1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
- Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
- Статья 655. Передача здания или сооружения
Комментарий к ст. 654 ГК РФ
1. Согласно п. 1 коммент. ст. условие о размере арендной платы является существенным для договора аренды здания и сооружения (в отличие от общего правила п. 1 ст. 614 ГК, установленного для обычных договоров аренды). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.
Согласование размера арендной платы - это целиком свобода усмотрения сторон, если иное не предусмотрено законом. Поэтому предложения о введении в гражданское законодательство нормы, согласно которой для более точного определения размера арендных платежей арендодатель по требованию арендатора перед заключением договора аренды должен провести инвентаризацию и оценку объекта и ознакомить с актами арендатора, противоречат принципу свободы договора (ст. 421 ГК). Некоторые авторы предлагают сделать обязательной лишь предварительную инвентаризацию арендодателем передаваемого арендатору имущества, считая неразумным и неправомерным обязывать частных лиц обращаться к услугам оценщиков. В этом предложении есть определенный рационализм, но определение состава и состояния вещи, по поводу аренды которой идут переговоры, все же вполне может быть осуществлено в добровольном порядке, без обязывающей законодательной нормы.
2. В п. 2 коммент. ст. в общем виде определен состав арендной платы по договору аренды здания или сооружения. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка. Впрочем, данное правило является общим и может быть изменено законом или договором. Например, земельные участки в границах арендуемых объектов культурного наследия могут передаваться в безвозмездное пользование благотворительным и иным организациям (ст. 56 Закона об объектах культурного наследия).
3. В п. 3 коммент. ст. обозначена зависимость величины арендной платы от фактического размера переданного арендатору здания или сооружения в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре исходя из показателя размера здания (сооружения). Арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения, что призвано устранить необоснованные финансовые потери какой-либо из сторон договора в случае несоответствия фактического размера здания или сооружения и размера, указанного в документах по его технической инвентаризации.
4. В остальном порядок, условия и сроки внесения арендной платы не имеют особенностей по сравнению с общими нормами ст. 614 ГК.
Судебная практика по статье 654 ГК РФ
По мнению заявителя, поскольку сторонами при заключении договора не была установлена обязанность ответчика дополнительно к арендной плате вносить плату за земельный участок, на котором расположены арендуемые объекты, следовательно, в силу п. 2 ст. 654 ГК РФ, установленная в договоре аренды плата за пользование зданием, сооружением или помещением включает плату за пользование земельным участком.
Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2017 N 644-ПЭК16 по делу N А50-11810/2015
Руководствуясь положениями статей 431, 652, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", Судебная коллегия указала на отсутствие в заключенном сторонами договоре условий о взимании сверх установленной арендной платы иной платы за пользование земельных участком, на котором расположено здание с помещениями, арендуемыми учреждением. В отсутствие волеизъявления сторон договора по вопросу установления отдельной арендной платы за пользование земельным участком и обязанности учреждения заключить договор аренды земельного участка Судебная коллегия сочла ошибочными выводы судов апелляционной инстанции и округа об обязанности ответчика уплатить заявленные истцом суммы.
Определение Верховного Суда РФ от 20.02.2017 N 305-ЭС16-21300 по делу N А40-253386/2015
Разрешая заявленные требования, суды руководствовались положениями статьи 431, пункта 1 статьи 432, статей 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что спорный договор аренды нежилого помещения содержит все существенные условия, установленные законом, при его подписании и исполнении у сторон не возникло разногласий относительно размера арендной платы; договор сторонами исполнялся и исполняется; доказательств ненадлежащего исполнения спорного договора со стороны ответчика истцом в материалы дела не представлено, пришли к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Определение Верховного Суда РФ от 13.02.2017 N 303-ЭС16-20208 по делу N А73-3995/2015
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на неправильное применение статей 432, 424, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и неприменение норм права подлежащих применению - статей 51, 183 Гражданского кодекса.
По утверждению Рамазановой О.А. заявленные по настоящему иску требования приведут к восстановлению ее нарушенных прав.
Определение Верховного Суда РФ от 27.02.2017 N 303-ЭС16-20882 по делу N А51-14030/2015
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, установив фактические обстоятельства, изучив условия договора аренды недвижимого имущества от 24.02.2012 N 04-12/03/01-14, договора о предоставлении услуг от 29.02.2012 N 05-12ку/03/01-14, руководствуясь статьями 309, 314, 614, 650, 654, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных университетом требований.
Определение Верховного Суда РФ от 06.04.2017 N 309-ЭС16-18264 по делу N А60-55635/2015
Не согласившись с принятыми судебными актами, заявитель обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и отказать в удовлетворении требований в полном объеме, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального права, в частности статей 652, 654 Гражданского кодекса.
Определение Верховного Суда РФ от 17.04.2017 N 309-ЭС17-2927 по делу N А60-5249/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды нежилого помещения, дополнительные соглашения к договору, акты приема-передачи нежилого помещения, постановление N 5159, руководствуясь статьями 395, 454, 652, 654, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пришли к выводу об обоснованности иска Администрации в части взыскания 699 441 руб. 79 коп. долга за пользование земельным участком в период с 09.02.2013 по 08.06.2015 и 1590 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Определение Верховного Суда РФ от 21.04.2017 N 309-ЭС17-3247 по делу N А76-32544/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе кадастровый паспорт земельного участка, платежные документы, расчеты платы за аренду земли N 1-7, проанализировав условия договора аренды, приняв во внимание обстоятельства, установленные решением Челябинского областного суда от 23.12.2015 по делу N 3а-476/2015, руководствуясь статьями 15, 201, 203, статьями 329, 330, 404, 424, 433, 606, 607, 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 39.7, 65 (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов", решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска", разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, пришли к выводам о том, что истец не пропустил срок исковой давности и доказал наличие у ответчика задолженности по арендной плате в период, указанный в иске.
Определение Верховного Суда РФ от 28.04.2017 N 302-ЭС17-4720 по делу N А78-2121/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 309, 310, 424, 606, 614, 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, изложенными в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", пункте 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", установив, что арендодатель на протяжении всего периода действия договоров аренды не выполнял требования арендатора об освобождении арендуемых зданий от находящегося в них имущества, тем самым создавая препятствия в пользовании арендованными объектами недвижимости, приняв во внимание пункты 4.3, 4.4 договоров аренды и пункт 5 соглашения о расторжении договоров, пришли к выводу об обоснованности иска общества "Барс".
Определение Верховного Суда РФ от 26.05.2017 N 306-ЭС17-5465 по делу N А57-6075/2016
Суды, исходя из оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 438, 539, 548, 606, 614, 654, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив факт владения обществом на законных основаниях объектами аренды, с использованием которых предприятие в бездоговорном порядке производило сброс сточных вод, в отсутствие оплаты услуг по их транспортировке, констатировав обстоятельство заключенности договора аренды с учетом взаимного исполнения сторонами правоотношения его условий, пришли к обоснованным выводам о наличии в данном случае правовых оснований для удовлетворения первоначального иска и отказа в удовлетворении встречного иска.
Определение Верховного Суда РФ от 04.07.2017 N 310-ЭС17-5278 по делу N А23-6308/2015
Исследовав, оценив по правилам статьи 71 АПК представленные доказательства, руководствуясь статьями 309, 310, 424, 432, 606, 614, 622, 654 Гражданского кодекса, а также учтя фактические обстоятельства дела, в том числе сложившиеся отношения сторон, суд правомерно удовлетворил заявленные требования, установив, что после истечения срока действия договора арендованное помещение находилось в фактическом пользовании у Предпринимателя без соответствующего внесения арендных платежей и переоформления арендных правоотношений.