При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Часть вторая утратила силу. - Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.
- Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком
- Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
Комментарий к ст. 273 ГК РФ
1. Если собственник земельного участка совпадает в одном лице с собственником расположенного на нем недвижимого имущества, то переход права собственности на здание или сооружение влечет переход права собственности на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение недвижимости без земельного участка, а земельного участка - без расположенной на нем недвижимости не допускается, а соглашение об этом считается ничтожным. При этом допускается отчуждение части земельного участка, на котором недвижимости нет. Такой порядок применяется не только при переходе права собственности по договору, но и при реквизиции, конфискации и обращении взыскания на имущество.
Таким образом, законодатель ограничивает право собственника на распоряжение земельным участком. Он не может оставить его в собственности и передать вместе с недвижимостью на каком-либо ограниченном вещном праве.
2. Исключение из правила предусмотрено в п. 4 ст. 35 ЗК: право собственности не переходит на земельный участок при отчуждении части здания, если она не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также если участок изъят из оборота.
Судебная практика по статье 273 ГК РФ
В силу требований статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений (в редакции Федерального закона N 51-ФЗ от 10 января 2003 г., действовавшего на момент приобретения 25 июня 2003 г. ООО "Лаки" нежилых помещений), при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.
Определение Верховного Суда РФ от 19.11.2018 N 308-ЭС18-18666 по делу N А61-2208/2017
До принятия решения общество "Энергос" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнило требования и в дополнение к первоначально заявленным требованиям попросило признать отсутствующим право собственности Тасоева А.Б. и Джуссоева К.Х. на земельный участок с кадастровым номером 15:09:004092:295 и право собственности общества "Борми" на земельный участок с кадастровым номером 15:09:004092:294; обязать Управление Росреестра в течение десяти дней со дня вступления в законную силу решения суда зарегистрировать за обществом "Энергос" право собственности на земельный участок площадью 16 009 кв. м с кадастровым номером 15:09:04:0902:0012. В обоснование данного ходатайства общество "Энергос" сослалось на то, что право собственности на исходный земельный участок с кадастровым номером 15:09:04:0902:0012 возникло у него на основании договора от 26.10.2007 N 3 купли-продажи земельного участка, заключенного с обществом "Борми" (продавец), а также в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статей 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с момента приобретения у общества "Борми" объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности.
Определение Верховного Суда РФ от 08.04.2019 N 305-ЭС19-3198 по делу N А40-218659/2017
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 273, 421, 422, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства дела N А40-166985/2016, установив, что спорные договоры не содержат условий о приватизации земельного участка, на котором расположены выкупаемые объекты недвижимости, не усмотрели оснований для удовлетворения иска.
Определение Верховного Суда РФ от 20.12.2019 N 310-ЭС19-22525 по делу N А48-1994/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 11, 167, 181, 199, 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что требования Васина С.Н. о применении последствий недействительности сделки заявлено за пределами установленного законом срока исковой давности.
Определение Верховного Суда РФ от 13.03.2018 N 2-ПЭК18 по делу N А56-33380/2016
Отменяя судебные акты судов первой инстанции и округа, Судебная коллегия, руководствуясь положениями подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 2 статьи 552, статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, признала обоснованным выводы суда апелляционной инстанции о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца.
Определение Верховного Суда РФ от 09.07.2018 N 309-ЭС18-10121 по делу N А60-34238/2017
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, в силу закона возникает с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, суд, руководствуясь статьями 35, 39.20. Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 273, пунктом 1 статьи 422, пунктом 1 статьи 446, пунктом 2 статьи 551, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пришел к выводу о наличии оснований для урегулирования разногласий, возникших между администрацией, предприятием "Екатеринбургэнерго" и обществом "ЕТК" при заключении договора аренды земельного участка от 31.05.2012 N 2-1095 в форме дополнительного соглашения от 29.08.2016 N 2, изложив пункт 2 в редакции общества "ЕТК", а именно: "2. Права и обязанности МУП "Екатеринбургэнерго" по договору прекращаются с 18.07.2016. Права и обязанности АО "ЕТК" по договору, в том числе по уплате арендной платы, возникают с 18.07.2016".
