Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Комментарий к ст. 219 ГК РФ
1. Комментируемая статья устанавливает правило об обязательности государственной регистрации для возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. При этом возникает вопрос о природе вновь созданного имущества до государственной регистрации права собственности на него, а также вида права на него.
Очевидно, что это имущество не может рассматриваться как набор строительных материалов ввиду разницы в качественных характеристиках и стоимости. Его прочная связь с землей как один из основных признаков недвижимости не подлежит сомнению. С учетом того что в 2004 г. в п. 1 ст. 130 ГК внесены изменения, согласно которым даже объект незавершенного строительства является недвижимостью, недвижимая вещь должна считаться появившейся не с момента государственной регистрации права на нее и даже не с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса), а с момента приобретения ею признаков, указанных в п. 1 ст. 130 ГК: прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.
2. На практике вопрос о начальном моменте появления недвижимой вещи остается открытым. В литературе обоснованно предлагается считать таким моментом тот момент, когда на строительной площадке начались действия, приведшие к такому изменению этого участка, которое становится для него неотделимым без существенного ущерба для назначения планируемого объекта. Можно предположить, что с того момента, когда забита в соответствии с проектом хотя бы одна свая, объект может быть признан объектом недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства. Разумеется, можно и нужно в нормативных актах установить некий минимум изменений земельного участка для признания наличия на нем появившегося объекта недвижимости (Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью: Практ. пособие. М., 2005. С. 78).
До момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию недвижимая вещь существует в форме объекта незавершенного строительства; с момента выдачи указанного разрешения - как созданный объект недвижимости (объект, завершенный строительством).
3. Согласно ст. 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
По нашему мнению, норма комментируемой статьи, согласно которой право собственности на вновь создаваемый объект возникает с момента регистрации этого права, имеет несколько парадоксальный характер. Право, которое регистрируется, уже существует; в то же время оно, получается, возникает только с момента регистрации. На наш взгляд, эта статья нуждается в изменении по модели п. 4 ст. 218 ГК. Целесообразно закрепить в комментируемой статье норму о том, что право собственности на объект недвижимости возникает с момента приобретения им признаков, указанных в п. 1 ст. 130 ГК. Это правило в наибольшей мере отвечает интересам собственника и в то же время, как и в случае с п. 4 ст. 218 ГК, потребует от него зарегистрировать право собственности перед распоряжением объектом недвижимости. Однако регистрация в этой ситуации, как и в случае с приобретением помещения через паенакопления, будет не правоустанавливающей, а правоудостоверяющей.
Судебная практика по статье 219 ГК РФ
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 11, 12, 131, 218, 219, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пунктах 52, 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришли к выводу об избрании товариществом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, поскольку у администрации отсутствуют правопритязания на спорное имущество.
Определение Верховного Суда РФ от 22.06.2018 N 305-ЭС18-7712 по делу N А40-22278/2017
Принимая обжалуемое постановление, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 219, 244, 245, 252, 1050 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", разъяснениями, изложенным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А41-35065/2010, признал иск необоснованным.
Определение Верховного Суда РФ от 15.08.2018 N 307-ЭС18-11323 по делу N А13-9253/2016
Суды, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 8.1, 12, 131, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 21, 104, 106 Лесного кодекса Российской Федерации, статьей 12 Федерального закона от 24.06.1998 N 89-ФЗ "Об отходах производства и потребления", статьей 51 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", разъяснениями, приведенными в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришли к выводу о том, что Администрация не доказала наличия оснований для возникновения права собственности на спорный объект как на объект недвижимого имущества, в связи с чем отказали в удовлетворении иска.
Определение Верховного Суда РФ от 26.10.2018 N 310-ЭС18-17365 по делу N А83-9346/2017
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 8, 166, 168, 209, 218, 219, 223, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом Российской Федерации от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пришли к выводу о том, что сделка по передаче спорного имущества от ООО "Аплайн" в уставный капитал ООО "ЮБК-Инвест", оформленная Актом от 08.06.2016 N 2 и договор от 19.05.2017 купли-продажи части спорного имущества, заключенный между ООО "ЮБК-Инвест" и ООО "Триумф" заключены без учета договора ипотеки от 28.12.2013. ООО "Аплайн", не являясь собственником спорного имущества, не было наделено правом на распоряжение им. При таких обстоятельствах оспариваемые сделки нарушили права ипотекодержателя и признаны недействительными.
Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2019 N 14-КГ18-54
Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 8.1, статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), частью 2 статьи 15 и частью 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), частями 3, 7 статьи 1, частями 1 - 4 статьи 14, частью 1 статьи 15, частями 1 и 13 статьи 24, пунктами 5 и 7 части 1, частью 2 статьи 26, статьей 27, частями 1 и 7 статьи 41 Закона N 218-ФЗ и Приказом N 953, пришел к выводам, что в силу указанного выше определения Рамонского районного суда Воронежской области образованы два новых объекта - квартиры, которые представляют собой изолированные части жилого дома с отдельными входами и коммуникациями и имеют характеристики, позволяющие определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуальной вещи. Вследствие этого спорный жилой дом, по мнению суда первой инстанции, должен был быть снят с кадастрового учета, а на кадастровый учет должны быть поставлены образованные в результате его раздела квартиры, а также сам дом как жилой дом блокированной застройки либо малоэтажный многоквартирный жилой дом исходя из представленных на него документов.
Определение Верховного Суда РФ от 11.03.2019 N 308-ЭС19-359 по делу N А63-20761/2017
Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь статьей 130, пунктом 1 статьи 131, пунктом 1 статьи 218, статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 1, пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", разъяснениями, приведенными в пунктах 11, 59 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установив, что предпринимателю разрешена установка временного торгового павильона, который подлежит демонтажу по первому требованию администрации города без права регистрации как объекта капитального строительства, разрешение на строительство объекта недвижимости не выдавалось и земельный участок для целей капитального строительства не предоставлялся, суды пришли к выводу, что предприниматель не доказал наличие совокупности условий, необходимых для удовлетворения иска о признании права собственности на возведенный им спорный объект, в связи с чем отказали в удовлетворении заявленных требований.
Определение Верховного Суда РФ от 08.04.2019 N 304-ЭС17-3813(3) по делу N А03-18961/2015
Отменяя принятый по делу судебный акт, суд округа, руководствуясь положениями статей 8.1, 218, 219, 223, 551, 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 6 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 N 10-П, а также в абзаце втором пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", счел ошибочными приведенные в нем выводы о том, что завершение процедуры реализации имущества должника и его освобождение от дальнейшего исполнения обязательств перед кредиторами не затрагивает прав и законных интересов Ильиной М.В., приобретшей на торгах имущество с обременением и не имеющей объективной возможности зарегистрировать свое право в отношении названного имущества в силу продолжающегося нахождения его в конкурсной массе за должником.
Определение Верховного Суда РФ от 11.04.2019 N 302-ЭС14-6909(5,6) по делу N А10-1213/2012
Отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе определение от 16.08.2018, суд округа руководствовался положениями статей 30.2 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в применяемой редакции), статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений пункта 59 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и исходил из того, что по условиям аукциона, проведенного в 2005 году, объекты инженерной инфраструктуры подлежали передаче в муниципальную собственность. Кроме того, судом округа учтены результаты рассмотрения дела N А10-4362/2016, в рамках которого отказано в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о признании незаконным решения Росреестра от 08.06.2016 об отказе в государственной регистрации права собственности на сооружения.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.07.2019 N 4-КГ19-28
Основания и порядок приобретения прав на отдельные объекты из числа имущества общего пользования определяются земельным и гражданским законодательством. С учетом принадлежности большинства из соответствующих объектов к недвижимым вещам права на них согласно п. 2 ст. 8.1, ст. 219, п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации. В силу приведенных законоположений государственная регистрация прав на объекты обслуживающей индивидуальные жилые дома инфраструктуры (инженерные сети и системы, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, дороги и т.д.) завершает юридический состав, влекущий возникновение прав на объект недвижимости.
Определение Верховного Суда РФ от 07.10.2019 N 308-ЭС19-17360 по делу N А32-10331/2018
Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции, не принимая какого-либо решения по существу спора, указал на необходимость надлежащей оценки судом первой инстанции фактических обстоятельств по делу и вынесения обоснованного решения с учетом применения и толкования статей 11.9, 39.1, 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 130, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 10 статьи 1, пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также с учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", а также постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Определение Верховного Суда РФ от 15.11.2019 N 309-ЭС19-20510 по делу N А60-31698/2018
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 8.1, 166, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, установив, что представленные истцом документы не содержат идентификационных признаков объектов недвижимого имущества, при этом учитывая отсутствие в материалах дела безусловных доказательств возведения спорных объектов правопредшественником истца хозяйственным способом, а также, что сметно-финансовые расчеты по строительству, расшифровке затрат на оплату сотрудникам, производившим строительство, трудовые договоры или соглашения, транспортно-заготовительные расчеты по материалам на строительство, расчеты накладных расходов, бухгалтерские справки о фактически понесенных расходах, связанных со строительством, в материалы дела не представлены, кроме того, принимая во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих бремя содержания жилых домов с 1991 г. по настоящее время, с учетом того, что коммунальные услуги оплачивались за счет физических лиц, проживающих в домах, в том числе за счет исключения определенных денежных сумм из заработной платы работников, установив принадлежность комплекса зданий санатория на праве собственности обществу "Охотхозяйство Ница", пришли к выводу о недоказанности истцом факта возникновения у него права собственности на спорные объекты, в связи с чем отказали в удовлетворении исковых требований о признании права собственности.