1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
- Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
- Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
Комментарий к ст. 618 ГК РФ
1. В п. 1 коммент. ст. раскрывается судьба договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды. Досрочное прекращение договора аренды дает субарендатору право требовать от арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды с бывшим арендатором. Договор при этом заключается на условиях прекращенного договора аренды и ограничен его неистекшим сроком. Это правило применяется, если другие последствия досрочного прекращения договора аренды не согласованы сторонами договора аренды.
Обоснованием подобного ограничения права арендодателя на свободный выбор контрагента следует, по-видимому, считать тот факт, что арендодатель ранее выразил свою волю в отношении субарендатора, дав согласие на заключение договора субаренды.
Несмотря на определенное сходство, данное право субарендатора не следует рассматривать как преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (см. коммент. к ст. 621 ГК).
Во-первых, договор аренды будет заключен не на новый срок, а на оставшийся срок первоначального договора аренды. Во-вторых, в данном случае содержание этого нового договора аренды должно совпадать с содержанием прежнего, досрочно прекращенного договора, что совсем не гарантируется при использовании преимущественного права. В-третьих, закон не определяет специальных последствий на тот случай, когда арендодатель после досрочного прекращения ранее действовавшего договора аренды, но до того, как субарендатор обратился с требованием о заключении с ним договора аренды, уже заключил новый договор аренды с третьим лицом.
Во всяком случае, никакого перевода прав и обязанностей на субарендатора аналогично тому, как это закреплено в ст. 621 ГК, в п. 1 коммент. ст. не предусмотрено, да он и невозможен в случаях, когда условия нового договора отличаются от условий прежнего. При ближайшем рассмотрении приходится прийти к выводу, что в такой ситуации по действующему законодательству интересы субарендатора остаются вообще незащищенными. Ведь закон не возлагает на арендодателя обязанности уведомлять субарендатора о наличии у него права, предусмотренного п. 1 коммент. ст., или выяснять наличие у него намерения воспользоваться этим правом. Кроме того, оснований для признания нового договора аренды с третьим лицом недействительным, равно как и для взыскания убытков с арендодателя в связи с незаключением договора аренды с субарендатором, тоже нет, так как в действиях арендодателя, правомерных по сути, не было уклонения от заключения договора в обязательном порядке (п. 4 ст. 445 ГК).
2. Пункт 2 коммент. ст. посвящен квалификации договоров субаренды как ничтожных в случае ничтожности договора аренды (см. также коммент. к ст. 166 ГК). Данная норма является примером воплощения в конкретном случае более общего принципа "Никто не может передать больше прав, чем имеет сам". Если договор аренды оспорим, до признания его недействительным договор субаренды признается действительным. В случае признания оспоримого договора аренды недействительным договор субаренды также должен быть признан недействительным, так как недействительная сделка считается таковой с момента ее совершения (ст. 167 ГК). В то же время недействительность договора субаренды не влечет недействительности договора аренды.
Судебная практика по статье 618 ГК РФ
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия у истца действующего договора субаренды от 25.06.2013, а также наличия у него в силу пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации права на заключение договора аренды с собственником имущества.
Определение Верховного Суда РФ от 19.01.2017 N 305-ЭС16-18787 по делу N А41-97384/2015
Принимая оспариваемое заявителем решение, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 395, пункта 1 статьи 614, пункта 1 статьи 618, статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией, изложенной в пункте 38 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 11.01.2002 N 66, исходил из фактического использования предпринимателем имущества после истечения срока действия договора и обязанности внесения платы в размере и на условиях, установленных договором аренды N 115/2012-КДА от 03.12.2012 за период с 02.10.2014 по 14.08.2015.
Определение Верховного Суда РФ от 10.04.2017 N 306-КГ17-2480 по делу N А65-2806/2016
Суды указали, что вопрос о наличии у заявителя правовых оснований (в том числе по основаниям, предусмотренным статьей 618 Гражданского кодекса Российской Федерации) для заключения договора аренды на земельный участок площадью 189 400 кв. м, кадастровый номер 16:16:120602:300, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды от 12.02.2002, был предметом рассмотрения суда в рамках дела N А65-19468/2013.
Определение Верховного Суда РФ от 03.07.2017 N 302-ЭС17-7377 по делу N А19-2386/2015
Ответчик также был уведомлен о расторжении договоров лизинга и необходимости возврата предметов лизинга, в связи с чем ему было разъяснено право в соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) на заключение с истцом договоров лизинга на имущество, находящееся в пользовании сублизингополучателя по договорам сублизинга в пределах оставшегося срока сублизинга.
Определение Верховного Суда РФ от 19.01.2018 N 305-ЭС17-17260 по делу N А40-28789/2014
Обращаясь в арбитражный суд с иском об обязании заключить договор аренды спорного помещения, общество "РиалТорг", сослалось на то, что в силу статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) оно имеет право на заключение с ним договора аренды на помещение, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Определение Верховного Суда РФ от 26.03.2018 N 308-ЭС18-1713 по делу N А32-2522/2017
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, приняв во внимание, что размер платежей, подлежащих уплате обществом "Топ проджект" за весь период субаренды жилых помещений по договору от 25.04.2013, а также дата прекращения договоров аренды этих помещений и, соответственно, договора субаренды, установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-41872/2015 и эти обстоятельства имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, суды, с учетом суммы платежей, фактически внесенной субарендатором, руководствуясь статьями 309, 310, 606, 614, 615, 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, посчитали доказанным факт наличия на стороне общества "Топ проджект" задолженности в указанном размере, в связи с чем удовлетворили требования арендатора.
Определение Верховного Суда РФ от 20.04.2018 N 305-ЭС18-3487 по делу N А40-148977/2016
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал доказанным факт пользования ответчиками помещением в спорном периоде и получение коммунальных услуг после расторжения договора аренды и договора безвозмездного пользования нежилыми помещениями, при отсутствии доказательств внесения платы за фактическое пользование спорным имуществом и стоимости потребленных коммунальных услуг, а также доказательств возврата помещений истцу после расторжения договора, и, руководствуясь пунктом 1 статьи 399, пунктом 1 статьи 416, пунктом 1 статьи 618, пунктом 1 статьи 690, статьями 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчиков в субсидиарном порядке в пользу истца неосновательного обогащения в заявленном истцом размере и удовлетворил иск.
Определение Верховного Суда РФ от 23.07.2018 N 308-ЭС18-9468 по делу N А32-26671/2016
Также 07.11.2016 общество с ограниченной ответственностью "Авиор А" (далее - ООО "Авиор-А") обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Топ проджект" (далее - ООО "Топ проджект") о признании незаконным прекращения договора субаренды на основании пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Топ проджект" задолженности по арендной плате и договорной неустойки в размере 6 554 152, 80 руб. (дело N А32-39311/2016).
Определение Верховного Суда РФ от 24.07.2018 N 302-ЭС18-9619 по делу N А19-22579/2017
Оставляя иск без рассмотрения, суды руководствовались пунктом 4 части 1 статьи 148 АПК РФ, статьями 5, 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", статьей 618 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что заявленное требование не является текущим, поскольку спорные требования вытекают из договоров, исполнение по которым было предоставлено до возбуждения производства по делу о банкротстве должника.
Определение Верховного Суда РФ от 06.11.2018 N 301-ЭС18-16009 по делу N А79-7641/2017
Учитывая, что вступившими в законную силу судебными актами по делу N А79-9711/2015 установлен факт пользования индивидуальным предпринимателем Тимофеевой А.В. спорными помещениями, находящимися в аренде у индивидуального предпринимателя Шаготовой Е.А., без законных оснований, суд округа пришел к выводу, что плата Тимофеевой А.В. за такое пользование не может расцениваться как неосновательное обогащение ответчика, на основании чего, руководствуясь статьей 606, пунктом 1 статьи 618, статьями 1102, 1104, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, в удовлетворении иска отказал.
Определение Верховного Суда РФ от 15.11.2018 N 305-ЭС18-13454 по делу N А40-142102/2017
Общество "РИАЛТОРГ", ссылаясь на то, что указанные договоры аренды и субаренды нежилого помещения площадью 570,5 кв. м нарушают его преимущественное право на заключение в порядке статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договора аренды части этого помещения площадью 341,5 кв. м, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании данных сделок ничтожными.