Определение Верховного Суда РФ от 09.07.2018 N 309-ЭС18-10117 по делу N А60-33882/2017
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, в силу закона возникает с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, суд, руководствуясь статьями 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 273, 421, пунктом 1 статьи 422, статьями 433, 435, пунктом 1 статьи 446, статьей 438, пунктом 2 статьи 551, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пришел к выводу о наличии оснований для урегулирования разногласий, возникших между администрацией, предприятием "Екатеринбургэнерго" и обществом "ЕТК" при заключении договора аренды земельного участка от 14.02.2005 N 2-552 в форме дополнительного соглашения от 29.08.2016 N 3, изложив пункт 2 в редакции общества "ЕТК", а именно: "2. Права и обязанности МУП "Екатеринбургэнерго" по договору прекращаются с 25.07.2016. 3. Права и обязанности АО "ЕТК" по договору, в том числе по уплате арендной платы, возникают с 25.07.2016".
Определение Верховного Суда РФ от 09.07.2018 N 309-ЭС18-9288 по делу N А60-34236/2017
Отменяя судебные акты, суд округа исходил из следующего. Учитывая, что право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, в силу закона возникает с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, суд кассационной инстанции, руководствуясь статьями 35, 39.20. Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 273, пунктом 1 статьи 422, пунктом 2 статьи 425, пунктом 1 статьи 433, статьями 438, 445, пунктом 2 статьи 446, пунктом 2 статьи 551, пунктом 3 статьи 552, статьями 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пришел к выводу о наличии оснований для урегулирования разногласий, возникших между администрацией, предприятием "Екатеринбургэнерго" и обществом "ЕТК" при заключении договора аренды земельного участка от 17.10.2011 N 2-1063 в форме дополнительного соглашения от 29.08.2016 N 2, изложив пункт 2 в редакции общества "ЕТК", а именно: "2. Права и обязанности МУП "Екатеринбургэнерго" по договору прекращаются с 25.07.2016. Права и обязанности АО "Екатеринбургская теплосетевая компания" по договору, в том числе по уплате арендной платы, возникают с 25.07.2016".
Определение Верховного Суда РФ от 12.12.2018 N 309-ЭС18-20259 по делу N А60-53371/2017
Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, суд округа руководствовался статьями 1, 11.2, 11.4, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 244, 273, 304, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", правовой позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.09.2018 N 305-ЭС18-5945, пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018 и исходил из обстоятельств, свидетельствующих о заключении предпринимателями договоров долевого участия в строительстве до принятия Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации", в связи с чем посчитал необходимым проверить наличие оснований для перехода права собственности на исходный земельный участок к обществу "Уралстрой-1" (продавец) и в дальнейшем к истцам (покупатели).
Определение Верховного Суда РФ от 27.12.2018 N 306-КГ18-21780 по делу N А72-17781/2017
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 131, 223, 244, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 1, 35, 39.3, 39.20 ЗК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", приняв во внимание правовую позицию, Верховного Суда Российской Федерации, приведенную в определении от 23.11.2017 N 307-ЭС17-5707, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований предпринимателя и признания незаконными оспариваемых отказов агентства в предоставлении заявителю в собственность испрашиваемого земельного участка.
Определение Верховного Суда РФ от 25.01.2019 N 303-ЭС18-23502 по делу N А59-4317/2017
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что обществом "ТТ" приобретены спорные нежилые помещения по договору купли-продажи от 12.08.2016, расположенные в административном здании в г. Южно-Сахалинске по ул. Крюкова, д. 57, находящемся на принадлежащем обществу "Сахгипроводхоз" на праве собственности земельном участке с кадастровым номером 65:01:0703001:284, и, руководствуясь положениями статей 244, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, признал, что у истца в силу закона возникло право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено административное здание, в состав которого входят принадлежащие ему на праве собственности нежилые помещения, в связи с чем удовлетворил иск.