1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Комментарий к ст. 607 ГК РФ
1. По общему правилу единственным существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является его предмет (п. 3 коммент. ст., п. 1 ст. 432 ГК), а именно: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. При отсутствии этих данных в договоре условие считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. Какими признаками должен обладать предмет договора аренды?
Прежде всего, это должна быть вещь (п. 1 коммент. ст.). Из этого факта следуют, как минимум, два вывода. Во-первых, предметом договора аренды не может быть субъект права как явление, противоположенное объекту права. Эту очевидную истину приходится говорить уже потому, что в последнее время в отечественной юридической литературе можно встретить обсуждение проблем аренды персонала. К подобным терминам следует относиться лишь как к сугубо условным. Во-вторых, нематериальные разновидности имущества (имущественные права и обязанности, в том числе выраженные в ценных бумагах, информация, результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридических лиц, товаров, работ, услуг) не могут быть предметом договора аренды. Передача прав на их временное использование за плату осуществляется на основе лицензионных договоров, договоров доверительного управления имуществом и иных соглашений, не относящихся к разновидностям договора аренды.
Пожалуй, единственным исключением является включение нематериальных объектов имущества в предмет аренды в случае, когда они входят в состав имущественного комплекса (см. коммент. к ст. 656 ГК). Впрочем, на практике еще встречается такое понятие, как договор аренды земельных долей. Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий, - это не что иное, как доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - ст. 15 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 16 Закона в случае, если договоры аренды земельных долей в течение шести лет со дня вступления Закона в силу не приведены в соответствие с правилами ГК и Закона, к таким договорам применяются правила договоров доверительного управления имуществом. Следует только приветствовать подобное стремление "очистить" законодательный словарь от некорректных терминов.
2. В силу прямого указания п. 1 коммент. ст. предметом договора аренды может быть только непотребляемая вещь. Непотребляемость - это свойство вещи, которое позволяет ей не терять назначения (исчезать, перерабатываться) в процессе однократного использования. Соответственно, потребляемые вещи (топливо, краска, иные отделочные материалы, продукты питания и т.п.) не могут сдаваться в аренду, поскольку пользование ими соединено с их уничтожением, тогда как после истечения срока договора именно полученные от арендодателя вещи подлежат возврату. Потребляемые вещи могут быть переданы на основании иных видов договоров - займа, кредита, комиссии, в которых возвращаются не те же предметы, а аналогичные - в том же количестве.
Впрочем, нет препятствий для признания предметом аренды и потребляемых вещей, однако при условии, что их использование не будет связано с употреблением и они индивидуализированы (например, горюче-смазочные материалы в специальной таре становятся предметом аренды в целях экспонирования на профессиональной выставке).
3. В аренду могут быть сданы лишь вещи, оборот которых не ограничен (в части передачи вещей в пользование) или не запрещен. Соответствующие ограничения (запреты) могут быть установлены лишь федеральным законом (ст. 129, п. 1 коммент. ст.). Например, запрещается сдача в аренду земельных участков, изъятых из оборота (п. 2 ст. 22, п. 4 ст. 27 ЗК), магистральных железнодорожных линий, объектов локомотивного и вагонного хозяйства (п. 1 ст. 8 Федерального закона от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта"). Ограниченные в обороте вещи могут быть сданы в аренду, но при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача в аренду оружия возможна лишь лицу, имеющему соответствующее разрешение. Мотивы ввода подобных ограничений и запретов понятны: обеспечение безопасности общества, обороноспособности государства, здоровья населения.
Особняком в этом ряду стоит запрет на сдачу жилых помещений в аренду гражданам. Такие помещения могут быть сданы им только в социальный или коммерческий наем. Договоры аренды жилых помещений, заключенные с гражданами, ничтожны на основании ст. 168 ГК (п. 38 Постановления ВС и ВАС N 6/8). Этот запрет основан, по-видимому, на желании законодателя предоставить большую защиту нанимателям жилья по сравнению с обычными арендаторами. В то же время аренда жилых помещений юридическими лицами (например, для предоставления их своим работникам) закону не противоречит.
4. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 коммент. ст.). Эти особенности, не будучи ограничением или запретом, основаны на невозобновляемости многих природных объектов, их существенном значении для публичного интереса и, следовательно, необходимости специальных норм по их рациональному использованию. Например, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение (ст. 42 ЗК).
5. Необходимость возврата именно арендованной вещи обусловлена таким ее свойством, как индивидуальная определенность, т.е. возможность выделения конкретной вещи из числа подобных (п. 3 коммент. ст.). Данные, позволяющие точно описать имущество, подлежащее сдаче в аренду, могут уточняться по различным критериям: наименованию, месту нахождения, назначению, границам, габаритам, цвету, модели, форме, материалу, степени износа, графическому обозначению на плане местности и т.п. Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его назначения, а также воли и желания сторон. В ряде случаев, когда предметом сделки выступает наиболее ценное имущество (недвижимость, транспортные средства), закон предъявляет повышенные требования к способам индивидуализации (использование условных, инвентарных, регистрационных и (или) кадастровых номеров). Вещи, определенные родовыми признаками, не могут быть предметом договора аренды, так как после передачи они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя и становясь в результате объектами его права собственности.
6. Понятие вещи как объекта аренды ставит вопрос о том, может ли быть арендованной часть вещи. Коммент. ст. и судебная практика исходят из отрицательного ответа на этот вопрос. Так, по одному из дел было признано, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Суд сделал правильный вывод о том, что передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью, чего не было в ходе исполнения спорного договора (п. 1 письма ВАС N 66).
