1. Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.
2. Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога.
Условия договора, которые предусматривают в связи с последующим уменьшением рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита, распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия, ничтожны.
3. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.
Комментарий к ст. 340 ГК РФ
1. Абзац 1 п. 1 комментируемой статьи устанавливает презумпцию залога принадлежности при залоге главной вещи (см. ст. 135 ГК). При обращении взыскания на предмет залога главная вещь и принадлежность, поскольку залогодатель и залогодержатель не оговорили иное, подлежат продаже как единое целое.
При залоге сложной вещи право залога распространяется на все ее составные части. Залог части неделимой вещи невозможен (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке).
2. О понятии плодов, продукции и доходов см. ст. 136 ГК. При залоге имущественного права по аналогии с абз. 2 п. 1 комментируемой статьи право залога не распространяется на проценты, причитающиеся кредитору, а также на притязания, возникшие вследствие нарушения должником заложенного права (притязания на неустойку, на возмещение убытков и т.п.). В случае залога акционерных и облигационных прав право на получение дохода при отсутствии иной договоренности остается у залогодателя
3. Об ипотеке предприятия как имущественного комплекса см. ст. ст. 70 - 73 Закона об ипотеке. Состав передаваемого в ипотеку имущества и его оценка производятся на основании данных инвентаризации.
4. Императивное предписание п. 3 комментируемой статьи применяется в тех случаях, когда залогодатель здания или сооружения является собственником или арендатором земельного участка, на котором оно расположено. Нарушение правил, предусмотренных п. 3 ст. 340, влечет ничтожность договора о залоге (ст. 168 ГК, п. 45 Постановления ВС и ВАС N 6/8). Если земельный участок принадлежит залогодателю на ином вещном праве (например, на праве постоянного пользования), то предметом залога выступает здание или сооружение без права на земельный участок (см. также абз. 3 ст. 69 Закона об ипотеке).
Судебная практика распространяет п. 3 комментируемой статьи и на случаи ипотеки нежилых помещений (см., например, Постановление Президиума ВАС от 11 января 2000 г. N 6697/99 (Вестник ВАС. 2000. N 4)).
При залоге доли в праве собственности на здание или сооружение в залог должна быть передана также доля в праве собственности или праве аренды на земельный участок.
5. Залогу земельного участка без залога находящихся или возводимых на нем зданий или сооружений посвящены ст. ст. 4 - 65 Закона об ипотеке. Залогодатель может возводить без согласия залогодержателя на заложенном участке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором ипотеки. Однако если это вызывает или может вызвать ухудшение залогового обеспечения, залогодержатель вправе требовать изменения договора, в частности распространения ипотеки на возведенные объекты (п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке). В случае удовлетворения этого требования судом право залога на возведенные объекты возникнет на основании судебного решения.
6. При применении п. 5 комментируемой статьи следует учитывать предписание п. 3 ст. 35 ЗК, который устанавливает для собственника здания или сооружения, находящихся на земельном участке, преимущественное право покупки этого участка. Если собственник строения отказался от осуществления преимущественного права, то участок подлежит продаже с торгов. Под "правами и обязанностями, которые в отношении этого лица имел залогодатель", понимаются прежде всего права и обязанности, возникшие на основании договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком.
7. Договор залога вещи (права), которую залогодатель приобретет в будущем, является допустимым. В этом случае право залога возникнет в момент приобретения залогодателем соответствующего имущества (п. 4 письма ВАС N 26). Таким образом, с заключением договора о залоге будущей вещи (права) у залогодержателя появляется условное залоговое право (право ожидания), которое превратится в полное право залога в момент приобретения залогодателем вещи или права. В силу специфики залоговых отношений предписания ст. 157 ГК здесь не применяются.
Применительно к движимым вещам и имущественным правам право залога возникает в силу самого факта приобретения залогодателем этих объектов при условии, что их залог не подлежит регистрации и в договоре с достаточной степенью точности индивидуализирован предмет, подлежащий приобретению в будущем (п. 1 ст. 339 ГК). В противном случае право залога возникнет лишь после индивидуализации предмета залога или после регистрации договора о залоге.
Согласно п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке предметом ипотеки могут выступать объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке. Поэтому ипотека будущих недвижимых вещей недопустима. Однако стороны могут заключить предварительный договор, обязывающий к заключению договора ипотеки в будущем, после регистрации права залогодателя на недвижимую вещь (ст. 429 ГК).
Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу, и ее предметом становится здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (п. 1 письма ВАС N 90).
Судебная практика по статье 340 ГК РФ
Разрешая заявленные требования в обжалуемой части, суды, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 334, пункта 1 статьи 348, пункта 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", разъяснениями, данными в пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", учитывая, что истцом заявлено требование об обращении взыскания на часть предмета залога, залоговая стоимость которого не определена, при этом объект недвижимости, расположенный на обремененном залогом земельном участке следует судьбе такого земельного участка, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для обращения взыскания только на земельный участок и отказали в удовлетворении соответствующего требования.
