1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
- Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
- Статья 655. Передача здания или сооружения
Комментарий к ст. 654 ГК РФ
1. Согласно п. 1 коммент. ст. условие о размере арендной платы является существенным для договора аренды здания и сооружения (в отличие от общего правила п. 1 ст. 614 ГК, установленного для обычных договоров аренды). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.
Согласование размера арендной платы - это целиком свобода усмотрения сторон, если иное не предусмотрено законом. Поэтому предложения о введении в гражданское законодательство нормы, согласно которой для более точного определения размера арендных платежей арендодатель по требованию арендатора перед заключением договора аренды должен провести инвентаризацию и оценку объекта и ознакомить с актами арендатора, противоречат принципу свободы договора (ст. 421 ГК). Некоторые авторы предлагают сделать обязательной лишь предварительную инвентаризацию арендодателем передаваемого арендатору имущества, считая неразумным и неправомерным обязывать частных лиц обращаться к услугам оценщиков. В этом предложении есть определенный рационализм, но определение состава и состояния вещи, по поводу аренды которой идут переговоры, все же вполне может быть осуществлено в добровольном порядке, без обязывающей законодательной нормы.
2. В п. 2 коммент. ст. в общем виде определен состав арендной платы по договору аренды здания или сооружения. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка. Впрочем, данное правило является общим и может быть изменено законом или договором. Например, земельные участки в границах арендуемых объектов культурного наследия могут передаваться в безвозмездное пользование благотворительным и иным организациям (ст. 56 Закона об объектах культурного наследия).
3. В п. 3 коммент. ст. обозначена зависимость величины арендной платы от фактического размера переданного арендатору здания или сооружения в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре исходя из показателя размера здания (сооружения). Арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения, что призвано устранить необоснованные финансовые потери какой-либо из сторон договора в случае несоответствия фактического размера здания или сооружения и размера, указанного в документах по его технической инвентаризации.
4. В остальном порядок, условия и сроки внесения арендной платы не имеют особенностей по сравнению с общими нормами ст. 614 ГК.
Судебная практика по статье 654 ГК РФ
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что суды не применили пункт 2 статьи 432, пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Договор аренды N 1\30\06\15 от 30.06.2015 является незаключенным ввиду отсутствия соглашения по существенным условиям, а именно, по арендной плате. Имеющиеся у сторон редакции указанного договора различны относительно размера арендной платы и срока действия договора. В редакции, имеющейся у ООО "Варсер", размер арендной платы составляет 70 000 руб. в месяц, договор заключен на срок до 02.02.2016. В редакции, представленной ООО "Транс-Сервис Лонс", размер арендной платы составляет 100 000 руб. в месяц, договор заключен на срок до 02.04.2020.
Определение Верховного Суда РФ от 16.09.2019 N 307-ЭС19-14586 по делу N А13-14268/2018
Удовлетворяя заявленные требования суды руководствовались положениями статей 1, 22, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 424, 654, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и правомерно исходили из того, что после введения объекта в эксплуатацию цель договора достигнута, следовательно, земельный участок считается используемым для его эксплуатации; после ввода объекта в эксплуатацию (07.05.2018) арендная плата должна рассчитываться в соответствии с функциональным использованием земельного участка.
Определение Верховного Суда РФ от 10.12.2019 N 304-ЭС19-22209 по делу N А02-704/2010
Впоследствии общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения от 02.08.2010, в обоснование заявления указав, что вступившим в законную силу решением от 17.01.2019 Арбитражного суда Республики Алтай по делу N А02-1733/2018 в силу статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации было установлено, что плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием.
Определение Верховного Суда РФ от 26.02.2018 N 302-ЭС17-23758 по делу N А78-2012/2017
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства, установив, что обязательства по оплате за пользование арендованным имуществом в заявленный период обществом не выполнялись, что является существенным нарушением условий договора аренды, суды, руководствуясь статьями 309, 310, 329, 330, 450, 606, 614, 619, 622, 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований комитета о взыскании долга, пени, расторжении договора аренды и возврате имущества.
Определение Верховного Суда РФ от 15.06.2018 N 309-ЭС18-7675 по делу N А60-31764/2017
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды руководствовались пунктом 1 статьи 445, пунктами 1, 2 статьи 652, пунктом 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и исходили из отсутствия правовых оснований к понуждению ответчика заключить договор аренды земельного участка.
Определение Верховного Суда РФ от 15.06.2018 N 309-ЭС18-7676 по делу N А60-29924/2017
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды руководствовались пунктом 1 статьи 445, пунктами 1, 2 статьи 652, пунктом 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и исходили из отсутствия правовых оснований к понуждению ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка.
Определение Верховного Суда РФ от 25.06.2018 N 309-ЭС18-7821 по делу N А60-29925/2017
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь пунктом 1 статьи 421, пунктами 2, 4 статьи 445, пунктом 1 статьи 614, пунктами 1, 2 статьи 652, пунктом 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 39.20, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", правовой позицией Верховного суда Российской Федерации, приведенной в определении от 21.10.2016 N 309-ЭС16-8125, пришли к выводу об отсутствии предусмотренных гражданским и земельным законодательством оснований для обязания ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, на котором расположенное арендованное Обществом помещение.
Определение Верховного Суда РФ от 18.06.2018 N 309-ЭС18-6951 по делу N А60-29902/2017
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что в силу пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемом вместе ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Определение Верховного Суда РФ от 04.08.2018 N 305-ЭС18-12507 по делу N А40-103316/2017
Отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции руководствовался пунктом 1 статьи 452, статьями 432, 445, 606 - 625, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из следующего: размер арендной платы по спорному договору за нежилое помещение определялся на основании соответствующих постановлений Правительства Москвы; постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" с 01.07.2014 для объектов нежилого фонда площадью более 300 кв. м установлена рыночная ставка арендной платы, определенная на основании заключения независимого оценщика; согласно произведенной 04.10.2013 рыночной оценке арендная ставка по договору аренды от 24.08.1995 г. N 04-00726/95 с 01.07.2014 составляла 5 282 193 руб. 30 коп. в год (без учета НДС); расчет ставки арендной платы на 2017 в оспариваемом истцом дополнительном соглашении произведен ответчиком с учетом корректирующего коэффициента-дефлятора (1.1), которая составила 7 030 597 руб. 67 коп. в год; как субъект малого предпринимательства с соответствующим заявлением в межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки в виде льготной ставки арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" ответчик не обращался.
Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 306-ЭС18-21906 по делу N А72-14056/2017
Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции, исходя из положений статей 652, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 25 Лесного кодекса Российской Федерации, при отсутствии доказательств нахождения спорного здания в составе единого комплекса оздоровительного детского лагеря "Жемчужина", находящегося в распоряжении муниципального учреждения и принадлежащего муниципальному образованию, и использования его учреждением в своей деятельности, указал на несоответствие выводов судов об отсутствии законных оснований для использования обществом земельного участка, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование муниципальному учреждению, материалам дела и нормам действующего законодательства. Судебные акты не содержат указания на то, каким образом оспариваемым договором аренды нарушаются интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.
Определение Верховного Суда РФ от 13.02.2019 N 302-ЭС18-25997 по делу N А78-8563/2018
Суды первой и апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 606, 614, 622, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" (далее - постановление Пленума N 35), пришли к выводу об обоснованности иска.