есть ряд исключений, снимающих необходимость государственной регистрации (например, в отношении аренды воздушных и морских судов - ст. 633, 643 ГК) либо связывающих ее с заключением договора на некоторый срок (например, в отношении аренды здания и сооружения - ст. 651 ГК).
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества производится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации). Договор аренды недвижимого имущества, не прошедший государственной регистрации, считается незаключенным (по общему правилу п. 3 ст. 433 ГК).
3. В п. 3 коммент. ст. установлены правила о форме договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на имущество к арендатору. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа - см. коммент. к ст. 624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК).
Таким образом, если стороны намерены предусмотреть выкуп арендатором движимого имущества, то форма аренды (и только она - п. 16 письма ВАС N 66) определяется по правилам ст. 158 - 162, 434, п. 1 коммент. ст. ГК; недвижимого - ст. 550 - 551, 559 - 560 ГК.
Судебная практика по статье 609 ГК РФ
Кроме того, по мнению общества "Никострой-А", выводы о заключенности договоров аренды от 03.01.2013 N 02/04 и от 13.03.2013 N 02/04, сделаны при неправильном применении статей 153, 154, 160, 161, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), без учета того, что в материалах дела отсутствуют подлинные или надлежащим образом заверенные копии названных документов.
Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2017 N 305-ЭС16-18618 по делу N А40-167288/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 69 и 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 166, 167, 168 (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды), 422, 609, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 2 статьи 9 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого уведомления (далее - Закон N 48), приняв во внимание обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дел N А40-146015/13, А40-107335/11, пришли к выводу, что оспариваемое уведомление соответствует требованиям действующего законодательства.
Определение Верховного Суда РФ от 09.01.2017 N 308-КГ16-17627 по делу N А15-2604/2015
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Действовавшей в момент проведения торгов и заключения договора редакцией пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации") полномочиями по распоряжению землями, государственная собственность на которые не разграничена, наделялись, в том числе муниципальные районы.
Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2017 N 305-ЭС16-19960 по делу N А40-159226/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив обстоятельства дела и представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе договор аренды, акт приема-передачи, претензию от 28.07.2015, руководствуясь статьей 65 АПК РФ, статьями 309, 310, 330, 424, 606, 609, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 5, 25 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица", пришли к выводу об обоснованности иска исходя из следующего: Комбинат вправе требовать взыскания с Общества платы за пользование в спорный период арендованными зданиями в размере, установленном договором аренды, и пеней, начисленных в соответствии с пунктом 5.2 договора; расчет задолженности и пеней являются верными; претензионный порядок Комбинатом соблюден; оснований, исключающих наступление ответственности, либо оснований для снижения ее размера в соответствии со статьей 333 ГК РФ не установлено.
Определение Верховного Суда РФ от 03.02.2017 N 306-ЭС16-18848 по делу N А12-59505/2015
Удовлетворяя исковые требования предприятия, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 309, 431, 433, 609, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17.1, части 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и исходил из ничтожности заключенного между сторонами соглашения, устанавливающего новый срок договора аренды.
Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2017 N 305-ЭС16-20131 по делу N А40-204532/2014
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе исходно-разрешительную документацию на объект, отчет об оценке права на заключение договора аренды земельного участка, проанализировав условия договора аренды, руководствуясь статьями 309, 310, 424, 450, 452, 609, 614, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 22, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 19 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве", постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП, в редакции постановления от 16.06.2011 N 276-ПП (далее - Постановление N 273-ПП), разъяснениями, приведенными в пунктах 19 и 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований.
Определение Верховного Суда РФ от 10.02.2017 N 305-ЭС16-21434 по делу N А40-1983/2015
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 307, 309, 310, 395, 606, 609, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что действие договора от 13.02.2008 N 76 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора возобновилось на неопределенный срок, поэтому ответчик должен вносить арендную плату за пользование земельным участком, и взыскал с Общества задолженность по арендной плате и проценты за пользование чужими денежными средствами.
Определение Верховного Суда РФ от 13.02.2017 N 310-КГ16-21162 по делу N А35-9149/2015
Разрешая заявленные требования, суды руководствовались положениями статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 165, 217, 433, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, разъяснениями, данными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации" или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и исходили из того, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки.
Определение Верховного Суда РФ от 03.03.2017 N 305-ЭС16-18766 по делу N А41-19216/2016
При таких обстоятельствах, учитывая направленное истцом в адрес ответчика уведомление от 22.01.2016 N 133 об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды с 01.04.2016, а также исходя из отсутствия в материалах дела подписанного сторонами передаточного акта о возврате помещения, суд, руководствуясь статьями 606, 609, 610, 614, 619, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковые требования удовлетворил.
Определение Верховного Суда РФ от 06.03.2017 N 308-ЭС16-20326 по делу N А15-948/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора аренды нежилого помещения, руководствуясь статьями 164, 309, 310, 433, 606, 607, 608, 609, 614, 617, 621, 651, Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пунктах 2 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Определение Верховного Суда РФ от 13.03.2017 N 305-ЭС17-799 по делу N А41-11113/2016
Апелляционный суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе платежные поручения, проанализировав условия договора аренды от 01.03.2013, руководствуясь статьями 606, 607, 609, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал недействительным договор аренды 01.03.2013, поскольку он заключен в отношении помещения, находившегося в пользовании общества "Зеленая волна" по договору от 01.10.2009, и отказал в остальной части иска, установив следующее: заявленные истцом в качестве неосновательного обогащения денежные средства являются платой по договору аренды от 01.10.2009 N 64/3, что было установлено арбитражным судом при рассмотрении дела N А41-71948/2014; истец не получал двойной оплаты за спорное помещение; при рассмотрении названного дела суды исследовали и учли платежные документы, в которых указаны оба договора, и установили у арендатора наличие задолженности по оплате за пользование помещением в спорный период.