1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.
Комментарий к ст. 223 ГК РФ
1. Одним из самых типичных производных оснований приобретения права собственности является передача вещи по договору о ее отчуждении (традиция). Субъектом, в лице которого возникает право собственности в указанный момент, является сторона договора. Пункт 1 комментируемой статьи указывает на момент, с которого по общему правилу возникает право собственности у приобретателя вещи по договору. Комментируемая статья прямо не определяет круг соответствующих договоров. Однако она устанавливает, что речь идет о таких договорах, содержанием которых является отчуждение вещи (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2004; коммент. к ст. 223 ГК).
Правило, содержащееся в п. 1 комментируемой статьи, имеет диспозитивный характер. Стороны в договоре свободны по своему усмотрению определить, когда возникает право собственности на вещь у ее приобретателя. Отчуждатель и приобретатель вещи могут связать момент перехода права собственности с моментом оплаты, а также с наступлением иных обстоятельств. Однако, если они не воспользовались этим правом, действует норма о том, что право собственности возникает с момента передачи вещи.
Соответственно, выделяют систему консенсуса (достижение соглашения об отчуждении вещи), систему традиции и систему регистрации (переход права собственности в момент регистрации). Каждая из этих систем производного возникновения права собственности имеет свои преимущества. Например, система консенсуса точно отвечает действительным отношениям прежнего собственника (отчуждателя) и приобретателя. Когда они достигли соглашения, тогда и перешло право. Недостаток этой системы состоит в том, что третьи лица не могут точно определить, кто именно является собственником, пока состоявшийся переход каким-либо образом не станет публичным.
Эти недостатки устраняются системой традиции, которая увязывает фактическую передачу вещи с переходом права собственности. В рамках этой системы действует презумпция: владелец предполагается собственником фактически принадлежащего ему имущества. Однако система традиции не всегда удобна, если отношения сторон сопряжены с дополнительными условиями, связанными со взаимными обязательствами по поводу отчуждения вещи (см.: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2004; коммент. к ст. 223 ГК).
О понятии передачи вещи см. коммент. к ст. 224 ГК.
2. В п. 2 комментируемой статьи установлены особенности возникновения права собственности в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации. В таких случаях право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Примером этого является необходимость регистрации перехода права на недвижимое имущество.
Данное правило имеет весьма важные практические последствия. Так, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК.
3. В 2004 г. комментируемая статья получила важное уточнение: недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Подробнее об этом см. коммент. к ст. ст. 234, 302 ГК.
4. Значение точного определения момента перехода права собственности многогранно. Нередко, однако, его ограничивают указанием на то, что с переходом права собственности, как правило, связан и переход риска случайной гибели или случайного повреждения отчуждаемого объекта, что, конечно, правильно, но значение определения момента перехода права собственности этим не исчерпывается. Прежде всего, установление момента перехода права собственности важно для самих участников договора, для определения того, какой из сторон в данный момент принадлежат правомочия собственника. Но поскольку право собственности - вещное право и относится к абсолютным правам, противопоставляемым всем третьим лицам, то и для последних имеет значение точное определение, какая из сторон - продавец или покупатель - является собственником данного объекта.
В этом плане интерес имеется у кредиторов, а также у государства в лице налоговых органов в случаях обращения взыскания на имущество, так как вещественный состав имущественной массы должника определяется с учетом момента перехода права собственности по заключенным отчуждательным сделкам. В настоящее время это особенно важно в случаях ликвидации юридического лица, при определении конкурсной массы объявленного несостоятельным (банкротом) субъекта предпринимательской деятельности.
Легитимация истца по виндикационному иску (как правило) и по обязательственному иску из причинения вреда требует определения момента перехода права собственности, если данная вещь стала предметом купли-продажи, мены или иной отчуждательной сделки, поскольку тот и другой иск вправе предъявлять по общему правилу собственник вещи.
Можно указать и ряд других отношений, в связи с которыми неизбежно определение субъекта права собственности на вещь, ставшую предметом сделки о ее отчуждении: определение наследственной массы, иск об исключении имущества из описи, определение субъекта страхового интереса, имеющего право на страховое возмещение, и др. (см.: Хаскельберг Б.Л. Об основании и моменте перехода права собственности на движимые вещи по договору // Правоведение. 2000. N 3. С. 121 - 132).
Судебная практика по статье 223 ГК РФ
Повторно исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, руководствуясь статьями 209, 218, 223, 244, 251 и 551 Гражданского кодекса, статьей 35 Земельного кодекса, статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с учетом разъяснений, изложенных в пункте 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск, констатировав действительность договора купли-продажи от 16.05.2013, надлежащее исполнение предпринимателем Анохиным Н.Н. обязательств по оплате спорной доли и уклонение общества "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" от регистрации перехода права на соответствующую долю.
