По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
- Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
- Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Комментарий к ст. 620 ГК РФ
1. Коммент. ст. посвящена основаниям досрочного расторжения договора по требованию арендатора. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Помимо коммент. ст., расторжение договора по требованию арендатора возможно еще по ряду положений об аренде; некоторые из них связаны с названными специальными основаниями расторжения (п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК), другие - самостоятельные, например неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК). Договором аренды также могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Эти основания могут быть как связаны с иными нарушениями договора, помимо указанных в коммент. ст., так и вообще не связаны с какими-либо нарушениями (пп. 25, 26 письма ВАС N 66).
2. "Перекрывают" ли ст. 619 - 620 ГК действие общих положений ст. 450 ГК о расторжении договора? Представляется, что нет. Анализ ст. 619 - 620 ГК показывает, что в них содержатся конкретные основания расторжения договора, которые законодатель априори посчитал существенными нарушениями договора аренды, освободив стороны от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для них такой ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора (т.е. их существенный характер).
При этом ни ст. 619, ни коммент. ст. не исключают возможность предъявления требования о расторжении договора в связи с иными нарушениями его условий, не предусмотренными ни указанными статьями, ни договором. Однако лицу, предъявившему указанное требование, придется доказывать существенный характер нарушения договора аренды контрагентом, как это требует п. 2 ст. 450 ГК. Так, по одному из дел было признано, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным (п. 28 письма ВАС N 66).
3. В отношении арендатора коммент. ст., в отличие от ст. 619 ГК, не содержит правила о предварительном предупреждении арендодателя о необходимости исполнения им обязательства. Впрочем, это не означает, что арендатор может сразу обратиться с иском о расторжении договора аренды. Он должен соблюсти общий порядок расторжения договоров, предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК, т.е. направить арендодателю предложение о расторжении договора. В этом предложении обычно указывается срок для ответа (при неуказании он составит 30 дней, если иное не предусмотрено законом). Только после получения ответа от арендодателя (либо его неполучения в установленный срок) арендатор вправе обратиться в суд. Как видно, особого упрощения процедура расторжения договора по требованию арендатора по сравнению с таковой по требованию арендодателя не получила.
4. Арендатор, так же как и арендодатель, имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора, если для этого есть основания, установленные законом или договором (подробнее см. коммент. к ст. 619 ГК).
Судебная практика по статье 620 ГК РФ
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 450, 606, 607, 609, 614, 620, 651, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что спорное помещение передано предпринимателем по акту приема-передачи N 1 в удовлетворительном состоянии и принято обществом, которое ненадлежащим образом исполнило обязательства по внесению арендных платежей в период до возврата помещения, удовлетворили иск предпринимателя.
Определение Верховного Суда РФ от 07.11.2019 N 305-ЭС19-20792 по делу N А41-99135/2018
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, протолковав условия действующего договора аренды земельного участка от 28.09.2011 N 235-2011/Ю, договора уступки прав требования (цессии) от 02.10.2017 N 02102017, суд, руководствуясь статьями 15, 382, 393, 606, 611, 612, 615, 620, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, в удовлетворении требований отказал.
Определение Верховного Суда РФ от 05.12.2019 N 307-ЭС19-23083 по делу N А42-7167/2018
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 15, 606, 614, 620, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что договорные отношения между сторонами прекратились 27.04.2018; общество в период с 27.04.2018 по 25.08.2018 не могло использовать помещения в силу их технического состояния; причинно-следственная связь между бездействием общества, выразившимся в несвоевременном освобождении помещений, и убытками предпринимателя в виде расходов на аренду строительной техники, оплату простоя и проживания строителей отсутствует, пришли к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований в части взыскания арендной платы за указанный период, неустойки и убытков.
Определение Верховного Суда РФ от 25.01.2019 N 304-ЭС18-24128 по делу N А03-17614/2017
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора аренды от 21.07.2014 N 831-4364, руководствуясь статьями 450, 451, 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об отсутствии оснований для расторжения 44 договоров аренды земельных участков, образованных путем раздела по результатам межевания земельного участка, переданного комитетом в аренду обществу "Барнаулкапстрой" по договору N 831-4364 от 21.07.2014 для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и применении последствий их расторжения.
Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2019 N 305-ЭС18-24135 по делу N А40-62533/2018
Изменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 310, 329, 395, 421, 431, 620, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что договор краткосрочной субаренды нежилых помещений 01.01.2017 N 0036-КОГ/17А расторгнут в связи с односторонним отказом истца от исполнения договора, а условия арендного соглашения предусматривали право ответчика удержать 104 608 руб. 60 коп. обеспечительного платежа в случае отказа арендатора от договора, пришел к выводу о том, что указанная сумма не может считаться неосновательным обогащением.
Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2019 N 308-ЭС18-24004 по делу N А63-10129/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 328, 606, 620, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства дела N А63-12986/2015, не усмотрели оснований для удовлетворения иска.
Определение Верховного Суда РФ от 14.02.2019 N 304-ЭС18-25327 по делу N А03-17746/2017
Разрешая спор по настоящему делу, суды руководствовались положениями статей 309, 606, 611, 614, 619, 620, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 16 Федерального закона от 10.01.2003 N 17-ФЗ "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации", пунктом 1.9 Приказа Министерства путей сообщения Российской Федерации от 18.06.2003 N 26 "Об утверждении правил эксплуатации и обслуживания железнодорожных путей необщего пользования".
Определение Верховного Суда РФ от 01.03.2019 N 306-ЭС19-1062 по делу N А57-2709/2018
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора аренды, руководствуясь статьями 309, 310, 329, 330, 438, 450, 450.1, 606, 614, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.021.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", приняв во внимание обстоятельства, установленные Арбитражным судом Саратовской области при рассмотрении дела N А57-2389/2017, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с Общества задолженности по арендной плате и начисленных на сумму долга пеней.
Определение Верховного Суда РФ от 26.03.2019 N 305-ЭС16-134 по делу N А40-101518/2014
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 421, 431, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что продавец предмета лизинга выбран лизингополучателем, пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора лизинга. Кроме того, суды отметили, что договор лизинга прекратил свое действие в связи с истечением срока действия.
Определение Верховного Суда РФ от 22.04.2019 N 302-ЭС19-5350 по делу N А19-28115/2017
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 405, 406, 431, 606, 607, 610, 620, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 6, 72 Лесного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 37 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", установив, что после расторжения договора субаренды на основании соглашения сторон от 23.10.2017 общество "Сибирь Транзит" - субарендатор предприняло все необходимые меры к возврату арендованного лесного участка, а истец - арендатор от приема объекта субаренды уклонился, пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания с общества "Сибирь Транзит" задолженности по арендной плате за спорный период.
Определение Верховного Суда РФ от 07.06.2019 N 309-ЭС19-3703 по делу N А07-26967/2017
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 1, 15, 307, 393, 398, 401, 404 423, 450, 453, 606, 611, 614, 619, 620, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 11.2, 11.8, 22, действовавшей в спорный период статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 48, 57.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", пунктах 12 и 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", приняв во внимание обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дела N А46-15599/2015, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного иска в части расторжения договора аренды и отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска.