1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Абзац утратил силу. - Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ.
Использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).
3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.
Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.
Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:
1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;
2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.
Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.
Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.
- Статья 221. Обращение в собственность общедоступных для сбора вещей
- Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
Комментарий к ст. 222 ГК РФ
1. В п. 1 комментируемой статьи дается определение самовольной постройки. Ею является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольно построенными могут быть жилой дом, дача, гараж, другое строение, сооружение. Как правило, часто самовольно возводятся объекты, имеющие коммерческую привлекательность (здания магазинов, автозаправочных станций, кафе и т.д.). Однако по смыслу комментируемой статьи самовольной постройкой не могут считаться те объекты, которые по своей природе являются движимыми, но отнесены к разряду недвижимых законом (например, воздушные и морские суда).
Таким образом, для признания постройки самовольной достаточно одного из следующих условий: 1) нарушение правил землеотвода для строительства; 2) отсутствие необходимых разрешений, в частности собственника земельного участка; 3) существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил.
Источники права, которым должен соответствовать землеотвод, могут быть самыми разнообразными и, по-видимому, именно поэтому в комментируемой статье не конкретизированы. Основным источником в области земельных правоотношений является ЗК, в соответствии с которым земельные участки для строительства могут предоставляться по общему правилу либо на праве собственности, либо в аренду. Для незначительного круга специальных субъектов (государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, органов государственной власти и местного самоуправления) установлена возможность приобретения земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 1 ст. 20 ЗК). Дальнейшее использование земельных участков должно носить строго целевой характер. Доказать наличие надлежащего землеотвода должно лицо, которое вело строительство.
Нарушение градостроительных и строительных норм и правил выражается в несоответствии деятельности по возведению постройки требованиям Градостроительного кодекса, Закона об архитектурной деятельности, Закона об охране окружающей среды, подзаконных нормативных актов. Нарушения строительных норм и правил могут выражаться, например, в снижении прочности (способности воспринимать расчетные нагрузки) и устойчивости (способности сохранять состояние равновесия под действием расчетных нагрузок) постройки, грубых несоответствиях проектной документации, введении объекта в эксплуатацию ненадлежащим органом (п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса).
2. Пункт 2 комментируемой статьи содержит общее правило о невозможности приобретения права собственности на самовольную постройку лицом, ее осуществившим. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны на основании ст. 168 ГК; по сути, такая постройка становится изъятой из гражданского оборота (см. коммент. к ст. 129 ГК).
Более того, комментируемая статья устанавливает, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Требовать наступления таких последствий уполномочен собственник земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, либо уполномоченный государственный орган, осуществляющий градостроительный и архитектурный контроль, причем, на наш взгляд, исключительно в судебном порядке, так как данные требования могут затрагивать имущественные права.
На практике возникают трудности с определением лица, которое возвело самовольную постройку и, следовательно, обязано снести ее. Следует присоединиться к мнению о том, что факт эксплуатации самовольной постройки предполагает, что использующее постройку лицо само ее возвело, пока не будет доказано обратное.
По буквальному смыслу нормы п. 2 комментируемой статьи содержащаяся в ней санкция в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением п. 3 ст. 76 ЗК (см. Определение КС от 3 июля 2007 г. N 595-О-П "По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (Вестник КС. 2007. N 6)).
3. В п. 3 комментируемой статьи сформулировано исключение из общего правила п. 2 комментируемой статьи. Действующая редакция п. 3 комментируемой статьи, лишившая застройщика возможности признать право собственности на постройку за собой, вступила в силу в 2006 г. (СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881); ранее у него была возможность приобрести право собственности на постройку в том случае, если земельный участок был предоставлен ему после строительства. Таким образом, теперь требовать признания указанного права за собой вправе лишь собственник или субъект иного указанного в комментируемой статье ограниченного вещного права на земельный участок.
Ответчиком по искам о признании права собственности должен выступать, как представляется, орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство и приемку объекта, завершенного строительством, в эксплуатацию.
4. Существенной новеллой п. 3 комментируемой статьи в новой редакции стала возможность признания права собственности на самовольную постройку во внесудебном порядке в предусмотренных законом случаях (так называемая дачная амнистия). В соответствии со ст. 25.3 Закона о государственной регистрации документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.
Судебная практика по статье 222 ГК РФ
32. В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшими в период, относящийся к обстоятельствам дела, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 той же статьи.
Определение Верховного Суда РФ от 26.01.2018 N 304-ЭС17-22208 по делу N А45-13713/2017
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", установил, что право собственности ответчика на спорный участок ж/д путей зарегистрировано 24.07.2015 года, оценка выполнена по состоянию на 08.06.2015 года, то есть на дату, следующую за днем заключения ответчиком договора купли-продажи в отношении имущества, включающего спорный участок ж/д путей.
