При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Часть вторая утратила силу. - Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.
- Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком
- Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
Комментарий к ст. 273 ГК РФ
1. Если собственник земельного участка совпадает в одном лице с собственником расположенного на нем недвижимого имущества, то переход права собственности на здание или сооружение влечет переход права собственности на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение недвижимости без земельного участка, а земельного участка - без расположенной на нем недвижимости не допускается, а соглашение об этом считается ничтожным. При этом допускается отчуждение части земельного участка, на котором недвижимости нет. Такой порядок применяется не только при переходе права собственности по договору, но и при реквизиции, конфискации и обращении взыскания на имущество.
Таким образом, законодатель ограничивает право собственника на распоряжение земельным участком. Он не может оставить его в собственности и передать вместе с недвижимостью на каком-либо ограниченном вещном праве.
2. Исключение из правила предусмотрено в п. 4 ст. 35 ЗК: право собственности не переходит на земельный участок при отчуждении части здания, если она не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также если участок изъят из оборота.
Судебная практика по статье 273 ГК РФ
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 273, 421, 422, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства дела N А40-166985/2016, установив, что спорные договоры не содержат условий о приватизации земельного участка, на котором расположены выкупаемые объекты недвижимости, не усмотрели оснований для удовлетворения иска.
Определение Верховного Суда РФ от 20.12.2019 N 310-ЭС19-22525 по делу N А48-1994/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 11, 167, 181, 199, 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что требования Васина С.Н. о применении последствий недействительности сделки заявлено за пределами установленного законом срока исковой давности.
Определение Верховного Суда РФ от 25.01.2019 N 303-ЭС18-23502 по делу N А59-4317/2017
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что обществом "ТТ" приобретены спорные нежилые помещения по договору купли-продажи от 12.08.2016, расположенные в административном здании в г. Южно-Сахалинске по ул. Крюкова, д. 57, находящемся на принадлежащем обществу "Сахгипроводхоз" на праве собственности земельном участке с кадастровым номером 65:01:0703001:284, и, руководствуясь положениями статей 244, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, признал, что у истца в силу закона возникло право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено административное здание, в состав которого входят принадлежащие ему на праве собственности нежилые помещения, в связи с чем удовлетворил иск.
Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2019 N 6-КА19-1
При этом, как указал суд, на момент возникновения спорных правоотношений здание, несмотря на наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи о наличии у административного истца права собственности на него, не отвечало требованиям статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент безопасности" (далее - Технический регламент), устанавливающего понятие сооружения, а также не соответствовало критериям объекта недвижимого имущества, тесно связанного с землей, по смыслу положений статей 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 ЗК РФ.
Определение Верховного Суда РФ от 30.05.2019 N 301-ЭС19-7917 по делу N А29-2740/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статей 71 и 82 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключения судебных экспертиз, руководствуясь статьями 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 11.4, 11.5, 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 8 статьи 1, статьями 8 и 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разделили публичный земельный участок 7147 кв. м с кадастровым номером 11:05:0105016:18 путем выделения из него земельного участка площадью 1603,2 кв. м, необходимого для обслуживания принадлежащего истцу объекта недвижимости - двухэтажного склада-ангара площадью 646 кв. м Суды исходили из того, что раздел исходного публичного земельного участка в целях образования участка, занятого объектом недвижимости Общества, соответствует земельным и градостроительным нормам и правилам; согласно заключениям экспертов площадь участка, образуемого в результате раздела, достаточна для эксплуатации объекта недвижимости Общества.
Определение Верховного Суда РФ от 26.07.2019 N 310-ЭС19-11653 по делу N А35-11381/2017
Отказывая в удовлетворении иска, суды руководствовались статьями 166, 168, 273, 334, 340, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, пришли к выводу о недоказанности оснований заявленного требования.
Определение Верховного Суда РФ от 08.08.2019 N 309-ЭС19-12291 по делу N А50-44618/2017
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статей 71 и 86 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, руководствуясь статьями 12, 208, 244, 273, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 35 и действовавшей в спорный период статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пунктах 52, 53, 56, 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 06.09.2011 N 3771/11, установив, что на земельном участке с кадастровым номером 59:01:2018032:123 расположено недвижимое имущество, принадлежащее предпринимателю и обществам Практик-А", "Акватория СД", "Форвард-Авто" на праве собственности и указанные лица имели право на приватизацию спорного земельного участка в объеме, необходимом для размещения и эксплуатации принадлежащих им объектов недвижимости, при этом при приватизации исходного земельного участка с 59:01:2018032:18, из которого впоследствии был образован земельный участок с кадастровым номером 59:01:2018032:123, права предпринимателя и обществ Практик-А", "Акватория СД", "Форвард-Авто" не были учтены, удовлетворили их требования в части признания за ними права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 59:01:2018032:123.
Определение Верховного Суда РФ от 24.07.2019 N 309-ЭС16-20211 по делу N А60-48288/2015
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции в части удовлетворения встречного иска без изменения, руководствовался статьями 244, 273, пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися пункте 11 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в пунктах 6 и 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", и признал обоснованным вывод суда возникновении права общей долевой собственности на спорный земельный участок.
Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2017 N 310-ЭС16-19775 по делу N А83-635/2015
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 166, 168, 271, 273, 301, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации подпунктом 5 пункта 1 статьи 1, пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 32, 36, 39, 40 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в удовлетворении требований отказал.
Определение Верховного Суда РФ от 10.04.2017 N 308-ЭС17-2944 по делу N А32-47506/2015
Руководствуясь статьями 167, 168, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпунктом 5 пункта 1 статьи 1, пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в абзаце 2 пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", и придя к выводу о недействительности договора купли-продажи от 21.03.2013, поскольку договор направлен на отчуждение объектов недвижимости без соответствующего земельного участка, на котором они расположены, суд апелляционной инстанции обоснованно применил последствия недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение и возложения обязанностей на каждую из сторон вернуть все полученное по недействительной сделке.
Определение Верховного Суда РФ от 21.09.2017 N 307-ЭС17-5707 по делу N А56-33380/2016
В силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее нормы права в редакции, действовавшей на момент заключения спорных договоров купли-продажи) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.