Определение Верховного Суда РФ от 24.03.2017 N 304-ЭС16-11714(6-8) по делу N А03-8209/2015
Отказывая в удовлетворении заявления, суды руководствовались статьями 10, 329, 340, 361, 363, 364, 365, 367 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 16, 71, 142 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и исходили из того, что требование заявлено со злоупотреблением правом и судебной защите не подлежит.
Определение Верховного Суда РФ от 10.04.2017 N 307-ЭС17-2311 по делу N А56-86722/2015
Частично удовлетворяя иск, суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами доказательства, руководствуясь статьями 309, 310, 334, 339, 340, 342, 342.1, 348, 350, 352, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив факт ненадлежащего исполнения обществом "Норд Девелопмент" обязательств по кредитному договору от 21.01.2015, а также, обеспечение исполнения указанным обществом обязательств по договору залогом векселей от 21.01.2015 N 04ДЗ/15, обратил взыскание на них. Кроме того, суд установил, что в обеспечение исполнения обществом "Система Импульс" обязательств перед обществом "РОСТ БАНК" по кредитным договорам векселя также обременены залогом и указанный залог является предшествующим, в связи с чем требования общества "РОСТ БАНК" подлежат удовлетворению за счет заложенного имущества в первую очередь, а Общества "Рускобанк" - во вторую.
Определение Верховного Суда РФ от 20.06.2017 N 306-эс17-3016(2) по делу N А12-12549/2015
Удовлетворяя заявление банка указанной в части, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), статьями 135, 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 5 статьи 5, пункта 1 статьи 64, пункта 1 статьи 65 Закона об ипотеке, а также учли разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя".
Определение Верховного Суда РФ от 07.07.2017 N 302-ЭС17-8226 по делу N А58-3431/2014
Вопреки доводам заявителя объем залогового права, по общему правилу, определяется исходя из даты возникновения залога. Поскольку залог возник до вступления в силу Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ и доводов о наличии между сторонами договоренности о распространении права залога на полученные от использования заложенного имущества плоды и доходы (абзац второй пункта 1 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции до вступления в силу названного Федерального закона) в кассационной жалобе не приведено, то основания для ее передачи на рассмотрение в судебном заседании отсутствуют.
Определение Верховного Суда РФ от 07.07.2017 N 304-ЭС17-8290 по делу N А45-14572/2014
Вопреки доводам заявителя объем залогового права, по общему правилу, определяется исходя из даты возникновения залога. Поскольку залог возник до вступления в силу Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ и доводов о наличии между сторонами договоренности о распространении права залога на полученные от использования заложенного имущества плоды и доходы (абзац второй пункта 1 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции до вступления в силу названного Федерального закона) в кассационной жалобе не приведено, то основания для ее передачи на рассмотрение в судебном заседании отсутствуют.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.08.2017 по делу N 306-ЭС17-3016(2), А12-12549/2015
Удовлетворяя заявление банка в указанной части, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), статьями 135, 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 5 статьи 5, пункта 1 статьи 64 пункта 1 статьи 65 Закона об ипотеке, а также учли разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя".
Определение Верховного Суда РФ от 09.10.2017 N 309-ЭС16-15458(4) по делу N А71-4314/2015
Вопреки доводам заявителя объем залогового права, по общему правилу, определяется исходя из даты возникновения залога. Поскольку залог возник до вступления в силу Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ и доводов о наличии между сторонами договоренности о распространении права залога на полученные от использования заложенного имущества плоды и доходы (абзац второй пункта 1 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции до вступления в силу названного Федерального закона) в кассационной жалобе не приведено, то основания для ее передачи на рассмотрение в судебном заседании отсутствуют.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.11.2017 по делу N 301-ЭС17-9716, А79-8466/2015
Договор ипотеки заключен 01.06.2012, при этом распространение права залога на полученные в результате использования заложенного имущества доходы (абзац второй пункта 1 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции до вступления в силу Закона N 367-ФЗ) названный договор не предусматривает, что сторонами не оспаривается.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.11.2017 N 306-ЭС17-9235 по делу N А49-2992/2014
Поскольку в соответствии с ранее действовавшим законодательством и условиями обеспечительных сделок, определившими объем прав Россельхозбанка как залогодержателя, (абзац второй пункта 1 статьи 340 Гражданского кодекса (в прежней редакции)) преимущества последнего не распространялись на денежные средства, поступающие от сдачи в аренду заложенного имущества, соответствующие права не могли возникнуть у банка автоматически после вступления в силу Закона N 367-ФЗ.
Определение Верховного Суда РФ от 22.11.2017 N 309-ЭС17-17467 по делу N А60-180/2016
Отказывая в удовлетворении заявленных Банком требований, суд округа руководствовался пунктом 3 статьи 334, пунктом 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 5, пунктом 1 статьи 10, пунктом 1 статьи 11, пунктом 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", частью 1 статьи 6 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" и исходил из установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии в договоре залога от 22.10.2013, заключенном между Банком (залогодержатель) и Марченко Н.А. (залогодатель) условия о том, что какие-либо находящиеся или строящиеся на спорном земельном участке и принадлежащие залогодателю здания и сооружения предметом залога не являются. В связи с этим суд пришел к выводу о распространении залога на все объекты недвижимости, находящиеся на заложенном земельном участке.