1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
- Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
- Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
1. В п. 1 коммент. ст. раскрывается судьба договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды. Досрочное прекращение договора аренды дает субарендатору право требовать от арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды с бывшим арендатором. Договор при этом заключается на условиях прекращенного договора аренды и ограничен его неистекшим сроком. Это правило применяется, если другие последствия досрочного прекращения договора аренды не согласованы сторонами договора аренды.
Обоснованием подобного ограничения права арендодателя на свободный выбор контрагента следует, по-видимому, считать тот факт, что арендодатель ранее выразил свою волю в отношении субарендатора, дав согласие на заключение договора субаренды.
Несмотря на определенное сходство, данное право субарендатора не следует рассматривать как преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (см. коммент. к ст. 621 ГК).
Во-первых, договор аренды будет заключен не на новый срок, а на оставшийся срок первоначального договора аренды. Во-вторых, в данном случае содержание этого нового договора аренды должно совпадать с содержанием прежнего, досрочно прекращенного договора, что совсем не гарантируется при использовании преимущественного права. В-третьих, закон не определяет специальных последствий на тот случай, когда арендодатель после досрочного прекращения ранее действовавшего договора аренды, но до того, как субарендатор обратился с требованием о заключении с ним договора аренды, уже заключил новый договор аренды с третьим лицом.
Во всяком случае, никакого перевода прав и обязанностей на субарендатора аналогично тому, как это закреплено в ст. 621 ГК, в п. 1 коммент. ст. не предусмотрено, да он и невозможен в случаях, когда условия нового договора отличаются от условий прежнего. При ближайшем рассмотрении приходится прийти к выводу, что в такой ситуации по действующему законодательству интересы субарендатора остаются вообще незащищенными. Ведь закон не возлагает на арендодателя обязанности уведомлять субарендатора о наличии у него права, предусмотренного п. 1 коммент. ст., или выяснять наличие у него намерения воспользоваться этим правом. Кроме того, оснований для признания нового договора аренды с третьим лицом недействительным, равно как и для взыскания убытков с арендодателя в связи с незаключением договора аренды с субарендатором, тоже нет, так как в действиях арендодателя, правомерных по сути, не было уклонения от заключения договора в обязательном порядке (п. 4 ст. 445 ГК).
2. Пункт 2 коммент. ст. посвящен квалификации договоров субаренды как ничтожных в случае ничтожности договора аренды (см. также коммент. к ст. 166 ГК). Данная норма является примером воплощения в конкретном случае более общего принципа "Никто не может передать больше прав, чем имеет сам". Если договор аренды оспорим, до признания его недействительным договор субаренды признается действительным. В случае признания оспоримого договора аренды недействительным договор субаренды также должен быть признан недействительным, так как недействительная сделка считается таковой с момента ее совершения (ст. 167 ГК). В то же время недействительность договора субаренды не влечет недействительности договора аренды.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что на дату прекращения договора аренды от 22.07.2004 N 6 срок действия договора субаренды от 01.06.2017 не истек, суд пришел к выводу, что управление и общество, как субарендатор, были вправе в порядке пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации заключить оспариваемый договор аренды объекта недвижимости от 30.12.2019 в пределах оставшегося срока субаренды, на основании чего, руководствуясь статьями 166, 168, пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в удовлетворении требований отказал.
Определение Верховного Суда РФ от 19.01.2018 N 305-ЭС17-17260 по делу N А40-28789/2014
Обращаясь в арбитражный суд с иском об обязании заключить договор аренды спорного помещения, общество "РиалТорг", сослалось на то, что в силу статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) оно имеет право на заключение с ним договора аренды на помещение, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Определение Верховного Суда РФ от 24.07.2018 N 302-ЭС18-9619 по делу N А19-22579/2017
Оставляя иск без рассмотрения, суды руководствовались пунктом 4 части 1 статьи 148 АПК РФ, статьями 5, 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", статьей 618 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что заявленное требование не является текущим, поскольку спорные требования вытекают из договоров, исполнение по которым было предоставлено до возбуждения производства по делу о банкротстве должника.
