ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 июля 2017 г. N 310-ЭС16-9217
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационные жалобы Правительства Севастополя и Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 29.08.2016, постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2016 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28.03.2017
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Энергостройресурс" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с заявлением, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Департамент) о признании незаконным отказа Правительства Севастополя в лице Департамента от 08.05.2015 N 887 в заключении договора аренды земельного участка и обязании Департамента заключить договор аренды земельного участка площадью 1,86 га, который является частью земельного участка "Г" площадью 11,7232 га кадастровый номер 85 364 000 00:01:002:0038.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены жилищно-строительный кооператив "Возрождение", общество с ограниченной ответственностью "Крымстрой-мастер", Правительство Севастополя и Департамент архитектуры и градостроительства.
Определением суда от 30.10.2015 производство по делу части требований о признании незаконным отказа Правительства Севастополя в лице Департамента от 08.05.2015 N 887 о заключении договора аренды земельного участка прекращено в связи с отказом Общества от требований в указанной части.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 10.11.2015 требования Общества удовлетворены в части возложения обязанности на Департамент заключить договор аренды земельного участка на условиях, изложенных в резолютивной части данного решения.
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2016 решение суда первой инстанции от 10.11.2015 отменено, по делу принят новый судебный акт. В удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 24.05.2016 решение суда первой инстанции от 10.11.2015 и постановление суда апелляционной инстанции от 25.02.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Севастополя.
При новом рассмотрении дела, решением Арбитражного суда города Севастополя от 29.08.2016, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2016 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 28.03.2017, заявленные требования удовлетворены в части возложения обязанности на Департамент заключить с Обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 85 364 000 00:01:002:0038 на условиях, изложенных в резолютивной части решения суда.
В кассационных жалобах, поданных в Верховный Суд Российской Федерации, заявители просят отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалоб заявители указывает, что не согласны с выводами судов относительно квалификации правоотношений, возникших между Управлением капитального строительства Севастопольской городской государственной администрации и ООО "НПП "Энергоресурс" вследствие заключения договора N 11-юр-07 от 31.07.2007; определения и квалификации правовой природы договора N 11-юр-07 от 31.07.2007; наличия правовых оснований для применения положений частей 7, 8 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя"; пункта 6 статьи 22, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, пункта 6 статьи 39.14, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для возложения на Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя обязанности по заключению с ООО "НПП Энергоресурс" договора аренды земельного участка площадью 1,86 га.
Суды выборочно, как полагают заявители, оценили условия договора аренды N 11-юр-07 от 31.07.2007 без оценки условий договора аренды земельного участка от 12.12.2005.
По смыслу статьи 9 Федерального Конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" к спорным правоотношениям, возникшим до 188.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения правоотношений.
Нормы указанного Федерального конституционного закона не имеют обратного действия; правоотношения, возникающие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.
Учитывая, что договор аренды земельного участка заключен 12.12.2005 и договор N 11-юр-07 заключен 31.07.2007 в период действия на территории Севастополя законодательства Украины к правоотношениям, возникшим из указанных договоров подлежат нормы материального права Украины.
В соответствии с частью 1 статьи 124 Земельного кодекса Украины передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления путем заключения договора аренды земельного участка.
В соответствии с законодательством Украины управление и распоряжение земельными участками коммунальной собственности от имени территориальной громады города Севастополя осуществлял исключительно Севастопольский городской Совет как орган местного самоуправления на основании принятого им решения на пленарном заседании-сессии.
Учитывая, что в силу положений части 3 статьи 760, части 1, 2 статьи 792 Гражданского кодекса Украины найм (аренда) земельного участка и правоотношения по найму (аренде) земельного участка регулируются Земельным кодексом Украины, Законом Украины "Об аренде земли", то применение арбитражными судами для определения и квалификации правовой природы договора N 11-юр-07 от 31.07.2007, и правоотношений между Управлением капитального строительства Севастопольской городской государственной администрации и ООО "НПП "Энергостройресурс" общих положений законодательства Украины о найме (аренде), содержащихся в статьях 762, 765, 774 Параграфа 1 "Общие положения о найме (аренде)" Гражданского кодекса Украины, являются неправильными.
