1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
- Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
- Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
Комментарий к ст. 652 ГК РФ
1. Пользование землей в целом регламентируется правилами как земельного, так и гражданского законодательства (гл. III, IV ЗК, гл. 17 ГК). В коммент. ст. урегулирован частный вопрос о правах арендатора здания или сооружения на земельный участок под ними. Суть правила состоит в том, что одновременно с передачей прав владения и пользования арендуемым зданием и сооружением передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1 коммент. ст.). Указанные права передаются арендатору в силу закона; для этого не требуется какого-либо упоминания ни в договоре аренды здания или сооружения, ни в каком-либо ином соглашении. Закрепляя данный подход, законодатель последовательно реализует принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, что логически объяснимо, если вспомнить о прочной связи этих объектов между собой (см. коммент. к ст. 130 ГК).
Объем права арендатора на земельный участок определяется в зависимости от того, каким правом на этот участок обладает арендодатель (см. коммент. к п. 2 и 3 настоящей ст.).
2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок (п. 2 коммент. ст.). Примером последнего может быть, скажем, право безвозмездного срочного пользования, предусмотренное ст. 24 ЗК, сервитут или право собственности (даже с учетом ограничений п. 4 ст. 35 ЗК). В настоящее время право постоянного (бессрочного) пользования, а также право пожизненного наследуемого владения земельным участком на основании передачи в аренду находящегося на нем здания или сооружения возникнуть уже практически не могут (п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 21 ЗК).
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. Данный вид права на земельный участок не встречается ни в гл. 17 ГК, ни в гл. IV ЗК, однако прямо основан на нормах коммент. ст., т.е. санкционирован гражданским законодательством, а не договором, и по всем признакам является вещным.
3. В случаях, когда арендодатель не является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение (например, арендодатель здания или сооружения является арендатором или постоянным (бессрочным) пользователем участка), аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 коммент. ст.).
В этом случае, если стороны прямо в договоре не указали вид права арендатора здания и сооружения на земельный участок (например, субаренда - п. 6 ст. 22 ЗК), этот вид, как и в п. 2 коммент. ст., будет не определен, хотя соответствующее право у арендатора здания или сооружения возникнет в силу закона. Однако очевидно, что это право не может превышать по объему право арендодателя здания или сооружения на участок, потому что является производным от него.
4. В 2007 г. нормы коммент. ст. подверглись обоснованному редактированию: слова "часть земельного участка" везде были заменены на термин "земельный участок". Это значительно упрощает идентификацию границ участка, права на который передаются при аренде здания и сооружения, и соответствует общим принципам развития гражданского законодательства Российской Федерации о недвижимом имуществе. В то же время сохранился законодательный подход, согласно которому в силу коммент. ст. передаются права не просто на земельный участок, а на земельный участок, который занят арендуемой недвижимостью и необходим для ее использования. Это минимальный размер; стороны могут договориться о передаче большего земельного участка, если его использование таким образом не будет противоречить его целевому назначению.
В 2008 г. в ЗК были введены специальные требования по образованию земельных участков (ст. 11.1 - 11.9 ЗК). На основании этого споры о минимальном размере земельного участка, право на который возникнет у арендатора в силу коммент. ст., подлежат разрешению в судебном порядке (п. 8 ст. 11.2 ЗК). В суде в первую очередь должны быть исследованы вопросы о размере площади участка, непосредственно занятого зданием или сооружением, а также о необходимости иной площади указанного участка для использования указанной арендуемой недвижимостью. При этом во всех случаях, когда определенный таким образом судом "минимальный" участок по площади будет меньше прежнего "целого" участка, на котором находится арендуемое здание или сооружение, передача арендатору права на этот "минимальный" участок на основании коммент. ст. должна сопровождаться актом образования этого "минимального" участка с одновременным актом прекращения прежнего "целого" участка (ст. 11.2 ЗК).
Судебная практика по статье 652 ГК РФ
Руководствуясь положениями статей 431, 652, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", Судебная коллегия указала на отсутствие в заключенном сторонами договоре условий о взимании сверх установленной арендной платы иной платы за пользование земельных участком, на котором расположено здание с помещениями, арендуемыми учреждением. В отсутствие волеизъявления сторон договора по вопросу установления отдельной арендной платы за пользование земельным участком и обязанности учреждения заключить договор аренды земельного участка Судебная коллегия сочла ошибочными выводы судов апелляционной инстанции и округа об обязанности ответчика уплатить заявленные истцом суммы.
