ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 декабря 2017 г. N 305-ЭС17-13675
Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ресурс-2001" (п. Красково Люберецкого района Московской области) на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2017 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.07.2017 и кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агросервис Торбеево" (д. Торбеево Люберецкого района Московской области) на решение Арбитражного суда Московской области от 02.12.2016, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2017 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.07.2017 по делу N А41-103283/2015,
установил:
Администрация муниципального образования "Люберецкий муниципальный район" Московской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Ресурс-2001" (далее - Общество) и обществу с ограниченной ответственностью "Агросервис Торбеево" (далее - Агросервис) о признании недействительным заключенного Администрацией и Обществом договора от 10.09.2014 N 446/14 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060501:57, применении последствий недействительности данной сделки в виде признания недействительным заключенного Обществом и Агросервисом договора от 23.11.2015 купли-продажи указанного земельного участка, о прекращении права собственности Агросервиса на данный земельный участок, о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о праве собственности Агросервиса на указанный земельный участок и исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности; об истребовании из чужого незаконного владения Агросервиса земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060501:57 и обязании передать его Администрации по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра).
Арбитражный суд Московской области решением от 02.12.2016 признал недействительными (ничтожными) договоры от 10.09.2014 и от 23.11.2015 купли-продажи указанного земельного участка, в остальной части иска отказал.
Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 30.03.2017, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 04.07.2017, отменил решение суда первой инстанции в части отказа в истребовании из чужого незаконного владения спорного земельного участка и истребовал из чужого незаконного владения Агросервиса земельный участок и обязал Агросервис передать его Администрации по акту приема-передачи; в остальной части оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Общество и Агросервис, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального и процессуального права, их прав и законных интересов, обратились в Верховный Суд Российской Федерации с заявлениями о пересмотре в кассационном порядке принятых по данному делу судебных актов.
Дело 03.10.2017 истребовано из Арбитражного суда Московской области.
Согласно пунктам 1 и 2 части 7 статьи 291.6 АПК РФ по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит либо определение об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, либо о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).
Изучив материалы дела и приведенные в жалобах доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационных жалоб Общества и Агросервиса вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 16.09.2010 N 1856-ПА Администрация (арендодатель) и открытое акционерное общество "Племзавод Родники" (далее - Племзавод, (арендатор) заключили договор 27.09.2010 N 149/10 аренды земельного участка площадью 24 700 кв. м с кадастровым номером 50:22:0060501:57, право государственной собственности на который не разграничено, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Московская область, Люберецкий район, дп. Красково, у д. Русавкино-Поповщина, сроком на 15 лет для сельскохозяйственного производства.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Племзавод и Общество 29.10.2010 на основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) заключили соглашение о передаче Обществу прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 27.09.2010 N 149/10 в пределах срока его действия.
Участок передан Обществу по акту приемки-передачи 29.10.2010.
Отдел архитектуры и градостроительства муниципального образования городского поселения Красково Московской области выдал Обществу градостроительное заключение от 14.02.1012 по размещению на спорном участке складов по хранению сельскохозяйственной продукции.
Постановлением от 13.03.2012 N 101 Глава муниципального образования городского поселения Красково Люберецкого района Московской области согласовал Обществу размещение на спорном земельном участке складов по хранению сельскохозяйственной продукции.
На основании заявления Общества был подготовлен, утвержден постановлением администрации муниципального образования городского поселения Красково от 18.04.2014 N 194 и выдан заявителю градостроительный план земельного участка в целях получения разрешения на строительство предприятия для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции. В плане указано, что основным видом разрешенного использования участка является "предприятие для переработки сельскохозяйственной продукции".
Проектом строительства предприятия, согласованным уполномоченными органами, предусмотрено размещение на участке административного здания, двух зданий складов-ангаров, открытых павильонов для продажи саженцев, контрольно-пропускного пункта, стоянки автотранспорта, санитарно-защитных зон.
Обществу были выданы разрешение от 28.06.2013 N RU50513103-29 на строительство 1 очереди здания розничной торговли сельскохозяйственной продукцией и сопутствующими товарами со складскими помещениями и разрешение от 02.09.2013 N RU50513103-22 на ввод указанного объекта площадью 1177,3 кв. м в эксплуатацию.
На основании указанных документов за Обществом 11.06.2014 было зарегистрировано право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 50:22:0060501:114 площадью 1177,3 кв. м, построенное на арендованном земельном участке.
По заявлению Общества на основании договора аренды от 27.09.2010 N 149/10, соглашения от 29.10.2010 и декларации об объекте недвижимого имущества от 04.07.2014 Управление Росреестра зарегистрировало право собственности Общества на сооружение - забор с кадастровым номером 50:22:0060501:115 протяженностью 11 979 кв. м, расположенный по периметру названного земельного участка.
Обществу 04.06.2014 также было выдано разрешение RU50513103-16 на строительство 2-й очереди здания административно-бытового корпуса, а 30.12.2014 - разрешение RU50513103-36 на ввод этого объекта в эксплуатацию.
Общество обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе арендованного земельного участка в связи с нахождением на нем принадлежащих заявителю объектов недвижимости.
По заданию арендатора общество с ограниченной ответственностью "Агора-Холл" подготовило техническое заключение об обосновании использования площади земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060501:57. В данном заключении указано следующее: на участке размещены здание нежилого назначения площадью 1177,3 кв. м, сооружение - забор, подстанция площадью 10 кв. м, пункт охраны площадью 25 кв. м, стоянка грузового транспорта (20 единиц) 800 кв. м, стоянка на 20 легковых автомобилей сотрудников 500 кв. м; площадь данного земельного участка 24 700 кв. м необходима для использования и обслуживания здания нежилого назначения площадью 1173,3 кв. м; на указанном земельном участке площадью 24 700 кв. м расположены объекты недвижимого имущества, соответствующие обусловленной цели использования земельного участка.
В связи с нахождением на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих Обществу, Администрация приняла постановление от 10.09.2014 N 2207-ПА "О предоставлении ООО "Ресурс-2001" в собственность земельного участка с местоположением: обл. Московская, р-н Люберецкий, дп. Красково, у д. Русавкино-Поповщина, и заключении договора купли-продажи" (далее - постановление Администрации N 2207-ПА).
Администрация (продавец) и Общество (покупатель) на основании указанного постановления заключили договор от 10.09.2014 N 446/14 купли-продажи земельного участка площадью 24 700 кв. м для сельскохозяйственного производства, по цене 2889 руб. 90 коп., определенной в соответствии со статьей 12 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
Администрация и Общество подписали акт передачи участка в собственность Общества.
Управление Росреестра на основании названных документов зарегистрировало переход к Обществу права собственности на указанный земельный участок. За Обществом также было зарегистрировано право собственности на нежилое здания площадью 301 кв. м, построенное на спорном земельном участке.
В дальнейшем Общество по договору купли-продажи от 03.11.2015 N 1 продало Агросервису нежилое здание площадью 301 кв. м по цене 2 199 000 руб., нежилое здание общей площадью 1177,3 кв. м по цене 3 201 000 руб., сооружение (забор) по цене 631 000 руб., земельный участок площадью 24 700 кв. м по цене 350 000 рублей.
На основании указанного договора купли-продажи Управление Росреестра 23.11.2015 зарегистрировало переход к Агросервису права собственности на названные строения и земельный участок.
Управление контроля за осуществлением деятельности органов местного самоуправления в сфере земельных отношений Министерства имущественных отношений Московской области провело проверку муниципального образования "Люберецкий муниципальный район" Московской области за период с 01.08.2013 по 15.06.2015, по результатам которой составило акт N 33/15. В пункте 1 данного акта указано на отсутствие оснований полагать, что для эксплуатации объекта недвижимости общей площадью 1177,3 кв. м (нежилое здание) требуется земельный участок площадью 24 700 кв. м, поскольку площадь застройки здания составляет 4,8% от общей площади земельного участка, а сооружение - забор протяженностью 11 979 кв. м не является самостоятельным объектом недвижимости, а предназначен для обслуживания объекта недвижимости.
Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, сославшись на названный акт проверки и указав следующее: в собственность Общества в порядке статьи 36 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015, предоставлен земельный участок, площадь которого значительно превышает площадь застройки принадлежащих ему на праве собственности объектов; при расчете площади земельного участка, необходимой для использования объектов недвижимости, не должно было учитываться сооружение - забор, поскольку он не является самостоятельным объектом недвижимости по смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); земельный участок предоставлен Обществу в собственность с нарушением законодательства, действовавшего на момент заключения договора купли-продажи от 10.09.2014; поскольку названный договор является недействительной сделкой, последующая сделка по продаже спорного участка, заключенная Обществом и Агросервисом, также недействительна, поэтому Агросервис обязан вернуть спорный участок Администрации.
Суд первой инстанции, исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 166, 168, 273, 301, 302 ГК РФ, статьями 11.9, 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи от 10.09.2014, пришел к выводу о том, что спорные договоры купли-продажи являются недействительными.
Суд исходил из следующего: на момент заключения договора купли-продажи от 10.09.2014 площадь земельного участка в 20 раз превышала площадь расположенного на тот момент на участке здания (1177,3 кв. м); находящееся по периметру спорного земельного участка сооружение (забор) не могло учитываться при определении площади участка, необходимого для использования объекта недвижимости, так как оно не имеет самостоятельного функционального назначения и предназначено для обслуживания основного объекта недвижимости; договор купли-продажи от 10.09.2014 является недействительной сделкой, поскольку совершен с нарушением требований статьи 36 ЗК РФ и публичных интересов; ввиду того, что Общество приобрело право собственности на спорный участок по недействительной сделке, договор купли-продажи от 03.11.2015, заключенный Обществом и Агросервисом, также является недействительным.