Исходя из положений Земельного кодекса Украины и Закона Украины "Об аренде земли", по правовой природе договор "11-юр-07 от 31.07.2007 не является ни договором аренды, ни договором субаренды земельного участка, так как не содержит законодательно установленных существенных условий для таких договоров, ООО "Энергостройресурс" вследствие заключения договора N 11-юр-07 от 31.07.2007 не приобрело и не могло приобрести правового статуса стороны договора аренды земельного участка
Сам факт передачи застройщику ООО "НПП "Энергостройресурс" земельного участка под застройку не может свидетельствовать о возникновении между сторонами договора N 11-юр-07 от 31.07.2007 иных правоотношений - аренды земельного участка, поскольку согласие на застройку земельного участка предоставлялось Управлением капитального строительства Севастопольской городской государственной администрации в соответствии со статьей 24 Закона Украины "О планировании и застройке территорий".
Закон Украины "О планировании и за стройке территорий" регулирует специальные правоотношения о предоставлении права на застройку земельного участка и не регулирует земельные правоотношения, в том числе по предоставлению физическим и юридическим лицам в аренду земельного участка. Выводы судов о том, что фактически условия договора 11-юр-07 от 31.07.2007 содержат в себе условия о предоставлении ООО "НПП "Энергостройресурс" за плату в пользование спорного земельного участка, являются неверными.
По мнению заявителей, договор N 11-юр-07 от 31.07.2007 по своей правовой природе является смешанным, содержащим элементы договора простого товарищества, инвестиционной деятельности и строительного подряда, к его условиям не могут быть применены положения частей 7, 8, 9 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, пункта 6 статьи 39.14, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих вопросы предоставления земельных участков без торгов под объектами капитального строительства, так как данные нормы являются общими по отношению к специальным правовым нормам - части 1 статьи 12.1 Федерального Конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики и города федерального значения", статье 3.2 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", постановлением Правительства Севастополя от 01.04.2016 N 274-ПП "Об утверждении порядка предоставления земельных участков под объектами капитального строительства, возведенными на основании гражданско-правовых договоров с правообладателями земельных участков, заключенных до 18 марта 2014 года".
Судами не дано оценки тому обстоятельству, что ООО "НПП Энергостройресурс" претендует на предоставление в аренду земельного участка, без достаточного обоснования его размера, необходимого для завершения строительства.
Заявители находят ошибочными выводы судов о том, что Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя является правопреемником по отношению к Управлению капитального строительства городской государственной администрации по договору N 11-юр-07 от 31.07.2007.
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя также указал на необходимость применения норм материального права Украины, учитывая, что договоры заключены 12.12.2005 и 31.07.2007. Судами, по мнению Департамента не учтено, что срок действия разрешения на выполнение строительных работ истек 31.06.2009.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационных жалоб и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалобы могут быть переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как следует из обжалуемых актов, между Севастопольским городским Советом (Арендодатель) и Управлением капитального строительства городской государственной администрации (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.12.2005, в соответствии с п. п. 1.1, 2.1 которого, Арендодатель в соответствии с Решением Севастопольского городского Совета N 2422 от 20.10.2005 и N 4091 от 30.11.2005 предоставляет, а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания (первой очереди строительства) микрорайона "Омега-2А" - многоэтажных жилых домов, школы-коллегиума и парка отдыха с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится в г. Севастополе общей площадью 17,0478 га (далее - договор аренды).
Договор, согласно пункту 3.1, заключен сроком на 10 лет.
Пунктом 10.1 договора аренды предусмотрена обязанность Арендатора провести конкурс застройщиков с целью заключения договоров на наиболее выгодных условиях для города Севастополя.
Данный договор зарегистрирован 19.12.2005 в книге регистрации договоров аренды земли под N 0405659.
Между Управлением капитального строительства Севастопольской городской государственной администрации (далее - Сторона-1) и ООО "НПП "Энергостройресурс" (далее - Сторона-2) по результатам проведенного конкурса по отбору застройщиков 31.07.2007 заключен договор N 11-юр-07 (далее - договор).
Стороны договорились направлять свои силы на реализацию проекта, связанного со строительством на земельном участке, определенном в п. 1.2. настоящего договора (в дальнейшем - земельный участок), строительство многоэтажного жилого дома - корпус 14 и 15 (далее - объект), вводом его в эксплуатацию и передачей объектов инвестирования в этом объекте в собственность юридическим и физическим лицам.
