1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
- Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности
- Статья 251. Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору
Комментарий к ст. 250 ГК РФ
1. В случае продажи одним из сособственников своей доли постороннему лицу другие участники имеют преимущественное право ее покупки по цене, за которую она продается третьему лицу, и на прочих равных условиях. Это правило установлено в целях обеспечения прав сособственников, для которых немаловажное значение имеет вопрос о том, кто займет место выбывшего сособственника. Кроме того, с их стороны возможно закономерное стремление увеличить свою долю либо стать единственным собственником имущества. Преимущественное право покупки не применяется при продаже доли с публичных торгов, что вполне объяснимо, поскольку целью торгов является продажа имущества тому, кто предложит за него наиболее высокую цену. Сособственники могут на общих основаниях принять участие в публичных торгах с целью приобретения доли в праве общей собственности. Публичные торги по продаже доли при отсутствии согласия на то всех сособственников могут проводиться при обращении взыскания по обязательствам собственника (ст. 255 ГК) и в иных случаях, предусмотренных законом. Преимущественное право покупки возникает только при возмездном отчуждении доли по договору купли-продажи, а также при отчуждении доли по договору мены и только постороннему лицу, не входящему в число участников общей долевой собственности. В случае продажи доли одному из сособственников иные сособственники утрачивают право преимущественной покупки отчуждаемой доли и не могут предъявлять к продавцу каких-либо требований.
2. При отчуждении доли постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Законом не установлены какие-либо требования к такому извещению. Это могут быть письмо, факсовое сообщение, телеграмма и т.д. Главное заключается в том, чтобы это требование было выполнено, и в случае возникновения спорной ситуации собственник, отчуждающий свою долю, мог представить доказательства надлежащего уведомления других сособственников. В частности, во избежание проблем при доказывании факта извещения предлагается производить извещение при участии нотариуса.
Законодатель также не определяет, в какой форме должен быть сделан отказ. В юридической литературе были высказаны две позиции по этому вопросу. Отказ должен быть сделан либо в письменной форме, как и само извещение, либо в той же форме, которая требуется для заключения сделки по отчуждению имущества. Закон о государственной регистрации (п. 1 ст. 24) содержит положение, согласно которому к заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные.
3. Сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке, составляют один месяц при продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество и десять дней при продаже доли в праве собственности на движимое имущество. Начинают течь эти сроки со дня извещения участников долевой собственности о намерении продать долю. Это сроки существования права, а не исковой давности, поэтому они не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.
Отказ сособственников от покупки либо их молчание в указанные сроки означают, что сособственник-продавец вправе продать долю любому третьему лицу по указанной цене и на прочих условиях, указанных в извещении.
4. Несоблюдение установленного правила, т.е. продажа доли с нарушением преимущественного права покупки, принадлежащего другим сособственникам, не означает недействительности совершенной сделки. Однако любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Еще М. Зимелева указывала, что "нарушение права преимущественной покупки не есть повод оспаривания сделки, так как иск, основанный на этом нарушении, направлен не на признание ее не действительной, то есть на уничтожение результатов продажи, а только на то, чтобы поставить истца на место покупателя, то есть на замену одной из сторон сделки" (Зимелева М. Общая собственность в советском гражданском праве // Ученые записки ВИЮН. М., 1941. Вып. 2. С. 59).
Требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя другие участники общей долевой собственности могут и тогда, когда отчуждающий долю сособственник изменил цену или другие условия договора продажи по сравнению с указанными в извещении.
Судебная практика исходит из того, что трехмесячный срок для предъявления соответствующего иска является пресекательным и не подлежит продлению или восстановлению даже в случае его пропуска по уважительным причинам (п. 20 Постановления ВАС N 8). Согласиться с подобной трактовкой едва ли возможно. Более правильным представляется мнение, считающееся в юридической литературе традиционным, согласно которому это сокращенный срок исковой давности, к которому применимы правила и о продлении, и о восстановлении.
Исчисление срока исковой давности следует вести по общим правилам, т.е. с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего преимущественного права покупки доли, отчуждаемой другим сособственником, а не с момента совершения сделки по отчуждению, поскольку нормами, содержащимися в комментируемой главе, не установлены специальные правила исчисления исковой давности.
5. Преимущественное право покупки отчуждаемой доли может быть осуществлено лишь самим сособственником, поскольку законом установлено императивное правило, запрещающее уступку кому-либо преимущественного права.
