1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
- Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
- Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
Комментарий к ст. 652 ГК РФ
1. Пользование землей в целом регламентируется правилами как земельного, так и гражданского законодательства (гл. III, IV ЗК, гл. 17 ГК). В коммент. ст. урегулирован частный вопрос о правах арендатора здания или сооружения на земельный участок под ними. Суть правила состоит в том, что одновременно с передачей прав владения и пользования арендуемым зданием и сооружением передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1 коммент. ст.). Указанные права передаются арендатору в силу закона; для этого не требуется какого-либо упоминания ни в договоре аренды здания или сооружения, ни в каком-либо ином соглашении. Закрепляя данный подход, законодатель последовательно реализует принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, что логически объяснимо, если вспомнить о прочной связи этих объектов между собой (см. коммент. к ст. 130 ГК).
Объем права арендатора на земельный участок определяется в зависимости от того, каким правом на этот участок обладает арендодатель (см. коммент. к п. 2 и 3 настоящей ст.).
2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок (п. 2 коммент. ст.). Примером последнего может быть, скажем, право безвозмездного срочного пользования, предусмотренное ст. 24 ЗК, сервитут или право собственности (даже с учетом ограничений п. 4 ст. 35 ЗК). В настоящее время право постоянного (бессрочного) пользования, а также право пожизненного наследуемого владения земельным участком на основании передачи в аренду находящегося на нем здания или сооружения возникнуть уже практически не могут (п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 21 ЗК).
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. Данный вид права на земельный участок не встречается ни в гл. 17 ГК, ни в гл. IV ЗК, однако прямо основан на нормах коммент. ст., т.е. санкционирован гражданским законодательством, а не договором, и по всем признакам является вещным.
3. В случаях, когда арендодатель не является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение (например, арендодатель здания или сооружения является арендатором или постоянным (бессрочным) пользователем участка), аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 коммент. ст.).
В этом случае, если стороны прямо в договоре не указали вид права арендатора здания и сооружения на земельный участок (например, субаренда - п. 6 ст. 22 ЗК), этот вид, как и в п. 2 коммент. ст., будет не определен, хотя соответствующее право у арендатора здания или сооружения возникнет в силу закона. Однако очевидно, что это право не может превышать по объему право арендодателя здания или сооружения на участок, потому что является производным от него.
4. В 2007 г. нормы коммент. ст. подверглись обоснованному редактированию: слова "часть земельного участка" везде были заменены на термин "земельный участок". Это значительно упрощает идентификацию границ участка, права на который передаются при аренде здания и сооружения, и соответствует общим принципам развития гражданского законодательства Российской Федерации о недвижимом имуществе. В то же время сохранился законодательный подход, согласно которому в силу коммент. ст. передаются права не просто на земельный участок, а на земельный участок, который занят арендуемой недвижимостью и необходим для ее использования. Это минимальный размер; стороны могут договориться о передаче большего земельного участка, если его использование таким образом не будет противоречить его целевому назначению.
В 2008 г. в ЗК были введены специальные требования по образованию земельных участков (ст. 11.1 - 11.9 ЗК). На основании этого споры о минимальном размере земельного участка, право на который возникнет у арендатора в силу коммент. ст., подлежат разрешению в судебном порядке (п. 8 ст. 11.2 ЗК). В суде в первую очередь должны быть исследованы вопросы о размере площади участка, непосредственно занятого зданием или сооружением, а также о необходимости иной площади указанного участка для использования указанной арендуемой недвижимостью. При этом во всех случаях, когда определенный таким образом судом "минимальный" участок по площади будет меньше прежнего "целого" участка, на котором находится арендуемое здание или сооружение, передача арендатору права на этот "минимальный" участок на основании коммент. ст. должна сопровождаться актом образования этого "минимального" участка с одновременным актом прекращения прежнего "целого" участка (ст. 11.2 ЗК).
Судебная практика по статье 652 ГК РФ
Суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 209, 652, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Общества исходя из следующего: Организация по договору от 01.03.2012 аренды недвижимого имущества арендует публичные нежилые помещения, находящиеся в отдельно стоящем здании, расположенном на земельном участке, принадлежащем Обществу и муниципальному образованию на праве общей долевой собственности; публичный собственник, предоставляя арендатору нежилые помещения, одновременно передал на время действия договора аренды право пользования той частью земельного участка, которая занята данным публичным имуществом и необходима для его использования; поскольку публичный собственник не передавал ответчику право пользования всем общим имуществом, находящимся в долевой собственности муниципалитета и Общества, а распорядился только своей долей в праве общей долевой собственности, у Общества отсутствуют правовые основания требовать взыскания с Организации платы за пользование той частью земельного участка, которая истцу не принадлежит.
Определение Верховного Суда РФ от 22.07.2019 N 309-ЭС17-23615 по делу N А60-61675/2015
Изменяя судебные акты первой и апелляционной инстанций в части спорного условия (абзаца 3 пункта 2.2.1.), суд округа руководствовался пунктами 1 и 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), абзацами 1 и 3 пункта 5 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области, утвержденным Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП (далее - Положение), разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", и исходил из того, что спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет 06.12.2004 с присвоением ему кадастрового номера 66:41:0502041:23, сформирован из земель населенных пунктов, площадь 526 кв. м, с разрешенным использованием "под здание торгового назначения (лит. А)", то есть непосредственно под объект, арендуемый обществом.
Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2017 N 644-ПЭК16 по делу N А50-11810/2015
Руководствуясь положениями статей 431, 652, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", Судебная коллегия указала на отсутствие в заключенном сторонами договоре условий о взимании сверх установленной арендной платы иной платы за пользование земельных участком, на котором расположено здание с помещениями, арендуемыми учреждением. В отсутствие волеизъявления сторон договора по вопросу установления отдельной арендной платы за пользование земельным участком и обязанности учреждения заключить договор аренды земельного участка Судебная коллегия сочла ошибочными выводы судов апелляционной инстанции и округа об обязанности ответчика уплатить заявленные истцом суммы.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2017 по делу N 302-ЭС16-15829, А10-3442/2014
Не согласившись с вынесенными по делу судебными актами, Общество обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой ссылается на допущенные судами нарушения норм материального права, а именно: пункта 1 статьи 450, статьи 652, пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11), пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13).
Определение Верховного Суда РФ от 06.04.2017 N 309-ЭС16-18264 по делу N А60-55635/2015
Не согласившись с принятыми судебными актами, заявитель обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и отказать в удовлетворении требований в полном объеме, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального права, в частности статей 652, 654 Гражданского кодекса.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30.05.2017 по делу N 309-ЭС16-18264, А60-55635/2015
Частично удовлетворяя иск, суды, руководствуясь статьями 395, 652, 1102 Гражданского кодекса, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации и констатировав, что ответчик пользовался земельным участком под предоставленным ему по договору аренды объектом недвижимости в отсутствие доказательств оформления прав на земельный участок и внесения платы за его использование, а также применив срок исковой давности к требованиям о взыскании платы за землю за период с октября по ноябрь 2012 и соответствующих сумм процентов за пользование чужими денежными средствами, пришли к выводу о наличии на стороне Предприятия неосновательного обогащения.
Определение Верховного Суда РФ от 14.07.2017 N 301-ЭС17-9274 по делу N А11-1995/2016
Разрешая спор, суды руководствовались положениями статей 431, 652, 654, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, решения Совета народных депутатов Александровского района Владимирской области от 20.03.2008 N 34 "О порядке определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Александровского района", решения Совета народных депутатов Александровского района Владимирской области от 26.02.2014 N 533 "О порядке определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Александровский район", а также государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Александровского района".
Определение Конституционного Суда РФ от 23.11.2017 N 2558-О
И СТАТЬЕЙ 652 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ,
ПОДПУНКТОМ 5 ПУНКТА 1 СТАТЬИ 1 ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ЧАСТЬЮ 1 СТАТЬИ 7.24 КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ
Определение Верховного Суда РФ от 24.01.2020 N 308-ЭС19-25677 по делу N А53-26290/2018
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, руководствуясь положениями статей 552, 652, 654, 1102, 1105 Гражданского кодекса, статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отказал в удовлетворении иска, исходя из следующего.
Определение Верховного Суда РФ от 27.01.2020 N 307-ЭС19-25913 по делу N А56-56974/2018
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав условия договора от 09.08.2017 N 1 аренды нежилого здания общей площадью 4801, 4 кв. м, этажность - 3, подвал, технический этаж и земельного участка с кадастровым номером 78:6085:11, площадью 9980 кв. м, на котором оно расположено, а также дополнительного соглашения от 11.08.2017 N 2, суд установил, что одновременно с передачей прав владения и пользования нежилым зданием обществу были переданы права на земельный участок, на котором оно расположено, исчислил арендную плату в соответствии с условиями договора, поэтому пришел к выводу об отсутствии на стороне арендодателя неосновательного обогащения, а также недоказанности причинения арендатору убытков, признав, что обществом надлежащим образом не исполнено обязательство по уплате арендной платы в установленный договором срок, руководствуясь положениями статей 15, 309, 310, 328, 329, 330, 421, 611, 614, 616, 652, 1102, 1103, 1064, 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказал в удовлетворении первоначального иска, а встречный иск организации удовлетворил.
Определение Верховного Суда РФ от 16.09.2019 N 310-ЭС19-14589 по делу N А64-4244/2018
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав условия договора аренды муниципального имущества города Тамбова от 25.01.2016 N 14, суд, руководствуясь статьей 622, пунктами 1, 2 статьи 652, пунктом 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пунктом 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", учитывая разъяснения, приведенные в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пришел к выводу, что плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом.