1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.
Комментарий к ст. 165 ГК РФ
1. Комментируемая статья устанавливает последствия на случай как несоблюдения нотариальной формы сделки, так и нарушения требования о ее государственной регистрации. Эти последствия между собой в целом совпадают, однако отнюдь не во всем.
Общим является то, что в обоих случаях это влечет за собой недействительность, точнее, ничтожность сделок (п. 1 ст. 165 ГК). Но если для сделок, требующих нотариальной формы, это последствие наступает всегда (кроме случая, предусмотренного п. 2 ст. 165), то для сделок, подлежащих государственной регистрации, оно наступает лишь в случаях, предусмотренных законом.
Оставляя в стороне крайне неряшливую формулировку п. 1 ст. 165, которая дает повод для двоякого толкования содержащегося в нем правила, отметим, что в целом ряде норм закон действительно говорит не о недействительности сделок, не прошедших государственную регистрацию, а о том, что сделка считается несовершенной. Это в большей степени соответствует теоретическим воззрениям на природу государственной регистрации сделок. Кроме того, в некоторых случаях нарушение требования о государственной регистрации оборачивается для участников сделки иным негативным последствием, а именно невозможностью ссылки на нее в отношениях с третьими лицами (п. 2 ст. 551, п. 2 ст. 1028 и др. ГК).
Ответить на вопрос о том, сознательно ли законодатель в одних случаях указал на то, что сделки, не прошедшие государственную регистрацию, являются ничтожными, а в других случаях - незаключенными, весьма затруднительно. Но поскольку никакой логики в установлении различных правовых последствий одного и того же нарушения применительно к разным случаям не просматривается, можно предположить, что это результат технической недоработки составителей проекта части первой ГК.
Как бы то ни было, в настоящее время не остается ничего иного, как исходить из того, что общим последствием нарушения требования о государственной регистрации сделки является признание данной сделки незаключенной. Применительно к сделкам-договорам это положение прямо закреплено п. 3 ст. 433 ГК. В случаях, прямо предусмотренных законом, данное нарушение приводит либо к ничтожности сделки (п. 1 ст. 165), либо к невозможности ссылаться на заключенную сделку в отношениях с третьими лицами.
2. Пункты 2 и 3 ст. 165 допускают возможность восстановления (санации) сделки, как не облеченной в нотариальную форму, так и не прошедшей государственную регистрацию. В обоих случаях общими являются условие об уклонении одной из сторон от нотариального удостоверения (государственной регистрации) сделки и судебный порядок защиты интересов потерпевшей стороны. По смыслу закона и та и другая сделка должны соответствовать требованиям закона. Однако есть и важные различия.
Во-первых, при восстановлении сделки, не имеющей требуемой нотариальной формы, необходимо, чтобы сделка была полностью или частично исполнена стороной, которая добивается признания ее действительности. Вопрос о том, исполнена ли сделка стороной, уклоняющейся от ее нотариального удостоверения, юридического значения не имеет. Для сделок, нуждающихся в государственной регистрации, условие об их исполнении законом не предусматривается.
Во-вторых, разное значение придается решению суда для сделок, не облеченных в нотариальную форму и не прошедших государственную регистрацию. В первом случае решение суда заменяет собой нотариальное удостоверение сделки, которое больше не требуется. Во втором случае решение суда служит основанием для государственной регистрации сделки.
В-третьих, условием принятия судом решения о государственной регистрации сделки является ее совершение в надлежащей форме. Поэтому если сделка в соответствующую форму (например, в письменную форму, когда это необходимо) не облечена, в ее государственной регистрации должно быть отказано. Впрочем, это лишь общее правило, из которого имеются исключения. Так, в ряде случаев закон требует и нотариального удостоверения сделки, и ее государственной регистрации (п. п. 2, 3 ст. 339, п. п. 1, 2 ст. 389, ст. 584 ГК). Если отсутствие нотариального удостоверения сделки будет восполнено решением суда (п. 2 ст. 165), отпадают основания для отказа в ее государственной регистрации из-за несоблюдения ее формы.
3. Хотя в п. п. 2 и 3 ст. 165 говорится об уклонении одной из сторон от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, по смыслу закона данная статья подлежит применению и к тем случаям, когда удостоверение или регистрация сделки стали невозможными по объективным причинам, например ввиду смерти одной из сторон или неизвестности ее местонахождения. Таким образом, действительный смысл статьи шире ее буквального смысла.
4. Если уклонение стороны от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки привело к убыткам другой стороны, они подлежат возмещению как в части реального ущерба, так и упущенной выгоды.
