1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
- Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
- Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
1. Пользование землей в целом регламентируется правилами как земельного, так и гражданского законодательства (гл. III, IV ЗК, гл. 17 ГК). В коммент. ст. урегулирован частный вопрос о правах арендатора здания или сооружения на земельный участок под ними. Суть правила состоит в том, что одновременно с передачей прав владения и пользования арендуемым зданием и сооружением передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1 коммент. ст.). Указанные права передаются арендатору в силу закона; для этого не требуется какого-либо упоминания ни в договоре аренды здания или сооружения, ни в каком-либо ином соглашении. Закрепляя данный подход, законодатель последовательно реализует принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, что логически объяснимо, если вспомнить о прочной связи этих объектов между собой (см. коммент. к ст. 130 ГК).
Объем права арендатора на земельный участок определяется в зависимости от того, каким правом на этот участок обладает арендодатель (см. коммент. к п. 2 и 3 настоящей ст.).
2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок (п. 2 коммент. ст.). Примером последнего может быть, скажем, право безвозмездного срочного пользования, предусмотренное ст. 24 ЗК, сервитут или право собственности (даже с учетом ограничений п. 4 ст. 35 ЗК). В настоящее время право постоянного (бессрочного) пользования, а также право пожизненного наследуемого владения земельным участком на основании передачи в аренду находящегося на нем здания или сооружения возникнуть уже практически не могут (п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 21 ЗК).
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. Данный вид права на земельный участок не встречается ни в гл. 17 ГК, ни в гл. IV ЗК, однако прямо основан на нормах коммент. ст., т.е. санкционирован гражданским законодательством, а не договором, и по всем признакам является вещным.
3. В случаях, когда арендодатель не является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение (например, арендодатель здания или сооружения является арендатором или постоянным (бессрочным) пользователем участка), аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 коммент. ст.).
В этом случае, если стороны прямо в договоре не указали вид права арендатора здания и сооружения на земельный участок (например, субаренда - п. 6 ст. 22 ЗК), этот вид, как и в п. 2 коммент. ст., будет не определен, хотя соответствующее право у арендатора здания или сооружения возникнет в силу закона. Однако очевидно, что это право не может превышать по объему право арендодателя здания или сооружения на участок, потому что является производным от него.
4. В 2007 г. нормы коммент. ст. подверглись обоснованному редактированию: слова "часть земельного участка" везде были заменены на термин "земельный участок". Это значительно упрощает идентификацию границ участка, права на который передаются при аренде здания и сооружения, и соответствует общим принципам развития гражданского законодательства Российской Федерации о недвижимом имуществе. В то же время сохранился законодательный подход, согласно которому в силу коммент. ст. передаются права не просто на земельный участок, а на земельный участок, который занят арендуемой недвижимостью и необходим для ее использования. Это минимальный размер; стороны могут договориться о передаче большего земельного участка, если его использование таким образом не будет противоречить его целевому назначению.
В 2008 г. в ЗК были введены специальные требования по образованию земельных участков (ст. 11.1 - 11.9 ЗК). На основании этого споры о минимальном размере земельного участка, право на который возникнет у арендатора в силу коммент. ст., подлежат разрешению в судебном порядке (п. 8 ст. 11.2 ЗК). В суде в первую очередь должны быть исследованы вопросы о размере площади участка, непосредственно занятого зданием или сооружением, а также о необходимости иной площади указанного участка для использования указанной арендуемой недвижимостью. При этом во всех случаях, когда определенный таким образом судом "минимальный" участок по площади будет меньше прежнего "целого" участка, на котором находится арендуемое здание или сооружение, передача арендатору права на этот "минимальный" участок на основании коммент. ст. должна сопровождаться актом образования этого "минимального" участка с одновременным актом прекращения прежнего "целого" участка (ст. 11.2 ЗК).
Не согласившись с принятыми судебными актами, заявитель обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и отказать в удовлетворении требований в полном объеме, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального права, в частности статей 652, 654 Гражданского кодекса.
Определение Конституционного Суда РФ от 23.11.2017 N 2558-О
И СТАТЬЕЙ 652 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ,
ПОДПУНКТОМ 5 ПУНКТА 1 СТАТЬИ 1 ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ЧАСТЬЮ 1 СТАТЬИ 7.24 КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ
Определение Верховного Суда РФ от 29.09.2020 N 309-ЭС20-12961 по делу N А60-42628/2019
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, протолковав и проанализировав условия договора от 01.02.2007 N 79000055 аренды нежилого помещения муниципальной собственности, руководствуясь статьями 431, 614, 621, 652, 654, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", приняв во внимание позицию Верховного Суда Российской Федерации, приведенную в определении от 21.10.2016 N 309-ЭС16-8125, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Администрации.
