ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 31 августа 2017 г. по делу N 310-КГ17-6693
Резолютивная часть определения объявлена 24.08.2017 г.
Полный текст определения изготовлен 31.08.2017 г.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,
судей Грачевой И.Л., Хатыповой Р.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.07.2016 по делу N А14-2648/2016, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2016 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.02.2017 по тому же делу
по заявлению администрации Тимирязевского сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области, общества с ограниченной ответственностью "Компания Земля и Право" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности.
В судебном заседании приняли участие представители:
от Управления Росреестра - Садовая Е.Н., Иволгин Р.В.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., выслушав объяснения представителей Управления Росреестра, поддержавших доводы жалобы, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
администрация Тимирязевского сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области (далее - администрация) и общество с ограниченной ответственностью "Компания Земля и Право" (далее - общество) обратились в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - Управление Росреестра) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 36:16:5400016:106.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 18.07.2016, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2016 требования заявителей по делу удовлетворены. Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 21.02.2017 судебные акты судов первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Управление Росреестра просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, как принятые с нарушением норм материального права. В обоснование жалобы Управление Росреестра указывает на то, что общество не является сельскохозяйственной организацией, не представило доказательств использования спорного земельного участка, в связи с чем в силу пункта 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2004 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) не вправе приобретать земельный участок по льготной цене.
Администрация представила отзыв, в котором просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
Частью 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Как установлено судами и следует из материалов дела, решением Новоусманского районного суда Воронежской области от 01.08.2013 за Тимирязевским сельским поселением признано право собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, общей площадью 85668 кв. м, кадастровый номер 36:16:5400016:106, расположенный по адресу: Воронежская область, Новоусманский район, Тимирязевское сельское поселение.
Право собственности Тимирязевского сельского поселения на указанный земельный участок зарегистрировано 28.09.2015.
Администрация 13.10.2015 в газете "Воронежский курьер" разместила информационное сообщение о возможности приобретения без торгов земельного участка с кадастровым номером 36:16:5400016:106 в собственность по цене, составляющей 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственными организациями или крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, использующими находящийся в муниципальной собственности вышеуказанный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для сельскохозяйственного использования, расположенный на территории Тимирязевского сельского поселения.
Тимирязевским сельским поселением (продавец) и обществом (покупатель) 13.11.2015 заключен договор купли-продажи N 1, предметом которого являлся вышеназванный земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 85668 кв. м. Цена земельного участка составила 71 310,9 руб.
При обращении сторон указанной сделки за государственной регистрацией права собственности общества Управление Росреестра сообщением от 29.02.2016 за N 36/001/024/2016-13 отказало в осуществлении регистрационного действия, посчитав, что представленные на регистрацию документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, договор купли-продажи не соответствует требованиям пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ.
Суды при рассмотрении настоящего дела об оспаривании отказа Управления Росреестра сочли, что продажа земельного участка произведена администрацией с соблюдением положений пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статей 10, 12 Закона N 101-ФЗ, в связи с чем пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для отказа в регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок.
Между тем Судебная коллегия полагает, что суды при рассмотрении дела не учли особенности приобретения земельных участков сельскохозяйственного назначения, сформированных в счет невостребованных долей, установленные пунктом 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ.
Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения" Закон N 101-ФЗ был дополнен статьей 12.1 "Невостребованные земельные доли".
Понятие невостребованной доли содержится в пунктах 1, 2 статьи 12.1 Закона N 101-ФЗ, согласно которой может быть признана, в частности, земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", не могут быть признаны невостребованными земельными долями по основанию, указанному в пункте 1 данной статьи; земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.
Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном статьей 12.1 Закона N 101-ФЗ порядке невостребованными (пункт 8 статьи 12.1 Закона N 101-ФЗ).
Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном Законом N 101-ФЗ, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости (абзац 1 статьи 5.1 Закона N 101-ФЗ).
При этом пункт 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ предусматривает обязанность органов местного самоуправления опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка, выделенного в счет земельных долей, находящегося в муниципальной собственности. Такая информация должна быть размещена не позднее двух недель с момента возникновения права муниципальной собственности, в том числе, на информационных щитах, расположенных на территории конкретного муниципального образования (абзац 2).
В соответствии с подпунктом 8 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Законом N 101-ФЗ, осуществляется без проведения торгов.
Определением Верховного Суда Российской Федерации по делу N 310-КГ16-21437 (далее - Определение Верховного Суда РФ) была сформирована правовая позиция по толкованию и применению пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ.
Так, было указано, что условиями реализации права на приватизацию земельного участка или заключение договора аренды в предусмотренном пунктом 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ порядке являются: особый статус субъекта, который вправе претендовать на льготное предоставление земельного участка (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство); использование земельного участка, выделенного в счет земельных долей; обращение в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора в установленный срок (в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок); использование земельного участка должно иметь место до регистрации права муниципальной собственности на него.
Из буквального толкования приведенной нормы права следует, что заявитель должен доказать факт использования испрашиваемого им в собственность земельного участка, при этом закон не устанавливает основания использования, перечень доказательств, подтверждающих данный факт, а также не определяет срок использования участка и другие обстоятельства его использования с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности.
