ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 августа 2017 г. N 303-ЭС17-9717
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу управления муниципальной собственности города Владивостока на решение Арбитражного суда Приморского края от 25.10.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2017 и постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.04.2017 по делу N А51-14614/2016,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Лев-Информ" (далее - ООО "Лев-Информ") обратилось в арбитражный суд с заявлением к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее - управление) о признании незаконными действий управления, выраженные в письмах N 2306СП от 25.04.2016, N 5232СП от 14.06.2016; просило обязать управление принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, расположенного по следующим адресам в г. Владивостоке: ул. Бестужева, 40, общей площадью 46, 4 кв. м, ул. Кирова, 26, общей площадью 48, 6 кв. м, ул. Светланская, 205, общей площадью 119, 2 кв. м; определить итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки: нежилое помещение площадью 48, 6 кв. м, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 26, - 1 240 000 (один миллион двести сорок тысяч) рублей; нежилое помещение площадью 119, 2 кв. м, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 205, - 4 970 000 (четыре миллиона девятьсот семьдесят тысяч) рублей; нежилое помещение площадью 46, 4 кв. м расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Бестужева, 40, - 1 720 000 (один миллион семьсот двадцать тысяч) рублей; а также обязать управление направить заявителю проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, расположенного по следующим адресам в г. Владивостоке: ул. Бестужева, 40, общей площадью 46, 4 кв. м, ул. Кирова, 26, общей площадью 48, 6 кв. м, ул. Светланская, 205, общей площадью 119, 2 кв. м.
Определением от 06.07.2016 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора уполномоченного по защите прав предпринимателей в Приморском крае.
Определением от 26.07.2016 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости".
Решением Арбитражного суда Приморского края от 18.10.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2017 и постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.04.2017, заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, управление, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов жалобы заявитель указал, что ООО "Лев-Информ" не соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменении в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а именно, у общества имеется задолженность по арендным платежам. Так, по состоянию на 31.03.2016 по договору аренды от 01.03.2012 N 01-02278-001-Н-АР-6691-00 имеется задолженность в размере 448391,98 руб., по договору аренды от 01.03.2012 N 05-00110-002-Н-АР-6692-00 имеется задолженность в размере 398409,85 руб., по договору аренды от 22.03.2013 N 02-04047-003-Н-АР-6912-)) имеется задолженность в размере 1 390 176,27 руб.
Указанные договоры заключены по результатам открытого аукциона по продаже права на заключении договор аренды муниципального имущества города Владивостока.
Частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" предусмотрено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в соответствии с пунктами 1 - 16 настоящей статьи.
Таким образом, заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции. Кроме того, уменьшение арендной платы (путем заключения дополнительных соглашений является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.
Дополнительные соглашения, заключенные с целью применения к субъекту малого предпринимательства льготного корректирующего коэффициента, позволяющего уменьшить размер арендной платы за пользование арендуемым муниципальным нежилым помещением являются недействительными и противоречат требованиям антимонопольного законодательства.
В соответствии с пунктом 20 статьи 4 Закона о конкуренции предоставление таких преимуществ является государственной или муниципальной преференцией и подлежит контролю в порядке, установленного главой 5 названного закона.
Арендная плата по договорам от 01.03.2012 N 01-02278-001-АР-6691-00, от 01.03.2012 N 05-00110-002-Н-АР-6692-00,от 22.03.2013 N 02-04047-003-Н-АР-6912-00, заключенным между ООО "Лев Информ" и УМС г. Владивостока, не может быть ниже той, которая указана в извещении о проведении аукциона.
Являются ошибочными выводы судов о том, что в процессе исполнения условий указанных договоров аренды подлежат применению корректирующие коэффициенты, в том числе понижающий коэффициент 0,4, установленный решением Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173 субъектам малого бизнеса.
Пересмотр в сторону уменьшения по соглашению сторон или в одностороннем порядке заключенного на торгах договора аренды государственного или муниципального имущества противоречит части 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как установлено судами, ООО "Лев-Информ" является арендатором находящихся в муниципальной собственности г. Владивостока нежилых помещений, в том числе, расположенных в г. Владивостоке: по ул. Бестужева, 40, общей площадью 46, 4 кв. м на основании договора аренды от 01.03.2012 N 01-00110-002-Н-АР-6691-00 со сроком действия 28.02.2017; по ул. Кирова, 26, общей площадью 48, 6 кв. м на основании договора аренды от 01.03.2012 N 05-00110-002-Н-АР-6692-00 со сроком действия до 28.02.2017; по ул. Светланская, 205, общей площадью 119, 2 кв. м на основании договора аренды от 22.03.2013 N 02-04047-003-Н-АР-6912-00 со сроком действия 21.03.2018.
Арендодателями по указанным договорам выступает управление. Договоры заключены по итогам проведения аукциона по продаже права на заключение соответствующих договоров аренды муниципального имущества и зарегистрированы в установленном порядке.
В целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений, предусмотренного статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ, в редакции, действовавшей на момент подачи заявлений) ООО "Лев-Информ" обратилось в управление с заявлениями, в том числе от 25.08.2015 на приобретение помещения, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 205, площадью 119, 20 кв. м; от 07.08.2015 на приобретение помещения, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Бестужева, 40, площадью 46, 4 кв. м; от 07.08.2015 на приобретение помещения, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 26, площадью 48, 6 кв. м.
Письмом от 14.06.2016 N 5232СП управление отказало ООО "Лев-Информ" в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, указав на наличие задолженности по уплате арендных платежей.
ООО "Лев-Информ", полагая, что решения, изложенные в письмах от 25.04.2016 N 2306сп, от 14.06.2016 N 5232СП, не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.
ООО "Лев-Информ" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, критерии которых определены статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ).
В соответствии со статьей 3 Закона 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов, указанных в абзаце 1 названной статьи закона при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Согласно части 3 статьи 9 названного закона при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).
Судами установлено, что ООО "Лев-Информ" на момент подачи заявлений от 07.08.2015 использовало нежилые помещения по ул. Кирова, 26, общей площадью 48, 6 кв. м (договор аренды от 01.03.2012 N 05-00110-002-Н-АР- 6692-00), по ул. Бестужева, 40, общей площадью 46, 4 кв. м (договор аренды от 01.03.2012 N 01-00110-002-Н-АР-6691-00) более 3-х лет; по заявлению от 25.08.2015 использовало нежилые помещения по ул. Светланская, 205, общей площадью 119, 2 кв. м (договор аренды от 22.03.2013 N 02-04047-003-Н-АР-6912-00) более 2-х лет.
Спорные помещения не включены в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии задолженности общества по арендной плате, установив следующее.
Договоры за NN 01-00110-002-Н-АР-6691-00, 05-00110-002-Н-АР-6692-00, 02-04047-003-Н-АР-6912-00 заключены по итогам проведения аукциона по продаже права на заключение договор аренды муниципального имущества.
Пунктами 3.3, 3.4 договоров предусмотрено, что расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовыми актами, устанавливающими методику расчета арендной платы (пункт 3.3), размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значения коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления (пункт 3.4).
По договору аренды от 01.03.2012 N 02-04047-003-Н-АР-6912-00 размер арендной платы согласован в сумме 13 184, 9 руб. в месяц.
Дополнительными соглашениями от 15.01.2014 N 2, от 27.01.2015 N 3 к этому договору стороны изменили размер арендной платы, установив ее за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 в сумме 5 343, 97 руб. в месяц; за период с 01.01.2015 по 31.12.2015-5 343, 97 руб. в месяц. В соглашении N 3 определено, что с 01.01.2016 арендная плата по договору составляет 13 184, 90 руб. в месяц.
Дополнительными соглашениями от 07.05.2013 N 2, от 28.01.2015 N 3 к договору от 22.03.2013 N 02-04047-003-Н-АР-6912-00 стороны изменили размер арендной платы (60 956, 2 руб.), установив ее за период с 22.03.2013 по 31.12.2014 в сумме 24 554, 19 руб. в месяц; за период с 01.01.2015 по 31.12.2015-24 554, 19 руб. в месяц. В соглашении N 3 определено, что с 01.01.2016 арендная плата по договору составляет 60 956, 20 руб. в месяц.
Дополнительными соглашениями от 15.01.2014 N 2, от 28.01.2015 N 3 к договору от 01.03.2012 N 01-00110-002-Н-АР-6691-00 стороны изменили размер арендной платы (14 816, 02 руб.), установив ее за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 в сумме 5 993, 25 руб. в месяц; за период с 01.01.2015 по 31.12.20155 993, 25 руб. в месяц. В соглашении N 3 определено, что с 01.01.2016 арендная плата по договору составляет 14 816, 02 руб. в месяц.
Дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном порядке. Оплата арендных платежей осуществлялась в соответствии с условиями договоров и дополнительных соглашений к ним.
Суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для признания дополнительных соглашений ничтожными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Спорными дополнительными соглашениями к расчету арендной платы применен корректирующий коэффициент, установленный для субъектов малого предпринимательства решением Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173.
Судами отмечено, что предметом аукциона являлась продажа права на заключение договора аренды муниципального имущества, а не размер арендной платы, в связи с чем обоснованно отклонен довод администрации о недопустимости пересмотра в сторону уменьшения размера арендной платы по договору, заключенному на торгах, со ссылкой на часть 1 статьи 17.1 ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Кроме того суд апелляционной инстанции, исследовав условия пунктов 3.3, 3.4 договоров, руководствуясь правилами статьи 431, 614 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пунктах 18, 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", верно указал, что установленная по названным договорам арендная плата является регулируемой, поэтому при ее расчете возможно применение установленных корректирующих коэффициентов, в частности для субъектов малого предпринимательства при наличии для этого оснований.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
отказать в передаче кассационной жалобы управления муниципальной собственности города Владивостока для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья
Верховного Суда Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА