1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
- Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
- Статья 655. Передача здания или сооружения
Комментарий к ст. 654 ГК РФ
1. Согласно п. 1 коммент. ст. условие о размере арендной платы является существенным для договора аренды здания и сооружения (в отличие от общего правила п. 1 ст. 614 ГК, установленного для обычных договоров аренды). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.
Согласование размера арендной платы - это целиком свобода усмотрения сторон, если иное не предусмотрено законом. Поэтому предложения о введении в гражданское законодательство нормы, согласно которой для более точного определения размера арендных платежей арендодатель по требованию арендатора перед заключением договора аренды должен провести инвентаризацию и оценку объекта и ознакомить с актами арендатора, противоречат принципу свободы договора (ст. 421 ГК). Некоторые авторы предлагают сделать обязательной лишь предварительную инвентаризацию арендодателем передаваемого арендатору имущества, считая неразумным и неправомерным обязывать частных лиц обращаться к услугам оценщиков. В этом предложении есть определенный рационализм, но определение состава и состояния вещи, по поводу аренды которой идут переговоры, все же вполне может быть осуществлено в добровольном порядке, без обязывающей законодательной нормы.
2. В п. 2 коммент. ст. в общем виде определен состав арендной платы по договору аренды здания или сооружения. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка. Впрочем, данное правило является общим и может быть изменено законом или договором. Например, земельные участки в границах арендуемых объектов культурного наследия могут передаваться в безвозмездное пользование благотворительным и иным организациям (ст. 56 Закона об объектах культурного наследия).
3. В п. 3 коммент. ст. обозначена зависимость величины арендной платы от фактического размера переданного арендатору здания или сооружения в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре исходя из показателя размера здания (сооружения). Арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения, что призвано устранить необоснованные финансовые потери какой-либо из сторон договора в случае несоответствия фактического размера здания или сооружения и размера, указанного в документах по его технической инвентаризации.
4. В остальном порядок, условия и сроки внесения арендной платы не имеют особенностей по сравнению с общими нормами ст. 614 ГК.
Судебная практика по статье 654 ГК РФ
Удовлетворяя заявленные требования суды руководствовались положениями статей 1, 22, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 424, 654, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и правомерно исходили из того, что после введения объекта в эксплуатацию цель договора достигнута, следовательно, земельный участок считается используемым для его эксплуатации; после ввода объекта в эксплуатацию (07.05.2018) арендная плата должна рассчитываться в соответствии с функциональным использованием земельного участка.
Определение Верховного Суда РФ от 10.12.2019 N 304-ЭС19-22209 по делу N А02-704/2010
Впоследствии общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения от 02.08.2010, в обоснование заявления указав, что вступившим в законную силу решением от 17.01.2019 Арбитражного суда Республики Алтай по делу N А02-1733/2018 в силу статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации было установлено, что плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием.
Определение Верховного Суда РФ от 13.02.2019 N 302-ЭС18-25997 по делу N А78-8563/2018
Суды первой и апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 606, 614, 622, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" (далее - постановление Пленума N 35), пришли к выводу об обоснованности иска.
Определение Верховного Суда РФ от 29.04.2019 N 301-ЭС19-4890 по делу N А29-1028/2017
Отменяя постановление апелляционного суда и оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд округа руководствовался пунктом 1 статьи 433, статьями 607, 654, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что спорный договор аренды содержал все необходимые существенные условия, согласованные сторонами, исполнялся сторонами (нежилое помещение было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 21.12.2014), поэтому данный договор являлся заключенным. Приняв во внимание, что после расторжения договора аренды ответчик не передал истцу спорные помещения по акту, суд пришел к выводу о необходимости взыскания задолженности по оплате пользования помещением с 21.12.2014 по 27.01.2016 в сумме 264 516 руб. 12 коп. Размер этой суммы не оспорен сторонами.
Определение Верховного Суда РФ от 22.11.2019 N 307-ЭС19-21862 по делу N А56-94367/2018
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 157.1, 165.1, 623, 650, 651, 654, 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 5 информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", установив, что Общество произвело реконструкцию базы отдыха "Аракуль", принадлежащей ответчику на праве собственности, добровольно и намеренно при отсутствии какого-либо согласования или обязательства со стороны ответчика, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Определение Верховного Суда РФ от 23.01.2017 N 302-ЭС16-15829 по делу N А10-3442/2014
По мнению заявителя, поскольку сторонами при заключении договора не была установлена обязанность ответчика дополнительно к арендной плате вносить плату за земельный участок, на котором расположены арендуемые объекты, следовательно, в силу п. 2 ст. 654 ГК РФ, установленная в договоре аренды плата за пользование зданием, сооружением или помещением включает плату за пользование земельным участком.
Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2017 N 644-ПЭК16 по делу N А50-11810/2015
Руководствуясь положениями статей 431, 652, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", Судебная коллегия указала на отсутствие в заключенном сторонами договоре условий о взимании сверх установленной арендной платы иной платы за пользование земельных участком, на котором расположено здание с помещениями, арендуемыми учреждением. В отсутствие волеизъявления сторон договора по вопросу установления отдельной арендной платы за пользование земельным участком и обязанности учреждения заключить договор аренды земельного участка Судебная коллегия сочла ошибочными выводы судов апелляционной инстанции и округа об обязанности ответчика уплатить заявленные истцом суммы.
Определение Верховного Суда РФ от 20.02.2017 N 305-ЭС16-21300 по делу N А40-253386/2015
Разрешая заявленные требования, суды руководствовались положениями статьи 431, пункта 1 статьи 432, статей 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что спорный договор аренды нежилого помещения содержит все существенные условия, установленные законом, при его подписании и исполнении у сторон не возникло разногласий относительно размера арендной платы; договор сторонами исполнялся и исполняется; доказательств ненадлежащего исполнения спорного договора со стороны ответчика истцом в материалы дела не представлено, пришли к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Определение Верховного Суда РФ от 27.02.2017 N 303-ЭС16-20882 по делу N А51-14030/2015
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, установив фактические обстоятельства, изучив условия договора аренды недвижимого имущества от 24.02.2012 N 04-12/03/01-14, договора о предоставлении услуг от 29.02.2012 N 05-12ку/03/01-14, руководствуясь статьями 309, 314, 614, 650, 654, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных университетом требований.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2017 по делу N 302-ЭС16-15829, А10-3442/2014
Не согласившись с вынесенными по делу судебными актами, Общество обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой ссылается на допущенные судами нарушения норм материального права, а именно: пункта 1 статьи 450, статьи 652, пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11), пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13).
Определение Верховного Суда РФ от 06.04.2017 N 309-ЭС16-18264 по делу N А60-55635/2015
Не согласившись с принятыми судебными актами, заявитель обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и отказать в удовлетворении требований в полном объеме, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального права, в частности статей 652, 654 Гражданского кодекса.