1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
1. Коммент. ст. устанавливает общее правило, в соответствии с которым между сторонами распределяются обязанности по производству ремонта жилого помещения. Оно основывается на том, что текущий ремонт обычно не требует значительных затрат и позволяет учитывать конкретные запросы лиц, непосредственно проживающих в помещении; напротив, капитальный ремонт обычно связан с вложением в помещение более значительных сумм, увеличивает его стоимость, нередко требует для своего проведения освобождения помещения. Поэтому вполне логично, что обязанность по производству текущего ремонта жилого помещения возлагается на нанимателя, а капитального - на наймодателя. Впрочем, данное правило носит диспозитивный характер, и потому стороны могут изменить его своим соглашением.
2. К текущему ремонту жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся работы, направленные на поддержание помещения в надлежащем состоянии и ликвидацию последствий его износа. К ним, в частности, относятся побелка, окраска и оклейка стен и потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, систем холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения) и т.п.
Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя.
Невыполнение нанимателем обязанности по производству текущего ремонта жилого помещения дает наймодателю право расторгнуть договор жилищного найма и взыскать с нанимателя стоимость таких работ.
3. К капитальному ремонту жилого помещения, выполняемому наймодателем или за его счет, относятся работы по перестилке полов, замене дверей, окон, радиаторов и инженерного оборудования, укреплению несущих конструкций и т.п.
Если необходимость капитального ремонта жилого помещения вызвана действиями (бездействием) нанимателя, последний обязан возместить наймодателю соответствующие расходы.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
4. Наймодатель обязан своевременно предупредить нанимателя о предстоящем проведении в помещении работ по капитальному ремонту, в особенности если требуется освобождение жилого помещения на время проведения его капитального ремонта. Обязанность по предоставлению нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта жилого помещения, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, жилого помещения маневренного фонда, отвечающего санитарным и техническим требованиям, наймодатель не несет.
5. Понятие "переоборудование жилого дома", о котором говорится в п. 3 коммент. ст., жилищному законодательству неизвестно, так как последнее оперирует понятиями "переустройство" и "перепланировка". Под переоборудованием же дома обычно понимается изменение его целевого назначения, в частности перевод в нежилой фонд. Почему законодатель использовал данный термин, не совсем ясно - скорее всего, это элементарный юридико-технический брак.
Не вполне понятно, далее, как понятие "переоборудование дома" соотносится с его капитальным ремонтом и реконструкцией.
Очевидно также, что закрепленное п. 3 правило может быть реализовано лишь в том случае, если наймодатель жилого помещения является собственником всего жилого дома, так как в противном случае вопрос о переоборудовании дома находится вне его контроля.
Таким образом, если цель п. 3 состояла в том, чтобы обеспечить нанимателю спокойное пользование жилым помещением в течение срока действия договора, то она едва ли может считаться достигнутой из-за нарушения элементарных правил юридической техники.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе акты технического состояния домов, заключение судебной экспертизы, руководствуясь статьями 195, 196, 199, 200, 210, 307, 309, 310, 676, 681 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации", Законом от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", пришли к выводу об обоснованности требований Общества.
Определение Верховного Суда РФ от 17.08.2023 N 301-ЭС23-13951 по делу N А79-2005/2022
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 15, 209, 210, 671, 678, 681, 1064, 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 30, 67 - 69 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, разъяснениями, изложенными в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суды отказали в удовлетворении требований, исходя из того, что в рассматриваемом случае обязанность по содержанию имущества, переданного собственником в пользование по договору социального найма, исполняет наниматель, который в силу указанных выше норм Жилищного кодекса Российской Федерации обязан соблюдать правила пользования жилым помещением, поддерживать его в исправном состоянии, проводить текущий ремонт, к которому относится ремонт холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения; пролитие произошло вследствие повреждения гибкой проводки на смесителе на кухне квартиры N 2 по ул. Мичмана Павлова, д. 8, г. Чебоксары, переданной по договору найма Игнатьевой Л.Г.; Администрация и Учреждение не являются надлежащими ответчиками.
Определение Верховного Суда РФ от 21.02.2017 N 306-ЭС16-21008 по делу N А57-8143/2015
Удовлетворяя заявленные обществом требования, суды руководствовались статьями 210, 676, 681 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьями 6, 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", статьей 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", положениями Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", учли определение Конституционного Суда Российской Федерации от 01.03.2012 N 389-О-О, и исходили из того, что обязанность по производству капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения им обязательства.
Определение Верховного Суда РФ от 19.07.2017 N 306-ЭС17-8695 по делу N А57-7128/2015
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что на момент приватизации гражданами жилых помещений требовался капитальный ремонт дома, доказательств, проведения которого администрация в материалы дела не представила; обязанность по производству капитального ремонта общего имущества спорного многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя и не исполненная им на момент приватизации гражданами помещений в указанном доме, сохраняется за ним до исполнения данного обязательства; при этом данная обязанность сохраняется как перед гражданами, приватизировавшими жилые помещения до передачи дома в управление, так и перед гражданами, являвшимися на момент передачи нанимателями жилых помещений, в объеме обязательств, установленных применительно к договору социального найма; объем необходимых для проведения капитального ремонта работ и их стоимость определены в заключении судебной экспертизы и ответчиком не оспорены, суд, руководствуясь статьями 307, 309, 310, 676, 681 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации", Законом от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", исковые требования удовлетворил.
Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2017 N 306-ЭС17-6005 по делу N А57-10396/2015
Удовлетворяя исковые требования общества "Прогресс", суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 210, 676, 681 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и исходили из непредставления ответчиком доказательств проведения капитального ремонта, необходимость которого подтверждена представленными истцом доказательствами и результатами судебной экспертизы, а также из того, что в силу закона обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
Определение Верховного Суда РФ от 02.06.2017 N 306-ЭС17-5991 по делу N А57-8156/2015
Удовлетворяя заявленные обществом требования, суды руководствовались статьями 210, 676, 681 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьями 6, 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", статьей 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", положениями Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", учли определение Конституционного Суда Российской Федерации от 01.03.2012 N 389-О-О, и исходили из того, что обязанность по производству капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения им обязательства.
Определение Верховного Суда РФ от 07.09.2017 N 306-ЭС17-11901 по делу N А57-8154/2015
Исследовав и оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимной связи, принимая во внимание результаты экспертного заключения от 05.12.2016 N 193/2016, руководствуясь положениями части 1 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 676, 681 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2, пункта 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденным приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312, Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1099 (утративших силу с 23.05.2006), Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, определяющими порядок предоставления и оплаты услуг, права и обязанности потребителей, права, обязанность и ответственность исполнителей, в том числе по эксплуатации, сохранности и содержанию жилищного фонда, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом "Прогресс" требований в полном объеме ввиду неисполнения обязанности уполномоченным органом по производству капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, при наличии в материалах дела доказательств необходимости его проведения.
Определение Верховного Суда РФ от 08.06.2017 N 306-ЭС17-6717 по делу N А57-7001/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе акты технического состояния от 16.08.2011, 28.09.2012, 22.10.2013, 14.10.2014, заключение судебной экспертизы, руководствуясь статьями 307, 309, 310, 676, 681 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации", Законом от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", пришли к выводу об обоснованности исковых требований.
Определение Верховного Суда РФ от 07.11.2017 N 306-ЭС17-16476 по делу N А57-8977/2015
Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь положениями статей 210, 676, 681 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", Закона Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Постановлением Правительства РФ от 02.08.1999 N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах социальной защиты населения", приняв по внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы, установив наличие обязанности по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома у администрации как у бывшего наймодателя и факт ее не исполненная им на момент приватизации гражданами занимаемых в этом доме жилых помещений, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.
Определение Верховного Суда РФ от 27.11.2017 N 306-ЭС17-18128 по делу N А57-15601/2016
Удовлетворяя заявленные обществом требования, суды руководствовались статьями 210, 676, 681 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьями 6, 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", статьей 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", положениями Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", учли определение Конституционного Суда Российской Федерации от 01.03.2012 N 389-О-О, и исходили из того, что обязанность по производству капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения им обязательства.
Определение Верховного Суда РФ от 26.05.2017 N 306-ЭС17-6551 по делу N А57-8155/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствовались положениями статей 1, 8, 210, 307, 309, 310, 676, 681 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", Федеральным законом "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", Законом Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", установив, что на момент приватизации гражданами жилых помещений требовался капитальный ремонт дома, доказательств проведения которого ответчиком в материалы дела не представлено, суды обязали администрацию за счет средств бюджета произвести ремонт инженерных систем и конструктивных элементов многоквартирного дома.