Сторона-2 обязана организовать и осуществить выполнение своих обязанностей и реализацию своих прав и полномочий таким образом, чтобы обеспечить: передачу Стороне-1 квартир общей площадью 2% от общей площади всех квартир в объекте, конкретные квартиры, подлежащие передаче Стороне-1 определяются по соглашению Сторон после ввода объекта в эксплуатацию; участие в создании инженерно-транспортной инфраструктуры г. Севастополя в соответствии с решением Севастопольского городского Совета N 1429 от 22.10.2013 "О нормах долевого участия (взносов) застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г. Севастополя" (п. 2.9 договора).
Согласно пункту 5.1 договора, договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств по договору.
Управление капитального строительства Севастопольской городской государственной администрации (далее - УКС СГГА) дало удостоверенное 30.01.2010 частным нотариусом согласие на строительство ООО "НПП "Энергостройресурс" многоквартирного жилого дома - корпуса 14 и 15-1 очередь строительства на земельном участке площадью: 1,86 га по тому же адресу.
Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в г. Севастополе 08.02.2008 осуществлена перерегистрация разрешения на выполнение строительных работ ООО "НПП "Энергостройресурс" от 24.12.2007 N 1348, сроком действия разрешения до 31.06.2009.
В настоящее время ООО "НПП "Энергостройресурс" находится в процедуре банкротства и согласно определению Хозяйственного суда города Севастополя от 28.08.2014 по делу N 5020-9/140-10/322-РФ в отношении ООО "НПП "Энергостройресурс" введено внешнее управление сроком на 18 месяцев, внешним управляющим утверждена Черникова Ю.В.
В соответствии с распоряжением Правительства Севастополя от 22.07.2015 N 606-РП Управление капитального строительства Севастопольской городской государственной администрации передало по договору цессии от 29.07.2015 Департаменту архитектуры и градостроительства города Севастополя право требования по вышеуказанному договору N 11-юр-07 от 31.07.2007 в полном объеме.
В соответствии с указанным распоряжением и договором уступки права требования (цессии) от 29.07.2015, Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя и ООО "НПП "Энергостройресурс" 29.07.2015 заключили дополнительное соглашение N 2 к договору N 11-юр-07 от 31.07.2007, согласно которому в п. 8.5 договора N 11-юр-07 от 31.07.2007, Стороной-1 следует считать Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя.
Ссылаясь на статью 29 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" N 137-ФЗ от 25.10.2001, пункты 6, 7 статьи 3 Закона Севастополя N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" и указывая, что Правительство Севастополя в лице Департамента по имущественным и земельным отношениям, являясь лицом, осуществляющим правомочия собственника относительно земель государственной формы собственности города федерального значения Севастополя, уклоняется от заключения договора аренды земельного участка, что для последнего является обязательным, истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.
В силу статьи 12 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ от 21.03.2014 "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее Закон N 6-ФКЗ от 21.03.2014) на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право собственности, право пользования, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных видов социальных выплат, право на получение медицинской помощи, а также таможенные и разрешительные документы (лицензии, кроме лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности некредитных финансовых организаций), выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также, если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.
Особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя установлены в Законе города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС).
Указанным Законом N 46-ЗС также регламентированы вопросы, связанные с видами вещных и обязательственных прав, существовавших у граждан и юридических лиц в отношении имущества до 24.03.2014 применительно к законодательству Российской Федерации.
Судами сделан правильный вывод о том, что поскольку договор N 11-юр-07 заключен 31.07.2007 в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины, к спорным правоотношениям подлежат применению нормы материального права Украины в части оценки договоров, а в части оценки наличия или отсутствия оснований для заключения договора аренды земли - законодательство Российской Федерации и города Севастополя.
Оценив условия договоров, суды пришли к выводам о том, что стороны фактически вступили в правоотношения, предусмотренные параграфом 1 главы 77 Гражданского кодекса Украины, действовавшего на момент заключения договора о совместной деятельности.
Из условий договора N 11-юр-07 от 31.07.2007, предусмотренных пунктами 1.1., 1.2., 2.7., 3.2., 5.1. следует, что земельный участок предоставляется застройщику на период строительства.
УКС СГГА получено от Инспекции государственного архитектурно-строительного контроля разрешение на выполнение строительных работ N 1348 от 24.12.2007, согласно договора аренды земельного участка, рег. УЗР N 00045 от 19.12.2005 для выполнения строительных работ по строительству жилых домов первой очереди строительства микрорайона "Омега-2А", первый пусковой комплекс, корпус 14В.
