ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июня 2020 г. N 305-ЭС20-1341
Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Редакция журнала "Иностранная литература" (Москва) на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2019 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.11.2019 по делу N А40-167000/2016,
установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Редакция журнала "Иностранная литература" (далее - Общество) о взыскании 6 289 316 руб. 34 коп. задолженности по договору от 19.04.2000 N 01-667/2000 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, за период с ноября 2015 года по июнь 2016 года, 291 358 руб. 64 коп. пеней за период с 06.11.2015 по 30.06.2016, о расторжении указанного договора, выселении ответчика из арендованных по этому договору помещений и передачи их истцу в освобожденном виде.
Арбитражный суд города Москвы решением от 24.05.2019 в иске отказал.
Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 26.09.2019, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28.11.2019, решение отменил, взыскал с Общества 3 432 569 руб. 67 коп. задолженности и 81 556 руб. 62 коп. пеней, расторг договор аренды от 19.04.2000, выселил Общество из арендованных по этому договору помещений и обязал их передать Департаменту в освобожденном виде.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество, ссылаясь на нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить постановления от 26.09.2019 и от 28.11.2019 и оставить в силе решение от 24.05.2019.
Дело 23.03.2020 истребовано из Арбитражного суда города Москвы.
По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Изучив материалы истребованного дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Общества вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов истребованного дела и обжалуемых судебных актов, правопредшественник Департамента (арендодатель) и Общество (арендатор) 19.04.2000 заключили договор N 1-667/2000 аренды находящихся в собственности Москвы нежилых помещений (здания) общей площадью 647 кв. м, расположенных по адресу: Москва, Пятницкая ул., д. 41, стр. 1. (этаж подвал пом. I, комн. 1 - 22; этаж 1, пом. I, комн. 12, 13, а, 14, 15, 16; этаж 1 пом. II, комн. 1 - 14; этаж 1 пом. III, комн. 1 - 6, а, 7, 8; этаж мезонин пом. I, комн. 1 - 4), на срок до 01.01.2017.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Общество 30.10.2015 обратилось в Департамент с заявлением о выкупе помещений в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). На момент обращения с этим заявлением Общество соответствовало критериям, предусмотренным названным Законом, для получения преимущественного права на выкуп помещений.
В соответствии с пунктом 5.4 договора арендная плата по постановлению Правительства Москвы подлежит ежегодному пересмотру и перерасчету при изменении базовой стоимости 1 кв. м строительства, изменении размера минимальной ставки арендной платы и методики расчета. Департамент, не рассмотрев указанное заявление Общества, 08.08.2016 обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании долга по арендной плате, рассчитанной исходя из рыночной ставки арендной платы и коэффициентов-дефляторов за каждый год аренды, за период с ноября 2015 года по июнь 2016 года и пеней, а также о расторжении договора и выселении арендатора из помещений.
В отзыве на иск Общество сослалось на то, что истец не доказал наличие и размер испрашиваемой задолженности, у Общества имеется переплата за аренду с учетом незаконности уведомления Департамента об изменении платы на 2015 год; с момента направления заявления о выкупе помещений (30.10.2015) Департамент уклоняется от его рассмотрения и заключения договора купли-продажи в порядке Закона N 159-ФЗ.
Производство по настоящему делу было приостановлено до рассмотрения других дел, касающихся бездействия (уклонения) Департамента от заключения с Обществом договора выкупа арендованного имущества.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.01.2017 по делу N А40-141228/2016 удовлетворено требование Общества о признании недействительным одностороннего изменения Департаментом (путем направления уведомления от 14.01.2014) размера арендной платы по спорному договору аренды размера арендной платы на 2015 год по спорному договору аренды. С учетом этого решения у Общества имелась переплата по аренде по состоянию на январь 2016 года.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 69 АПК РФ, статьей 9 Закона 159-ФЗ, решением от 24.05.2019 отказал Департаменту в иске, исходя из следующего: по состоянию на конец января 2016 года (согласно расчету истца) у Общества не имеется задолженности по арендной плате; поскольку Департамент должен был рассмотреть заявление Общества о выкупе арендованных помещений до 23.01.2016, но уклонился от принятия решения по заявлению, незаконное бездействие повлекло за собой понуждение ответчика помимо его воли к продолжению арендных отношений, в связи с чем у Общества отсутствует обязанность платить за аренду за период с января 2016 года; Арбитражный суд города Москвы по делу N А40-166985/2016, рассматривая аналогичные требования Департамента, основывающиеся на договоре от 19.04.2000 N 01-00668/00 аренды нежилого помещения (здания), расположенного на том же земельном участке, что и спорный объект, решением от 17.11.2017 отказал в иске Департаменту ввиду уклонения последнего от принятия решения по заявлению Общества о приватизации арендованного помещения в порядке Закона N 159-ФЗ.
