ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 августа 2017 г. N 309-КГ17-9544
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Габдрахманова Рустема Наилевича и индивидуального предпринимателя Гумеровой Фании Хасиятулловны на постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28.03.2017 по делу N А07-8412/2016,
установил:
индивидуальные предприниматели Габдрахманов Рустем Наилевич (далее - Габдрахманов Р.Н.) и Гумерова Фания Хасиятулловна (далее - Гумерова Ф.Х.) обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - администрация), Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - управление) о признании недействительным одностороннего отказа администрации от договора аренды земельного участка от 15.12.2011 N 1668-11, выраженного в письме управления от 25.01.2016 N Г-9586; признании недействительным одностороннего отказа администрации от дополнительного соглашения от 29.12.2011 N 1668/1-11 к договору аренды земельного участка от 15.12.2011 N 1668-11, выраженного в письме управления от 02.03.2016 N Г-1185; возложении на управление обязанности в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу принять решение о продлении договора аренды земельного участка от 15.12.2011 N 1668-11 и дополнительного соглашения от 29.12.2011 N 1668/1-11 к договору аренды земельного участка (с учетом принятого судом в порядке, предусмотренном положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнения исковых требований).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.09.2016 иск удовлетворен, признан недействительными односторонний отказ администрации от договора аренды земельного участка от 15.12.2011 N 1668-11, выраженный в письме управления от 25.01.2016 N Г-9586; признан недействительным односторонний отказ администрации от дополнительного соглашения от 29.12.2011 N 1668/1-11 к договору аренды земельного участка от 15.12.2011 N 1668-11, выраженный в письме управления от 02.03.2016 N Г-1185; на управление возложена обязанности в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу принять решение о продлении договора аренды земельного участка от 15.12.2011 N 1668-11 и дополнительного соглашения от 29.12.2011 N 1668/1-11 к договору аренды земельного участка от 15.12.2011 N 1668-11 и направлению проектов соответствующих документов в адрес предпринимателя Габдрахманова Р.Н. и в адрес предпринимателя Гумеровой Ф.Х.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2016 решение от 28.09.2016 оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 28.03.2017 решение от 28.09.2016 и постановление от 01.12.2016 отменены, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, предприниматели Габдрахманов Р.Н. и Гумерова Ф.Х., ссылаясь на нарушение судом округа норм права, просят отменить постановление от 28.03.2017 и оставить в силе решение суда первой инстанции от 28.09.2017 и постановление суда апелляционной инстанции от 01.12.2016.
В обоснование доводов жалобы заявители указали, что удовлетворяя требования истцов, суды первой и апелляционной инстанций верно исходили из того, что предъявленные исковые требования направлены на сохранение арендных обязательств, возникших из договора аренды земельного участка N 16668-11 от 15.12.2011 с учетом дополнительного соглашения N 1668\1-11 от 29.12.2011, в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010613:257, предоставленного для проектирования и строительства пристроя к встроенным торговым помещениям.
Оценив представленные доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что истцы как застройщики в течение всего срока договора аренды действовали добросовестно, осуществляли необходимые организационные и правовые мероприятия для надлежащего исполнения обязательств арендатора по возведению пристроя на арендуемом земельном участке, при этом отклонив доводы ответчиков о неполучении арендаторами разрешения на строительство, правомерно указав, что отсутствие такого разрешения при наличии доказательств принятия застройщиком мер для его получения не может служить основанием для вывода о нецелевом использовании предоставленного под строительство земельного участка.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что истцы как добросовестные застройщики земельного участка на основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации вправе рассчитывать на продление договора аренды земельного участка для завершения объектов строительства.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ N 8985\08 от 23.12.2008, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Заявляя об отказе в продлении срока договора аренды, ответчики ссылаются на положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и не исполнение заявителями обязательств по освоению земельного участка.
Между тем, право арендодателя на односторонне расторжение договора аренды, закрепленное в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в сфере земельных правоотношений не является безусловным.
Учитывая, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению в системе с нормами земельного законодательства, предусматривающими специальные основания для прекращения договора аренды - статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Истцы незамедлительно приступили к освоению земельного участка, ими добросовестно выполнен весь комплекс мероприятий, при этом единственным препятствием к получению разрешения на строительство и осуществление самого строительства являются обжалуемые уведомления УЗИО г. Уфы об отказе от договора.
Выводы суда округа о том, что обращение предпринимателей в 2013 и 2014 годах в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство без приложения необходимых документов не может быть расценено как добросовестные действия, направлены на переоценку доказательств.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятого по делу судебного акта оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как установлено судами, постановлением Главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 13.09.2011 N 5179 принято решение о предоставлении Габдрахманову Р.Н. и Гумеровой Ф.Х. в аренду сроком три года земельного участка с кадастровым номером 02:55:010613:257 площадью 341 кв. м из земель населенных пунктов, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, городской округ город Уфа, Советский р-н, ул. Революционная, 163, для проектирования и строительства пристроя к встроенным торговым помещениям.
На основании указанного постановления между Управлением по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и предпринимателем Габдрахмановым Р.Н. (арендатор) 15.12.2011 заключен договор аренды земельного участка N 1668-11, в соответствии с условиями которого земельный участок с кадастровым номером 02:55:010613:257 площадью 341 кв. м передан в аренду на срок с 13.09.2011 до 13.09.2014 для проектирования и строительства пристроя к встроенным торговым помещениям.
Срок аренды установлен в п. 3.1. договора с 13.09.2011 до 13.09.2014.
Земельный участок передан арендодателем арендатору 15.12.2011 по акту приема-передачи.
Управлением по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и предпринимателем Гумеровой Ф.Х. 29.12.2011 заключено дополнительное соглашение N 1668/1-11 о присоединении к договору аренды земельного участка от 15.12.2011 N 1668.
На основании обращений предпринимателей Габдрахманова Р.Н. и Гумеровой Ф.Х. от 09.04.2012 N 6 и от 10.05.2012 Главным управлением архитектуры и строительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан 31.05.2012 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 02:55:010613:257, номер документа: Яи03308000-12-337/Ю.
Предпринимателем Габдрахмановым Р.Н., предпринимателем Гумеровой Ф.Х. (заказчики) и обществом с ограниченной ответственностью "Промгражданпроект" (исполнитель) 18.07.2012 заключен договор на выполнение проектных работ N 072-2012 для разработки проектной документации по объекту "Пристрой к жилому дому по ул. Революционная, дом 163, литер А в Советском районе г. Уфы Республики Башкортостан".
Согласно письмам от 06.06.2013 N ОПР/11-2023, от 25.07.2013 N 6-13/7, от 02.08.2013 N 102/3-9-5013 подготовленная проектная документация согласована муниципальным унитарным предприятием "Уфимские инженерные сети" городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управлением коммунального хозяйства и благоустройства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, получены технические условия на теплоснабжение проектируемого пристроя.
Истцы 22.10.2013 обратились в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство пристроя к жилому дому, расположенному по адресу: г. Уфа, ул. Революционная, 163.
Письмом от 14.11.2013 N 01-02-41228/11 администрацией отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с необходимостью представления правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, материалов, содержащихся в проектной документации, положительного заключения экспертизы проектной документации, согласия правообладателей объекта капитального строительства жилых и нежилых помещений дома 163 по ул. Революционная.
Обществом с ограниченной ответственностью "Уфимская негосударственная экспертиза" 02.12.2014 выдано положительное заключение негосударственной экспертизы N 4-1-1-0089-14.
Предприниматели Габдрахманов Р.Н. и Гумерова Ф.Х. 08.12.2014 и 11.12.2014, то есть по истечении срока договора аренды от 15.12.2011 N 166811, обратились в администрацию с просьбами о продлении договора аренды земельного участка от 15.12.2011 N 1668-11 и дополнительного соглашения от 29.12.2011 N 1668/1-11 к договору, ссылаясь на длительную подготовку проектной документации и получение положительного заключения негосударственной экспертизы.
