По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
- Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
- Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
1. Коммент. ст. посвящена основаниям досрочного расторжения договора по требованию арендатора. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Помимо коммент. ст., расторжение договора по требованию арендатора возможно еще по ряду положений об аренде; некоторые из них связаны с названными специальными основаниями расторжения (п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК), другие - самостоятельные, например неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК). Договором аренды также могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Эти основания могут быть как связаны с иными нарушениями договора, помимо указанных в коммент. ст., так и вообще не связаны с какими-либо нарушениями (пп. 25, 26 письма ВАС N 66).
2. "Перекрывают" ли ст. 619 - 620 ГК действие общих положений ст. 450 ГК о расторжении договора? Представляется, что нет. Анализ ст. 619 - 620 ГК показывает, что в них содержатся конкретные основания расторжения договора, которые законодатель априори посчитал существенными нарушениями договора аренды, освободив стороны от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для них такой ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора (т.е. их существенный характер).
При этом ни ст. 619, ни коммент. ст. не исключают возможность предъявления требования о расторжении договора в связи с иными нарушениями его условий, не предусмотренными ни указанными статьями, ни договором. Однако лицу, предъявившему указанное требование, придется доказывать существенный характер нарушения договора аренды контрагентом, как это требует п. 2 ст. 450 ГК. Так, по одному из дел было признано, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным (п. 28 письма ВАС N 66).
3. В отношении арендатора коммент. ст., в отличие от ст. 619 ГК, не содержит правила о предварительном предупреждении арендодателя о необходимости исполнения им обязательства. Впрочем, это не означает, что арендатор может сразу обратиться с иском о расторжении договора аренды. Он должен соблюсти общий порядок расторжения договоров, предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК, т.е. направить арендодателю предложение о расторжении договора. В этом предложении обычно указывается срок для ответа (при неуказании он составит 30 дней, если иное не предусмотрено законом). Только после получения ответа от арендодателя (либо его неполучения в установленный срок) арендатор вправе обратиться в суд. Как видно, особого упрощения процедура расторжения договора по требованию арендатора по сравнению с таковой по требованию арендодателя не получила.
4. Арендатор, так же как и арендодатель, имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора, если для этого есть основания, установленные законом или договором (подробнее см. коммент. к ст. 619 ГК).
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 69 и 71 АПК РФ, приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Иркутской области от 20.11.2012 по делу N А19-14583/2012 и от 30.01.2014 по делу N А19-9928/11, руководствуясь статьями 395, 452, 611, 620, 650, 655, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об обоснованности заявленных Обществом требований.
Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 N 636-ПЭК16 по делу N А55-28556/2014
Отменяя принятые по делу судебные акты, Судебная коллегия руководствовалась положениями статей 450, 606, 610, 614, 620, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, содержащимися в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 6 "Обзор разрешения споров, связанных с арендой", и исходила из того, что судебные акты не содержали вывода судов о наличии в заключенном сторонами договоре аренды от 27.09.2010 N А-01-132 условия о праве арендатора (общества "БоскоВолга") на односторонний отказ от договора по причине прекращения деятельности организации.
Определение Верховного Суда РФ от 14.02.2017 N 301-ЭС16-20276 по делу N А82-63/2016
При таких обстоятельствах, суд округа, руководствуясь статьями 310, 421, пунктом 1 статьи 450, статьями 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, в удовлетворении иска отказал.
Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.
Определение Верховного Суда РФ от 02.03.2017 N 310-ЭС17-152 по делу N А54-4664/2013
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора аренды от 25.05.2004, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, статьей 309, подпунктом 2 пункта 2 статьи 450, статьями 606, 610, 614, 620, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекратили производство по иску предпринимателя и удовлетворили встречный иск Управления исходя из следующего: факт передачи Управлением нежилого помещения в арендное пользование предпринимателя и факт пользования предпринимателем этим помещением подтвержден представленными в дело доказательствами; Управление отказалось от продления договора аренды нежилого помещения в связи с прекращением срока его действия 24.05.2014 и предложило предпринимателю освободить нежилое помещение; при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; поскольку спор по размеру арендной платы между сторонами отсутствует и решение вопроса о принятии пункта 3.2.3 договора в редакции предпринимателя не влияет на права и обязанности сторон, производство по делу по требованию предпринимателя о принятии пункта 3.2.3 договора в редакции предпринимателя подлежит прекращению.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.04.2017 N 117-КГ17-1
Согласно положениям пункта 1 статьи 620 Гражданского кодекса Украины в случае невыполнения должником обязанности передать кредитору в собственность или в пользование вещь, определенную индивидуальными признаками, кредитор имеет право истребовать эту вещь у должника и требовать ее передачи соответственно условиям обязательства.
Определение Верховного Суда РФ от 02.06.2017 N 305-ЭС16-10194 по делу N А40-129253/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе условия договора аренды, дополнительного соглашения к нему, уведомление об отказе от исполнения договора, руководствуясь статьями 310, 329, 421, 450, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", пришли к выводу об обоснованности иска Компании.
Определение Верховного Суда РФ от 02.06.2017 N 309-ЭС17-5642 по делу N А76-22510/2015
При таких обстоятельствах, руководствуясь пунктом 1 статьи 329, пунктом 1 статьи 330, пунктами 1, 2 статьи 450, статьей 606, пунктом 3 статьи 607, положениями статей 612, 614, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что у ответчика возникло обязательство по уплате арендной платы. В удовлетворении первоначального иска Попова А.Ю. о расторжении договора аренды земельного участка от 01.09.2014 N 112-2014 суд отказал ввиду отсутствия заявленных истцом оснований для его расторжения. Суд отметил, что требования истца о расторжении договора аренды с 01.01.2015 при дате подачи иска - 31.08.2015 противоречат пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определение Верховного Суда РФ от 12.07.2017 N 305-ЭС17-7955 по делу N А40-27709/2016
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на неправильное применение статей 450, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
Общество утверждает, что суд не дал должной оценки представленным доказательствам, а именно: заключению эксперта, письмам в адрес ответчика о расторжении договора.
Определение Верховного Суда РФ от 07.09.2017 N 308-ЭС17-13874 по делу N А20-850/2016
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора аренды и дополнительного соглашения к нему, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 450, 606, 611, 614, 619, 620, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения первоначального иска Общества и об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска Банка.
Определение Верховного Суда РФ от 13.10.2017 N 307-ЭС17-14479 по делу N А56-17736/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 450, 606, 611, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, признали иск необоснованным.
Суды установили, что имеющимся в деле актом приема-передачи от 10.09.2015 подтверждается передача истцу спорного помещения. Согласно поступившей из Комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка Санкт-Петербурга и Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 17 по Санкт-Петербургу информации, ООО "Актив 78" получена лицензия на осуществление деятельности по реализации алкогольной продукции, а обособленное подразделение истца поставлено на учет по адресу местонахождения спорного помещения.
Определение Верховного Суда РФ от 15.08.2017 N 310-ЭС17-10149 по делу N А14-13511/2016
Отклоняя довод ИП Комаровой С.В. о неправомерном начислении в силу пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендных платежей за период с 01.06.2015 по 01.10.2016 ввиду неиспользования земельного участка по назначению по причине отказов Администрации в выдаче градостроительного плана и технических условий, без которых, согласно пунктам 1 и 3 части 6 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ, невозможно проектирование и строительство детского сада, суды указали, что в период действия договора аренды ответчик не обращался к арендодателю с требованием о соразмерном уменьшении арендной платы или досрочном расторжении договора в соответствии с положениями статей 614, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.