Судебная практика по статье 250 ГК РФ
Разрешая заявленные требования, суды руководствовались положениями части 1 статьи 244, части 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 4 части 3 статьи 1, пункта 1 статьи 12, части 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Определение Верховного Суда РФ от 09.03.2017 N 309-КГ17-258 по делу N А60-2469/2016
Разрешая спор, суды руководствовались статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 4, 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) и исходили из недоказанности обществом преимущественного права на приобретение земельной доли на земельный участок, находящийся в долевой собственности.
Определение Верховного Суда РФ от 18.04.2017 N 302-ЭС17-3535 по делу N А33-16156/2015
Полагая, что оборудование, являющееся предметом договора купли-продажи, по своим техническим свойствам и назначению является составной частью сложной вещи, неотделимой от объекта недвижимого имущества и подпадает под правовой режим общедолевой собственности и продано с нарушением предусмотренного статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права покупки других участников долевой собственности, предприниматель Крухмалева Т.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Определение Верховного Суда РФ от 10.07.2017 N 305-ЭС17-8455 по делу N А40-38025/2016
Разрешая спор, суды руководствовались положениями статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 110, 111 и 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и исходили из того, что с учетом признания банка несостоятельным его имущество подлежит продаже на публичных торгах. При этом общество как субъект преимущественного права покупки не лишено возможности принять на таких торгах участие.
Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 13.07.2017 N 87-КГ17-9
Не согласившись с таким решением Управления Росреестра по Костромской области, Кротиков А.В. обратился в суд с административным иском о признании этого решения незаконным, указывая в обоснование заявленных требований на то, что ссылки должностного лица на нарушение сделкой в отношении земельного участка норм статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации являются неправомерными. По мнению административного истца, двухквартирный жилой дом, расположенный по вышеназванному адресу, находится на балансе сельскохозяйственного производственного кооператива "Нива", построен в 1987 году, до предоставления продаваемого земельного участка, не располагается на данном земельном участке, имеет лишь адресную привязку, не входил и не входит в состав общей долевой собственности собственников многоквартирного дома.
Определение Верховного Суда РФ от 04.09.2017 N 307-ЭС17-11311 по делу N А56-38212/2015
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, выводы которого поддержал суд округа, руководствуясь положениями статьи 12, пункта 3 статьи 166, пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходил из того, что нарушение преимущественного права приобретения инвестиционных паев не является основанием для признания сделки недействительной, последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ), в связи с чем, пришел к выводу, что избранный истцом способ защиты не направлен на восстановление нарушенного права.
Определение Конституционного Суда РФ от 18.07.2017 N 1605-О
Оспариваемые положения пункта 2 статьи 250 ГК Российской Федерации как в ранее действовавшей, так и в действующей редакции призваны обеспечить баланс интересов всех участников долевой собственности при отчуждении доли по договору купли-продажи и с учетом положений части 4 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" о том, что при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, не могут расцениваться как нарушающие конституционные права Г.И. Стафеевской, являвшейся продавцом недвижимого имущества.
Определение Верховного Суда РФ от 12.02.2020 N 302-ЭС19-17986 по делу N А19-12879/2018
В кассационной жалобе Киреев А.Н. просит судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм права. По его мнению, избранный им способ защиты своего права является верным, соответствует общему правовому подходу, установленному законодательством в аналогичных правоотношениях (абзаце четвертом части 3 статьи 7 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах", части 4 статьи 21 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", части 1 статьи 250 ГК РФ), а также правовой позиции высшей судебной инстанции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.07.2009 N 1989/09 по делу N А14-1423/2008.
Определение Верховного Суда РФ от 10.02.2020 N 301-ЭС19-26840(1,2) по делу N А39-3023/2015
в рамках дела о банкротстве должника Галактионов Эдуард Юрьевич обратился в суд с заявлением о переводе в порядке пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи квартиры, заключенного должником, в лице финансового управляющего Денисова Д.А. (продавцом) и Ивановым А.А. (покупателем) по результатам проведения торгов по продаже имущества должника.
Определение Верховного Суда РФ от 17.04.2017 N 310-ЭС17-1814 по делу N А64-6841/2014
Суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьей 69 и 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 217, 250, 437, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 3, 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", положениями Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", разъяснениями, приведенными в пункте 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2007 N 6 "Об изменении и дополнении некоторых постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам", приняв во внимание обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дела N А64-3725/2015, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Определение Верховного Суда РФ от 25.04.2017 N 310-ЭС17-3987 по делу N А35-636/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 69 и 71 АПК РФ, приняв во внимание обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении N А35-4912/2015, руководствуясь статьями 12, 153, 154, 166, 170, 250, 307, 409, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пунктах 87, 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 11.11.2014 N 9-КГ14-7, пришли к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным оспариваемого договора об отступном.