Письмо Росреестра от 04.06.2024 N 14-5107-ТГ/24 "О направлении ответов на поступившие вопросы методического характера в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав"

N П/П

Наименование территориального органа Росреестра

Реквизиты направленного ТО письма

Вопрос территориального органа Росреестра

Ответ Центрального аппарата Росреестра

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК < 2 > если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК).

Рассматривая возможность применения положений указанной нормы ГК к договорам аренды земельных участков, в том числе заключенным до вступления в силу Закона N 171-ФЗ < 3 > , следует принимать во внимание следующее.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК).

Как следует из сложившейся судебной практики (см. например, определения Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 по делу N 302-КГ15-11186, А33-16289/2014, от 20.05.2020 N 310-ЭС19-25907 по делу N А64-6041/2018), положениями ЗК < 4 > (в редакции, действующей с 01.03.2015) прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если арендатор продолжил пользование земельным участком, договор аренды которого заключен до 01.03.2015, то по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор может считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как отмечено в определениях Верховного Суда Российской Федерации, в частности, от 30.08.2017 N 303-ЭС17-12890, от 07.08.2019 N 305-ЭС19-12177, возобновление договора аренды земельного участка не может рассматриваться как основание для использования земельного участка на неограниченный срок, поскольку из существа законодательного регулирования положений о договоре аренды передача имущества в рамках договора аренды носит временный характер.

1.

Управление Росреестра по Тверской области

от 22.03.2024 N 04-09506/24

Возможно ли зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, срок которого согласно сведениям ЕГРН < 1 > истек, при наличии в органе регистрации прав информации о том, что такой договор аренды возобновлен на неопределенный срок?

Более того, согласно определению Верховного Суда Российской Федерации от 20.03.2020 N 303-ЭС20-1297 по делу N А59-815/2017 в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 ГК, в том числе арендодатель вправе в любое время отказаться от договора аренды, действие которого возобновлено по правилам статьи 621 ГК.

При этом в отношении договоров аренды, заключенных после вступления в силу Закона N 171-ФЗ, положения статьи 621 ГК о возобновлении не применяются.

Также отмечаем, что, учитывая часть 2 статьи 19 Закона N 218-ФЗ < 5 > , на орган государственной власти или орган местного самоуправления, заключивший от имени арендодателя дополнительное соглашение к договору аренды, возложена обязанность представления в орган регистрации прав документов для его государственной регистрации.

Учитывая вышеизложенное, принимая также во внимание пункт 3 статьи 610 ГК:

если заключенный без проведения торгов договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, был заключен до 01.03.2015, срок его действия истек (при этом не имеет значения, когда - до или после указанной даты) и он был возобновлен на неопределенный срок, полагаем возможной государственную регистрацию дополнительного соглашения к такому договору, если оно составлено (подписано) в пределах максимального срока, установленного для цели предоставления данного земельного участка (при предоставлении документов на государственную регистрацию указанного соглашения арендатором такая регистрация возможна при наличии в органе регистрации прав информации от арендодателя (органа государственной власти/органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение таким участком) о том, что такой договор аренды был возобновлен на неопределенный срок);

в остальных случаях, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, был заключен до 01.03.2015, а также если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, был заключен после 01.03.2015, после истечения срока действия таких договоров государственная регистрация дополнительных соглашений к ним не согласуется с действующим законодательством.

2.

Управление Росреестра по Тверской области

от 22.03.2024 N 04-09506/24

Возможно ли зарегистрировать договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности < 6 > , в ситуации, указанной в предыдущем вопросе?

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Также следует обратить внимание на позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 16.10.2017 N 302-ЭС17-14315, в отношении договора аренды, срок действия которого продлен на неопределенный срок, уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 389 ГК).

По смыслу разъяснений, данных в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение о перенайме по договору аренды земельного участка, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации.

Учитывая вышеизложенное, а также информацию, указанную в ответе на предыдущий вопрос, относительно возобновления на неопределенный срок договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности:

если заключенный без проведения торгов договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, был заключен до 01.03.2015, срок его действия истек (при этом не имеет значения, когда - до или после указанной даты) и он был возобновлен на неопределенный срок, полагаем возможной государственную регистрацию Договора об уступке (при условии, что такой договор аренды земельного участка был ранее зарегистрирован в ЕГРН), если он составлен (подписан) в пределах максимального срока, установленного для цели предоставления данного земельного участка, а также при наличии в органе регистрации прав информации от арендодателя (органа государственной власти/органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение таким участком) о том, что договор аренды земельного участка был возобновлен на неопределенный срок;

в остальных случаях, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, был заключен до 01.03.2015, а также если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, был заключен после 01.03.2015, после истечения срока его действия государственная регистрация Договора об уступке не согласуется с действующим законодательством.

3

Управление Росреестра по Тверской области

от 22.03.2024 N 04-09506/24

В отдельных судебных актах указано, что перемена лиц в обязательстве, ответственных перед арендодателем, является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН независимо от срока его действия. Возможна ли государственная регистрация ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу нового арендатора земельного участка на основании Договора об уступке без государственной регистрации сделки (Договора об уступке)?

Нет, учитывая пункт 2 статьи 389 ГК, позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 16.10.2017 N 302-ЭС17-14315, пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"