ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 ноября 2017 г. N 303-ЭС17-13540
Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аренда Центр" (г. Хабаровск) на постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.07.2017 по делу N А73-5337/2016,
установил:
Открытое акционерное общество "Промсвязь" (далее - общество "Промсвязь") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Аренда Центр" (далее - общество "Аренда Центр") о расторжении заключенного сторонами договора аренды от 06.12.2010 N 01.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Градстрой-ДВ".
Арбитражный суд Хабаровского края решением от 01.12.2016, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017, отказал в иске.
Арбитражный суд Дальневосточного округа постановлением от 04.07.2017 отменил указанные судебные акты и удовлетворил иск общества "Промсвязь".
Общество "Аренда Центр", ссылаясь на нарушение судом округа норм материального и процессуального права, обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре постановления от 04.07.2017 в кассационном порядке.
Дело 05.09.2017 истребовано из Арбитражного суда Хабаровского края.
Согласно пунктам 1 и 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит либо определение об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, либо о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).
Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы общества "Аренда Центр" вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как установлено судами и следует из материалов дела, общество "Промсвязь" (арендодатель) и общество "Аренда Центр" (арендатор) 06.12.2010 сроком до 31.12.2025 заключили договор N 01 аренды нежилых помещений N 1 - 6, 17 - 65, 105 - 129, 131 - 140 общей площадью 1211,3 кв. м на 2-м этаже и помещений N 1 - 49, 66 - 69, 96 - 109, 111 - 119 общей площадью 1362,5 кв. м на 3-м этаже в здании, находящемся по адресу: г. Хабаровск, ул. Павловича, д. 13, лит. "А", для использования в качестве помещений производственно-технического и служебного назначения.
Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2011.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.03.2011.
Первоначальная ставка арендной платы установлена сторонами в размере 593 390 руб. в месяц (пункт 7.1 договора, приложение N 1).
По условиям пункта 7.3 договора размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон не чаще одного раза в два года (в том числе в случае изменения состояния арендованного помещения вследствие произведенных улучшений арендованного имущества) и составлять не более 20%.
В силу пункта 5.4 арендатор обязался содержать помещения, находящееся в них оборудование, двери, движимое имущество в исправном состоянии, осуществлять при необходимости их текущий ремонт.
Согласно пункту 3.2 договора арендатор имеет право на возмещение согласованной с арендатором стоимости выполненных им неотделимых улучшений арендованных помещений.
В пункте 5.6 договора стороны определили, что арендатор вправе переуступать право аренды другому лицу, сдавать арендованные помещения в субаренду, передавать арендные права по данному договору в задаток, вносить арендные права в качестве вклада в уставный (складочный) капитал юридических лиц.
Пунктом 9.4 договора предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Общество "Промсвязь" в лице внешнего управляющего Болдина В.А., действовавшего на основании определения Арбитражного суда Хабаровского края от 28.02.2011 по делу N А73-4428/2010, и арендатор 26.04.2011 заключили соглашение, которым определили следующее: согласно результатам ревизии помещения в здании находятся в неудовлетворительном состоянии, требуют различного вида ремонта (пункт 1); арендатор обязуется за свой осуществлять ремонт помещений, производить улучшения арендованного имущества и обеспечивать содержание здания и прилегающей к нему территории (пункт 2); общая стоимость работ, материалов и затрат на содержание должна составлять не менее 50% годовой арендной платы (пункт 3); арендатор самостоятельно заключает договоры с подрядчиками на ремонтные работы, работы по обслуживанию, оплачивает выполненные работы и осуществляет приемку выполненных работ; при условии исполнения арендатором пунктов 2 и 3 соглашения арендодатель обязуется снизить арендную плату по договору на 50% (пункт 5).
Соглашением от 13.02.2012 стороны дополнили соглашение от 26.04.2011 пунктом 2.1, которым предусмотрели, что арендодатель определяет перечень необходимых работ по ремонту, улучшению и содержанию помещений в здании и прилегающей к зданию территории путем направления годового плана работ либо текущих заявок. Стороны также изменили пункт 3 соглашения от 26.04.2011 и установили сумму минимальных затрат арендатора на выполняемые работы, материалы и затраты на содержание имущества в размере 1 544 280 руб. в год.
Дополнительным соглашением от 29.12.2011, зарегистрированным в установленном порядке 20.03.2012, стороны установили арендную плату с 01.01.2011 в размере 257 380 руб. в месяц
Общество "Промсвязь" 24.06.2015 направило обществу "Аренда Центр" уведомление, в котором сославшись на статью 157.1 ГК РФ, сообщило об отзыве согласия на переуступку права аренды другому лицу, сдачу арендованного помещения в субаренду, передачу арендных прав по данному договору в задаток, внесению арендных прав в качестве вклада в уставный (складочный) капитал юридических лиц. Данное уведомление арендатор получил 25.06.2015.
Арендодатель 19.02.2016 направил арендатору предложение о расторжении договора аренды, ссылаясь на то, что арендатор не предоставил информацию о проведенных ремонтных работах в помещениях, не произвел ремонтные работы и (или) улучшения арендованного имущества, после отзыва согласия на сдачу помещений в субаренду продолжает передавать помещения в пользование третьим лицам по договорам субаренды.
В письмах от 02.03.2016 и от 12.04.2016 ответчик сообщил арендодателю об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, поскольку все арендованные помещения отремонтированы и находятся в исправном состоянии, претензий по ремонту и состоянию помещений от арендодателя не поступало, сдача помещений в субаренду осуществляется в соответствии с пунктом 5.6 договора, согласия на изменение которого арендатор не давал.
Общество "Промсвязь", ссылаясь на то, что арендатор допустил существенные нарушения условий договора аренды нежилых помещений и отказался расторгнуть договор аренды, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе расчеты ответчика затрат на ремонт, содержание и улучшение арендуемых помещений, договоры подряда и оказания услуг, акты приема-передачи, товарные накладные, счета-фактуры, руководствуясь статьями 10, 157.1, 450, 452, 612, 614, 615 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25), пришли к выводу об отсутствии предусмотренных статьями 450 и 619 ГК РФ оснований для расторжения договора аренды, исходя из следующего.
Арендатор представил надлежащие доказательства выполнения им обязательств, предусмотренных соглашением от 26.04.2011, по ремонту, содержанию и улучшению арендуемых помещений. Общая сумма затрат ответчика, подтвержденных первичными документами, на выполненные работы, материалы, содержание арендуемого имущества, заработную плату работников (в том числе электрика, сантехника, дворника, уборщицы) не была ниже размера (1 544 280 руб. в год), установленного в дополнительном соглашении от 13.02.2012. Обстоятельств фальсификации данного дополнительного соглашения, о чем заявил истец, по результатам проведенной экспертизы не установлено. Ввиду того, что арендатор исполнил условия соглашения от 26.04.2011 и выполнил ремонт помещений, арендодатель снизил на 50% арендную плату, установленную договором. Внесение арендной платы по ставке 257 380 руб. в месяц истец не оспаривает.
Поскольку истец не представил доказательств того, что он сам осуществлял содержание и ремонт спорных помещений, а ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по содержанию и ремонту арендуемых по договору помещений, договор не подлежит расторжению в связи с неисполнением арендатором указанных обязательств, установленных условиями договора аренды с учетом дополнительных соглашений к нему.
Не имеется также оснований для расторжения спорного договора аренды в связи со сдачей ответчиком арендуемых помещений в субаренду третьим лицам без согласия арендодателя, поскольку заявление арендодателя об отзыве своего согласия на сдачу имущества в субаренду является заявлением о существенном изменении договора аренды, в результате которого арендатор лишается того, на что он рассчитывал при его заключении. Такое существенное изменение условий договора в силу части 1 статьи 450 ГК РФ возможно только по соглашению сторон либо по решению суда. С момента заключения договора аренды ответчик, основным видом деятельности которого является сдача внаем имущества, использовал арендованные помещения, расположенные в административном офисном здании, исключительно путем сдачи их в субаренду в качестве офисов. Целью заключения спорного договора аренды, так же как и других договоров, которые заключил истец с ответчиком и другими лицами, являлась именно организация арендатором офисных помещений для сдачи их в субаренду. Заявление арендодателя об изменении договора и отзыве согласия на заключение сделок в форме одностороннего заявления является со стороны арендодателя злоупотреблением правом.
Поскольку ответчик не допустил существенных нарушений условий договора аренды, повлекших для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя не имеется.
Окружной суд признал выводы судов первой и апелляционной инстанций в части, касающейся исполнения арендатором своих обязательств по ремонту, содержанию и улучшению спорных помещений, законными и обоснованными, сделанными с учетом результатов оценки имеющихся в деле доказательств.
Вместе с тем суд округа, сославшись на статьи 157.1, 615 ГК РФ, разъяснения, приведенные в пункте 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо ВАС РФ N 66), в пунктах 55, 57 Постановления Пленума ВС РФ N 25, признал неверным вывод судов о том, что ответчик, продолжив сдавать помещения в субаренду после того, как арендодатель отозвал свое согласие, не допустил существенных нарушений договора аренды.
Суд округа указал на следующее: суды неправильно посчитали, что отзыв согласия арендодателя на передачу арендатором помещений в субаренду возможен только путем изменения пункта 5.6 договора аренды по соглашению сторон или в судебном порядке, поскольку согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ согласие собственника на совершение арендатором сделок по распоряжению арендуемым имуществом представляет собой одностороннюю сделку, которая не зависит от воли другого лица - арендатора; из смысла и содержания пункта 5.6 договора аренды усматривается, что арендодатель дал предварительное согласие на передачу арендатором спорных помещений в субаренду, а следовательно, истец был вправе в одностороннем порядке отозвать это согласие; положения статьи 157.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.09.2013, применяются ко всем случаям, когда в силу закона требуется получение согласия третьего лица на совершение сделок, в том числе данная норма применяется к спорным правоотношениям; согласно разъяснениям, приведенным в пункте 57 Постановления Пленума ВС РФ N 25, третье лицо, давшее предварительное согласие на совершение сделки, вправе отозвать его, уведомив стороны сделки до момента ее совершения и возместив им убытки, вызванные таким отзывом; выражение согласия на совершение сделок с арендованным имуществом является реализацией правомочия арендодателя, а отзыв этого согласия связан с волеизъявлением самого собственника, которое не может быть ограничено интересами арендатора; арендатор не способен повлиять на совершение арендодателем односторонней сделки по выдаче согласия на передачу арендованного имущества в пользование третьим лицам, а также ограничить возможность отзывать такое согласие до совершения сделки; отсутствуют условия, предусмотренные пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, позволяющие суду изменить волеизъявление арендодателя по поводу выдачи и (или) отзыву согласия на распоряжение арендованным имуществом; вывод судов о том, что истец, уведомив ответчика об отзыве согласия на передачу помещений в субаренду, злоупотребил своими правами, не подтверждается материалами дела; действия арендатора по сдаче помещений в аренду без согласия арендодателя отвечают признакам существенного нарушения условий договора аренды и влекут его досрочное расторжение на основании пункта 2 статьи 450, пункта 3 статьи 615 и пункта 1 статьи 619 ГК РФ.
Общество "Аренда Центр", ссылаясь на то, что суд округа неправильно применил нормы материального и процессуального права, обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление от 04.07.2017 и оставить в силе решение суда первой инстанции от 01.12.2016 и постановление апелляционного суда от 14.03.2017.
Заявитель указывает на следующее.
Суд округа пришел к неверным выводам о том, что положения пункта 2 статьи 615 ГК РФ носят императивный характер и не допускают возможности соглашением сторон установить иные правила, отличные от предусмотренных в данной норме, что согласие, выраженное в договоре, является односторонней сделкой, и арендатор не способен повлиять или ограничить возможность арендодателя отозвать свое согласие до совершения сделки, что судам необходимо было применить положения статьи 157.1 ГК РФ и разъяснения, приведенные в пункте 57 Постановления Пленума ВС РФ N 25.
Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 18 Информационного письма ВАС РФ N 66, пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других сделок, упомянутых в данном пункте. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.
Поскольку в пункте 5.6 договора аренды нежилых помещений стороны согласовали условие о том, что арендодатель заранее выражает согласие на совершение арендатором сделок субаренды, не имеется ограничений для совершения арендатором сделок субаренды без дополнительного согласия арендатора, если это предусмотрено в заключенном ими договоре.
В пункте 57 Постановления Пленума ВС РФ N 25 не указано на возможность отзыва согласия, выраженного в договоре. В данном пункте разъяснено, что третье лицо может отозвать согласие, данное в качестве односторонней сделки.
Истец, заключая договор аренды и передавая имущество в пользование именно с условием, дающим право ответчику передавать имущество в субаренду, выразил волю собственника имущества, обусловленную статьями 209 и 615 ГК РФ. При этом никто не понуждал истца заключить договор с таким условием. При наличии в договоре данного условия передача арендатором помещений по договорам субаренды осуществлена с согласия арендодателя.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что арендатор не допустил нарушений пункта 2 статьи 615 ГК РФ, так как согласие выражено в самом договоре аренды в качестве одного из его условий (пункт 5.6), а отзыв согласия на сдачу помещений в субаренду является изменением договора в одностороннем порядке, что не допускается нормами гражданского законодательства, а возможно только по соглашению сторон.
Поскольку соглашение об изменении пункта 5.6 договора аренды стороны не заключали, изменения в договор аренды не вносили, письмо арендодателя об отзыве согласия на сдачу помещений в субаренду не может изменять права арендатора на совершение указанных действий.
Приведенные в жалобе общества "Аренда Центр" доводы о существенном нарушении окружным судом норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аренда Центр" передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 16.01.2018 на 10 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
И.Л.ГРАЧЕВА