1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
- Статья 611. Предоставление имущества арендатору
- Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
1. Пункт 1 коммент. ст. регламентирует основания ответственности арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества. Ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска: он отвечает за недостатки переданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках. Это вполне логично, учитывая, что арендодатель, как правило, является собственником переданного в аренду имущества и должен нести риск его случайной гибели или повреждения (см. коммент. к ст. 211 ГК).
При обнаружении недостатков в переданной вещи арендатор имеет возможность защитить свои права и законные интересы по своему выбору тремя путями. Во-первых, арендатор может обратиться к арендодателю с требованием о безвозмездном устранении недостатков имущества либо соразмерном уменьшении арендной платы. Во-вторых, арендатор может самостоятельно устранить недостатки вещи и потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы. В-третьих, арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.
Во всех трех указанных случаях после извещения о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя арендодатель вправе без промедления устранить недостатки арендованного имущества или заменить его аналогичным имуществом (п. 1 коммент. ст.). Такая норма имеет целью, по-видимому, установление возможно больших возможностей для сохранения арендных отношений и обеспечения, таким образом, стабильности гражданского оборота в целом. Однако в любом случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного имущества.
В литературе можно встретить мнение, что, если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить замену арендованного имущества, так как реакция арендодателя на требование арендатора должна соответствовать содержанию этого требования. Однако эта точка зрения не находит подтверждения в коммент. ст. В удовлетворении требования арендатора о расторжении договора должно быть отказано, если арендодатель воспользуется своим правом на незамедлительную замену предоставленного арендатору имущества либо безвозмездное устранение недостатков данного имущества.
2. В п. 2 коммент. ст. содержится исключение из общего правила п. 1 коммент. ст. Ответственность арендодателя не наступает за явные недостатки, т.е. за те из них, которые были оговорены арендодателем уже при заключении договора, заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Эта норма весьма актуальна, если учесть, что в аренду в большинстве случаев передаются вещи, уже бывшие в употреблении и поэтому имеющие те или иные недостатки. При этом нельзя согласиться с утверждением, что в аренду в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению. Закон не регулирует вопросы целесообразности передачи имущества в аренду. В интересы арендатора вполне может входить использование с согласия арендодателя имущества не по назначению, в том числе в связи с его недостатками (например, аренда неисправного телевизора для использования в качестве реквизита в киносъемочном процессе).
Исследовав и оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 15, 328, абзаца 2 пункта 1 статьи 424, статей 611, 612, 614, 606, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, поддержал выводы суда первой инстанции о невозможности использования обществом объекта аренды, а также об изменении квалификации заявленных обществом требований.
Определение Верховного Суда РФ от 20.01.2017 N 305-ЭС16-20278 по делу N А41-84364/2015
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из отсутствия оснований для применения статей 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации об уменьшении арендной платы при ухудшении использования арендуемого имущества ввиду недоказанности того, что условия пользования обществом земельным участком действительно ухудшились, а также с учетом того, что согласования с обществом, как смежным землепользователем, вопросов об образовании и предоставлении смежного земельного участка законом не предусмотрено.
Определение Верховного Суда РФ от 20.02.2017 N 304-ЭС16-21370 по делу N А03-17155/2015
Исследовав и оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды установили наличие у ООО "Инертник" задолженности по арендному пользованию вагонами в спорной сумме; факт выполнения ремонтных работ и приобретение материалов для ремонта за счет ООО "Инертник"; факт несения расходов по оплате железнодорожного тарифа при передаче вагонов новому пользователю (ГУП "Каменское ДРСУ") в размере 222 584 руб. 58 коп. и, руководствуясь статьями 209, 210, 309, 310, 606, 612, 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, в результате зачета первоначального и встречного исков взыскали с ООО "Инертник" в пользу АО "УПТК" 120 015 руб. 80 коп. основного долга.
Определение Верховного Суда РФ от 23.01.2017 N 301-КГ16-18959 по делу N А82-11160/2015
Содержащийся в постановлении суда кассационной инстанции вывод о том, что норма статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации о замене объекта аренды аналогичным имуществом не является императивной и не обязывает, а лишь дает право арендодателю произвести замену имущества, являются ошибочными.
