1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Комментарий к ст. 607 ГК РФ
1. По общему правилу единственным существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является его предмет (п. 3 коммент. ст., п. 1 ст. 432 ГК), а именно: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. При отсутствии этих данных в договоре условие считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. Какими признаками должен обладать предмет договора аренды?
Прежде всего, это должна быть вещь (п. 1 коммент. ст.). Из этого факта следуют, как минимум, два вывода. Во-первых, предметом договора аренды не может быть субъект права как явление, противоположенное объекту права. Эту очевидную истину приходится говорить уже потому, что в последнее время в отечественной юридической литературе можно встретить обсуждение проблем аренды персонала. К подобным терминам следует относиться лишь как к сугубо условным. Во-вторых, нематериальные разновидности имущества (имущественные права и обязанности, в том числе выраженные в ценных бумагах, информация, результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридических лиц, товаров, работ, услуг) не могут быть предметом договора аренды. Передача прав на их временное использование за плату осуществляется на основе лицензионных договоров, договоров доверительного управления имуществом и иных соглашений, не относящихся к разновидностям договора аренды.
Пожалуй, единственным исключением является включение нематериальных объектов имущества в предмет аренды в случае, когда они входят в состав имущественного комплекса (см. коммент. к ст. 656 ГК). Впрочем, на практике еще встречается такое понятие, как договор аренды земельных долей. Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий, - это не что иное, как доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - ст. 15 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 16 Закона в случае, если договоры аренды земельных долей в течение шести лет со дня вступления Закона в силу не приведены в соответствие с правилами ГК и Закона, к таким договорам применяются правила договоров доверительного управления имуществом. Следует только приветствовать подобное стремление "очистить" законодательный словарь от некорректных терминов.
2. В силу прямого указания п. 1 коммент. ст. предметом договора аренды может быть только непотребляемая вещь. Непотребляемость - это свойство вещи, которое позволяет ей не терять назначения (исчезать, перерабатываться) в процессе однократного использования. Соответственно, потребляемые вещи (топливо, краска, иные отделочные материалы, продукты питания и т.п.) не могут сдаваться в аренду, поскольку пользование ими соединено с их уничтожением, тогда как после истечения срока договора именно полученные от арендодателя вещи подлежат возврату. Потребляемые вещи могут быть переданы на основании иных видов договоров - займа, кредита, комиссии, в которых возвращаются не те же предметы, а аналогичные - в том же количестве.
Впрочем, нет препятствий для признания предметом аренды и потребляемых вещей, однако при условии, что их использование не будет связано с употреблением и они индивидуализированы (например, горюче-смазочные материалы в специальной таре становятся предметом аренды в целях экспонирования на профессиональной выставке).
3. В аренду могут быть сданы лишь вещи, оборот которых не ограничен (в части передачи вещей в пользование) или не запрещен. Соответствующие ограничения (запреты) могут быть установлены лишь федеральным законом (ст. 129, п. 1 коммент. ст.). Например, запрещается сдача в аренду земельных участков, изъятых из оборота (п. 2 ст. 22, п. 4 ст. 27 ЗК), магистральных железнодорожных линий, объектов локомотивного и вагонного хозяйства (п. 1 ст. 8 Федерального закона от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта"). Ограниченные в обороте вещи могут быть сданы в аренду, но при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача в аренду оружия возможна лишь лицу, имеющему соответствующее разрешение. Мотивы ввода подобных ограничений и запретов понятны: обеспечение безопасности общества, обороноспособности государства, здоровья населения.
Особняком в этом ряду стоит запрет на сдачу жилых помещений в аренду гражданам. Такие помещения могут быть сданы им только в социальный или коммерческий наем. Договоры аренды жилых помещений, заключенные с гражданами, ничтожны на основании ст. 168 ГК (п. 38 Постановления ВС и ВАС N 6/8). Этот запрет основан, по-видимому, на желании законодателя предоставить большую защиту нанимателям жилья по сравнению с обычными арендаторами. В то же время аренда жилых помещений юридическими лицами (например, для предоставления их своим работникам) закону не противоречит.
4. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 коммент. ст.). Эти особенности, не будучи ограничением или запретом, основаны на невозобновляемости многих природных объектов, их существенном значении для публичного интереса и, следовательно, необходимости специальных норм по их рациональному использованию. Например, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение (ст. 42 ЗК).
5. Необходимость возврата именно арендованной вещи обусловлена таким ее свойством, как индивидуальная определенность, т.е. возможность выделения конкретной вещи из числа подобных (п. 3 коммент. ст.). Данные, позволяющие точно описать имущество, подлежащее сдаче в аренду, могут уточняться по различным критериям: наименованию, месту нахождения, назначению, границам, габаритам, цвету, модели, форме, материалу, степени износа, графическому обозначению на плане местности и т.п. Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его назначения, а также воли и желания сторон. В ряде случаев, когда предметом сделки выступает наиболее ценное имущество (недвижимость, транспортные средства), закон предъявляет повышенные требования к способам индивидуализации (использование условных, инвентарных, регистрационных и (или) кадастровых номеров). Вещи, определенные родовыми признаками, не могут быть предметом договора аренды, так как после передачи они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя и становясь в результате объектами его права собственности.
6. Понятие вещи как объекта аренды ставит вопрос о том, может ли быть арендованной часть вещи. Коммент. ст. и судебная практика исходят из отрицательного ответа на этот вопрос. Так, по одному из дел было признано, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Суд сделал правильный вывод о том, что передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью, чего не было в ходе исполнения спорного договора (п. 1 письма ВАС N 66).
Судебная практика по статье 607 ГК РФ
Изменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд, выводы которого поддержал суд округа, руководствовался положениями статей 8, 307, 424, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Омской области от 28.10.2008 N 176-п "Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в муниципальных районах Омской области", приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2014 N 50-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области" и исходил из того, что арендная плата подлежала исчислению с даты вступления в законную силу нормативно-правового акта, изменившего результаты государственной кадастровой оценки земель.
Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2018 N 305-ЭС17-21878 по делу N А40-223153/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 432, 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А55-871/2016, исходили из того, что договор аренды и все дополнительные соглашения к нему подписаны истцом и заверены печатью, имущество передано арендатору по акту в 2003 году, при этом у сторон при заключении договора, а затем на протяжении всего срока его действия (на протяжении 10 лет) не было сомнений в предмете договора и в местонахождении объекта аренды, договор аренды сторонами исполнялся, истец вносил арендные платежи.
Определение Верховного Суда РФ от 07.02.2018 N 306-ЭС17-22604 по делу N А12-13091/2017
Оставляя без рассмотрения требование о расторжении договора аренды, суды руководствовались статьями 209, 607, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", учитывали разъяснения, содержащиеся в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", и исходили из того, что в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, в связи с чем данный вопрос подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве для установления возможности дальнейшей реализации включенного в конкурсную массу права аренды.
Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2018 N 306-ЭС17-22278 по делу N А12-13997/2017
Оставляя без рассмотрения требование о расторжении договора аренды, суды руководствовались статьями 209, 607, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", учитывали разъяснения, содержащиеся в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", и исходили из того, что в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, в связи с чем данный вопрос подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве для установления возможности дальнейшей реализации включенного в конкурсную массу права аренды.
Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2018 N 306-ЭС17-22277 по делу N А12-13996/2017
Оставляя без рассмотрения требование о расторжении договора аренды, суды руководствовались статьями 209, 607, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", учитывали разъяснения, содержащиеся в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", и исходили из того, что в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, в связи с чем данный вопрос подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве для установления возможности дальнейшей реализации включенного в конкурсную массу права аренды.
Определение Верховного Суда РФ от 08.02.2018 N 306-ЭС17-22800 по делу N А12-9866/2017
Оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, установив факт передачи 15.10.2016 предпринимателем обществу во владение и пользование специальной техники с предоставлением услуг по управлению ею, с одновременным закреплением в дополнительном соглашении от 13.10.2016 N 18 к договору порядка определения стоимости владения и пользования этой техникой, руководствуясь статьями 606, 607, 614, 632 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о фактически сложившихся правоотношениях между сторонами по аренде транспортных средств с экипажем.
Определение Верховного Суда РФ от 19.03.2018 N 309-ЭС18-982 по делу N А60-55004/2016
Отказывая в удовлетворении требований заявителя в обжалуемой части суды, руководствуясь положениями статей 307, 309, 382, 388, 389.1, 395, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 71, 100, 137, 225 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", исходили из недоказанности факта предоставления заявителем должнику техники в аренду, а также оказания услуг по ее управлению и обслуживанию в период с 01.06.2016 по 15.12.2016, придя к выводам об отсутствии у него непогашенной задолженности на спорную сумму и правовых оснований для ее включения в реестр.
Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 11.07.2018 N 74-АПГ18-2
Утверждение в апелляционной жалобе на противоречие Порядка положениям статей 607 и 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, предписаниям пунктов 2 и 3 статьи 91, статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку данный Порядок вводит институт аренды жилых помещений в наемных домах, также несостоятельно. Подпрограмма "О механизме реализации подпрограммы "Формирование рынка арендного жилья и наемных домов" государственной программы Республики Саха (Якутия) "Обеспечение качественным жильем на 2012 - 2019 годы" принята во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг", предусматривающего формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.
Определение Верховного Суда РФ от 09.10.2018 N 310-КГ18-15323 по делу N А35-4661/2017
Отменяя постановление суда апелляционной инстанции, и, оставляя в силе решение суда первой инстанции, кассационный суд, руководствуясь положениями статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 607, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.6, 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 21, 26, 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", учитывая, что первоначальный договор аренды земельных участков, заключенный в 2014 году и договор аренды, заключенный в 2015 году не содержат тождественных сведений о земельных участках, являющихся предметами этих договоров, дополнительное соглашение от 19.07.2014 не только изменяет срок действия первоначального договора, но и уточняет его предмет, постановка спорных земельных участков на кадастровый учет произведена только после заключения договора аренды в 2014 году, процедура предоставления земельных участков, установленная частью 1 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации не соблюдена.
Определение Верховного Суда РФ от 26.10.2018 N 303-ЭС18-17069 по делу N А51-4693/2017
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы деда доказательства, руководствуясь статьями 307, 309, 310, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 71, 72, 73, 88, 89, 94 Лесного кодекса Российской Федерации, Порядком государственной или муниципальной экспертизы проекта освоения лесов, утвержденным приказом Федерального агентства лесного хозяйства от 22.12.2011 N 545 (в редакции, действовавшей в спорный период), постановлениями Правительства Российской Федерации от 22.05.2007 N 310 "О ставках платы за единицу объема лесных ресурсов и ставках платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности" и от 17.09.2014 N 947 "О коэффициентах к ставкам платы за единицу объема лесных ресурсов и ставкам платы за единицу площади лесного участка, находящегося в Федеральной собственности" (далее - постановление N 947), пришли к выводу об обоснованности иска в части взыскания с Общества 10 555 979 руб. 05 коп. задолженности.
Определение Верховного Суда РФ от 09.11.2018 N 307-ЭС18-17850 по делу N А21-5711/2017
Принимая обжалуемый судебный акт и отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 160, 161, 309, 310, 431, 432, 434, 607, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что истцом не представлен оригинал договора, неисполнение обязательств по которому послужило основанием для обращения в суд, отсутствуют доказательства хищения указанного оригинала договора, со стороны ответчика имеются возражения относительно самого факта заключения договора, признав действия истца как злоупотребление правом, пришел к выводу о неподтверждении истцом передачи спорного транспортного средства в аренду, отказав в удовлетворении иска. При этом суд апелляционной инстанции дал оценку представленным истцом путевым листам, как не подтверждающим заключение договора, приняв во внимание их ненадлежащее оформление.