Определение Верховного Суда РФ от 10.02.2017 N 305-ЭС17-80 по делу N А40-207317/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 209, 218, 223, 309, 310, 425, 450, 614, 622, 624, 665 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 11, 13, 15, 17, 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", учитывая, что договор лизинга расторгнут ответчиком 27.08.2015 в одностороннем внесудебном порядке в связи с неоплатой истцом лизинговых платежей, перечисленные платежи зачтены ответчиком в счет уплаты страховой премии на основании пункта 2.3.4 Общих условий лизинга, пришли к выводу об отсутствии на стороне ответчика неосновательного обогащения.
Определение Верховного Суда РФ от 17.02.2017 N 305-ЭС16-21082 по делу N А40-106970/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 199, 200, пункта 2 статьи 223, статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, содержащимися в пунктах 32 и 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", не усмотрели оснований для удовлетворения иска.
Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 N 305-ЭС15-19914 по делу N А40-119884/2015
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 10.03.2017 по делу N 301-ЭС16-13752, А38-3075/2014
Повторно исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, руководствуясь статьями 209, 218, 223, 244, 251 и 551 Гражданского кодекса, статьей 35 Земельного кодекса, статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), с учетом разъяснений, изложенных в пункте 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск, констатировав действительность договора от 16.05.2013, надлежащее исполнение предпринимателем Анохиным Н.Н. обязательств по оплате спорной доли и уклонение общества "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" от регистрации перехода к истцу права на соответствующую долю в праве собственности.
Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2017 N 305-ЭС17-1515 по делу N А40-31834/2016
Удовлетворяя иск ООО "БэстПрайс-Ульяновск" в части требования о признании права собственности на предмет лизинга, суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 223, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 19, 28 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, исходили из того, что по состоянию на 03.12.2015 ООО "БэстПрайс-Ульяновск" в авансовом порядке были выплачены все лизинговые платежи. Суды отметили, что лизингополучатель не располагал сведениями о зачислении лизингодателем части лизинговых платежей в счет возмещения расходов на страхование и пеней. При этом взыскание в судебном порядке образовавшейся в связи с указанными обстоятельствами задолженности в размере 23 852 руб. 70 коп. полностью исчерпает обязанности лизингополучателя по договору лизинга.
Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2017 N 306-ЭС17-1404 по делу N А55-28099/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 218, 223, 130, 131, 432, 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", разъяснениями, изложенными в пунктах 52, 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснениями, изложенными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А55-106/2014, не усмотрели оснований для удовлетворения иска.
Определение Верховного Суда РФ от 23.03.2017 N 303-ЭС15-14545 по делу N А04-8000/2013
Отказывая в удовлетворении заявления, суды руководствовались положениями статей 223, 458, 454, 526 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 69, 77 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" и исходили из установленного и не оспоренного факта принадлежности спорного имущества на праве собственности Хабаровскому краю, что исключает возможность обращения взыскания на него в рамках исполнительного производства.
Определение Верховного Суда РФ от 13.02.2017 N 305-ЭС16-20089 по делу N А40-189771/2015
Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору определен статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 названной статьи, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Определение Верховного Суда РФ от 28.04.2017 N 308-ЭС17-3375 по делу N А63-1308/2016
Удовлетворяя заявленные требования суд руководствовался пунктом 2 статьи 218, пунктом 2 статьи 223, статьей 551 ГК РФ, пунктом 5 статьи 2, пунктами 1, 2 статьи 1, пунктами 1, 2 статьи 17, пунктом 1 статьи 18 и пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и исходил из следующего: предпринимателем представлены все необходимые документы для государственной регистрации права собственности, в том числе договор о совместном строительстве жилья от 01.08.2000 N 37, факт исполнения которого подтверждается актом приема-передачи офиса предпринимателю в собственность от 09.12.2002, списком распределения нежилых помещений по жилому дому N 63/1 и справкой о полной выплате инвестором стоимости офиса и отсутствии взаимных претензий; застройщик ликвидирован, иной способ защиты права у заявителя отсутствует; повторное обращение за регистрацией права не приведет к восстановлению нарушенного права из-за отсутствия у заявителя разрешительной документации, внесения изменений в техническую характеристику заявленного объекта кадастровыми инженерами с учетом фактически построенных площадей.
Определение Верховного Суда РФ от 10.05.2017 N 309-ЭС17-4643 по делу N А71-3109/2016
Разрешая заявленные требования, суды руководствовались положениями пунктов 1, 2 статьи 8.1, статьи 131, пункта 2 статьи 223, пунктов 1, 3 статьи 234, пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации абзацем 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснениями, данными в пунктах 15, 58, 59 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".