Определение Верховного Суда РФ от 23.03.2017 N 305-ЭС17-1669 по делу N А41-104029/2015
Отказывая в удовлетворении встречного иска "НСИ Технологии Логистик", суды, руководствуясь положениями статьи 612 ГК РФ, приняв во внимание выводы судебной экспертизы, исходили из отсутствия доказательств невозможности использования арендованного помещения по целевому назначению.
Довод жалобы о необоснованности экспертного заключения был предметом рассмотрения судов и обоснованно отклонен. Соответствующая квалификация эксперта признана судами подтвержденной. Оснований для непринятия заключения экспертизы в качестве надлежащего доказательства не установлено.
Определение Верховного Суда РФ от 31.03.2017 N 301-ЭС17-2202 по делу N А43-31669/2015
Суд округа на основании установленных судами обстоятельств по делу, указал, что все вопросы, связанные с обоснованным или необоснованным нахождением на земельном участке временных сооружений, должны решаться исключительно их собственником на основании статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем пришел к выводу, что восстановление нарушенных прав арендатора по пользованию и владению лесным участком должно рассматриваться в рамках статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не статьи 304 того же Кодекса.
Определение Верховного Суда РФ от 04.04.2017 N 310-ЭС17-1142 по делу N А62-8431/2014
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что свои обязательства по внесению арендных платежей арендатор исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем у него образовалась задолженность, суд, руководствуясь положениями статей 309, 310, 606, 611, 612, 614, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о частичном удовлетворении требований арендодателя за вычетом периодов, в течение которых арендатор не имел возможности пользоваться спорными нежилыми помещениями, и с учетом зачета частично удовлетворенных встречных требований о взыскании стоимости произведенных арендатором расходов за ремонтно-восстановительные работы.
Определение Верховного Суда РФ от 17.04.2017 N 301-ЭС17-3014 по делу N А28-536/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договоры аренды, дополнительное соглашение от 14.01.2014 к договору N 213, акты о проведении приемочного гидравлического испытания сооружения, об окончании пусконаладочных работ и о передаче очистных сооружений в эксплуатацию, заключение судебной экспертизы, руководствуясь статьями 309, 310, 611, 612, Гражданского кодекса Российской Федерации, установив отсутствие доказательств подтверждающих невозможность использования переданного по договору аренды от 04.08.2006 N 213 имущества по целевому назначению в спорный период, пришли к выводу об обоснованности требований Администрации о взыскании долга по арендной плате, в том числе и по договору N 213.
Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N 305-ЭС17-6470 по делу N А40-27973/2016
Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления, суды, руководствуясь положениями статей 15, 612, 644 ГК РФ, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе условия договора аренды, исходили из того, что начисленная за период нахождения воздушных судов N 95008 и 95010 на периодическом техническом обслуживании арендная плата не является убытками АО "Ред Вингс". Суды отметили, что договор аренды и нормы действующего законодательства не содержат положений, позволяющих прерывать арендные отношения на период технического обслуживания воздушных судов.
Определение Верховного Суда РФ от 26.07.2017 N 307-ЭС17-8996 по делу N А56-26277/2016
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив расчет истца и признав его верным, установив факт нарушения ответчиком обязательства по своевременной уплате арендной платы, прекращение договора и отсутствие доказательств возврата обществом здания в установленном законом и договором порядке в период до 31.05.2016, суд, руководствуясь статьями 15, 309, 310, 393, 452, 612, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", первоначальный иск удовлетворил.
Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2017 N 304-ЭС17-14970 по делу N А45-7335/2016
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе экспертное заключение Экспертного центра по экспертизе деклараций безопасности гидротехнических сооружений, суд установил, что арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:071545:58 не соответствующий характеристикам, указанным в разделе 1 договора аренды земельного участка от 22.09.2011 N 106271р, в связи с чем пришел к выводу, что спорный земельный участок не мог использоваться арендатором по целевому назначению, и, руководствуясь положениями статей 15, 450, 606, 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 7, 102 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 1, 5, 6 Водного кодекса Российской Федерации, признал договор прекратившим свое действие и удовлетворил иск в части взыскания платежей, внесенных истцом по спорному договору аренды.