1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
- Статья 670. Ответственность продавца
- Статья 672. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования
1. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и ЖК (п. 2 ст. 30 ЖК).
Основные правила сдачи жилья в коммерческий наем установлены гл. 35 ГК "Наем жилого помещения". Очевидно, что нормы данной главы рассчитаны в первую очередь на наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Вместе с тем с учетом того что вопросы пользования жилой площадью государственного или муниципального жилищных фондов, предназначенной для коммерческого использования, действующим ЖК специально не урегулированы, правила гл. 35 ГК подлежат применению и к сдаче в коммерческий наем государственной и муниципальной жилой площади. Вряд ли это оправданно, поскольку правовой режим государственной или муниципальной жилой площади, даже если последняя предназначена для сдачи в коммерческий наем, отличается от правового режима частного жилья.
2. Пункт 1 коммент. ст. содержит легальное определение договора найма жилого помещения. Данный договор нередко именуют также договором коммерческого найма, чтобы подчеркнуть его отличие от договора социального найма жилой площади. Сторонами договора являются наймодатель - собственник жилого помещения или уполномоченные им лица (например, агентство недвижимости) и наниматель - одно или несколько физических лиц, которые будут владеть и пользоваться жилым помещением в течение определенного договором времени (подробнее о нанимателе см. коммент. к ст. 677 ГК).
Данный договор носит консенсуальный, возмездный и взаимный характер. По общему правилу он заключается по свободному усмотрению сторон без учета критериев нуждаемости в жилом помещении и материального положения нанимателя. Однако если в коммерческий наем сдается жилая площадь, относящаяся к государственному или муниципальному жилищному фонду, условия и порядок ее сдачи должны быть определены в нормативном порядке. В настоящее время этот вопрос на федеральном уровне никак не урегулирован.
3. Наряду с гражданами приобретать права на временное использование жилых помещений могут и юридические лица. Например, организация, пригласившая на работу иногороднего гражданина, может арендовать для него жилую площадь. Пункт 2 ст. 671 допускает такую возможность; подчеркивается при этом, что жилое помещение может использоваться только для проживания граждан.
Условия использования жилого помещения определяются договорами, которые заключаются между его собственником и юридическим лицом, а также между юридическим лицом и гражданином, который будет проживать в данном помещении. Условия обоих договоров не могут вступать в противоречие с действующим жилищным законодательством. Так, договор между собственником помещения и его арендатором может предусматривать возможность использования помещения в течение всего периода его аренды одним лицом (лицами) или допускать возможность краткосрочного проживания в помещении отдельных граждан (например, лиц, командированных на предприятие арендатора). Но не допускается заселение помещения с нарушением действующих санитарно-технических норм или фактическое превращение помещения в гостиницу или общежитие.
В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации Н.В. Худанина оспаривает конституционность статьи 671 и пункта 3 статьи 678 ГК Российской Федерации, определяющих понятие договора найма жилого помещения и устанавливающих обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение.
По мнению заявительницы, оспариваемые законоположения не соответствуют статье 40 Конституции Российской Федерации, поскольку допускают возможность распространения правового режима коммерческого найма на правоотношения, возникшие в связи с предоставлением работодателем жилого помещения своему работнику, который после увольнения по инициативе работодателя продолжает проживать в данном помещении на законных основаниях.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.01.2023 N 5-КГ22-102-К2
В соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Определение Верховного Суда РФ от 30.03.2020 N 305-ЭС20-2112 по делу N А40-252002/2018
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе платежные поручения о выплате военнослужащим истцом понесенных ими расходов за наем (поднаем) жилых помещений, ведомостями на зачисление заработной платы и других выплат, реестрами денежных средств по результатам зачислений, договорами найма (поднайма) жилых помещений на каждого военнослужащего, установив факт несения учреждением расходов на выплату компенсации оплаты найма военнослужащими жилых помещений за период с 01.09.2017 по 30.06.2018 и непредставления институтом доказательств их возмещения, суд, руководствуясь статьями 307, 309 - 310, 671, 674, 678, 679, 682 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 27 Федерального закона от 03.07.2016 N 226-ФЗ "О войсках национальной гвардии Российской Федерации", пунктом 2 постановления Правительства РФ от 31.12.2004 N 909 "О порядке выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим - гражданам Российской Федерации, проходящим военную службу по контракту, гражданам Российской Федерации, уволенным с военной службы, и членам их семей", приказом Министра обороны Российской Федерации от 27.05.2016 N 303, требования удовлетворил частично, исходя из того, что часть из исчисленных истцом расходов ранее была взыскана в рамках дела N А40-208274/17-76-1423, обусловлена допущенными арифметическими ошибками, а также не имеет надлежащего документального подтверждения факта их несения.
Определение Верховного Суда РФ от 06.07.2020 N 309-ЭС20-8573 по делу N А50-12261/2019
Отказывая в иске, суды, основываясь на оценке представленных в дело доказательств в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 153, 310, 450, 450.1, 671, 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 102, 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", исходили из того, что предусмотренная арендной сделкой плата за пользование помещением должника в три раза ниже соответствующей платы при сравнимых обстоятельствах, что указывало наличие законных оснований для одностороннего отказа конкурсным управляющим от исполнения данной сделки как препятствующей восстановлению платежеспособности должника и влекущей появление риска возникновения убытков.
Определение Верховного Суда РФ от 09.02.2023 N 307-ЭС22-27878 по делу N А26-5768/2021
Повторно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 210, 249, 671, 678 Гражданского кодекса, статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требования в полном объеме, исходя из того, что Предприятие не является стороной договора найма, доказательства заключения истцом и нанимателем каких-либо договоров или дополнительных соглашений о возложении на последнего обязанности вносить плату отсутствуют.
Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2023 N 307-ЭС23-6391 по делу N А05-13908/2021
Рассматривая спор, суд первой инстанции, с выводами которого согласились суды апелляционной инстанции и округа, исследовав и оценив представленные доказательства по правилам главы 7 Кодекса, руководствуясь положениями статей 12, 671, 90, 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 16, 23, 24 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", положениями устава общества, пришел к выводу о том, что принадлежавшие Котцовой О.В. и предприятию доли в уставном капитале общества перешли к Дягилеву А.В. не на законных основаниях, корпоративный контроль указанных лиц подлежит восстановлению. При этом суды указали, что факты того, что Котцова О.В. и предприятие не оплатили стоимость своих долей в уставном капитале общества, не доказаны; о проведении собрания, на котором рассматривались вопросы о перераспределении долей, истцы не были извещены; кроме того, решения единственного участника общества, оформленные протоколами от 18.08.2020 N 1, от 31.08.2020 N 2 признаны ничтожными как не удостоверенные нотариально; решение от 14.09.2020 N 3 признано ничтожным как принятое в отсутствие кворума; решения о регистрационных действиях, основанные на недействительных решениях корпорации, признаны незаконными; договор, на основании которого спорные доли в уставном капитале общества перешли к Дягилеву А.В., признан недействительным; срок исковой давности признан не пропущенным. В удовлетворении требований о признании недействительным договора от 01.09.2021 купли-продажи земельного участка, заключенного между Дягилевым А.В. (продавец) и фирмой (покупатель), отказано, поскольку ни истцы, ни общество не являются стороной сделки, нарушение их прав не доказано; в удовлетворении требований о признании недействительным дополнительного соглашения от 01.07.2021 к договору аренды земельного участка от 21.03.2019 отказано, учитывая, что срок аренды истек, разрешение на строительство обществом не получено.
Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2020 N 310-ЭС19-25252 по делу N А84-3052/2018
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и кассационной инстанций, руководствуясь положениями статей 288, 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 12, 14 Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", Положением о лицензировании медицинской деятельности (за исключением указанной деятельности, осуществляемой медицинскими организациями и другими организациями, входящими в частную систему здравоохранения, на территории инновационного центра "Сколково"), утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.04.2012 N 291, установив, что указанное в договоре аренды от 25.12.2017 помещение является жилым, не переведено в нежилое по правилам, установленным Жилищным кодексом Российской Федерации, и не может быть использовано для целей осуществления медицинской деятельности., исходили из наличия у департамента правовых оснований для отказа в выдачи лицензии на осуществление медицинской деятельности ввиду отсутствия у предпринимателя необходимых помещений для осуществления медицинской деятельности.
Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 11.07.2018 N 74-АПГ18-2
Утверждение в апелляционной жалобе на противоречие Порядка положениям статей 607 и 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, предписаниям пунктов 2 и 3 статьи 91, статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку данный Порядок вводит институт аренды жилых помещений в наемных домах, также несостоятельно. Подпрограмма "О механизме реализации подпрограммы "Формирование рынка арендного жилья и наемных домов" государственной программы Республики Саха (Якутия) "Обеспечение качественным жильем на 2012 - 2019 годы" принята во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг", предусматривающего формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.
Определение Верховного Суда РФ от 10.07.2019 N 309-ЭС19-9989 по делу N А76-16342/2018
Принимая во внимание установленные обстоятельства, руководствуясь положениями статей 288, 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 3, 12, 13, 18 Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", Положением о лицензировании деятельности по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 30.12.2011 N 1225, учитывая правовую позицию, содержащуюся в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", суды пришли к выводу о наличии у управления правовых оснований для отказа в выдачи лицензии на осуществление деятельности по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений, поскольку адрес, указанный в заявлении о лицензировании, в полной мере не соответствует лицензируемым видам деятельности.
Определение Верховного Суда РФ от 17.08.2023 N 301-ЭС23-13951 по делу N А79-2005/2022
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 15, 209, 210, 671, 678, 681, 1064, 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 30, 67 - 69 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, разъяснениями, изложенными в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суды отказали в удовлетворении требований, исходя из того, что в рассматриваемом случае обязанность по содержанию имущества, переданного собственником в пользование по договору социального найма, исполняет наниматель, который в силу указанных выше норм Жилищного кодекса Российской Федерации обязан соблюдать правила пользования жилым помещением, поддерживать его в исправном состоянии, проводить текущий ремонт, к которому относится ремонт холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения; пролитие произошло вследствие повреждения гибкой проводки на смесителе на кухне квартиры N 2 по ул. Мичмана Павлова, д. 8, г. Чебоксары, переданной по договору найма Игнатьевой Л.Г.; Администрация и Учреждение не являются надлежащими ответчиками.
Определение Конституционного Суда РФ от 31.01.2023 N 5-ПРП
1. Конституционный Суд Российской Федерации Определением от 27 октября 2022 года N 2766-О отказал в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Х.М. Магомадова на нарушение его конституционных прав статьями 301, 302, 401, 417, пунктами 1 и 2 статьи 450, пунктом 1 статьи 450.1 и статьей 671 ГК Российской Федерации, статьями 131 и 132 ГПК Российской Федерации, постановлениями Правительства Саратовской области от 26 марта 2020 года N 208-П "О введении ограничительных мероприятий в связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции (2019-nCoV)" и от 30 июня 2020 года N 550-П "О внесении изменения в постановление Правительства Саратовской области от 26 марта 2020 года N 208-П", распоряжением Правительства Чеченской Республики от 18 марта 2020 года N 138-р "О введении режима повышенной готовности на территории Чеченской Республики и мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)", поскольку она не отвечала требованиям Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", в соответствии с которыми жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации является допустимой.