При наличии судебного спора о возникновении оснований для приобретения прав на земельный участок в порядке, установленном указанной нормой, данный факт подлежит установлению судом на основе исследования и оценки относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, установленных главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Использование земельного участка может подтверждаться заключением и исполнением договоров аренды, безвозмездного пользования, а также иных договоров, согласно которым земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, передавался в пользование. В отсутствие договорных отношений или иного оформления правоотношений лицами, использующими земельный участок, могут быть представлены любые относимые и допустимые доказательства, подтверждающие использование земельного участка в сельскохозяйственных целях (например, сведения о расходах по обработке земельного участка и внесении удобрений, о проведении посевных работ и уборке урожая и другие).
При этом в приведенном Определении Верховного Суда РФ было обращено особое внимание на то, что указанный порядок предоставления таких земельных участков не должен позволять приобрести земельный участок недобросовестными лицами, а толкование нормы пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ не должно позволять передаче на льготных условиях земельного участка лицу, действующему недобросовестно и противоправно.
Между тем, по мнению Судебной коллегии, при рассмотрении настоящего дела судами не было должным образом проверено наличие оснований для признания общества лицом, имеющим право на приобретение спорного земельного участка на льготных условиях.
Так, при рассмотрении дела Управление Росреестра утверждало, что общество не является сельскохозяйственной организацией, ссылаясь при этом на сведения Межрайонной ИФНС России N 1 по Воронежской области, и согласно которым основным видом деятельности общества является "деятельность по операциям с недвижимым имуществом", сведениями об осуществлении им сельскохозяйственной деятельности налоговый орган не располагает.
Пунктом 1 статьи 177 Федерального закона от 26.19.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" дано понятие сельскохозяйственной организации, которой могут быть юридические лица, основными видами деятельности которых являются производство или производство и переработка сельскохозяйственной продукции, выручка от реализации которой, составляет не менее чем 50% общей суммы выручки.
Судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела наличие у общества статуса сельскохозяйственной организации не проверялось, соответствующих выводов в судебных актах не содержится. Суд кассационной инстанции, указывая, что общество является сельскохозяйственной организацией, этот вывод не мотивировал.
Поскольку в соответствии с пунктом 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ льготный порядок приобретения земельного участка возможен только для сельскохозяйственной организации или крестьянского (фермерского) хозяйства, проверка наличия у общества признаков сельскохозяйственной организации являлась необходимой при разрешении настоящего спора.
Отсутствие у лица статуса, предусмотренного пунктом 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, лишает его права приобретать земельный участок на льготных условиях.
Кроме того, по мнению Судебной коллегии, суды также должным образом не проверили использование обществом спорного земельного участка.
В подтверждение использования земельного участка до государственной регистрации на него права муниципальной собственности, которое было зарегистрировано 28.09.2015, общество представило договор аренды от 03.09.2015 N 3, заключенный между участниками общей долевой собственности и обществом, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 36:16:5400016:106.
Между тем, принимая указанный договор в качестве доказательства использования обществом земельного участка, суды не проверили, каким образом общество его использовало в сельскохозяйственных целях, осуществлялось ли его фактическое использование за такой непродолжительный период действия договора аренды земельного участка.
Оценивая представленный обществом договор аренды, по сути, являющийся его единственным доказательством использования земельного участка, суды не учли, что наличие заключенного договора само по себе не подтверждает использование земельного участка. Поскольку в целях применения пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ необходимо установить именно фактическое использование земельного участка, которое может быть, в том числе, на основании договора, для проверки указанного факта в любом случае необходимо предоставление доказательств, подтверждающих использование земельного участка, которыми могут быть, самые различные доказательства, например, сведения о проведенных сельскохозяйственных мероприятиях (обработке земельного участка, посеве, сборе урожая и т.д.), но по результатам оценки которых можно сделать соответствующий вывод.
Судами также не дана оценка доводам Управления Росреестра о том, что решение собрания участников общей долевой собственности от 16.09.2013 о заключении договоров аренды, было принято в нарушение необходимого для этого кворума, договор аренды земельного участка от 03.09.2015 не подтверждает предоставление обществу спорного земельного участка, поскольку не содержит сведения об объекте аренды. Указанные доводы Управлением Росреестра приведены в обоснование опровержения факта заключения договора аренды и соответствия его закону.
Ссылаясь на то, что администрация подтвердила факт использования обществом спорного земельного участка, в том числе, тем, что заключила с обществом договор купли-продажи и обратилась за государственной регистрацией перехода права собственности, суды не учли, что такие действия иного лица, в том числе, продавца земельного участка, сами по себе не подтверждают с очевидностью этот факт.
Более того, указанные обстоятельства подлежали оценке наряду с другими доказательствами по делу для установления добросовестности не только покупателя при приобретении им земельного участка по льготной цене, но и администрации при заключении ею договора купли-продажи муниципального имущества, соответствия заключенной ими сделки положениям пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ.
Таким образом, Судебная коллегия полагает, что выводы судов о признании незаконным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности общества нельзя признать законными и обоснованными, соответствующими нормам материального права и имеющимся в деле доказательствам. В силу вышеизложенного Судебная коллегия считает, что судами допущены существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела, в связи с чем оспариваемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение. При новом рассмотрении судам следует учесть изложенные в настоящем определении положения о толковании и применении норм материального права, в частности, пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, установить все обстоятельства, имеющие значение дела, дать им надлежащую правовую оценку.
Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.07.2016 по делу N А14-2648/2016, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2016 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.02.2017 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.
Председательствующий судья
Е.Е.БОРИСОВА
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
Р.А.ХАТЫПОВА