Определение Верховного Суда РФ от 03.03.2022 N 301-ЭС22-1017 по делу N А11-11162/2020
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия заключенного сторонами договора от 19.03.2019 аренды нежилых помещений, которым предусмотрена обязанность арендатора (Общества) оформить право пользования земельным участком, на котором расположены помещения, руководствуясь статьями 395, 652, 654, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, решением Совета народных депутатов города Владимира от 19.03.2008 N 57 "О взимании арендной платы на территории города Владимира за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", постановлением Губернатора Владимирской области от 28.12.2007 N 969 "О порядке определения размера арендной платы, а также условий и сроков, внесения арендной платы за использование земельных участков", пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу Администрации платы за пользование спорным участком в размере регулируемой арендной платы, определенном исходя из вида разрешенного использования "Гостиничное обслуживание", и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга.
Определение Верховного Суда РФ от 19.04.2022 N 306-ЭС22-4645 по делу N А65-29317/2020
Принимая обжалуемые заявителем судебные акты, суды руководствовались положениями статей 65, 71 АПК РФ, статей 166, 168, 174, 179, 181, 615, 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исходили из недоказанности истцом правовых оснований для признания оспариваемого соглашения недействительным (ничтожным), а также пропуска им срока исковой давности по заявленному требованию.
Определение Верховного Суда РФ от 24.01.2020 N 308-ЭС19-25677 по делу N А53-26290/2018
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, руководствуясь положениями статей 552, 652, 654, 1102, 1105 Гражданского кодекса, статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отказал в удовлетворении иска, исходя из следующего.
Определение Верховного Суда РФ от 31.03.2020 N 307-ЭС20-2719 по делу N А66-1329/2019
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, протолковав условия заключенного сторонами договора аренды помещения и дополнительного соглашения к нему в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и установив, что стороны не предусмотрели взимание сверх установленной арендной платы иной платы за пользование земельным участком, на котором расположено переданное по договору аренды имущество, суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктами 1, 2 статьи 652, пунктом 2 статьи 654, статьей 1102, пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункте 9 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016, пришел к выводу об отсутствии признаков неосновательного обогащения на стороне ответчика по основаниям, заявленным истцом, на основании чего в удовлетворении требований отказал.
Определение Верховного Суда РФ от 10.04.2020 N 306-ЭС20-4275 по делу N А55-8559/2019
Суды первой и апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 431, 652, 654, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 22 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", правовой позицией сформулированной в пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Определение Верховного Суда РФ от 06.04.2020 N 304-ЭС20-2614 по делу N А67-13686/2018
Удовлетворяя заявленные муниципальным образованием "Город Томск" в лице департамента требования, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, руководствовался статьями 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 395, 652, 654, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", правовой позицией, сформированной в пункте 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" и исходил из того, что расчет неосновательного обогащения за пользование земельным участком необходимо производить с учетом площади земельного участка, сформированного и поставленного на кадастровый учет и в соответствии с порядком определения размера арендной платы, установленными нормативно-правовыми актами города Томска.
Определение Верховного Суда РФ от 07.05.2020 N 305-ЭС20-6162 по делу N А41-83595/2017
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что спорный земельный участок, а также расположенный на нем имущественный комплекс, представляющий собой отдельно стоящие здания и сооружения, предназначенные для оздоровительных целей, принадлежат на праве собственности Российской Федерации; на основании постановления Администрации Одинцовского района Московской области N 1672 от 27.11.1992 арендному предприятию пансионат "Химик", на базе которого создано впоследствии общество, выдан Государственный акт МО-20- N 10- N 383 на право постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком площадью 10, 82 га для оздоровительных целей, однако при этом права на имущественный комплекс пансионату переданы не были; в 2008 году право постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком обществом было переоформлено на право аренды, исходя из того, что в нарушение закона земельный участок передан собственником в аренду одному лицу, а расположенные на нем здания и сооружения - другому лицу, что породило между этими лицами спор, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что исполнение обязательств по передаче во владение общества спорного земельного участка, расположенного под зданиями и сооружениями данного комплекса и необходимого для его использования, невозможно ни на праве постоянного бессрочного пользования, ни на праве аренды, на основании чего, руководствуясь пунктом 1 статьи 260, пунктом 1 статьи 264, пунктом 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 20, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункте 52 постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", требования территориального управления удовлетворил.
Определение Верховного Суда РФ от 23.07.2020 N 305-ЭС20-11669 по делу N А41-26531/2019
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из того, что истцом не был доказан факт пользования обществом "ВТС" частью спорного земельного участка в отсутствие правовых оснований, а также не были указаны законные основания для понуждения ответчика к заключению договора субаренды, суд, руководствуясь статьями 421, 445, 652, 654, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями пункта 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в удовлетворении требований отказал.