1. Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.
2. Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога.
Условия договора, которые предусматривают в связи с последующим уменьшением рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита, распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия, ничтожны.
3. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.
Комментарий к ст. 340 ГК РФ
1. Абзац 1 п. 1 комментируемой статьи устанавливает презумпцию залога принадлежности при залоге главной вещи (см. ст. 135 ГК). При обращении взыскания на предмет залога главная вещь и принадлежность, поскольку залогодатель и залогодержатель не оговорили иное, подлежат продаже как единое целое.
При залоге сложной вещи право залога распространяется на все ее составные части. Залог части неделимой вещи невозможен (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке).
2. О понятии плодов, продукции и доходов см. ст. 136 ГК. При залоге имущественного права по аналогии с абз. 2 п. 1 комментируемой статьи право залога не распространяется на проценты, причитающиеся кредитору, а также на притязания, возникшие вследствие нарушения должником заложенного права (притязания на неустойку, на возмещение убытков и т.п.). В случае залога акционерных и облигационных прав право на получение дохода при отсутствии иной договоренности остается у залогодателя
3. Об ипотеке предприятия как имущественного комплекса см. ст. ст. 70 - 73 Закона об ипотеке. Состав передаваемого в ипотеку имущества и его оценка производятся на основании данных инвентаризации.
4. Императивное предписание п. 3 комментируемой статьи применяется в тех случаях, когда залогодатель здания или сооружения является собственником или арендатором земельного участка, на котором оно расположено. Нарушение правил, предусмотренных п. 3 ст. 340, влечет ничтожность договора о залоге (ст. 168 ГК, п. 45 Постановления ВС и ВАС N 6/8). Если земельный участок принадлежит залогодателю на ином вещном праве (например, на праве постоянного пользования), то предметом залога выступает здание или сооружение без права на земельный участок (см. также абз. 3 ст. 69 Закона об ипотеке).
Судебная практика распространяет п. 3 комментируемой статьи и на случаи ипотеки нежилых помещений (см., например, Постановление Президиума ВАС от 11 января 2000 г. N 6697/99 (Вестник ВАС. 2000. N 4)).
При залоге доли в праве собственности на здание или сооружение в залог должна быть передана также доля в праве собственности или праве аренды на земельный участок.
5. Залогу земельного участка без залога находящихся или возводимых на нем зданий или сооружений посвящены ст. ст. 4 - 65 Закона об ипотеке. Залогодатель может возводить без согласия залогодержателя на заложенном участке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором ипотеки. Однако если это вызывает или может вызвать ухудшение залогового обеспечения, залогодержатель вправе требовать изменения договора, в частности распространения ипотеки на возведенные объекты (п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке). В случае удовлетворения этого требования судом право залога на возведенные объекты возникнет на основании судебного решения.
6. При применении п. 5 комментируемой статьи следует учитывать предписание п. 3 ст. 35 ЗК, который устанавливает для собственника здания или сооружения, находящихся на земельном участке, преимущественное право покупки этого участка. Если собственник строения отказался от осуществления преимущественного права, то участок подлежит продаже с торгов. Под "правами и обязанностями, которые в отношении этого лица имел залогодатель", понимаются прежде всего права и обязанности, возникшие на основании договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком.
7. Договор залога вещи (права), которую залогодатель приобретет в будущем, является допустимым. В этом случае право залога возникнет в момент приобретения залогодателем соответствующего имущества (п. 4 письма ВАС N 26). Таким образом, с заключением договора о залоге будущей вещи (права) у залогодержателя появляется условное залоговое право (право ожидания), которое превратится в полное право залога в момент приобретения залогодателем вещи или права. В силу специфики залоговых отношений предписания ст. 157 ГК здесь не применяются.
Применительно к движимым вещам и имущественным правам право залога возникает в силу самого факта приобретения залогодателем этих объектов при условии, что их залог не подлежит регистрации и в договоре с достаточной степенью точности индивидуализирован предмет, подлежащий приобретению в будущем (п. 1 ст. 339 ГК). В противном случае право залога возникнет лишь после индивидуализации предмета залога или после регистрации договора о залоге.
Согласно п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке предметом ипотеки могут выступать объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке. Поэтому ипотека будущих недвижимых вещей недопустима. Однако стороны могут заключить предварительный договор, обязывающий к заключению договора ипотеки в будущем, после регистрации права залогодателя на недвижимую вещь (ст. 429 ГК).
Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу, и ее предметом становится здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (п. 1 письма ВАС N 90).
Судебная практика по статье 340 ГК РФ
Удовлетворяя заявление о признании сделок недействительными и соглашаясь с данным выводом, суды руководствовались статьями 168, 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что в нарушение действовавшего на момент заключения сделок законодательства заложены только здания и строения, в то время как земельный участок, на котором они расположены, либо право аренды на него, комплексу в залог не переданы, действий по оформлению соответствующих документов не предпринято.
Определение Верховного Суда РФ от 19.01.2018 N 341-ПЭК17 по делу N А12-12549/2015
Частично удовлетворяя заявление банка, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), статьями 135, 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 5 статьи 5, пункта 1 статьи 64, пункта 1 статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), а также учли разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя".
Определение Верховного Суда РФ от 01.10.2018 N 307-ЭС18-14391 по делу N А66-16679/2015
Разрешая разногласия в обжалуемой части, суды, основываясь на оценке представленных в дело доказательств в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 334, 340 - 342, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 18, 131, 138 Закона о банкротстве, исходили из даты возникновения залоговых отношений и даты вступления в силу Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации", правомерно признав, что распределение денежных средств, поступающих от сдачи в аренду имущества, обремененного залогом в пользу банка по договорам залога недвижимого имущества, заключенным после 01.07.2014, производится в соответствии с пунктом 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определение Верховного Суда РФ от 04.12.2018 N 305-ЭС18-20203 по делу N А40-222415/2017
Отказывая в иске, суды руководствовались статьями 314, 339.1, 340, 342.1, 344, 348, 349, 421, 431, 488 Гражданского кодекса Российской Федерации и, исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что находивший в залоге у истца (поставщик) кран козловой электрический был в полном объеме оплачен ответчиком (покупатель), а впоследствии отчужден в пользу общества, заложившего его в пользу банка в счет обеспечения исполнения заключенного между последними кредитного договора.
Определение Верховного Суда РФ от 17.12.2018 N 308-ЭС18-21926 по делу N А15-5976/2016
Признавая первоначальный иск обоснованным, суды руководствовались статьями 334, 340, 341, 342, 348, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и исходили из того, что ненадлежащее исполнение заемщиком (предпринимателем) обязательств по кредитному договору подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 15.12.2017 по делу N А15-1382/2016. Материалами дела подтверждается фактическое наличие предмета залога. Учитывая, что стороны не заявили о несогласии с залоговой стоимостью имущества, а также не представили доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость являющегося предметом залога имущества существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре залога, суды определили начальную продажную цену имущества по договору залога в размере 13 746 557,45 руб.
Определение Верховного Суда РФ от 17.12.2018 N 308-ЭС18-21937 по делу N А15-5977/2016
Признавая первоначальный иск обоснованным, суды руководствовались статьями 334, 340, 341, 342, 348, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и исходили из того, что ненадлежащее исполнение заемщиком (предпринимателем) обязательств по кредитному договору подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 22.02.2017 по делу N А15-1386/2016. Материалами дела подтверждается фактическое наличие предмета залога. Учитывая, что стороны не заявили о несогласии с залоговой стоимостью имущества, а также не представили доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость являющегося предметом залога имущества существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре залога, суды определили начальную продажную цену имущества по договору залога в размере 14 033 714,19 руб.
Определение Верховного Суда РФ от 17.12.2018 N 308-ЭС18-21928 по делу N А15-6093/2016
Признавая первоначальный иск обоснованным, суды руководствовались статьями 334, 340, 341, 342, 348, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательств по кредитному договору подтверждено вступившим в законную силу судебным решением. Материалами дела подтверждается фактическое наличие предмета залога. Учитывая, что стороны не заявили о несогласии с залоговой стоимостью имущества, а также не представили доказательств о том, что рыночная стоимость являющегося предметом залога имущества существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре залога, суды определили начальную продажную цену имущества по договору залога в размере 19 436 763,49 руб.
Определение Верховного Суда РФ от 15.04.2019 N 304-ЭС19-4259 по делу N А46-22604/2017
Руководствуясь статьями 8, 10, 12, 329, 334, 334.1, 337, 340, 348 - 350, 807, 809, 811, 812 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истолковав соответствующие положения договоров займа, поручительства и залога на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с нарушением заемщиком договорных обязательств основное требование удовлетворено судом апелляционной инстанции, с которым согласился суд округа, исходя из подлежащей определению начальной цены имущества согласно его рыночной стоимости в отсутствие соответствующего соглашения сторон.
Определение Верховного Суда РФ от 29.11.2019 N 307-ЭС17-7104(5) по делу N А56-12179/2015
Оставляя в силе определение суда первой инстанции, суд округа руководствовался статьей 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пунктом 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) и исходил из того, что в силу принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов право залога банка, в пользу которого установлена ипотека на земельный участок должника, распространяется в том числе на находящийся на этом участке ангар, право собственности на который не зарегистрировано.
Определение Верховного Суда РФ от 12.04.2018 N 39-ПЭК18 по делу N А79-8466/2015
Отменяя принятые по разногласиям судебные акты, Судебная коллегия руководствовалась положениями пункта 1 статьи 340, статьи 341, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходила из того, что на момент возникновения залоговых отношений нормы пункта 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации не действовали, а договор ипотеки не содержит условий о распространении права залога на полученные в результате использования заложенного имущества доходы.
Определение Верховного Суда РФ от 28.04.2018 N 308-ЭС18-5645 по делу N А15-6094/2016
Удовлетворяя иск, суды руководствовались статьями 10, 166, 174, 181, 334, 334.1, 339.1, 340, 341, 342, 342.1, 348, 349, 350, 350.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" и, исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о доказанности материалами дела ненадлежащего исполнения предпринимателем (заемщик) обязательств по кредитному договору, обеспеченных залогом имущества завода (залогодатель), и обоснованности требования банка (предшествующий залогодержатель) об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору от 04.04.2013. Отказывая во встречном иске, суды указали на недоказанность заводом осведомленности банка о совершении залога с нарушением требований корпоративного законодательства.