По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
- Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
- Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Судебная практика по статье 620 ГК РФ
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 4, 148, 149 АПК РФ, статьями 15, 16, 167, 168, 393, 422, 452, 620, 1069 Гражданского кодекса Российской федерации, правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13, разъяснениями, приведенными в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в пунктах 12, 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пришли к выводам о том, что в связи несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора его требование о расторжении договора аренды следует оставить без рассмотрения, оснований для взыскания с Администрации убытков не имеется.
Определение Верховного Суда РФ от 29.05.2020 N 304-ЭС20-8150 по делу N А81-2007/2019
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия заключенного сторонами спорного договора финансовой аренды (лизинга), руководствуясь статьями 12, 15, 195, 199, 393, 404, 416, 450, 620, 665, 668, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в пунктах 1, 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", приняв во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенную в постановлении от 07.02.2012 N 13135/11, обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дел N А75-15811/2015 и А55-14258/2016, пришли к выводам об обоснованности требований Компании (лизингодателя) в части взыскания с предпринимателя (лизингополучателя) 1 529 680 руб. и об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска предпринимателя.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.06.2023 N 305-ЭС23-2686 по делу N А40-128594/2020
Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
Определение Верховного Суда РФ от 29.06.2023 N 307-ЭС23-4085 по делу N А56-36352/2021
Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречный иск, суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 421, 450.1, 620, 665, 668, 670 ГК РФ, статьями 22 и 28 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (далее - Закон о лизинге), разъяснениями, содержащимися в пункте 6 Постановления N 17, и исходил из того, что в данном случае выбор продавца и предмета лизинга осуществлен лизингополучателем, в связи с чем именно лизингополучатель несет риск неисполнения продавцом обязанности по передаче предмета лизинга и сохраняет обязанность по внесению лизинговых платежей, несмотря на то, что предмет лизинга не был получен.
Определение Верховного Суда РФ от 14.08.2018 N 310-ЭС18-11490 по делу N А68-9786/2017
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия спорного договора аренды, руководствуясь статьями 450, 451, 606, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, изложенными в пунктах 12, 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в абзацах 3, 4 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в пунктах 25 - 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пришли к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды недвижимого имущества исходя из следующего: предприниматели не предусмотрели в договоре положений, позволяющих арендатору (истцу) немотивированно отказаться от обязательств в одностороннем порядке до истечения срока действия договора; истец не доказал, что имеются предусмотренные статьями 450, 451, 620 ГК РФ основания для расторжения по требованию арендатора договора аренды (в том числе нарушение арендодателем - ответчиком условий договора, наличие существенно изменившихся обстоятельств).
Определение Верховного Суда РФ от 20.08.2018 N 305-ЭС18-11964 по делу N А40-107389/2016
Апелляционный суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе заключение судебной экспертизы, проанализировав условия договоров аренды зданий, руководствуясь статьями 266 - 271 АПК РФ, статьями 309, 310, 431, 450, 606, 613, 614, 616, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делам N А40-162284/2016, А40-250765/2015, А40-66237/2016, пришел к выводам о наличии оснований для расторжения по требованию арендатора ООО "Фемида недвижимость" спорных договоров аренды зданий и, как следствие, о прекращении у арендатора обязательства по восстановлению обеспечительного платежа.
Определение Верховного Суда РФ от 23.08.2018 N 305-ЭС18-13371 по делу N А40-145524/2017
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора от 05.10.2015 аренды нежилого помещения, руководствуясь статьями 310, 329, 395, пунктом 2, 4 статьи 421, статьей 422, пунктом 1 статьи 450, статьями 619, 620, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 4.1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", пришли к выводу об обоснованности требований Общества исходя из следующего: дополнительным соглашением от 01.03.2017 Общество (арендатор) и предприниматель (арендодатель) расторгли договор аренды нежилого помещения с даты подписания данного соглашения; помещение возвращено арендодателю по акту приема передачи, который был подписан сторонами 01.03.2017; в соглашении указано, что арендодатель не имеет претензий к фактическому состоянию помещения; поскольку между сторонами прекратились арендные отношения, арендодатель обязан возвратить арендатору внесенный в период действия договора обеспечительный платеж при отсутствии доказательств зачета данного платежа в счет арендной платы или каких-либо иных платежей; поскольку ответчик в установленный договором срок, несмотря на претензию истца, не возвратил сумму обеспечительного платежа, на данную сумму подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами.
Определение Верховного Суда РФ от 30.07.2018 N 305-ЭС18-10079 по делу N А40-208087/2016
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что судами не применены положения статей 328, 611, 614, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судами не принято во внимание, что земельный участок в надлежащем состоянии не передавался ответчику; земельный участок в разные периоды времени невозможно было использовать в целях многоэтажного жилищного строительства.
Определение Верховного Суда РФ от 19.10.2018 N 303-ЭС18-16042 по делу N А51-20592/2017
Отказывая обществу во внесении изменений в условия указанного договора аренды по причине существующих в отношении земельного участка ограничений, связанных с наличием запретной зоны военного объекта, суды руководствовались статьями 450, 451, 606, 611, 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что установленные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации и Положением об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2014 N 405 (далее - Положение о запретных зонах N 405) ограничения прав на спорный земельный участок были внесены в государственный кадастр до заключения сторонами договора аренды от 20.05.2016, в связи с чем на момент проведения аукциона и при заключении спорного договора обстоятельства вхождения земельного участка в границы запретной зоны военного объекта могли быть известны обществу.
Определение Верховного Суда РФ от 02.11.2018 N 307-ЭС18-17956 по делу N А21-6700/2017
Разрешая спор по настоящему делу, суды руководствовались положениями статей 450, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исходили из того, что спорный договор является срочным, заключенным на пять лет и не содержит условия, предоставляющего арендатору права на его досрочное расторжение, доказательства, подтверждающие невозможность использования всех арендуемых помещений по их назначению в целях размещения кафе и являющиеся основанием для расторжения спорного договора, судами не установлены.
Определение Верховного Суда РФ от 03.12.2018 N 306-ЭС18-19911 по делу N А12-38050/2017
Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствовались статьями 8, 11, 12, 450, 451, 452, 609, 610, 614, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации и исходили из отсутствия совокупности условий, при которых договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию заинтересованной стороны в связи с существенно изменившимися обстоятельствами; отсутствие на территории Волгограда филиалов истца и на арендованном земельном участке объектов недвижимости, находящихся в его собственности, а также значительное увеличение размера арендной платы не являются теми существенно изменившимися обстоятельствами, с которыми закон связывает возникновение у арендатора права на расторжение договора в судебном порядке; Обществу, как коммерческой организации, следует проявлять осмотрительность и разумность при заключении сделок на длительный срок.