По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
- Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
- Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Комментарий к ст. 620 ГК РФ
1. Коммент. ст. посвящена основаниям досрочного расторжения договора по требованию арендатора. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Помимо коммент. ст., расторжение договора по требованию арендатора возможно еще по ряду положений об аренде; некоторые из них связаны с названными специальными основаниями расторжения (п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК), другие - самостоятельные, например неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК). Договором аренды также могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Эти основания могут быть как связаны с иными нарушениями договора, помимо указанных в коммент. ст., так и вообще не связаны с какими-либо нарушениями (пп. 25, 26 письма ВАС N 66).
2. "Перекрывают" ли ст. 619 - 620 ГК действие общих положений ст. 450 ГК о расторжении договора? Представляется, что нет. Анализ ст. 619 - 620 ГК показывает, что в них содержатся конкретные основания расторжения договора, которые законодатель априори посчитал существенными нарушениями договора аренды, освободив стороны от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для них такой ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора (т.е. их существенный характер).
При этом ни ст. 619, ни коммент. ст. не исключают возможность предъявления требования о расторжении договора в связи с иными нарушениями его условий, не предусмотренными ни указанными статьями, ни договором. Однако лицу, предъявившему указанное требование, придется доказывать существенный характер нарушения договора аренды контрагентом, как это требует п. 2 ст. 450 ГК. Так, по одному из дел было признано, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным (п. 28 письма ВАС N 66).
3. В отношении арендатора коммент. ст., в отличие от ст. 619 ГК, не содержит правила о предварительном предупреждении арендодателя о необходимости исполнения им обязательства. Впрочем, это не означает, что арендатор может сразу обратиться с иском о расторжении договора аренды. Он должен соблюсти общий порядок расторжения договоров, предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК, т.е. направить арендодателю предложение о расторжении договора. В этом предложении обычно указывается срок для ответа (при неуказании он составит 30 дней, если иное не предусмотрено законом). Только после получения ответа от арендодателя (либо его неполучения в установленный срок) арендатор вправе обратиться в суд. Как видно, особого упрощения процедура расторжения договора по требованию арендатора по сравнению с таковой по требованию арендодателя не получила.
4. Арендатор, так же как и арендодатель, имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора, если для этого есть основания, установленные законом или договором (подробнее см. коммент. к ст. 619 ГК).
Судебная практика по статье 620 ГК РФ
Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 450, 606, 611, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, исходили из того, что договор аренды расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в связи с нарушением арендатором условий арендного соглашения. Поскольку договор аренды не предусматривает возврат арендатору обеспечительного платежа в случае нарушения арендатором договорных условий, суды отказали во взыскании 1 185 341 руб., перечисленных ООО УК "РЕД энд Ко" в качестве обеспечительного платежа.
Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2018 N 307-ЭС17-21621 по делу N А56-63073/2016
Отказывая в удовлетворении иска предпринимателя, суды, руководствуясь положениями статей 450, 452, 453, 611, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что предприниматель не исполнил обязанность по внесению арендной платы за июль, август, сентябрь 2016 года, а обстоятельство чинения обществом препятствий в пользовании арендуемым имуществом документально не подтверждено, пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке.
Определение Верховного Суда РФ от 04.02.2019 N 302-ЭС18-24154 по делу N А33-17409/2017
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 450, 606, 607, 609, 614, 620, 651, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что спорное помещение передано предпринимателем по акту приема-передачи N 1 в удовлетворительном состоянии и принято обществом, которое ненадлежащим образом исполнило обязательства по внесению арендных платежей в период до возврата помещения, удовлетворили иск предпринимателя.
Определение Верховного Суда РФ от 07.11.2019 N 305-ЭС19-20792 по делу N А41-99135/2018
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, протолковав условия действующего договора аренды земельного участка от 28.09.2011 N 235-2011/Ю, договора уступки прав требования (цессии) от 02.10.2017 N 02102017, суд, руководствуясь статьями 15, 382, 393, 606, 611, 612, 615, 620, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, в удовлетворении требований отказал.
Определение Верховного Суда РФ от 05.12.2019 N 307-ЭС19-23083 по делу N А42-7167/2018
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 15, 606, 614, 620, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что договорные отношения между сторонами прекратились 27.04.2018; общество в период с 27.04.2018 по 25.08.2018 не могло использовать помещения в силу их технического состояния; причинно-следственная связь между бездействием общества, выразившимся в несвоевременном освобождении помещений, и убытками предпринимателя в виде расходов на аренду строительной техники, оплату простоя и проживания строителей отсутствует, пришли к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований в части взыскания арендной платы за указанный период, неустойки и убытков.
Определение Верховного Суда РФ от 26.01.2018 N 301-ЭС17-22235 по делу N А43-34917/2016
Суд округа на основании установленных судами первой и апелляционной инстанций фактических обстоятельств по делу, применив положения статей 309, 421, пункта 1 статьи 450, пункта 1 статьи 450.1, статей 619, 620, 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь пунктами 4.7 и 6.11 договора аренды, по смыслу которых предусмотрена возможность арендатора отказаться от договора аренды до истечения срока его действия с удержанием в пользу соарендаторов обеспечительного депозита, признав, что договор аренды прекратил свое действие в связи с односторонним отказом арендатора от договора, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания судами первой и апелляционной инстанций обеспечительного депозита неосновательным обогащением ответчиков.
Определение Верховного Суда РФ от 06.04.2018 N 308-ЭС18-3872 по делу N А53-5600/2017
Суды первой и апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, допросив по ходатайству сторон свидетелей, руководствуясь статьями 606, 611, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пришли к следующим выводам: факт нарушения арендодателем условий договора не установлен; договор аренды, учитывая предусмотренные в нем условия о порядке и сроках расторжения договора, прекратил свое действие не ранее 19.03.2017; неиспользование арендатором объекта аренды не освобождает его от обязанности вносить арендную плату.
Определение Верховного Суда РФ от 01.03.2018 N 306-ЭС17-23748 по делу N А65-6203/2017
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что по смыслу статей 450, 451, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию о досрочном расторжении договора арендатор (истец) должен доказать наличие у переданного в аренду имущества недостатков, препятствующих его использованию по назначению.
Определение Верховного Суда РФ от 19.04.2018 N 306-ЭС18-4384 по делу N А65-30036/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 15, 309, 310, 393, 475, 520, 524, 620, 670 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", разъяснениями, приведенными в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в пунктах 1, 2, 4, 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, исходя из следующего: Общество не доказало наличие совокупности условий, необходимых для взыскания с ответчика убытков и уплаченных лизингодателю (компании "КАМАЗ") платежей; истец также не представил доказательств того, что заявленная им к возмещению сумма убытков в результате простоя автомобиля является чистой прибылью, которая могла быть им получена; представленный истцом расчет убытков не подтвержден документально; истец нарушал правила эксплуатации переданных ему в лизинг автомобилей; Общество реализовало свое право на замену товара, переданного ему в соответствии с договором лизинга, а ответчик исполнил обязательства по замене некачественного товара и устранению его недостатков.
Определение Верховного Суда РФ от 07.05.2018 N 305-ЭС18-4182 по делу N А40-17375/2017
Отказывая во включении требования в реестр и поддерживая данный вывод, суды руководствовались статьями 71, 100 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", статьями 450, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и указали на отсутствие у должника задолженности по арендной плате до даты расторжения договора аренды и освобождения помещения от имущества должника.
Определение Верховного Суда РФ от 11.05.2018 N 302-ЭС18-4831 по делу N А33-2719/2017
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 450.1, 620, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что обстоятельства, подтверждающие возможность одностороннего расторжения договора аренды по инициативе общества, документально не подтверждены, а также приняв во внимание недоказанность факта передачи арендуемого имущества 01.10.2016, не усмотрели оснований для удовлетворения иска.