1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
- Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
- Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
Комментарий к ст. 618 ГК РФ
1. В п. 1 коммент. ст. раскрывается судьба договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды. Досрочное прекращение договора аренды дает субарендатору право требовать от арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды с бывшим арендатором. Договор при этом заключается на условиях прекращенного договора аренды и ограничен его неистекшим сроком. Это правило применяется, если другие последствия досрочного прекращения договора аренды не согласованы сторонами договора аренды.
Обоснованием подобного ограничения права арендодателя на свободный выбор контрагента следует, по-видимому, считать тот факт, что арендодатель ранее выразил свою волю в отношении субарендатора, дав согласие на заключение договора субаренды.
Несмотря на определенное сходство, данное право субарендатора не следует рассматривать как преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (см. коммент. к ст. 621 ГК).
Во-первых, договор аренды будет заключен не на новый срок, а на оставшийся срок первоначального договора аренды. Во-вторых, в данном случае содержание этого нового договора аренды должно совпадать с содержанием прежнего, досрочно прекращенного договора, что совсем не гарантируется при использовании преимущественного права. В-третьих, закон не определяет специальных последствий на тот случай, когда арендодатель после досрочного прекращения ранее действовавшего договора аренды, но до того, как субарендатор обратился с требованием о заключении с ним договора аренды, уже заключил новый договор аренды с третьим лицом.
Во всяком случае, никакого перевода прав и обязанностей на субарендатора аналогично тому, как это закреплено в ст. 621 ГК, в п. 1 коммент. ст. не предусмотрено, да он и невозможен в случаях, когда условия нового договора отличаются от условий прежнего. При ближайшем рассмотрении приходится прийти к выводу, что в такой ситуации по действующему законодательству интересы субарендатора остаются вообще незащищенными. Ведь закон не возлагает на арендодателя обязанности уведомлять субарендатора о наличии у него права, предусмотренного п. 1 коммент. ст., или выяснять наличие у него намерения воспользоваться этим правом. Кроме того, оснований для признания нового договора аренды с третьим лицом недействительным, равно как и для взыскания убытков с арендодателя в связи с незаключением договора аренды с субарендатором, тоже нет, так как в действиях арендодателя, правомерных по сути, не было уклонения от заключения договора в обязательном порядке (п. 4 ст. 445 ГК).
2. Пункт 2 коммент. ст. посвящен квалификации договоров субаренды как ничтожных в случае ничтожности договора аренды (см. также коммент. к ст. 166 ГК). Данная норма является примером воплощения в конкретном случае более общего принципа "Никто не может передать больше прав, чем имеет сам". Если договор аренды оспорим, до признания его недействительным договор субаренды признается действительным. В случае признания оспоримого договора аренды недействительным договор субаренды также должен быть признан недействительным, так как недействительная сделка считается таковой с момента ее совершения (ст. 167 ГК). В то же время недействительность договора субаренды не влечет недействительности договора аренды.
Судебная практика по статье 618 ГК РФ
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора аренды от 01.03.2011 N 175/ЛМ и договора субаренды от 20.07.2012 N МФ175-К, руководствуясь статьями 12, 606, 610, 614, 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пришли к выводу о наличии у истца - общества "Союз Святого Иоанна Воина" (субарендатора) права требовать от общества "Людмила" (арендодателя) заключения с ним договора аренды спорных нежилых помещений на условиях досрочно прекращенного арендодателем и обществом "Магистра-М" (арендатором) договора аренды в пределах срока субаренды (до 27.08.2019).
Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2019 N 310-ЭС18-24978 по делу N А84-5080/2016
Разрешая спор и отказывая обществу в удовлетворении заявленных им требований, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, руководствовался положениями статей 383, 413, 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 606, 763, 774 Гражданского кодекса Украины, статьи 288 Хозяйственного кодекса Украины, статей 9, 12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения "Севастополя", статьи 3 Закона N 46-ЗС, статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", статьи 21 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", статьи 22 Закона Украины от 10.04.1992 N 2269-XII "Об аренде государственного и коммунального имущества" и исходил из отсутствия у истца преимущественного права на заключение договора аренды без проведения торгов.
Определение Верховного Суда РФ от 23.05.2019 N 307-ЭС19-6330 по делу N А56-30277/2018
Разрешая спор, руководствуясь статьями 15, 618, 622, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, проанализировав условия заключенного между сторонами договора, предусматривающего право ответчика на односторонний отказ от договора, и установив, что спорный договор был расторгнут ответчиком в связи с прекращением действия договора аренды, заключенного им в качестве арендатора с обществом с ограниченной ответственностью "Юнион-МП" (арендодатель) и необходимостью освобождения помещения, что предмет договора аренды перестал существовать как объект гражданских правоотношений, так как был разобран собственником на основании уведомления контролирующего органа об освобождении занятого без правовых оснований земельного участка от павильона, суд апелляционной инстанции и поддержавший его выводы суд округа, не усмотрели оснований для выводов о нарушении ответчиком порядка расторжения договора.
Определение Верховного Суда РФ от 03.06.2019 N 305-ЭС19-6924 по делу N А40-21704/2018
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 15, 393, 450.1, 618, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из того, что заключенный между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) договор аренды прекратил свое действие в результате одностороннего отказа от его исполнения со стороны арендодателя, что лишило истца права на спорное имущество, в том числе на получение арендных платежей по договору субаренды.
Определение Верховного Суда РФ от 11.01.2017 N 309-ЭС16-14838 по делу N А60-45680/2015
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия у истца действующего договора субаренды от 25.06.2013, а также наличия у него в силу пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации права на заключение договора аренды с собственником имущества.
Определение Верховного Суда РФ от 10.04.2017 N 306-КГ17-2480 по делу N А65-2806/2016
Суды указали, что вопрос о наличии у заявителя правовых оснований (в том числе по основаниям, предусмотренным статьей 618 Гражданского кодекса Российской Федерации) для заключения договора аренды на земельный участок площадью 189 400 кв. м, кадастровый номер 16:16:120602:300, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды от 12.02.2002, был предметом рассмотрения суда в рамках дела N А65-19468/2013.
Определение Верховного Суда РФ от 03.07.2017 N 302-ЭС17-7377 по делу N А19-2386/2015
Ответчик также был уведомлен о расторжении договоров лизинга и необходимости возврата предметов лизинга, в связи с чем ему было разъяснено право в соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) на заключение с истцом договоров лизинга на имущество, находящееся в пользовании сублизингополучателя по договорам сублизинга в пределах оставшегося срока сублизинга.
Определение Верховного Суда РФ от 10.01.2020 N 305-ЭС19-23084 по делу N А40-16808/2019
Отменяя постановление апелляционного суда, окружной суд, руководствуясь положениями статей 218, 223, 421, 431, 450, 450.1, 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", исходил из того, что договор лизинга от 10.07.2009 N 2009/АКМ-8075 расторгнут, и прекратил свое действие. В связи с расторжением договора лизинга, между АО "Росагролизинг" и ООО "Агро С+" прекратились обязательства из договора лизинга по передаче в собственность техники.
Определение Верховного Суда РФ от 19.01.2017 N 305-ЭС16-18787 по делу N А41-97384/2015
Принимая оспариваемое заявителем решение, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 395, пункта 1 статьи 614, пункта 1 статьи 618, статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией, изложенной в пункте 38 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 11.01.2002 N 66, исходил из фактического использования предпринимателем имущества после истечения срока действия договора и обязанности внесения платы в размере и на условиях, установленных договором аренды N 115/2012-КДА от 03.12.2012 за период с 02.10.2014 по 14.08.2015.
Определение Верховного Суда РФ от 25.09.2019 N 310-ЭС18-25172(3) по делу N А36-9643/2016
Отменяя принятое по спору определение и разрешая спор, апелляционный суд, основываясь на оценке представленных в дело доказательств в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 447, 449, 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 110, 111 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", разъяснениями, приведенными в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", признал ошибочными содержащиеся в нем выводы о проведении оспариваемых торгов с нарушением установленного законом порядка, а также прав и законных интересов предпринимателя как победителя торгов, поскольку имущество было выставлено и реализовано заявителю без каких-либо обременений ввиду фактического прекращения арендных отношений сторон, а указание в соответствующей документации информации об обратном носило бы недостоверный характер.
Определение Верховного Суда РФ от 01.10.2019 N 310-ЭС19-17056 по делу N А14-24625/2017
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 8, 12, 166, 167, 168, 209, 301, 304, 618 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 39.6, 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 N 909 "Об определении информационного сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", статьей 19 Закона Воронежской области от 13.05.2008 N 25-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области", разъяснениями, приведенными в пунктах 73, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришли к выводу об обоснованности иска.