Суд апелляционной инстанции, сославшись на статьи 309, 310, 330, 450, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришел к выводу о неверном применении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, отменил решение от 24.05.2019, взыскал с Общества 3 432 569 руб. 67 коп. задолженности и 81 556 руб. 62 коп. пеней, расторг договор аренды от 19.04.2000, выселил Общество из арендованных по этому договору помещений и обязал их передать Департаменту в освобожденном виде.
Апелляционный суд исходил следующего: Общество, являясь арендатором договору от 19.04.2000, действие которого было возобновлено на неопределенный срок, до выкупа арендованного имущества должно оплачивать пользование помещениями; согласно представленному истцом в материалы дела расчету Общество не внесло 3 432 569 руб. 67 коп. арендной платы; поскольку ответчик не представил доказательств внесения в спорный период арендной платы, с него надлежит взыскать испрашиваемую задолженность и начисленные на сумму долга пени; ответчик допустил существенное нарушение условий договора, так как не вносил арендную плату более двух раз подряд в установленный договором срок; образовавшаяся у Общества в том числе с учетом решения Арбитражного суда города Москвы от 19.01.2017 по делу N А40-141228/2016 переплата по состоянию на 30.11.2015 в размере 2 856 747 руб. 17 коп. зачтена истцом в счет будущих платежей до февраля 2016 года; поскольку после направления истцом письменного предупреждения Обществу о необходимости устранить допущенные нарушения, последний их не устранил, Департамент на основании статьи 619 ГК РФ правомерно заявил требование о расторжении договора; после прекращения арендных отношений арендатор по правилам статьи 622 ГК РФ должен вернуть арендованное имущество.
Суд округа признал выводы суда апелляционной инстанции законными и обоснованными.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на то, что суды апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении настоящего дела, неправильно применили нормы материального и процессуального права, просит отменить постановления от 26.09.2019 и от 28.11.2019 и оставить в силе решение от 24.05.2019.
В числе прочих доводов Общество указывает на следующее.
Суды апелляционной и кассационной инстанций не учли, что Общество, являясь добросовестным арендатором, не имея задолженности, до истечения срока действия договора обратилось 30.10.2015 в Департамент с заявлением о выкупе арендованного по спорному договору здания с соблюдением условий, установленных статьей 3 Закона N 159-ФЗ.
В случае рассмотрения Департаментом заявления Общества с соблюдением установленных статьями 3 и 4 Закона N 159-ФЗ сроков и по правилам данного Закона договор купли-продажи помещений (здания) был бы заключен в январе 2016 года.
Однако, не рассмотрев данное заявление, Департамент 08.08.2016 обратился в суд с настоящим иском, заявив в том числе требования о расторжении договора аренды и выселении Общества из арендованного здания, сославшись на невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд в установленный договором срок, а затем спустя полтора года направил Обществу проект договора купли-продажи здания, противоречащий требованиям земельного и гражданского законодательства (в нарушение статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации без условия об одновременной продаже вместе со зданием земельного участка, на котором оно расположено), что было установлено арбитражными судами при рассмотрении дела N А40-218659/2017. Длящиеся более четырех лет незаконные действия Департамента, направленные на воспрепятствование Обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендованного помещения в порядке Закона N 159-ФЗ, не подлежат судебной защите.
Суд апелляционной инстанции, поддержанный судом округа, отменив решение суда первой инстанции, не проверив расчет долга и основания для его взыскания, расторгнув договор аренды, узаконил неправомерные действия истца. Решение о расторжении договора повлечет для Общества невозможность реализовать право на выкуп арендованного имущества по заявлению от 30.10.2015. Между тем преимущественное право на приватизацию помещений на основании этого заявления подтверждено многочисленными судебными актами.
Приведенные в жалобе Общества доводы о существенном нарушении судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
жалобу общества с ограниченной ответственностью "Редакция журнала "Иностранная литература" передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 11 августа 2020 года на 10 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
И.Л.ГРАЧЕВА