По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
- Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
- Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Комментарий к ст. 620 ГК РФ
1. Коммент. ст. посвящена основаниям досрочного расторжения договора по требованию арендатора. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Помимо коммент. ст., расторжение договора по требованию арендатора возможно еще по ряду положений об аренде; некоторые из них связаны с названными специальными основаниями расторжения (п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК), другие - самостоятельные, например неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК). Договором аренды также могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Эти основания могут быть как связаны с иными нарушениями договора, помимо указанных в коммент. ст., так и вообще не связаны с какими-либо нарушениями (пп. 25, 26 письма ВАС N 66).
2. "Перекрывают" ли ст. 619 - 620 ГК действие общих положений ст. 450 ГК о расторжении договора? Представляется, что нет. Анализ ст. 619 - 620 ГК показывает, что в них содержатся конкретные основания расторжения договора, которые законодатель априори посчитал существенными нарушениями договора аренды, освободив стороны от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для них такой ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора (т.е. их существенный характер).
При этом ни ст. 619, ни коммент. ст. не исключают возможность предъявления требования о расторжении договора в связи с иными нарушениями его условий, не предусмотренными ни указанными статьями, ни договором. Однако лицу, предъявившему указанное требование, придется доказывать существенный характер нарушения договора аренды контрагентом, как это требует п. 2 ст. 450 ГК. Так, по одному из дел было признано, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным (п. 28 письма ВАС N 66).
3. В отношении арендатора коммент. ст., в отличие от ст. 619 ГК, не содержит правила о предварительном предупреждении арендодателя о необходимости исполнения им обязательства. Впрочем, это не означает, что арендатор может сразу обратиться с иском о расторжении договора аренды. Он должен соблюсти общий порядок расторжения договоров, предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК, т.е. направить арендодателю предложение о расторжении договора. В этом предложении обычно указывается срок для ответа (при неуказании он составит 30 дней, если иное не предусмотрено законом). Только после получения ответа от арендодателя (либо его неполучения в установленный срок) арендатор вправе обратиться в суд. Как видно, особого упрощения процедура расторжения договора по требованию арендатора по сравнению с таковой по требованию арендодателя не получила.
4. Арендатор, так же как и арендодатель, имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора, если для этого есть основания, установленные законом или договором (подробнее см. коммент. к ст. 619 ГК).
Судебная практика по статье 620 ГК РФ
Отменяя принятые по делу судебные акты, Судебная коллегия руководствовалась положениями статей 450, 606, 610, 614, 620, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, содержащимися в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 6 "Обзор разрешения споров, связанных с арендой", и исходила из того, что судебные акты не содержали вывода судов о наличии в заключенном сторонами договоре аренды от 27.09.2010 N А-01-132 условия о праве арендатора (общества "БоскоВолга") на односторонний отказ от договора по причине прекращения деятельности организации.
Определение Верховного Суда РФ от 14.02.2017 N 301-ЭС16-20276 по делу N А82-63/2016
При таких обстоятельствах, суд округа, руководствуясь статьями 310, 421, пунктом 1 статьи 450, статьями 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, в удовлетворении иска отказал.
Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.
Определение Верховного Суда РФ от 02.06.2017 N 309-ЭС17-5642 по делу N А76-22510/2015
При таких обстоятельствах, руководствуясь пунктом 1 статьи 329, пунктом 1 статьи 330, пунктами 1, 2 статьи 450, статьей 606, пунктом 3 статьи 607, положениями статей 612, 614, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что у ответчика возникло обязательство по уплате арендной платы. В удовлетворении первоначального иска Попова А.Ю. о расторжении договора аренды земельного участка от 01.09.2014 N 112-2014 суд отказал ввиду отсутствия заявленных истцом оснований для его расторжения. Суд отметил, что требования истца о расторжении договора аренды с 01.01.2015 при дате подачи иска - 31.08.2015 противоречат пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определение Верховного Суда РФ от 12.07.2017 N 305-ЭС17-7955 по делу N А40-27709/2016
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на неправильное применение статей 450, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
Общество утверждает, что суд не дал должной оценки представленным доказательствам, а именно: заключению эксперта, письмам в адрес ответчика о расторжении договора.
Определение Верховного Суда РФ от 13.10.2017 N 307-ЭС17-14479 по делу N А56-17736/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 450, 606, 611, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, признали иск необоснованным.
Суды установили, что имеющимся в деле актом приема-передачи от 10.09.2015 подтверждается передача истцу спорного помещения. Согласно поступившей из Комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка Санкт-Петербурга и Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 17 по Санкт-Петербургу информации, ООО "Актив 78" получена лицензия на осуществление деятельности по реализации алкогольной продукции, а обособленное подразделение истца поставлено на учет по адресу местонахождения спорного помещения.
Определение Верховного Суда РФ от 15.08.2017 N 310-ЭС17-10149 по делу N А14-13511/2016
Отклоняя довод ИП Комаровой С.В. о неправомерном начислении в силу пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендных платежей за период с 01.06.2015 по 01.10.2016 ввиду неиспользования земельного участка по назначению по причине отказов Администрации в выдаче градостроительного плана и технических условий, без которых, согласно пунктам 1 и 3 части 6 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ, невозможно проектирование и строительство детского сада, суды указали, что в период действия договора аренды ответчик не обращался к арендодателю с требованием о соразмерном уменьшении арендной платы или досрочном расторжении договора в соответствии с положениями статей 614, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определение Верховного Суда РФ от 30.10.2017 N 305-ЭС15-4679 по делу N А40-91439/2014
Оценив в соответствии с требованиями главы 7 Кодекса представленные сторонами доказательства, в их совокупности и взаимосвязи, исходя из фактических обстоятельств дела, руководствуясь статьями 329, 421, 431, 620, Гражданского кодекса Российской Федерации, суды, отказывая в удовлетворении иска, исходили из отсутствия на стороне общества неосновательного обогащения, поскольку предприниматель (арендатор) в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, соответственно, у общества (арендодателя) возникло предусмотренное договором право удержать сумму обеспечительного платежа.
Определение Верховного Суда РФ от 21.01.2020 N 305-ЭС18-18761 по делу N А40-154824/2017
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь частью 2 статьи 69 АПК РФ, статьями 310, 431, 450, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дел N А40-236919/2015, А40-221012/2017, А40-247606/2018, пришли к выводу об обоснованности иска Партнерства.
Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2017 N 305-ЭС16-18829 по делу N А41-81710/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 69 и 71 АПК РФ, приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Иркутской области от 20.11.2012 по делу N А19-14583/2012 и от 30.01.2014 по делу N А19-9928/11, руководствуясь статьями 395, 452, 611, 620, 650, 655, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об обоснованности заявленных Обществом требований.
Определение Верховного Суда РФ от 02.06.2017 N 305-ЭС16-10194 по делу N А40-129253/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе условия договора аренды, дополнительного соглашения к нему, уведомление об отказе от исполнения договора, руководствуясь статьями 310, 329, 421, 450, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", пришли к выводу об обоснованности иска Компании.
Определение Верховного Суда РФ от 07.09.2017 N 308-ЭС17-13874 по делу N А20-850/2016
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора аренды и дополнительного соглашения к нему, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 450, 606, 611, 614, 619, 620, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения первоначального иска Общества и об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска Банка.