Определение Верховного Суда РФ от 25.01.2018 N 308-ЭС17-22005 по делу N А32-27573/2016
Указанные обстоятельства позволили судам прийти к выводу о том, что спорные объекты недвижимости в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации являются самовольными и подлежат сносу, в связи с чем, руководствуясь положениями названной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пунктах 22, 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суды удовлетворили иск.
Определение Верховного Суда РФ от 25.01.2018 N 303-ЭС17-21304 по делу N А51-22911/2015
Разрешая спор, суды, руководствуясь положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период), статей 37, 39, 40, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, установив отсутствие документации, позволяющей обществу производить работы по реконструкции здания, последующий отказ администрации в выдаче разрешения на реконструкцию, не оспоренный обществом, несоответствие вида разрешенного использования земельного участка назначению спорного строения, его несоответствие предельным параметрам разрешенного строительства в территориальной зоне Ж-1 и градостроительному регламенту такой зоны правомерно пришли к выводам о том, что реконструируемый объект недвижимости является самовольной постройкой и удовлетворили заявленные исковые требования.
Определение Верховного Суда РФ от 05.02.2018 N 308-ЭС17-18062 по делу N А63-12005/2016
Так как договор от 16.02.2006 не предусматривал предоставление Санаторием Обществу расположенного на участке незавершенного строительством объекта, а также не было получено согласие собственника на использование как участка, так и незавершенного строительством объекта, суд пришел к выводу, что строительство осуществлено без согласия собственника незавершенного строительством объекта и земельного участка, на котором он расположен, в лице Управления и, руководствуясь статьей 222 ГК РФ, квалифицировал многоквартирный жилой дом в качестве самовольной постройки.
Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2018 N 304-ЭС17-18685 по делу N А67-3238/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 195, 196, 199, 200, 222, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 8, 37, 48, 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, исходили из того, что сохранением строения права и законные интересы администрации, публичные интересы не нарушаются, объект недвижимости расположен на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности, соответствует обязательным для него требованиям, не создает угрозу жизни, здоровью и безопасности иных лиц. Также суды установили, что истец обратился в суд с заявлением за пределами трехлетнего срока со дня регистрации права собственности на реконструированный объект недвижимости.
Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 24.01.2018 N 5-АПГ17-140
ООО "Асфин", будучи собственником данных объектов недвижимости, обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о признании недействующим указанного постановления в части включения в приложение 2 пунктов 329, 332 и 333, считая его противоречащим статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушающим права административного истца, защищаемые статьей 35 Конституции Российской Федерации.
Определение Верховного Суда РФ от 12.02.2018 N 303-ЭС17-22192 по делу N А51-13586/2016
При указанных обстоятельствах, приняв во внимание, что строительство объекта ведется с отклонением от проектной документации "Реконструкция жилого дома под капитальный гараж с административно-гостиничными помещениями по ул. Тургенева, 6а в г. Владивостоке", в отсутствие разрешения на реконструкцию спорного объекта, при несоответствии фактического назначения возводимого объекта его функциональному назначению и на земельном участке не в соответствии с видом его разрешенного использования, суды, исходя из положений пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 14 статьи 1, пунктов 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Обзорах судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 и 06.07.2016, сочли, что признание права собственности на спорный объект (или его сохранение в реконструированном виде) невозможно, в связи с чем в удовлетворении иска отказали.
Определение Верховного Суда РФ от 19.02.2018 N 302-ЭС17-22934 по делу N А19-13517/2012
Разрешая спор и отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, суд округа руководствовался положениями статей 110, 111, 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", а также статьями 222 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что статус находящихся на проданном по результатам торгов строений не установлен судами нижестоящих инстанций, в частности, на предмет наличия признаков самовольной постройки, что делает преждевременными выводы о возможности включения данных строений в конкурсную массу и последующей их продажи.
Определение Верховного Суда РФ от 20.02.2018 N 302-ЭС17-23125 по делу N А33-28579/2015
Отменяя принятые по делу судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, суд округа руководствовался положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", разъяснениями, изложенными в пунктах 22, 23, 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и исходил из того, что материалами дела подтверждается изменение параметров объекта в результате проведенной реконструкции, и в случае отсутствия доказательств, подтверждающих правомерность такой реконструкции, в силу статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации, такой объект является самовольной постройкой.
Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 07.02.2018 N 5-АПГ17-147
ООО "Афина Палада" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о признании недействующим пункта 360 приложения 2 к постановлению Правительства Москвы от 8 декабря 2015 года N 829-ПП "О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы" (в редакции постановления Правительства Москвы от 22 августа 2017 года N 555-ПП), считая его противоречащим статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.