Судебная практика по статье 607 ГК РФ
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 309, 310, 329, 330, 424, 450, 452, 606, 607, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая вступившее в законную силу преюдициальное решение суда от 17.03.2015 по делу N А28-311/2015, установили, что истец произвел расчет задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 исходя из размера арендной платы 124 565 рублей 30 копеек (без Пзу и НДС) в год, что соответствует требованиям договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 07.12.2010. Доказательств внесения арендной платы за спорный период ответчиком не представлено. Таким образом, требование о взыскании долга по арендной плате удовлетворено судом.
Определение Верховного Суда РФ от 03.02.2017 N 306-ЭС16-20990 по делу N А57-4387/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 431, 432, 607, 610, 615, 621, 623, 689, 698, 699 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из того, что при подписании договора от 01.01.2015 неопределенности относительно его предмета, разногласий и сомнений по другим условиям договора у сторон не возникало.
Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2017 N 304-ЭС16-20351 по делу N А46-14807/2015
Разрешая заявленные требования, суды руководствовались положениями статей 8, 307, 424, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Омской области от 28.10.2008 N 176-п "Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в муниципальных районах Омской области", постановлением Администрации Омского муниципального района от 10.11.2009 N 2100-п "Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области", приказами Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-п, от 20.11.2014 N 50-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области" и исходили из того, что арендная плата подлежала исчислению с даты вступления в законную силу нормативно-правового акта, изменившего результаты государственной кадастровой оценки земель.
Определение Верховного Суда РФ от 10.02.2017 N 301-ЭС16-20711 по делу N А82-18716/2014
Отменяя решение суда первой инстанции, и удовлетворяя иск, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 15, 309, 310, 393, 401, 421, 606, 607, 886, 901, 902 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в том числе результаты судебной экспертизы, исходил из доказанности факта нарушения ответчиком условий договора и возникновения вследствие данного нарушения убытков.
Определение Верховного Суда РФ от 20.02.2017 N 301-ЭС16-20659 по делу N А43-1968/2016
Изложенные в кассационной жалобе доводы о законности размещения минимагазина, нельзя признать обоснованными, поскольку договоры аренды земельных участков от 18.08.2005 и от 30.09.2005, в силу пункта 1 статьи 432, пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, признаны судами незаключенными. В отсутствие правовых оснований для пользования земельными участками, законных оснований для размещения на них спорного объекта не имеется.
Определение Верховного Суда РФ от 15.03.2017 N 304-ЭС17-608 по делу N А75-14579/2015
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что нарушение обязательств по внесению арендной платы за 1, 2 кварталы 2015 года установлены судебными актами по делам N А75-6708/2015, N А75-10566/2015 и не подлежат доказыванию вновь в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из того, что ответчик не ответил на претензию от 14.10.2015 N 993/1 в установленный в договоре срок, а также не уплатил арендную плату ни в разумные сроки, ни до момента рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции, принимая во внимание, что подпунктом "в" пункта 4.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора при невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд в течение года по истечении установленного договором срока платежа, суд, руководствуясь частью 1 статьи 72 Лесного кодекса Российской Федерации, статьями 62, 309, 310, 329, 330, 331, 333, 450, пунктом 2 статьи 453, статьей 606, пунктом 1 статьи 607, статьями 611, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исковые требования удовлетворил.
Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2017 N 308-ЭС16-19656 по делу N А32-715/2015
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.
Определение Верховного Суда РФ от 27.03.2017 N 304-ЭС17-1306 по делу N А46-12536/2015
Разрешая спор, исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся в материалах дела доказательства, придя к выводу о надлежащем исполнении арендодателем обязанности по предоставлению земельного участка предпринимателю и наличии у последнего задолженности по внесению арендных платежей за пользование им, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, суды удовлетворили требования департамента, взыскав задолженность и предусмотренную договором неустойку.
Определение Верховного Суда РФ от 31.03.2017 N 306-ЭС16-20056(6) по делу N А12-45751/2015
Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на положения статей 309, 310, 606, 607, 614, 382, 384, 388 и 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статей 16, 71 и 100 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", исходили из доказанности наличия задолженности Михеевой Т.Е. перед обществом в заявленном размере, в связи с чем включили требования последнего в реестр требований кредиторов должника.
Определение Верховного Суда РФ от 06.04.2017 N 306-КГ17-2167 по делу N А57-8374/2015
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что испрашиваемый обществом земельный участок уже предоставлен в по договору аренды от 12.01.2004 N 21 со множественностью лиц на стороне арендатора на срок до 16.12.2018, указанный договор не признан в судебном порядке недействительным, сторонами не расторгнут, то есть спорный земельный участок, не свободен от прав третьих лиц, и, руководствуясь положениями статей 606, 607, 609, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о законности оспариваемого постановления. При этом суд правомерно указал, что при наличии действующего договора аренды общество может реализовать свое право на использование земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, только путем вступления в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
Определение Верховного Суда РФ от 27.04.2017 N 309-ЭС17-2032 по делу N А47-12046/2015
Руководствуясь статьями 15, 421, 432, 450.1, 607, 610, 615, 621, 623, 689, 695, 696, 699 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", апелляционный суд оценил представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ и пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения заявленных предпринимателем требований.