Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Комментарий к ст. 219 ГК РФ
1. Комментируемая статья устанавливает правило об обязательности государственной регистрации для возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. При этом возникает вопрос о природе вновь созданного имущества до государственной регистрации права собственности на него, а также вида права на него.
Очевидно, что это имущество не может рассматриваться как набор строительных материалов ввиду разницы в качественных характеристиках и стоимости. Его прочная связь с землей как один из основных признаков недвижимости не подлежит сомнению. С учетом того что в 2004 г. в п. 1 ст. 130 ГК внесены изменения, согласно которым даже объект незавершенного строительства является недвижимостью, недвижимая вещь должна считаться появившейся не с момента государственной регистрации права на нее и даже не с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса), а с момента приобретения ею признаков, указанных в п. 1 ст. 130 ГК: прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.
2. На практике вопрос о начальном моменте появления недвижимой вещи остается открытым. В литературе обоснованно предлагается считать таким моментом тот момент, когда на строительной площадке начались действия, приведшие к такому изменению этого участка, которое становится для него неотделимым без существенного ущерба для назначения планируемого объекта. Можно предположить, что с того момента, когда забита в соответствии с проектом хотя бы одна свая, объект может быть признан объектом недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства. Разумеется, можно и нужно в нормативных актах установить некий минимум изменений земельного участка для признания наличия на нем появившегося объекта недвижимости (Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью: Практ. пособие. М., 2005. С. 78).
До момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию недвижимая вещь существует в форме объекта незавершенного строительства; с момента выдачи указанного разрешения - как созданный объект недвижимости (объект, завершенный строительством).
3. Согласно ст. 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
По нашему мнению, норма комментируемой статьи, согласно которой право собственности на вновь создаваемый объект возникает с момента регистрации этого права, имеет несколько парадоксальный характер. Право, которое регистрируется, уже существует; в то же время оно, получается, возникает только с момента регистрации. На наш взгляд, эта статья нуждается в изменении по модели п. 4 ст. 218 ГК. Целесообразно закрепить в комментируемой статье норму о том, что право собственности на объект недвижимости возникает с момента приобретения им признаков, указанных в п. 1 ст. 130 ГК. Это правило в наибольшей мере отвечает интересам собственника и в то же время, как и в случае с п. 4 ст. 218 ГК, потребует от него зарегистрировать право собственности перед распоряжением объектом недвижимости. Однако регистрация в этой ситуации, как и в случае с приобретением помещения через паенакопления, будет не правоустанавливающей, а правоудостоверяющей.
Судебная практика по статье 219 ГК РФ
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 12, 209, 214, 218, 219, 301, 302, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 17.06.1999 N 176-ФЗ "О почтовой связи", Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", Указа Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2284 "О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", постановления Правительства Российской Федерации от 22.12.1992 N 1003 "О приватизации предприятий связи", разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, признали исковые требования обоснованными.
Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 N 305-ЭС16-9088 по делу N А40-78987/2014
По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции не применены подлежащие применению статьи 209, 218, 219, 252, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения Закона РСФСР от 26.01.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Определение Верховного Суда РФ от 06.03.2017 N 305-ЭС17-120 по делу N А40-20162/2016
Удовлетворяя заявленные обществом требования, суды руководствовались статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 10 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статьями 16, 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и исходили из того, что заявителем на государственную регистрацию были представлены все необходимые документы, подтверждающие его право собственности на спорный объект недвижимости.
Определение Верховного Суда РФ от 09.03.2017 N 309-ЭС17-88 по делу N А47-8027/2015
Выводы судов соответствуют положениям статей 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя о том, что администрация первоначально была согласна на возведение им объекта капитального строительства, не влияет на результат разрешения спора судами, которые оценили все имеющиеся в деле доказательства и дали им надлежащую правовую оценку.
Определение Верховного Суда РФ от 23.03.2017 N 307-ЭС17-1437 по делу N А56-96766/2015
Отказывая в удовлетворении заявленных кооперативом требований, суды руководствовались статьями 218, 219, пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пунктах 1, 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" и исходили из отсутствия доказательств государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке права собственности общества, на проданную им квартиру, и на котором лежит обязанность по передаче прав на это имущество и совершении всех необходимых для этого действий.
Определение Верховного Суда РФ от 20.04.2017 по делу N 307-ЭС17-3047, А56-72726/2015
При этом право собственности общества "Квинтэкс" на спорные объекты зарегистрировано как на вновь созданное недвижимое имущество на основании пункта 1 статьи 218, статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, что не предполагает наличие у этих объектов предыдущего собственника.
Приведенные заявителем доводы рассматривались судами и получили соответствующую правовую оценку.
Определение Верховного Суда РФ от 05.05.2017 N 310-ЭС17-5397 по делу N А68-10978/2015
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 8, 219, 309, 310, 431, 432, 450, 711, 717, 720, 740, 743, 746, 753, 758, 759, 760, 763 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" исходили из того, что в период наличия между сторонами договорных отношений застройщиком были выполнены работы на общую сумму 4 328 499 рублей. Принятие работ заказчиком на сумму 4 328 499 рублей подтверждается актами приемки выполненных этапов работ, которые подписаны сторонами без возражений и замечаний. Принимая во внимание заключение нового контракта с аналогичным предметом с иным застройщиком (подрядчиком) с учетом объема работ, выполненных ответчиком и принятых истцом, суды посчитали подтверждением того факта, что ответчик надлежаще исполнил обязательства до момента расторжения контракта на заявленную ко взысканию сумму, а также что результат этих работ имеет для истца потребительскую ценность, следовательно, ответчик вправе претендовать на оплату той части работ, выполненных им до расторжения контракта.
Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2017 N 305-ЭС17-5885 по делу N А41-29453/2016
Отказывая в удовлетворении иска, суды руководствовались статьями 8, 11, 12, 153, 218, 219, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 2, 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Законом РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности", статьями 1, 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и исходили из недоказанности оснований возникновения права собственности истца.
Определение Верховного Суда РФ от 30.06.2017 N 302-КГ17-8860 по делу N А69-2396/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 13, 16, 17, 18, 20, 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, исходили из документального подтверждения факта строительства обществом объекта при наличии у него разрешительных документов и отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации права.
Определение Верховного Суда РФ от 30.06.2017 N 302-КГ17-8859 по делу N А69-2395/2016
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 13, 131, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 3, 4, 18, 20, 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", исходили из того, что строительство объекта было осуществлено в соответствии с требованиями действующего законодательства на предоставленном для этих целей земельном участке и заявителем представлены в управление все необходимые для государственной регистрации права собственности документы.
Определение Верховного Суда РФ от 19.07.2017 N 309-ЭС17-9221 по делу N А07-12561/2016
Разрешая настоящий спор, суды, руководствуясь положениями статей 218, 219, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установили, что истцом перед началом реконструкции не предпринято мер для получения в установленном законом порядке соответствующей разрешительной документации, акт ввода реконструированного объекта недвижимости в эксплуатацию также отсутствует. Доказательств соответствия реконструированного здания градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям безопасности и отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан истцом не представлено. Земельный участок под строительство объекта недвижимости не выделялся. При этом судами указано, что собственником реконструированного здания является общество с ограниченной ответственностью "Центр велоспорта "Агидель" на основании договора купли-продажи от 26.08.2002, земельный участок приобретен им в собственность на основании договора от 07.08.2014. При указанных обстоятельствах суды правомерно пришли к выводам об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.