Однако поскольку возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, для ее применения необходимы соответствующие условия, в частности вина стороны, допустившей задержку, если правонарушитель несет ответственность на началах вины (см. коммент. к ст. 401 ГК).
Судебная практика по статье 165 ГК РФ
1. Конституционный Суд Российской Федерации Определением от 26 октября 2017 года N 2420-О отказал гражданину А.А. Сошко в принятии к рассмотрению жалобы на нарушение его конституционных прав пунктом 3 статьи 165 ГК Российской Федерации, а также применением статьи 8.1 ГК Российской Федерации: в части нарушения конституционных прав пунктом 2 статьи 8.1 и пунктом 3 статьи 165 ГК Российской Федерации Конституционный Суд Российской Федерации определил прекратить переписку с А.А. Сошко, а в части применения статьи 8.1 ГК Российской Федерации в целом - поскольку жалоба не отвечала требованиям Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", в соответствии с которыми жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации признается допустимой.
Определение Конституционного Суда РФ от 17.07.2018 N 1742-О
По мнению заявителя, оспариваемое законоположение противоречит статьям 17 (часть 3), 18, 19 (части 1 и 2) и 55 (части 2 и 3) Конституции Российской Федерации, поскольку во взаимосвязи со статьями 8.1, 18, 158, 159, 165, 166, 158, 181, 183 ГК Российской Федерации и другими положениями данного Кодекса оно допускает произвольное толкование понятий "совершение сделки", "заключение сделки" и "исполнение сделки" и его произвольное применение, в частности позволяет регистрировать переход права собственности на недвижимое имущество после смерти стороны сделки, несмотря на то что распорядиться имуществом на случай смерти можно только путем совершения завещания.
Определение Верховного Суда РФ от 05.10.2018 N 302-ЭС18-15213 по делу N А58-2501/2017
Суд округа с учетом положений статьи 164, 165, 246, 433, 289, 290, 310, 608, 617, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласился с выводами суда первой и апелляционной инстанции об отсутствии основании для признания оспариваемого договора аренды недействительными.
Определение Верховного Суда РФ от 18.10.2018 N 304-ЭС18-15935 по делу N А27-16664/2017
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 6, 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", разъяснениями, содержащимися в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, пришли к выводу о несоответствии законодательству оспариваемого отказа управления.
Определение Верховного Суда РФ от 30.11.2018 N 303-ЭС18-19264 по делу N А04-7827/2016
Удовлетворяя встречный иск, суды, руководствуясь положениями статей 165, 551 ГК РФ, установили, что общество неправомерно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и возложили соответствующую обязанность на ООО "Евро Строй".
Доводы жалобы по существу выражают несогласие с оценкой обстоятельств спора, направлены на переоценку доказательств и не подтверждают наличия существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.12.2018 N 18-КГ18-231
Между тем, согласно части 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Определение Конституционного Суда РФ от 29.01.2019 N 137-О
Оспариваемые заявителем положения пункта 2 статьи 165 и пункта 3 статьи 551 ГК Российской Федерации, закрепляющие право суда по требованию одной из сторон сделки вынести решение о регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость при уклонении другой стороны от соответствующей регистрации, представляют собой гарантии надлежащего выполнения сторонами своих обязательств и сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителя, указанные в жалобе, равно как и статья 1132 этого же Кодекса, основанная на необходимости учета действительной воли наследодателя, выраженной в завещании, и служащая реализации предписаний статей 17, 35 и 55 Конституции Российской Федерации.
Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 12.07.2019 N 127-КА19-6
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 5 июля 2001 года N 132-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации" указал, что государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.
Определение Конституционного Суда РФ от 18.07.2019 N 1966-О
пункта 3 статьи 165 ГК Российской Федерации (в деле с участием заявительницы применен в редакции, действовавшей до внесения изменений Федеральным законом от 7 мая 2013 года N 100-ФЗ), предусматривавшего, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки; в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда;
Определение Верховного Суда РФ от 11.10.2019 N 310-ЭС19-17482 по делу N А14-13685/2017
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правила статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 11, 12, 165, 166, 168, 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пунктах 70, 72, 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в пунктах 6, 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", приняв во внимание обстоятельства, установленные Арбитражным судом Воронежской области при рассмотрении дел N А14-10531/2016 и А14-12770/2017, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Определение Верховного Суда РФ от 25.10.2019 N 308-ЭС19-18261 по делу N А20-54/2018
Отменяя принятые по делу судебные акты, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 12, 165, 329, 330, 332, 382, 384, 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", указал, что отсутствие государственной регистрации договора цессии не нарушает права и законные интересы должника, в связи с чем не может служить основанием отказа в иске; суммы неустойки и штрафа уменьшены судом в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.