Отказывая Администрации в остальной части иска, в том числе об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения Агросервиса и обязании передать его Администрации по акту приема-передачи, суд первой инстанции руководствовался статьями 301, 302 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в пунктах 36 и 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), и исходил из того, что Агросервис является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, поскольку участок выбыл из владения собственника по воле Администрации, осуществляющей распоряжение им, при ее активном участии, по возмездной сделке, на участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности, которое не оспорено.
Суд апелляционной инстанции, сославшись на статьи 273, 301, 302 ГК РФ, статьи 36 и 11.9 ЗК РФ, правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 17.01.2012 N 4777/08, согласившись с выводом суда первой инстанции о ничтожности спорных договоров купли-продажи, изменил решение от 02.12.2016, истребовал спорный земельный участок из чужого незаконного владения Агросервиса и обязал последнего передать этот участок Администрации по акту приема-передачи.
Апелляционный суд посчитал, что Агросервис не может быть признан добросовестным покупателем, поскольку мог и должен был знать, что договор купли-продажи земельного участка от 10.09.2014 был заключен Администрацией и Обществом с нарушением требований земельного законодательства, не предусматривающего предоставление земельного участка в собственность с учетом площади объектов, не имеющих самостоятельного функционального назначения, поэтому Администрация вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения последнего покупателя.
Окружной суд согласился с выводами апелляционного суда.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество, ссылаясь на нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить постановления от 30.03.2017 и от 04.07.2017 и оставить в силе решение от 02.12.2016.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Агросервис, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 02.12.2016, постановления от 30.03.2017 и от 04.07.2017 и принять новый судебный акт об отказе Администрации в иске в полном объеме.
В числе прочих доводов заявители указывают на следующее.
Суды, делая вывод о недействительности договоров купли-продажи от 10.09.2014 и от 23.11.2015, не дали оценку представленным Обществом в Администрацию при покупке спорного участка и затем в материалы дела градостроительный план земельного участка, в котором определена площадь, необходимая для застройки и эксплуатации спорных объектов, с учетом санитарно-защитной зоны ввиду отнесения предприятия к пятому классу опасности и установленных требований по озеленению, сооружению площадок для стоянки транспорта, техническое заключение архитектурно-проектной организации об обосновании площади земельного участке, необходимой для использования расположенных на участке объектов недвижимости с учетом их целевого назначения, а кроме того, не оценили результаты судебной землеустроительной экспертизы.
Суды апелляционной и кассационной инстанций, неправильно применив нормы материального и процессуального права, необоснованно посчитали, что Агросервис является недобросовестным приобретателем спорного участка и обязано возвратить его Администрации.
Суд апелляционной инстанции мотивировал удовлетворение иска Администрации в части истребования спорного участка из незаконного владения Агросервиса положениями статей 33, 35, 36 ЗК РФ, которыми был закреплен порядок предоставления земельного участка. Нарушение этого порядка может являться основанием для признания сделки по предоставлению участка недействительной, но не является критерием для оценки добросовестности.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 39 Постановления N 10/22, по смыслу пункта 1 статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо его воли; недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли; судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Администрация в постановлении N 2207-ПА выразила свою волю на отчуждение (продажу) земельного участка, во исполнение этого постановления Администрация и Общество заключили 10.09.2014 договор купли-продажи участка, подписали акт передачи Обществу в собственность названного участка. Право собственности Общества на земельный участок было зарегистрировано в установленном порядке, поэтому Агросервис, покупая в ноябре 2015 года участок и расположенные на нем объекты не знало и не должно было знать о каких-либо пороках договора купли-продажи, заключенного Администрацией и Обществом, тем более о несоответствии площади участка и площади поостренных на участках объектов недвижимости, которых к ноябрю 2015 года имелось уже три.
Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что Агросервис нельзя признать добросовестным приобретателем, поскольку он в момент совершения сделки мог и должен был знать о порочности приобретения участка Обществом, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, противоречит имеющимся в деле доказательствам.
Поскольку суд первой инстанции, правильно применив положения статьи 302 ГК РФ, разъяснения, приведенные в Постановлении 10/22, пришел к верному выводу о том, что Агросервис является добросовестным приобретателем спорного участка, у суда апелляционной инстанции не было законных оснований для отмены решения от 02.12.2016 в части отказа в виндикации участка.
Кроме того, постановление апелляционного суда в части истребования спорного земельного участка из чужого незаконного владения Агросервиса является неисполнимым, поскольку на участке находятся принадлежащие Агросервису объекты недвижимости (нежилое здание общей площадью 301 кв. м, нежилое здание общей площадью 1177,3 кв. м и сооружение - забор протяженностью 11 979 м).
Приведенные в жалобах Общества и Агросервиса доводы о существенном нарушении судами норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
жалобы общества с ограниченной ответственностью "Ресурс-2001" и общества с ограниченной ответственностью "Агросервис Торбеево" передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации года на 25 января 2018 года на 10 часов 30 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
И.Л.ГРАЧЕВА