Определение Верховного Суда РФ от 15.11.2018 N 305-ЭС18-13454 по делу N А40-142102/2017
Общество "РИАЛТОРГ", ссылаясь на то, что указанные договоры аренды и субаренды нежилого помещения площадью 570,5 кв. м нарушают его преимущественное право на заключение в порядке статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договора аренды части этого помещения площадью 341,5 кв. м, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании данных сделок ничтожными.
Определение Верховного Суда РФ от 22.10.2020 N 305-ЭС20-15620 по делу N А40-170478/2018
Принимая обжалуемое постановление, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 218, 223, 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства дела N А40-175471/2013, установив, что договор лизинга, заключенный АО "Росагролизинг" с ООО "Агро С+", расторгнут и обязательства по передаче в собственность предмета лизинга прекращены, учитывая, что требования ООО "Фермерское хозяйство "Алтай" основаны на договоре сублизинга, заключенного на основании прекратившего свое действие договора лизинга, не усмотрел оснований для удовлетворения первоначального иска.
Определение Верховного Суда РФ от 16.02.2022 N 305-ЭС21-29044 по делу N А40-236931/2020
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав и протолковав условия договоров от 02.03.2017, от 06.02.2018, от 01.02.2019 и от 01.01.2020 субаренды нежилых помещений, руководствуясь статьями 381.1, 395, 421, 431, 618, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика (арендатора) внесенного истцом (субарендатором) обеспечительного платежа, поскольку согласно пунктам 4.6 и 8.3 договоров субаренды арендатор вправе удержать сумму обеспечительного платежа в случае досрочного расторжения субарендатором договора в качестве штрафа.
Определение Верховного Суда РФ от 20.06.2022 N 303-ЭС22-8955 по делу N А51-73/2021
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что заключение спорного договора не противоречит статье 618 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), отмечая, что к спорным правоотношениям не подлежат применению положения Федерального закона от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" (далее - Закон N 115-ФЗ).
Определение Верховного Суда РФ от 06.03.2020 N 308-ЭС20-785 по делу N А63-14740/2018
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что казачье общество приобрело земельные участки в аренду без намерения (нуждаемости) осуществлять сельскохозяйственное производство, сохранять и развивать традиционный образ жизни и хозяйствования, что подтверждается передачей в течение непродолжительного времени (менее 1 месяца) спорных участков в субаренду обществу "Галлион"; спорные договоры фактически заключены в целях обхода предусмотренных земельным законодательством публичных процедур и передачи в аренду лицам, не имеющим прав на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения вне процедуры торгов, суд, руководствуясь пунктом 1, подпунктом 17 пункта 2 статьи 39.6, статьей 78 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 166, 168, пунктом 2 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 2, пунктом 5 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 74, 75 и 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о ничтожности спорных сделок и обязал указанное общество в порядке реституции возвратить земельные участки.
Определение Верховного Суда РФ от 10.01.2020 N 305-ЭС19-23084 по делу N А40-16808/2019
Отменяя постановление апелляционного суда, окружной суд, руководствуясь положениями статей 218, 223, 421, 431, 450, 450.1, 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", исходил из того, что договор лизинга от 10.07.2009 N 2009/АКМ-8075 расторгнут, и прекратил свое действие. В связи с расторжением договора лизинга, между АО "Росагролизинг" и ООО "Агро С+" прекратились обязательства из договора лизинга по передаче в собственность техники.
Определение Верховного Суда РФ от 30.03.2020 N 306-ЭС20-2280 по делу N А65-23775/2018
Разрешая спор, суды, основываясь на оценке представленных в дело доказательств в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 15, 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 71, 100 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", исходили из отсутствия оснований для возложения на должника ответственности за причиненные убытки вследствие ограничения подачи электроэнергии, причинно-следственной связи между его поведением и наступившим ущербом заявителя, не имевшего в период аренды генератора договорных арендных отношений и права занимать арендуемое помещение, в связи с чем отказали в удовлетворении заявления.
Определение Верховного Суда РФ от 31.03.2022 N 304-ЭС22-3131 по делу N А46-20915/2020
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, руководствуясь положениями статей 61, 209, 301, 307, 420, 421, 422, 606, 610, 621, 615, 618, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 22, 60, 62, 72, 76 Земельного кодекса Российской Федерации, удовлетворил первоначальные исковые требования и отказал во встречном иске.