ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 марта 2018 г. по делу N А32-8363/2015
Судья Верховного Суда Российской Федерации Борисова Е.Е., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2017 по делу N А32-8363/2015, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2017, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.10.2017
по иску администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) к индивидуальному предпринимателю Мезенцеву А.Ю. (далее - предприниматель) о признании отсутствующим права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206002:26, расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. 70 лет Октября, 21; отсутствующим права собственности ответчика на объект незавершенного строительства (4%), общая площадь застройки 145 кв. м, путем аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; о снятии с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства путем исключения из государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН) сведений о данном объекте.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю.
установила:
решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2017 по делу N А32-8363/2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.10.2017 судебные акты оставлены без изменения.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, администрация просит отменить указанные судебные акты, ссылаясь на нарушение судами норм материального права.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При изучении по материалам истребованного дела доводов кассационной жалобы, а также принятых по делу судебных актов, суд пришел к выводу о наличии оснований для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.
Судами при рассмотрении дела было установлено, что на основании постановления администрации от 06.09.2010 N 6660 "О предоставлении гражданину Е.И. Переверзеву земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара", администрация и гражданин Переверзев Е.И. заключили договор от 15.09.2010 N 4300016691 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 996 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе г. Краснодара по ул. им. 70-летия Октября, 21, для строительства торгового центра.
Впоследствии 24.10.2013 Переверзев Е.И. и Мезенцев А.Ю. заключили договор уступки права аренды земельного участка, согласно которому ответчику в полном объеме переданы права арендатора по договору аренды земельного участка от 15.09.2010.
Между тем, постановлением администрации от 17.09.2014 N 6741 было отменено постановление от 15.07.2010 N 5246 "Об утверждении гражданину Е.И. Переверзеву материалов предварительного согласования места размещения торгового центра в Западном внутригородском округе города Краснодара" и от 06.09.2010 N 6660, поскольку спорный земельный участок входит в территорию сквера "Новорождественский".
Администрация, полагая, что договор аренды, заключенный с целью предоставления земельного участка под строительство, при наличии запрета осуществлять на нем строительство является недействительным, в связи с чем наличие в ЕГРП записи о праве аренды предпринимателя на земельный участок, а также о праве собственности ответчика на объект, имеющий 4% готовности и находящийся на данном участке, нарушает права и законные интересы муниципального образования, обратилась с иском в арбитражный суд.
Суды всех инстанций при рассмотрении дела установили, что на момент заключения договора аренды земельный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 находился в зоне рекреации (Р.З. Зоны рекреации), где строительство торгового центра не допускается.
Решением городской Думы Краснодара от 22.10.2013 N 54 "О внесении изменения в решение городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар" спорный земельный участок, ранее отнесенный к зоне РЗ (Зона рекреации), отнесен к территориальной зоне РП (Зона парков), в которой строительство торгового центра также не допускается.
На основании пункта 9 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельные участки, занятые парками, относятся к рекреационной территориальной зоне и используются для отдыха граждан и туризма. На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению (пункт 5 статьи 98 Земельного кодекса).
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции счел правомерным довод администрации о том, что договор аренды земельного участка от 15.09.2010 N 4300016691, и, соответственно, договор уступки права аренды земельного участка от 24.10.2013 заключены в нарушение Правил землепользования и застройки города Краснодара, противоречат положениям статьи 85 Земельного кодекса, поэтому являются недействительными (ничтожными).
Вместе с тем, поскольку спорный земельный участок передан во владение предпринимателя на основании договора аренды, спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, по мнению судов, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. Поскольку истец не заявил требования, направленного на возврат земельного участка, а избранный им способ не способен восстановить права администрации, суды признали требование о признании отсутствующим права аренды ненадлежащим, и в связи с чем отказали в его удовлетворении.
Суды при рассмотрении требования о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на объект незавершенного строительства готовностью 4% площадью 145 кв. м не согласились с обоснованием администрации, утверждавшим об отсутствии у него признаков недвижимости.
Свой вывод суды мотивировали тем, что спорный земельный участок огражден металлическим забором, в юго-западной части участка устроен котлован, из всей конструкции здания выполнен фундамент, что подтверждается проведенной по делу экспертизой.
На разрешение экспертизы были поставлены вопросы: 1) обладает ли бетонная площадка (общая площадь застройки 145 кв. м, расположенная по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. 70 лет Октября, 21), которая представляет собой "монолитный железобетонный плитный фундамент" (в том виде в каком существует), признаками, позволяющими отнести данный объект к объекту незавершенного строительства 4%; 2) является ли указанная бетонная площадка фундаментом объекта возводимого на основании разрешения на строительство от 31.01.2013 N RU23306000-258T-p, выданного в соответствии с проектной документацией; 3) соответствует ли месторасположение бетонной площадки схеме планировочной организации земельного участка, указанной (имеющейся) в проектной документации.
С учетом утвердительных ответов экспертов на указанные вопросы, суды сочли наличие у бетонной площадки признаков незавершенного строительством объекта, и соответственно признали ее недвижимостью.
В обоснование возможности признания объекта незавершенного строительства недвижимостью суд первой инстанции сослался на пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума N 25), согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.
Таким образом, указание экспертов на то, что бетонная площадка является фундаментом и объектом незавершенного строительства, а также на наличие неразрывной связи с землей позволили суду сделать вывод о наличии у нее признаков недвижимости.
Применив при разрешении спора разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суды не признали заявленный иск администрации подлежащим удовлетворению.
Администрация, оспаривая выводы судов, в поданной кассационной жалобе, указывает на необоснованность выводов судов и созданную ими в результате рассмотрения настоящего дела правовую неопределенность.
Заявитель полагает, что рассматривая требование о признании отсутствующим права собственности на спорный объект, который, по сути, является бетонной площадкой, суды не учли положения статьи 130 Гражданского кодекса и отсутствие у нее правовых признаков недвижимости.
Администрация считает, что бетонная площадка не может являться фундаментом, поскольку строительные работы по его возведению на этой стадии строительства не завершены и они не привели к созданию объекта незавершенного строительства.
Заявитель также считает, что спорный объект не может иметь самостоятельного функционального назначения, при этом завершение строительства невозможно ввиду окончания срока действия разрешения на строительство, а также установленного законом запрета строительства на земельном участке, относящимся к зоне парка.
Администрация в кассационной жалобе относительно отказа в иске о признании отсутствующим права аренды указало на то, что вывод судов о ненадлежащем способе и разрешении возникшего спора в рамках обязательственных правоотношений влечет необходимость предъявления самостоятельного иска о признании договора аренды и договора уступки недействительными. Поскольку в удовлетворении такого иска может быть отказано в связи с истечением исковой давности, по мнению администрации, это не позволит разрешить спор по существу и использовать земельный участок по его целевому назначению в рекреационных целях.
Приведенные в кассационной жалобе доводы о существенном нарушении судами норм материального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
определил:
кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы администрации муниципального образования город Краснодар в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 17 мая 2018 года, 12 час. 00 мин. в помещении суда по адресу: Москва, улица Поварская, дом 15 зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
Е.Е.БОРИСОВА