Определение Верховного Суда РФ от 06.04.2017 N 309-ЭС16-18264 по делу N А60-55635/2015
Не согласившись с принятыми судебными актами, заявитель обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и отказать в удовлетворении требований в полном объеме, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального права, в частности статей 652, 654 Гражданского кодекса.
Определение Верховного Суда РФ от 17.04.2017 N 309-ЭС17-2927 по делу N А60-5249/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды нежилого помещения, дополнительные соглашения к договору, акты приема-передачи нежилого помещения, постановление N 5159, руководствуясь статьями 395, 454, 652, 654, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пришли к выводу об обоснованности иска Администрации в части взыскания 699 441 руб. 79 коп. долга за пользование земельным участком в период с 09.02.2013 по 08.06.2015 и 1590 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Определение Верховного Суда РФ от 14.07.2017 N 301-ЭС17-9274 по делу N А11-1995/2016
Разрешая спор, суды руководствовались положениями статей 431, 652, 654, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, решения Совета народных депутатов Александровского района Владимирской области от 20.03.2008 N 34 "О порядке определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Александровского района", решения Совета народных депутатов Александровского района Владимирской области от 26.02.2014 N 533 "О порядке определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Александровский район", а также государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Александровского района".
Определение Верховного Суда РФ от 05.12.2017 N 309-ЭС17-17964 по делу N А60-48987/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды нежилого помещения, соглашение о расторжении договора, руководствуясь статьями 395, 652, 654, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пришли к выводу об обоснованности иска Администрации, исходя из следующего: Общество в спорный период являлось арендатором нежилого помещения в здании, расположенном на земельном участке, право государственной собственности на которое не разграничено; по условиям договора аренды Общество обязалось оформить аренду в отношении земельного участка, однако данное обязательство не исполнило; поскольку Общество осуществляло фактическое пользование спорным земельным участком и в соответствии с условиями договора аренды арендная плата за помещение не включала плату за пользование участком, ответчик обязан заплатить за фактическое пользование участком пропорционально доле занимаемого им помещения в размере арендной платы, установленной за публичные земли в спорный период, и проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга.
Определение Конституционного Суда РФ от 23.11.2017 N 2558-О
И СТАТЬЕЙ 652 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ,
ПОДПУНКТОМ 5 ПУНКТА 1 СТАТЬИ 1 ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ЧАСТЬЮ 1 СТАТЬИ 7.24 КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ
Определение Верховного Суда РФ от 15.06.2018 N 309-ЭС18-7675 по делу N А60-31764/2017
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды руководствовались пунктом 1 статьи 445, пунктами 1, 2 статьи 652, пунктом 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и исходили из отсутствия правовых оснований к понуждению ответчика заключить договор аренды земельного участка.
Определение Верховного Суда РФ от 15.06.2018 N 309-ЭС18-7676 по делу N А60-29924/2017
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды руководствовались пунктом 1 статьи 445, пунктами 1, 2 статьи 652, пунктом 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и исходили из отсутствия правовых оснований к понуждению ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка.
Определение Верховного Суда РФ от 25.06.2018 N 309-ЭС18-7821 по делу N А60-29925/2017
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь пунктом 1 статьи 421, пунктами 2, 4 статьи 445, пунктом 1 статьи 614, пунктами 1, 2 статьи 652, пунктом 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 39.20, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", правовой позицией Верховного суда Российской Федерации, приведенной в определении от 21.10.2016 N 309-ЭС16-8125, пришли к выводу об отсутствии предусмотренных гражданским и земельным законодательством оснований для обязания ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, на котором расположенное арендованное Обществом помещение.
Определение Верховного Суда РФ от 02.08.2018 N 303-ЭС18-6039 по делу N А51-6269/2017
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе условия договора аренды от 28.09.2016, проекта соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора руководствуясь статьями 421, 445, 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пришли к выводу об отсутствии оснований для обязания ответчика заключить соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, на котором расположены арендованные Предприятием помещения.
Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 306-ЭС18-21906 по делу N А72-14056/2017
Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции, исходя из положений статей 652, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 25 Лесного кодекса Российской Федерации, при отсутствии доказательств нахождения спорного здания в составе единого комплекса оздоровительного детского лагеря "Жемчужина", находящегося в распоряжении муниципального учреждения и принадлежащего муниципальному образованию, и использования его учреждением в своей деятельности, указал на несоответствие выводов судов об отсутствии законных оснований для использования обществом земельного участка, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование муниципальному учреждению, материалам дела и нормам действующего законодательства. Судебные акты не содержат указания на то, каким образом оспариваемым договором аренды нарушаются интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.