Согласно пункту 2.4 договора N 11-юр-07 от 31.07.2007 Сторона-1 передает Стороне-2 необходимые исходные документы на строительство объекта - решение Госархстройконтроля г. Севастополя на выполнение строительных работ, копию действующих технических условий для подключения ко всем инженерным сетям и коммуникациям.
Подпунктом 8 пункта 3.2 указанного договора установлена обязанность стороны-2 производить в пользу стороны-1 платежи за аренду земельного участка.
По акту приема-передачи земельного участка для производства строительных работ от 10.04.2008 УКС СГГА передал ООО "НПП "Энергостройресурс" земельный участок площадью 1,86 га, кадастровый номер: 85 364 000 00:01:002:0038. ООО "НПП "Энергостройресурс" на основании договора 11-юр-07 от 31.07.2007 осуществлены работы по выносу в натуре земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома.
Требования Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя (правопреемника УКС СГГА по договору N 11-юр-07 от 31.07.2007) к ООО "НПП "Энергостройресурс" в связи с арендой земельного участка включены в реестр требований о передаче жилых помещений определением от 15.10.2015 по делу А84-1142/2014-2% общей площади всех квартир в корпусе N 14-В первой очереди строительства в микрорайоне "Омега-2А" г. Севастополя, что составляет 79,77 кв. м, в денежном выражении 2 393 100 руб., в реестр требований кредиторов определением от 15.10.2015 по делу А84-1142/2014 - в размере 306 466 руб. 47 коп.
Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что фактически условия договора 11-юр-07 от 31.07.2007 содержат в себе, в том числе, условия о предоставлении ООО "НПП "Энергостройресурс" за плату в пользование спорного земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 762 ГК Украины за пользование имуществом с нанимателя взыскивается плата, размер которой устанавливается договором найма.
ООО "НПП "Энергостройресурс являлось застройщиком земельного участка, согласно договору 11-юр-07 от 31.07.2007 и разрешениям на строительство, в соответствии с законодательством Украины.
Законодательством Украины установлены особенности пользования земельным участком при предоставлении его застройщику при запланированной органами власти застройке земельного участка.
Первичным является выбор застройщика в установленном порядке (статья 24 Закона Украины "О планировании и застройке территорий"), который как установили суды, был соблюден органами власти (представительным органом власти делегированы полномочия соответствующему исполнительному органу власти по выбору застройщика на конкурсной основе; земельный участок предоставлен для застройки по договору N 11-юр-07 от 31.07.2007; выбранному застройщику исполнительным органом власти выдано нотариальное согласие на застройку; застройщику выданы необходимые разрешения на строительство).
Учитывая, что истец как официальный застройщик земельного участка, обладающий необходимыми разрешениями на строительство, являлся законным пользователем спорного земельного участка, суды пришли к выводу, что в силу приведенных положений пункта 8 статьи 3 Закона N 46-З, вправе рассчитывать на легализацию своего права пользования земельным участком в соответствии с законодательством Российской Федерации.
На момент обращения ООО "НПП "Энергостройресурс" с иском в суд указанный договор аренды земельного участка от 12.12.2005 являлся действующим.
Принимая во внимание, что определением суда от 21.04.2016 по делу А84-1142/2014 признано право собственности ООО "НПП "Энергостройресурс" на объект незавершенного строительства, возведенного в соответствии с разрешением на выполнение строительных работ от 24.12.2007 N 1348, выданным Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля по выполнению работ по "строительству жилых домов 1-й очереди строительства микрорайона "Омега-2А" в г. Севастополе, расположенным в г. Севастополе, в микрорайоне "Омега2А" на части земельного участка "Г" с кадастровым номером: 85364000 00:01:002:0038, новый кадастровый номер 91:02:001002:872, суды пришли к правильными выводам о наличии права у истца обратиться к собственнику земельного участка с требованием о заключении договора аренды по основаниям, установленным земельным законодательством Российской Федерации, а именно - пункта 6 статьи 22, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, пункта 6 статьи 39.14, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Исходя из пункта 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснений пункта 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суды указали, что поскольку продление сроков аренды для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства не предполагает необходимости заключения сделок в отношении объекта незавершенного строительства - регистрация указанного объекта не обязательна.
Доводы заявителей жалоб не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
Отказать в передаче кассационных жалоб Правительства Севастополя и Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья
Верховного Суда Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА