1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
- Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок
- Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков
Комментарий к ст. 263 ГК РФ
1. Собственник земельного участка может как сам осуществлять на нем любую хозяйственную, в том числе и строительную, деятельность, так и разрешать хозяйственную деятельность на нем другим лицам. Таким образом, право на застройку может принадлежать как собственнику, так и несобственнику земельного участка. Поэтому представляется неверной имеющаяся в литературе позиция, в соответствии с которой право на застройку - это право использования "чужого" земельного участка для возведения, достройки, эксплуатации и содержания объекта. Право на застройку земельного участка в силу закона принадлежит его собственнику. Он может передать данное право другому лицу, у которого оно возникает на основании договора.
Право на застройку может реализовываться с учетом общих ограничений использования земельных участков, предусмотренных законом (см. п. 2 коммент. к ст. 260 ГК). Застройка земельного участка может осуществляться только при условии получения разрешения на строительство в соответствии с градостроительным законодательством. Акт о разрешении использования земельного участка выдается при наличии в градостроительном кадастре записей об использовании и застройке каждого отдельного участка земли. Земельные участки под строительство предоставляются только при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии санитарным правилам и т.д.
Виды объектов, которые могут создаваться или реконструироваться, зависят от зоны земель, к которой относится данный земельный участок. Так, в соответствии с Законом о садоводческих объединениях граждан жилые помещения могут создаваться на дачном участке (с правом или без права регистрации проживания в нем) и садовом участке (без права регистрации проживания в нем); некапитальные жилые строения - на огородном участке; хозяйственные строения и сооружения - на дачном, садовом и огородном участках в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории.
2. По общему правилу собственник земельного участка обладает правом собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на этом участке. Исключения могут быть предусмотрены законом или договором. Например, собственник может разрешить арендатору земельного участка построить на нем здание для себя. Таким образом, субъекты права собственности на земельный участок и на находящееся на нем недвижимое имущество могут не совпадать.
3. В случае осуществления строительной деятельности с нарушением ограничений, предусмотренных законом для владельца земельного участка (изменение целевого назначения участка, нарушения разрешенных способов использования или нарушение градостроительных и строительных норм и правил), применяются нормы ст. 222 ГК о самовольной постройке.
Судебная практика по статье 263 ГК РФ
Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 12, 218, 222, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 2, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходил из того, что на момент принятия обжалуемого решения в материалах дела представлены доказательства того, что истцом были предприняты меры к легализации возведенных им строений. При этом суд, принимая во внимание то обстоятельство, что земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, сформирован в установленном порядке и принадлежит истцу на праве собственности, право собственности на спорный объект недвижимого имущества приобретено им в установленном законом порядке, никем не оспорено, учитывая незначительную площадь реконструкции 2,7 кв. м (Лит. а2) и 6,7 кв. м (Лит. а1), а также то обстоятельство, что нарушение прав и интересов других лиц и угроза жизни и здоровью граждан отсутствует, пришел к выводу о возможности признания права собственности истца на нежилое здание.
Определение Верховного Суда РФ от 03.04.2017 N 306-ЭС17-1839 по делу N А55-26827/2015
Придя к выводу о том, что предприниматель осуществляет использование принадлежащих ему на праве собственности земельных участков в соответствии с их целевым назначением и видами разрешенного использования, а спорные объекты находятся в границах указанных земельных участков, при этом теплица ангарного типа является сооружением вспомогательного использования для ведения садоводства и для возведения которого в соответствии с подпунктами 1, 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется получения разрешения на строительство, суды, исходя из отсутствия доказательств строительства указанных объектов ответчиком с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, экологических, санитарно гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, что они являются небезопасными в эксплуатации и их сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, руководствуясь статьями 222, 260, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 40 Земельного кодекса Российской Федерации не усмотрели оснований для удовлетворения иска.
Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 05.04.2017 N 5-АПГ17-6
По смыслу статьи 263, пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Последствия постройки, произведенной арендатором на арендованном им земельном участке без соблюдения требований о целевом назначении земельного участка, определяются статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19.04.2017 N 11-КГ17-3
В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2017 N 306-ЭС17-5400 по делу N А57-17444/2014
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключение судебной экспертизы от 17.06.2016 N 2902/1-3, проведенной федеральным бюджетным учреждением "Саратовская лаборатория судебной экспертизы Минюста России", суд установил, что общество предпринимало надлежащие меры к легализации спорных самовольных построек, отказы администрации в продлении срока действия разрешения на строительство, внесении в него изменений, а также выдаче нового разрешения на строительство являются неправомерными, и, руководствуясь положениями статей 7, 40, 41, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 263, пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 35 - 40, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пунктами 25, 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", признал, что, спорные объекты соответствуют требованиям части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, и удовлетворил встречный иск общества.
Определение Верховного Суда РФ от 02.06.2017 N 305-ЭС17-5590 по делу N А41-70100/2015
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, руководствуясь положениями статьи 222, статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пунктами 22, 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", учитывая разъяснения данные в пунктах 4, 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", установил, что предпринимателю было выдано разрешение на строительство торгового павильона и заключен договор аренды земли также для указанной цели и пришел к выводу об отсутствии у предпринимателя правовых оснований для строительства на спорном земельном участке медицинского центра, доказательств обращения за разрешением на строительство центра в Министерство строительного комплекса Московской области предприниматель не представил; суд также установил, что при возведении медицинского центра нарушен вид разрешенного использования и назначение земельного участка; при этом указал на отсутствие доказательств нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для нахождения спорного объекта недвижимости в границах земельного участка с кадастровым номером 50:58:0040407:1265 и отказал в удовлетворении иска предпринимателя, удовлетворив иск администрации.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23.05.2017 N 18-КГ17-42
В силу пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее правовые нормы приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Определение Верховного Суда РФ от 30.06.2017 N 304-ЭС17-7358 по делу N А45-22986/2015
Учитывая изложенное, руководствуясь подпунктом 2 пункта 1 статьи 40, пунктом 1 статьи 41, подпунктом 2 пункта 1 статьи 60, пунктом 2 статьи 62, пунктами 2, 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 222, 263, 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 22 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суды отказали в иске.
Определение Верховного Суда РФ от 22.05.2017 N 305-ЭС17-4530 по делу N А41-9863/2014
В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Определение Верховного Суда РФ от 19.07.2017 N 309-ЭС17-9358 по делу N А60-2708/2016
Выводы судов соответствуют положениям статей 218, 222, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положениям Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации.
Доводы кассационной жалобы о том, что ранее, до рассмотрения дела он был лишен возможности установить собственника земельного участка, а также адрес объекта, не могут повлиять на результат рассмотрения дела, а более того, подтверждают отсутствие согласия собственника земельного участка на возведение спорной постройки, а также возведение постройки как недвижимости в соответствии с требованиями закона.
Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 26.07.2017 N 4-АПГ17-18
По смыслу статьи 263, пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Последствия возведения арендатором постройки на арендованном им земельном участке без соблюдения требований о целевом назначении земельного участка определяются статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.