ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 октября 2018 г. N 303-ЭС18-12573
Судья Верховного Суда Российской Федерации Г.Г. Попова, изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Газинком" (далее - общество "Газинком") на решение Арбитражного суда города Москвы от 10.10.2017, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.05.2018 по делу N А40-91725/17,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Анкор" (далее - общество "Анкор") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу "Газинком" о признании заключенного названными сторонами договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2016 N 01-01/16-012 недействительной (ничтожной) сделкой.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.10.2017 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 04.05.2018, решение от 10.10.2017 отменено, иск удовлетворен.
Общество "Газинком", ссылаясь на существенные нарушения судами норм материального и процессуального права, обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в кассационном порядке принятых по данному делу судебных актов.
Дело истребовано из Арбитражного суда города Москвы.
Согласно пунктам 1 и 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение либо об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, либо о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).
Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы общества "Газинком" вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.02.2016 обществом "Анкор" (арендатор) и обществом "Газинком" (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества N 01-01/16-012 сроком на один год.
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передал за плату, а арендатор принял во временное владение и пользование: нежилое помещение магазина N 22 "Елена" площадью 634,90 кв. м с кадастровым номером 89:11:020304:31:547, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, ул. Молодежная, д. 3, вместе с частью земельного участка, необходимого для обслуживания встроенного нежилого помещения на 1-м этаже 5-этажного жилого дома; одноэтажное здание магазина N 14 "Овощи-фрукты" площадью 557,60 кв. м с кадастровым номером 89:11:050201:04:1615, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, Северная коммунальная зона, вместе с земельным участком категории земель населенных пунктов общей площадью 793 кв. м с кадастровым номером 89:11:050201:31; одноэтажное здание магазина N 13 "Товары для дома" площадью 1 102,90 кв. м с кадастровым номером 89:11:020201:09-1968, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, ул. Магистральная, д. 110, вместе с земельным участком общей площадью 1 588 кв. м, с кадастровый номером 89:11:020201:45; двухэтажное здание магазина N 10 "Новый Универсам" площадью 2 193,20 кв. м с кадастровым номером 89:11:020203:15:1568, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, ул. Сибирская, д. 15, вместе с земельным участком общей площадью 2 847 кв. м с кадастровым номером 89:11:020203:112; двухэтажное здание столовой N 5 площадью 1 029,40 кв. м с кадастровым номером 89:11:030206:05:2458, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, ул. 26 съезда КПСС, д. 17, вместе с земельным участком категории земель населенных пунктов общей площадью 946 кв. м с кадастровым номером 89:11:030206:3.
Из пунктов 2.1, 2.2 договора аренды следует, что договор вступает в силу с даты его подписания сторонами и считается заключенным с даты его государственной регистрации, действие договора распространяется на отношения сторон, возникшие с момента подписания акта приема-передачи объекта (Приложение N 1 к договору), если иной момент не указан в самом акте.
Согласно акту приема-передачи (Приложение N 1), подписанному сторонами 01.02.2016, обязательства сторон по передаче арендодателем арендатору объекта и его приемке исполнены полностью, претензий не имеется.
Общество "Анкор" 12.04.2016 обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее - Управление) с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2016 N 01-01/16-012, однако Управление уведомлением от 26.04.2016 N 008/201/2016-5277 приостановило государственную регистрацию сделки по причине обременения указанного в договоре недвижимого имущества правами третьих лиц и наличия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) ранее внесенных об этом записей.
В частности, Управление сослалось на следующее.
Согласно сведениям ЕГРП на здание магазина N 10 "Новый Универсам" и земельный участок с кадастровым номером 89:11:020203:112, а также на здание магазина N 14 "Овощи-фрукты" и земельный участок с кадастровым номером 89:11:050201:31 имеется актуальная запись об обременении, которая была внесена на основании договора аренды имущества от 13.04.2012 N 01-01/12-196, заключенного сроком на пять лет с 23.07.2012, зарегистрированного в ЕГРП 23.07.2012 за номером 89-89-08/104/2012-952, арендодателем по которому является общество "Газинком", арендатором - общество с ограниченной ответственностью "Запсибгазторг" (далее - общество "Запсибгазторг").
Кроме того, на здание магазина N 13 "Товары для дома" и земельный участок с кадастровым номером 89:11:020201:45 в ЕГРП имеется актуальная запись об обременении, которая была внесена на основании договора аренды недвижимого имущества от 01.06.2015 N 01-01/15-159, заключенного обществом "Газинком" с Авдояном З.У. сроком на три года с 23.06.2015, зарегистрированного в ЕГРП 23.06.2015 за номером 89-89/008-89/008/301/2015-1468/1.
Также в ЕГРП имеется актуальная запись об обременении на здание столовой N 5 и земельный участок, на котором оно расположено, внесенная на основании договора аренды недвижимого имущества от 01.01.2015 N 01-01/15-004, заключенного обществом "Газинком" и обществом с ограниченной ответственностью "Ресто-Люкс" (далее - общество "Ресто-Люкс") сроком на один год с 18.02.2015, зарегистрированного 18.02.2015 за номером 89-89/008-89/008/300/2015-1227/1.
Обратившись в арбитражный суд с иском по настоящему делу, истец мотивировал требование тем, что сделка по передаче в аренду имущества, уже переданного ранее арендодателем в аренду иным лицам, не соответствует статьям 606 - 609, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), правовыми последствиями заключения нескольких договоров аренды в отношении одной и той же вещи являются приоритет первоначально заключенного договора аренды и недействительность (ничтожность) всех последующих договоров в отношении той же вещи.
Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции установил, что спорный договор аренды сторонами расторгнут 30.06.2016, что подтверждается актом возврата арендованных объектов от этой же даты, поэтому, руководствуясь статьей 453 ГК РФ, признал обязательства сторон прекращенными. Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что прекращенный договор не может быть признан недействительной (ничтожной) сделкой.
Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что расторжение договора прекращает обязательства сторон только на будущее время, поэтому не является препятствием для рассмотрения требования о признании такого договора недействительной сделкой.
Установив, что на момент заключения спорного договора аренды в ЕГРП содержались записи о наличии ранее заключенных и не прекращенных в установленном законом порядке договоров аренды с обществом "Запсибгазторг", Авдояном З.У., обществом "Ресто-Люкс" в отношении тех же объектов недвижимости, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что общество "Газинком" дважды заключило договоры аренды на одни и те же объекты недвижимого имущества с разными лицами, в то время как по смыслу статей 606, 607, 608, 609, 611 ГК РФ на объект недвижимого имущества может быть заключен только один договор аренды.
В соответствии со статьей 398, пунктом 3 статьи 611 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в возмездное пользование кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) разъяснено, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из того, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Из совокупного толкования приведенных норм права и разъяснений, содержащихся в пункте 13 Постановления N 73, апелляционный суд сделал вывод, что надлежащим способом восстановления нарушенного права в данном случае является признание сделки, не исполненной одной стороной, недействительной (ничтожной) в соответствии со статьей 168 ГК РФ, и удовлетворил иск.
Суд округа согласился с выводами суда апелляционной инстанции.
В кассационной жалобе общество "Газинком" просит отменить принятые по делу судебные акты, ссылаясь на то, что суды неправильно применили нормы материального и процессуального права.
В числе прочих доводов заявитель указывает следующее.
Суд апелляционной инстанции и суд округа неправильно истолковали и применили к спорным правоотношениям статьи 398, 611 ГК РФ и разъяснения, изложенные в пункте 13 Постановления N 73, поскольку при заключении арендодателем нескольких договоров аренды на одно и то же помещение статьей 398 ГК РФ предусмотрен специальный способ защиты прав арендатора, которому не было передано имущество, в таком случае он вправе требовать от арендодателя, не исполнившего обязательство по передаче объекта, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. Договор аренды в данном случае не подлежит признанию недействительной сделкой, поскольку закон такой возможности не предусматривает.
Кроме того, в рассматриваемом случае имели место иные фактические обстоятельства, два договора с разными лицами в отношении одной и той же вещи обществом "Газинком" не заключались.
Вывод суда апелляционной инстанции, поддержанный судом округа, о том, что ответчик дважды заключил договоры аренды в отношении одного и того же имущества, опровергается представленными в суд первой инстанции доказательствами расторжения договоров аренды с предыдущими арендаторами на момент заключения договора с обществом "Анкор" и актами возврата имущества обществу "Газинком" арендаторами - обществом "Запсибгазторг", Авдояном З.У., обществом "Ресто-Люкс" - от 31.01.2016, то есть за день до передачи объектов на основании спорного договора аренды обществу "Анкор", однако суды, в нарушение статьи 71 АПК РФ, данным доказательствам, имеющимся в деле, оценку не дали.
Сами по себе записи в ЕГРП о регистрации договоров аренды с предыдущими арендаторами не являются единственным доказательством наличия действующих договоров аренды и не являются основанием для признания спорного договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой.
Общество "Анкор" до 2017 года считалось региональным ритейлером в Ямало-Ненецком автономном округе, по спорному договору аренды от 01.02.2016, действовавшему до 30.06.2016, истец внес ответчику 4 596 993 руб. 75 коп. арендной платы и фактически использовал арендованные помещения для сдачи их в субаренду тем же лицам, которые ранее арендовали данные объекты у общества "Газинком". Истец, регулярно получая доход от сдачи имущества в субаренду, не внес более 5 000 000 рублей арендной платы по спорному договору в сумме за пять арендуемых объектов, в результате чего договор аренды был расторгнут 30.06.2017.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27.11.2017 по делу N А81-16/2017 общество "Анкор" было признано банкротом, и в отношении него открыто конкурсное производство.
Основываясь на постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018 о признании договора аренды от 01.02.2016 N 01-01/16-012 недействительной (ничтожной) сделкой, Арбитражный суд города Москвы решением от 23.05.2018 по делу N А40-2823/17-35-23 взыскал с общества "Газинком" в пользу общества "Анкор" 4 596 993 руб. 75 коп. неосновательного обогащения в виде внесенной по договору аренды платы.
Заявитель полагает, что неправильное применение судами в обжалуемых судебных актах норм материального и процессуального права создает опасный прецедент для недобросовестных арендаторов, предоставляя им возможность не исполнять обязательство по внесению арендной платы при наличии одной лишь непогашенной записи об обременении в ЕГРП, внесенной на основании договора аренды с предыдущим арендатором, без учета реальной ситуации наличия или отсутствия между контрагентами договорных отношений.
Приведенные в жалобе общества "Газинком" доводы о существенном нарушении судами трех инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 АПК РФ, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
жалобу закрытого акционерного общества "Газинком" передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 27 ноября 2018 года на 11 часов 30 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
Г.Г.ПОПОВА