В ответ на указанные обращения Управление по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в письме от 08.05.2015 N 30467 указало на неисполнение условий договора аренды о получении разрешения на строительство объекта на строительство пристроя и неосвоения земельного участка в установленный договором аренды срок. Управление также указало на наличие задолженности по арендной плате.
Письмами от 25.01.2016 N Г-9586 и от 02.03.2016 N Г-1185 управление сообщило предпринимателям об отказе от договора аренды земельного участка от 15.12.2011 N 1668-11 и дополнительного соглашения от 29.12.2011 N 1668/1-11 к договору и предложило освободить земельный участок.
Предприниматели Габдрахманов Р.Н. и Гумерова Ф.Х., ссылаясь на отсутствие у администрации оснований для одностороннего отказа от договора аренды от 15.12.2011 N 1668-11 и дополнительного соглашения от 29.12.2011 N 1668/1-11, обратились в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций указали, что истцами в течение срока договора аренды земельного участка были предприняты все необходимые меры для освоения земельного участка в соответствии с целью его предоставления в аренду, подготовлена и получена проектная и изыскательная документация, необходимая для получения разрешения на строительство и застройки арендуемого земельного участка; отсутствие разрешения на строительство не может быть основанием для отказа в продлении срока предоставления земельного участка для строительства. Ссылаясь на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, суды пришли к выводу о наличии у заявителя права на продление договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Отменяя судебные акты и отказывая в удовлетворении требований, суд округа правомерно исходил из следующего.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункта 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела усматривается, что срок действия договора аренды от 15.12.2011 N 1668-11 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010613:257, истек 13.09.2014.
В связи с тем, что арендаторы продолжили использование земельного участка после истечения срока аренды, относительного чего арендодатель не возражал, суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды от 15.12.2011 N 1668-11 был возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом того, что письмами от 25.01.2016 N Г-9586 и от 02.03.2016 N Г1185 управление отказалось от договора аренды земельного участка от 15.12.2011 N 1668-11 и дополнительного соглашения от 29.12.2011 N 1668/1-11 к договору, данный договор прекратился по истечении трех месяцев после получения данных уведомлений.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008 изложена правовая позиция о необходимости продления договора аренды в целях завершения строительства в случае, если на земельном участке расположен принадлежащий заявителю объект незавершенного строительства. Такой же вывод следует из системного толкования подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6,, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.
Из актов осмотра и установления фактического использования земельного участка от 26.12.2014 N 4505/о и от 27.06.2016 N 2111/о следует, что спорный земельный участок не используется, строительство на нем не ведется.
Доказательств, свидетельствующих о наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства, также не имеется.
Делая вывод о добросовестности арендаторов, суды указали, что ими предпринимались действия для осуществления строительства в срок, в частности получен градостроительный план земельного участка, заключен договор на выполнение проектных работ, получены технические условия на теплоснабжение проектируемого пристроя, заключен договор о подключении к тепловым сетям, организована работа по получению изыскательной документации, технических условий для присоединения к электрическим сетям, получено положительное заключение негосударственной экспертизы разработанной проектной документации.
Также суды учли, что предприниматели Габдрахманова Р.Н. и Гумеровой Ф.Х. дважды обращались за получением разрешения на строительство, длительное неполучение разрешения на строительство пристроя было вызвано корректировкой проектной документации для получения на нее положительного заключения негосударственной экспертизы.
Однако, предприниматели, обращаясь в 2013 и 2014 годах в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство, не представили необходимых в соответствии с требованиями с части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской документов.
Как справедливо указал суд округа, истцы, приобретая права и обязанности арендатора по спорному договору аренды, могли и должны были оценить возможность освоения земельного участка в сроки, указанные в договоре аренды, с учетом того, что в п. 1.1 договора аренды от 15.12.2011 N 1668-11 предусмотрено, что земельный участок предоставляется на срок указанный в договоре не только для проектирования, но и для строительства, что подразумевает под собой окончание строительства к моменту окончания срока действия договора.
Доводы заявителей жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
отказать в передаче кассационной жалобы индивидуального предпринимателя Габдрахманова Рустема Наилевича и индивидуального предпринимателя Гумеровой Фании Хасиятулловны для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья
Верховного Суда Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА